Латвийский рынок недвижимости переживает кризисный момент. Так считает связанный с развитием сложных проектов недвижимости предприниматель Угис Стипниекс. Складывающуюся ситуацию нужно понимать, принимать и учитывать независимо от того, желаете ли вы сейчас продать или купить недвижимое имущество. По мнению бизнесмена, летом 2023 года часть латвийских объектов недвижимости может стоить на 10-15% дешевле, чем летом прошлого года.

– Для молодого поколения латвийских агентов по недвижимости ты персона малоизвестная… Да и в публичном поле как эксперт рынка давно не выступал. Напомни немного о своём профессиональном опыте.

– С отраслью недвижимости связан третий десяток лет. Начинал с того, что вошёл в команду оценщиков компании Latio. Замечательный коллектив и замечательная компания, которую создал Эдгар Шинс и в которой я провел четыре года. До сих пор с благодарностью вспоминаю всех, кто помогал учиться и набираться ума-разума в новом на тот момент для меня деле.
Следующий этап – участие в развитии и продажах поселкового проекта Ezerkrasts, что в Суниши. Это был один из первых в Латвии посёлков современного типа: с готовыми коммуникациями, дорогами и нормально разделёнными на отдельные собственности участками. Первая половина и середина первого десятилетия 2000 года – золотые времена для латвийского рынка недвижимости. Помню, как в половине двенадцатого ночи ходил по посёлку с клиентами, выбиравшими участок, а за нами катались и подсвечивали фарами окрестности машины ещё трёх потенциальных покупателей.
Очень яркий опыт получил, став руководителем продаж в уникальном по тем временам столичном высотном проекте Solaris, что в Иманте. В двух его зданиях в 22 и 24 этажа насчитывалось 380 квартир, все они были распроданы, а проект успешно завершён. Затем случился кризис рынка недвижимости 2007-2009 годов… В целом в моей карьере было много всего, включая и активное участие в жизни Латвийской ассоциации застройщиков. Входил также в команду, занимающуюся развитием самого высокого нового комплекса Латвии – небоскрёбов Z-Towers, сейчас именуемых Zunda Towers. Имел прямое отношение к разработке скоро стартующего проекта застройки столичного района Андрейоста…

– Сейчас ты свободный художник?

– Работаю с клиентами, помогаю им решать проблемы с развитием сложных земельных участков и продажами проектов. Изменение зонирования, развитие, ситуации с неупорядоченными имущественными правами, неясности с концепцией развития, конфликт совладельцев… Это всё то, чем многие другие не особо хотят заниматься, потому что долго, сложно и непонятно, что вообще делать. Параллельно готовлю два своих проекта развития земельной недвижимости в Упесциемсе и Риге. Делаю это без кредитов, на свои средства. Это снижает темпы продвижения проектов, зато позволяет спокойно спать по ночам. В случае возникновения какого-то серьёзного кризиса на рынке недвижимости могу без проблем заморозить проекты и в течение лет десяти не буду испытывать никаких проблем.

– Значит, из обоймы активных участников рынка недвижимости не выпадаешь и за ситуацией следишь. О ней и поговорим. Профессия оценщика недвижимости теоретически должна требовать осторожного, даже, может быть, скептического взгляда на рынок недвижимости. В оценках всегда присутствует такая позиция, как «оценочная стоимость принудительной продажи», которая подразумевает под собой оценку стоимости, по которой имущество может быть продано в кратчайшие сроки, даже если на рынке что-то идёт не так. Какие настроения вызывает у тебя рынок недвижимости Латвии в последнее полугодие?

