Latvijas nekustamā īpašuma tirgus piedzīvo krīzi. Tā uzskata uzņēmējs Uģis Stīpnieks, kurš nodarbojas ar sarežģītu nekustamo īpašumu projektu attīstību. Pašreizējā situācija ir jāizprot, akceptējama un ņemama vērā neatkarīgi no tā, vai tagad vēlaties pirkt vai pārdot nekustamo īpašumu. Pēc uzņēmēja domām, 2023. gada vasarā daļa no Latvijas nekustamā īpašuma objektiem var maksāt par 10-15% lētāk nekā pagājušā gada vasarā.

– Latvijas nekustamo īpašumu aģentu jaunākajai paaudzei jūs esat mazpazīstams... Un publiskajā telpā kā tirgus eksperts sen neesat dzirdēts. Atgādiniet nedaudz par sevi un savu profesionālo darbību.

– Ar nekustamo īpašumu nozari esmu saistīts jau trešo desmitgadi. Darba gaitas sāku ar pievienošanos nekustamo īpašumu aģentūras Latio vērtētāju komandai. Brīnišķīga komanda un brīnišķīgs uzņēmums, kuru izveidoja Edgars Šīns un kurā nostrādāju četrus gadus. Līdz šim brīdim ar labiem vārdiem atceros visus, kas man palīdzēja mācīties un iegūt pieredzi biznesā, kurā tobrīd biju iesācējs.
Nākamais posms bija iesaistīšanās Sunīšu ciematā esošā projekta Ezerkrasts izstrādē un pārdošanā. Tas bija viens no pirmajiem modernajiem ciematiem Latvijā: ar ierīkotām komunikācijām, ceļiem un atsevišķos īpašumos sadalītiem zemes gabaliem. 2000. gada pirmais pusgads un pirmās desmitgades vidus Latvijas nekustamo īpašumu tirgū bija zelta laiks. Atceros, kā pusdivpadsmitos naktī pastaigājos pa ciematu ar klientiem, izvēloties viņiem piemērotu zemes gabalu, bet vēl trīs potenciālie pircēji brauca aiz mums mašīnās un no mugurpuses ar priekšējiem lukturiem izgaismoja teritorijas apkārtni.
Ļoti vērtīgu pieredzi guvu, kļūstot par pārdošanas vadītāju tolaik unikālajā galvaspilsētas augstceltņu projektā Solaris, kas atrodas Imantā. Projekta divās 24 stāvu ēkās bija 380 dzīvokļu, tos visus pārdevām, un projekts tika veiksmīgi pabeigts.
Tad nāca nekustamā īpašuma tirgus krīze 2007.-2009. gadā...
Kopumā savā karjerā esmu piedzīvojis daudz, savulaik aktīvi piedalījos Latvijas Nekustamo īpašumu attīstītāju asociācijas dzīvē, esmu bijis arī komandā, kas nodarbojās ar Latvijas visaugstākā kompleksa projekta jeb debesskrāpju Z-Towers attīstību, ko tagad dēvē par Zunda Towers. Biju cieši iesaistīts galvaspilsētas Andrejostas teritorijas attīstības projekta izstrādē, kura realizācija tiks uzsākta tuvākajā laikā...

– Vai tagad esat brīvmākslinieks?

– Strādāju ar klientiem, palīdzu viņiem risināt sarežģītu zemes gabalu attīstības un projektu pārdošanas problēmas. Zonējuma izmaiņas, attīstība, situācijas ar nesakārtotajām īpašuma tiesībām, neskaidrības ar attīstības koncepciju, kop-īpašnieku nesaskaņas... Ar šiem jautājumiem daudzi nevēlas nodarboties, jo tas ir ilgi, sarežģīti un bieži vien nav skaidrs, ko vispār darīt. Līdztekus gatavoju divus savus projektus zemes nekustamo īpašumu attīstībai Upesciemā un Rīgā. Strādāju tikai ar savu naudu, bez kredītiem. Tas, protams, bremzē projektu gaitu, toties ļauj mierīgi gulēt naktīs. Ja nekustamā īpašuma tirgū parādītos nopietna krīze, varētu bez raizēm iesaldēt projektus un desmit gadus dzīvot bez problēmām.