– Вначале об осторожности и скептицизме… Моё желание быть осторожным при анализе ситуации связано не столько с тем, что я был оценщиком, сколько с тем, что у меня за плечами имеется опыт, связанный с предыдущим кризисом латвийского рынка недвижимости. Он дал мне хорошую прививку от безудержного оптимизма даже в те времена, когда всё, как кажется, шло хорошо.
О рынке недвижимости: он существует всегда, и в каком-то объёме сделки на нём происходят в любые времена, несмотря ни на что, кроме войны, наверное. В Латвии сейчас продают и покупают, но меньше, чем раньше. Потому как пришли определённые кризисные моменты. Это не тотальный обвал цен, но это кризис, и это нужно признавать. Снижение цен наблюдается с осени 2022 года почти во всех сегментах. Насколько глубоким и долгим будет этот процесс, зависит от нескольких факторов. Основной – до какого уровня Европейский центробанк продолжит повышать межбанковскую ставку Euribor. Её существенный, даже рекордный рост бьёт по карману взявших ипотеку, существенно ограничивает кредитование и сужает круг лиц, способных позволить себе новый кредит. Особенно болезненной ситуация может стать, если годовой Euribor достигнет 5%, хотя ряд европейских экспертов пытаются нас успокаивать прогнозами в пределах 3,5%. Однако Федеральная резервная система США в конце 2022 года уже подняла свою ставку до 4,25%. Боюсь, что это тот ориентир, к которому пойдёт и Европейский центробанк.
Поднятие ипотечной ставки – неприятный момент. Однако одно это не несло бы столь большой угрозы рынку латвийской недвижимости, если бы у людей не возросли остальные повседневные расходы: платежи за газ, электричество, продукты питания, топливо… Инфляция в 2022 году коснулась практически всех сфер нашей жизни, а доходы населения столь же стремительными темпами не увеличивались.

– Как только инфляция стала набирать обороты, активно зазвучало мнение, что лучшая возможность спасти от неё свободные деньги – это вложить их в недвижимость.

– Отчасти такие рекомендации правильные: статистика последних 100 лет показывает, что в Европе рост стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе опережает темпы инфляции. Только решаясь вкладывать деньги в покупку недвижимости, нужно ориентироваться на долгий период, а не короткий. Вложение в недвижимость на год-другой – это несерьёзно. В короткий срок рынок может просесть, что и происходит у нас. Это может вызывать некоторую панику у тех, кто инвестировал деньги в недвижимость в последние год-полтора. Успокою их: в долгосрочной перспективе они не прогадают.
Понятно, что с инвесторской точки зрения в недвижимость нужно вкладываться в тот момент, когда цена на неё максимально низкая. Если посмотреть на последние два-три года и спрогнозировать будущие пару лет, думаю, что в этом временном цикле пик цен латвийский рынок недвижимости пережил летом 2022 года. И в моём понимании мы недалеки от момента, когда нужно начинать скупать недвижимость. У меня самого есть интерес к расширению собственного портфеля объектов, однако в последние три года я ничего не приобрёл и в ближайшей перспективе не планирую этого делать. Тот взрывной рост цен и спроса, который произошёл с началом ковида, мне показался нелогичным. Включение печатного станка Европейского союза привело к тому, что недвижимость оказалась переоценённой. Сейчас предпочитаю выжидать и наблюдать. С точки зрения инвестора нынешняя зима и весна, возможно, не лучшее время для сделок. Это я рассуждаю именно как инвестор, а не как человек, которому нужно решать вопросы с крышей над головой и у которого будет иная мотивация.

– Каков твой прогноз в отношении цен на жилую недвижимость на ближайшее время?

– Моё личное мнение: с лета 2022 года по лето 2023 года можем увидеть минус 10-15%. Как будет в реальности, посмотрим. На процессы влияет слишком много факторов, которые мы не контролируем. Здесь могу сослаться на всемирно известного экономиста Нуриэля Рубини, который указывает на наличие кризиса ликвидности в мировой экономике. Насколько он будет глубоким, зависит от того, как долго европейский и американский центробанки продолжат печатать деньги. Чем дольше это будет продолжаться, тем позже придёт кризис и тем серьёзнее он будет. Это то, что, по большому счёту, происходит в Латвии сейчас. Государство продолжает помогать населению, выдавая деньги и частично компенсируя счета за газ и электричество, покупку дров и так далее. И тем самым само раскручивает инфляцию. Благие намерения здесь ничего не меняют: инфляция растёт независимо от того предлога, под которым вливаются деньги. Если так будет продолжаться и дальше, то можем дождаться более тяжёлого кризиса на рынке недвижимости.

– Аналогичные схемы помощи населению использует не только Латвия, но практически все наши соседи по Европейскому союзу.

– Чем мы может самоуспокаиваться, так только тем, что потенциал снижения цен на недвижимость в Эстонии и Литве выглядит более драматично: там уровень цен выше, чем у нас. В Эстонии цены также снижаются, в Литве пока держатся. Впрочем, для нас это существенно не меняет ситуации: если наша недвижимость упадёт на 10%, а в Литве, допустим, на 15%, нам от этого ни жарко ни холодно. И лучше не станет.

– Давай расставим точки над i: ситуация 2007-2009 годов, когда банки стали перенимать имущество ипотечных должников, сейчас возможна? По подсчётам журнала и портала varianti.lv, по итогам прошлого кризиса в портфеле банковских структур оказалось не менее 17 000 единиц недвижимости.

– То, что мы видим, это не кризис ипотечных заёмщиков, это кризис всего населения. Кризис коммунальных платежей. Если будут ситуации, что люди не смогут справляться с их оплатой, если судебные исполнители начнут выставлять квартиры на аукционы, то это добавит головной боли рынку. Понятно, что проблемы может почувствовать и часть ипотечных заёмщиков. Хочу верить, что их масштаб не будет носить такого же характера, как в прошлый кризис.

– На рынке недвижимости столицы, её окрестностей и крупных городов многое зависит от доступности ипотечного кредитования. Банки играют ведущую роль. Тем, кто начнёт испытывать проблемы с покрытием ежемесячных платежей, могут предоставить кредитные каникулы, тем самым позволив переждать трудные времена, как это было в начале ковида, когда многие потеряли работу.

– Боюсь, что кредитные каникулы ничего особенно не изменят. В моём понимании, и здесь сошлюсь не только на Нуриэля Рубини, но и на Уоррена Баффетта, то, что происходит, – не кратковременные проблемы на полгода-год. Не стоит ждать, что инфляция исчезнет за два-три ближайших месяца и мы вернемся к нормальной экономике: двухпроцентный показатель инфляции – это долгосрочная цель Европейского центрального банка. Вспомните, как было в последние полтора года. Вначале Банк Латвии и другие банки говорили, что не ждут инфляции, затем сказали, что она будет недолго и небольшой. А теперь мы близки к гиперинфляции, говорить о которой начинают при цифре 25% в год. У нас пока около 20%, а нам продолжают петь, что всё будет хорошо и это ненадолго.
Я ратую за то, что не нужно закрывать глаза на действительность или тешить себя неоправданными надеждами. Выглядит так, что стагфляция пришла и с этим ничего не поделать. Самое важное сейчас – снизить свои повседневные расходы и не копить новые долги. Нужно всё тщательно планировать, осознавать свои шаги и действия. Если просторное жильё становится финансово накладным для вас, перебирайтесь в меньшее. Нужно сильно думать и об инвестициях в замену системы отопления и утепление домов, если это объёмные проекты, требующие дорогих кредитных денег. Краткосрочно это не даст желаемого результата, а деньги банку придётся платить ежемесячно.

– Будут ли какие-то ниши рынка, которые окажутся менее подверженными проблемам? Все новые проекты энергоэффективны. В них платежи за отопление носят разумный характер, а значит, создают меньше проблем своим владельцам.

– Новые проекты – это замечательно! Только в них проживает менее 5% населения страны. Это мало меняет общую картину. В Риге 75% населения живёт в серийной застройке, история энергоэффективности их в основном пока никак не коснулась. Понятно, что правильное время думать об энергоэффективности старого жилищного фонда было ещё 20 лет назад. Проблема обострилась, нужно продолжать искать разумные решения. К дешёвой энергетике мы больше никогда не вернёмся. Даже если бы не было войны на Украине и проблем с российским газом, выбранное Европой движение к зелёной энергетике и без этого сильно влияет на стоимость энергоресурсов.

– Ты сам признал, что рынок недвижимости никуда не исчезнет. Кто-то что-то будет продавать и покупать. Каким тебе видится 2023 год?