– Tātad no aktīvā nekustamā īpašuma tirgus dalībnieku saraksta jūs neesat pazudis un situācijai līdzi sekojat. Parunāsim par to. Nekustamā īpašuma vērtētāja profesijā iepriekš strādājošam teorētiski būtu jābūt piesardzīgam, varbūt pat skeptiskam skatījumam uz nekustamā īpašuma tirgu. Vērtējumos vienmēr ir tāda pozīcija kā “piespiedu pārdošanas vērtība”, proti, tā vērtība, par kādu īpašumu var pārdot pēc iespējas īsākā laikā, pat ja tirgū kaut kas aiziet greizi. Kādas noskaņas pēdējā pusgada laikā raisa Latvijas nekustamā īpašuma tirgus?

– Vispirms par piesardzību un skepsi... Mana vēlme būt piesardzīgam, analizējot situāciju, ir saistīta ne tik daudz ar to, ka esmu bijis vērtētājs, bet gan ar to, ka man ir zināma pieredze saistībā ar iepriekšējo Latvijas nekustamā īpašuma tirgus krīzi. Tā man ir devusi labu aizsardzību pret nevaldāmu optimismu pat tajos laikos, kad viss šķiet labi.
Par nekustamā īpašuma tirgu: tas ir pastāvējis vienmēr, un darījumi kaut kādā apmērā tajā notiek jebkurā laikā, neskatoties ne uz ko, iespējams, izņemot karu. Latvijā arī tagad pērk un pārdod, bet mazāk nekā agrāk. Jo ir parādījušās zināmas krīzes pazīmes. Tas nav pilnīgs cenu sabrukums, bet tā ir krīze, un tas ir jāatzīst. Cenu samazinājums vērojams gandrīz visos segmentos jau kopš 2022. gada rudens. Un tas, cik dziļš un ilgs šis process būs, ir atkarīgs no vairākiem faktoriem. Galvenais, – līdz kādam līmenim Eiropas Centrālā banka turpinās paaugstināt Euribor starpbanku likmi. Tās ievērojamais, pat rekordlielais kāpums ietekmē hipotekāro aizņēmēju izdevumus, būtiski ierobežo kreditēšanu un sašaurina to cilvēku loku, kuri var atļauties ņemt jaunu kredītu. Īpaši sāpīga situācija var izveidoties, ja gada Euribor sasniegs 5%, lai gan virkne Eiropas ekspertu cenšas mūs mierināt, prognozējot likmi aptuveni 3,5% robežās. Savukārt ASV Federālo rezervju sistēma 2022. gada beigās jau ir paaugstinājusi savu bāzes likmi līdz 4,25%. Baidos, ka tas ir orientieris, uz kuru virzīsies arī Eiropas Centrālā banka.
Hipotēkas likmju paaugstināšana ir nepatīkama. Taču tā viena neradītu tik lielus draudus Latvijas nekustamā īpašuma tirgum, ja cilvēkiem nebūtu palielinājušies arī ikdienas izdevumi: maksājumi par gāzi, elektrību, pārtiku, degvielu... Inflācija 2022. gadā ietekmēja gandrīz visas mūsu dzīves jomas, bet mājsaimniecību ienākumi tik strauji nepalielinājās.

– Tiklīdz inflācija sāka palielināties, bieži izskanēja viedoklis, ka vislabākais variants, kā pasargāt no inflācijas brīvos līdzekļus, ir ieguldīt tos nekustamajā īpašumā.

– Daļēji šie ieteikumi ir pareizi: pēdējo 100 gadu statistika liecina, ka Eiropā īpašumu cenu pieaugums ilgtermiņā apsteidz inflāciju. Bet, pieņemot lēmumu investēt līdzekļus nekustamā īpašuma iegādē, jākoncentrējas uz ilgāku laika posmu, nevis īsu. Investēt nekustamajā īpašumā uz gadu vai diviem... – tas ir neatbildīgi. Īstermiņā tirgū var būt kritums, kas pašlaik vērojams pie mums. Tas var izraisīt zināmu paniku tajos, kuri pēdējā pusotra gada laikā ir ieguldījuši naudu nekustamajā īpašumā.
Skaidrs, ka, raugoties no investora viedokļa, ieguldīt līdzekļus nekustamajā īpašumā ir nepieciešams tajā laikā, kad tā cena ir maksimāli zema. Ja atskatās uz pēdējiem diviem trim gadiem, kā arī prognozējot nākamos pāris gadus, domāju, ka šajā laika posmā Latvijas nekustamā īpašuma tirgū maksimālā cena tika sasniegta 2022. gada vasarā. Un, manuprāt, tagad sākam tuvoties tam mirklim, kad būtu jāpērk nekustamais īpašums. Man ir interese paplašināt savu objektu portfeli, taču pēdējo trīs gadu laikā neko neesmu iegādājies un šoziem neplānoju to darīt. Tas cenu un pieprasījuma pieaugums, kas parādījās līdz ar Covid pandēmijas sākšanos, man šķita neloģisks. Eiropas Savienības Centrālās bankas drukātavas darbināšana ir izraisījusi nekustamo īpašumu cenu pārkaršanu. Uzskatu, ka tagad ir labāk nogaidīt un vērot. No investora viedokļa raugoties, šī ziema un pavasaris, iespējams, var vēl nebūt labākais laiks īpašuma iegādei. Pašreiz runāju tieši kā investors, nevis kā cilvēks, kuram jārisina problēma par jumtu virs galvas, kuram ir cita motivācija.

– Kādas ir jūsu prognozes par dzīvojamo nekustamo īpašumu cenām tuvākajā nākotnē?

– Mans viedoklis: no 2022. gada vasaras līdz 2023. gada vasarai mēs varam sagaidīt 10 -15%. Kā būs patiesībā, redzēsim. Procesus ietekmē pārāk daudz faktoru, kurus mēs nespējam kontrolēt. Varu atsaukties uz pasaulslaveno ekonomistu Nurielu Rubini (Nouriel Roubini), kurš norāda uz likviditātes krīzi globālajā ekonomikā. Cik smaga tā būs, ir atkarīgs no tā, cik ilgi Eiropas un Amerikas centrālās bankas turpinās drukāt naudu. Jo ilgāk šis process turpināsies, jo vēlāk pienāks krīze, un tā būs nopietnāka. Tas pašlaik notiek Latvijā. Valsts turpina palīdzēt iedzīvotājiem un dod naudu, tā daļēji kompensējot gāzes un elektrības rēķinus, pērkot malku utt. Un tādējādi palielina inflāciju. Labie nodomi neko nemaina: inflācija kāpj neatkarīgi no tā, kādā veidā ieplūst nauda. Ja tā turpināsies, varam gaidīt arī smagāku krīzi nekustamo īpašumu tirgū.

– Līdzīgas atbalsta programmas iedzīvotājiem izmanto ne tikai Latvija, bet praktiski visi mūsu kaimiņi Eiropas Savienībā.

– Vienīgais veids, kā varam sevi nomierināt, ir tas, ka Igaunijā un Lietuvā nekustamā īpašuma cenu krituma potenciāls izskatās dramatiskāk: tur cenu līmenis ir augstāks nekā pie mums. Arī Igaunijā cenas samazinās, savukārt Lietuvā tās joprojām turas iepriekšējā līmenī. Taču tas mums situāciju būtiski nemaina: ja mūsu nekustamajam īpašumam cenas krīt par 10%, bet Lietuvā, piemēram, par 15%, mums nebūs ne karsts, ne auksts. Un labāk arī nekļūs.

– Mēģināsim novērtēt situāciju: vai šobrīd ir iespējams tāds scenārijs kā 2007.-2009. gadā, kad bankas sāka pārņemt hipotēku parādnieku īpašumus? Pēc žurnāla un portāla varianti.lv aprēķiniem, var secināt, ka pēc iepriekšējās krīzes banku struktūru portfeļos parādījās vismaz 17 000 nekustamo īpašumu vienību.

– Tas, ko mēs redzam, nav hipotekāro kredītu ņēmēju krīze, tā ir visu iedzīvotāju krīze. Komunālo maksājumu krīze. Ja izveidosies situācija, ka cilvēki netiks galā ar saviem rēķiniem, ja tiesu izpildītāji sāks izsolīt dzīvokļus, tad tas radīs galvassāpes tirgum. Skaidrs, ka problēmas var skart arī daļu no hipotekārā kredīta ņēmējiem. Gribētu ticēt, ka to apmērs nebūs tik liels kā pagājušajā krīzē.

– Galvaspilsētas, tās apkārtnes un lielo pilsētu nekustamā īpašuma tirgū daudz kas ir atkarīgs no hipotekārās kreditēšanas pieejamības. Bankām šādā situācijā ir vadošā loma. Tiem, kuriem parādās problēmas ar ikmēneša maksājumu veikšanu, var tikt nodrošinātas kredītbrīvdienas, tādējādi ļaujot pārdzīvot grūtos laikus, kā tas bija Covid pandēmijas sākumā, kad daudzi zaudēja darbu.