– Рынок будет чуть слабее, чем был. Покупателям нужно время, чтобы понять, за сколько они в состоянии покупать. А продавцам нужно время, чтобы осознать: если они хотят что-либо продать, то придётся принять тот уровень цен, по которым сейчас смогут происходить сделки. Как уже говорил, этот уровень корректируется. Когда обе стороны успокоятся и осознают реальность, тогда всё вернётся на круги своя и начнёт нормально функционировать. Хотя, если говорить о новых проектах бюджетного класса в микрорайонах Риги, которые с прошлого лета стали предлагать по 2 700-3 000 евро за кв. м, то, по моему мнению, это не соответствует уровню платёжеспособности нашего населения. Девелоперы явно перестарались с подъёмом цен.

– В Таллине новостройки дороже.

– Это их проблема. Как-то перед прошлым кризисом Эдгар Шинс, недоумевая насчёт стремительного роста цен, сказал: «С таким повышением у нас скоро недвижимость будет стоить как в Монако!» Так, может, станем смотреть на Монако?! Там все гораздо дороже! Нам это не поможет. Мой опыт доказывает: в недвижимости Латвии не работает утверждение, что цена на объект зависит от затрат на его строительство. В нашей стране, как минимум на 90% территории, рыночная цена на жильё находится существенно ниже того уровня, за который её можно построить.
Когда строители мне говорят, что объект настолько дорогой, потому что у них затраты были такие-то, я отвечаю: новый проект продаётся по таким ценам лишь потому, что кто-то готов покупать его за спрашиваемые деньги. Если вы в Балви построите новый многоквартирный дом и докажете мне до евроцента, что себестоимость вашего продукта 2 500 евро за кв. м, отвечу: прекрасно! Теперь попробуйте продать в Балви квартиры по такой цене!
Покупательная способность населения имеет ограниченный характер, зависящий ещё и от банков. Одно дело, когда потенциальные покупатели получали кредит под 1,7-2% и платили за новую квартиру по 2 000-2 300 евро за кв. м. Совершенно другое – когда ставки стали 5% и выше (из-за роста Euribor), да и сами цены подскочили до 3 000 евро за кв. м. Дешёвых кредитов в ближайшее время ждать не приходится.
Есть несколько неплохих исследований о том, как цены недвижимости менялись в Швейцарии, Австралии и Германии в зависимости от повышения ставки по кредитам. В них говорится, что при росте ипотечной ставки на 0,25 пункта (процента) цены на жильё снижаются до 2%. Применительно к сегодняшней ситуации получается, что можем ждать снижения цен на недвижимость в пределах 24%. Сработает ли это в Латвии? Хороший вопрос. Такие исследования проводились в государствах, в которых рынок гораздо больше закредитован, чем у нас, да и по размеру больше. Но кое-какие возможные тенденции эти исследования позволяют сделать. Так что мой прогноз о годовом снижении цен с лета 2022 года по лето 2023-го в пределах 10-15%, который вы можете принимать или не принимать, можно считать отчасти оптимистичным. Всегда хочется верить в лучшее!

– В прошлый кризис цены на некоторые виды недвижимости Латвии упали до 70%.

– Повторения такого сценария не жду! С одной стороны, падение будет гораздо меньшим, с другой – прошлый кризис касался только тех людей, кто имел кредиты. Было много спекулянтов, собиравшихся заработать на перепродаже. Вот они все пострадали, так как перепродавать оказалось некому. Сегодняшняя ситуация другая. У нас нет отдельного кризиса в недвижимости. ВВП из положительных показателей перешёл в отрицательные, инфляция большая, и побороть её пока не удалось.
Правда, остаётся надежда на то, что нет высокой закредитованности населения, не было спекулятивных сделок, а значит, люди будут стараться держать имущество до последнего. Начнут ужиматься в каких-то платежах. Часть тех, кто сделал резервации квартир в новых проектах, которые будут построены в 2023 году, возможно, откажутся их выкупать. Все зависит от экономики. Плохо, если решат уехать те граждане России или Беларуси, кто имел ПМЖ, но к 1 сентября 2023 года не сдадут экзамен на знание латышского языка. Им придётся продавать свою недвижимость. А это десятки тысяч объектов. Не хочу даже думать о том, что произойдёт с рынком премиальной недвижимости в таком случае.