– Pieļauju, ka kredītbrīvdienas īpaši neko nemainīs. Manuprāt, un es atsaukšos, ne tikai uz Nurielu Rubini bet arī uz Vorenu Bafetu (Warren Edward Buffett), tas, kas notiek, nav īslaicīgas problēmas pusgada vai gada garumā. Nevajag domāt, ka inflācija pazudīs tuvāko divu vai trīs mēnešu laikā un ka mēs atgriezīsimies “normālas” ekonomikas situācijā: 2% inflācija ir Eiropas Centrālās bankas ilgtermiņa mērķis. Vai atceraties, kas notika pēdējā pusotra gada laikā? Sākumā Latvijas Banka un citas bankas iedrošināja, ka inflācija netiek prognozēta, tad teica, ka tā būs īslaicīga un neliela. Un tagad mēs esam tuvu hiperinflācijai, par kuru sāk runāt, ja kāpums ir 25% gadā. Mums pašlaik vēl ir kādi 20%, bet bankas turpina mums skandināt, ka viss būs labi un tas nebūs ilgi.
Es iestājos par to, ka vajadzētu skaudri skatīties realitātei acīs un nedzīvot ar nepamatotām cerībām. Izskatās, ka ir iestājusies stagflācija, un tur neko nevar darīt. Šobrīd svarīgākais ir samazināt savus ikdienas izdevumus un neiekrāt jaunus parādus. Viss rūpīgi jāplāno, jāapzinās savi soļi un rīcība. Ja plašais mājoklis jums kļūst par finansiālu slogu, mainiet to uz mazāku. Ir jādomā arī par to, vai tieši šobrīd investēt apkures sistēmas nomaiņā un māju siltināšanā, ja tie ir vērienīgi projekti, kam nepieciešams liels un dārgs aizņēmums. Īstermiņā tas var nedot vēlamo rezultātu, bet bankai nauda būs jāmaksā katru mēnesi.

– Vai ir kādas tirgus nišas, kuras problēmas skars mazāk? Visi jaunie projekti ir energoefektīvi. Tajos maksājumi par apkuri ir saprātīgi, un tas nozīmē, ka tie rada mazāk problēmu saviem īpašniekiem.

– Jauni projekti – tas ir lieliski! Tikai tajos dzīvo mazāk nekā 5% no visiem valsts iedzīvotājiem. Tas maz ietekmē kopējo ainu. Rīgā 75% iedzīvotāju dzīvo sērijveida ēkās, kurās energoefektivitātes jautājumi līdz šim gandrīz vispār netika risināti, atšķirībā no, piemēram, Valmieras. Skaidrs, ka par vecā dzīvojamā fonda energoefektivitātes jautājumiem bija jādomā jau pirms 20 gadiem. Problēma ir saasinājusies, jāturpina meklēt saprātīgus risinājumus. Mēs nekad vairs neatgriezīsimies pie lētās enerģijas. Pat ja Ukrainā nebūtu kara un nerastos problēmas ar Krievijas gāzi, Eiropas izvēlētā virzība uz zaļo enerģiju jau tagad spēcīgi ietekmē energoresursu izmaksas.

– Jūs pats atzināt, ka nekustamo īpašumu tirgus nekur nepazudīs. Kāds vienmēr kaut ko pirks un pārdos. Kādu varam prognozēt 2023. gadu?

– Tirgus būs vājāks, nekā tas bija iepriekš. Pircējiem ir nepieciešams laiks, lai saprastu, par kādu summu viņi var atļauties pirkt. Un pārdevējiem ir vajadzīgs laiks, lai saprastu, ka, ja viņi vēlas kaut ko pārdot, viņiem būs jāsamierinās ar tādu cenu līmeni, par kuru tagad darījumi var notikt. Jau minēju, ka šis līmenis tiek koriģēts. Kad abas puses nomierināsies un sapratīs realitāti, tad viss atgriezīsies “normālā stāvoklī” un sāks atbilstoši funkcionēt. Lai gan, ja runājam par jaunajiem budžeta klases projektiem Rīgas mikrorajonos, kurus kopš pagājušās vasaras sāka piedāvāt pat par 2 700-3 000 eiro par kvadrātmetru, tas, manuprāt, neatbilst mūsu iedzīvotāju maksātspējas līmenim. Attīstītāji acīmredzami ir pārcentušies ar cenu kāpumu.

– Tallinā jaunbūves ir dārgākas.

– Tā ir viņu problēma. Īsi pirms iepriekšējās krīzes Edgars Šīns, neizpratnē brīnoties par straujo cenu kāpumu, teica: "Ar šādu pieaugumu nekustamais īpašums mums drīz maksās tikpat, cik Monako!" Tad skatīsimies uz Monako?! Tur viss ir daudz dārgāks! Tāda interpretācija mums nepalīdzēs. Mana pieredze rāda, ka apgalvojums, ka nekustamā īpašuma tirgus cena ir atkarīga no tā būvniecības izmaksām, nedarbojas. Mūsu valstī vismaz 80% teritorijas mājokļu tirgus cena par kvadrātmetru pēdējos 30 gadus ir ievērojami zemāka par tām izmaksām, kas jāiztērē, lai šo kvadrātmetru uzbūvētu.
Kad attīstītāji man saka, ka objekts ir tik dārgs, jo viņiem bijuši tādi un tādi izdevumi, es parasti atbildu: jaunais projekts par tādām cenām tiek pārdots tikai tāpēc, ka par prasīto naudu kāds tajā brīdī ir bijis gatavs to pirkt. Ja Balvos uzbūvēs jaunu daudzdzīvokļu māju un man līdz eiro centam tiks pierādīts, ka produkta pašizmaksa ir 2 500 eiro par kvadrātmetru, es atbildēšu: lieliski! Tagad pamēģiniet pārdot dzīvokļus Balvos par šādu cenu!
Iedzīvotāju pirktspēja ir ierobežota, tā ir atkarīga arī no bankām. Viena realitāte, ka potenciālie pircēji saņem kredītu ar kopējo likmi 1,7-2% apmērā un par jaunu dzīvokli maksā 2 000-2 300 eiro par kvadrātmetru. Pavisam cita realitāte – ja likmes kāpj līdz 5% un vēl augstāk (Euribor pieaug) un jaunajam projektam cenas kāpj jau līdz 3 000 eiro par kvadrātmetru. Uz lētiem kredītiem tuvākajā nākotnē nevajadzētu cerēt.
Ir daži labi pētījumi pasaulē par to, kā atkarībā no kredītu likmju pieauguma mainījušās nekustamo īpašumu cenas Šveicē, Austrālijā un Vācijā. Pētījumos noskaidrots, ka, palielinoties hipotēkas likmēm par 0,25 procentpunktiem, mājokļu cenas samazinās par 2%. Pielāgojot šo algoritmu pašreizējai situācijai, var secināt, ka nekustamā īpašuma cenai būtu jāsamazinās par 24%. Vai tas darbosies arī Latvijā? Labs jautājums. Šādi pētījumi tika veikti valstīs, kur tirgus ir daudz vairāk kreditēts nekā mūsējais un kur īpašumu tirgus apmērs arī krietni lielāks. Taču šie pētījumi ļauj apjaust dažas iespējamās tendences. Līdz ar to manas prognozes par gada cenu kritumu no 2022. gada vasaras līdz 2023. gada vasarai ir 10-15% robežās, kam var piekrist, var nepiekrist, var uzskatīt par zināmā mērā optimistiskām. Vienmēr gribas ticēt labākajam scenārijam.

– Iepriekšējās krīzes laikā atsevišķiem nekustamo īpašumu veidiem Latvijā cenas samazinājās pat par 70%.

– Nedomāju, ka šāds scenārijs atkārtosies. No vienas puses, kritums būs daudz mazāks, no otras puses, iepriekšējā krīze pamatā skāra tikai tos cilvēkus, kuriem bija kredīti. Bija daudz spekulantu, kuri grasījās pelnīt naudu, pārdodot īpašumus tālāk. Viņi visi arī cieta, jo nebija kam pārdot tālāk. Šodienas situācija ir pavisam cita. Mums nav tikai nekustamā īpašuma krīzes, IKP rādītāji no pozitīviem ir pārvērtušies par negatīviem, inflācija ir ļoti augsta, un tā vēl ne tuvu nav beigusies.
Ņemot vērā to, ka iedzīvotājiem izsniegtais hipotekāro kredītu apmērs ir neliels, maz tirgū ir bijuši spekulatīvi darījumi, varētu sagaidīt, ka cilvēki savus īpašumus centīsies noturēt līdz pēdējam. Atsevišķos gadījumos vajadzēs savilkt jostas. Daļa klientu, kuri rezervējuši dzīvokļus 2023. gada topošajos jaunajos projektos, iespējams, var atteikties tos pirkt. Viss atkarīgs no ekonomikas. Nebūs labi, ja tie Krievijas un Baltkrievijas pilsoņi, kuriem bija piešķirta uzturēšanās atļauja par nekustamā īpašuma iegādi, nolems aizbraukt, ja līdz 2023. gada 1. septembrim nenokārtos latviešu valodas eksāmenu. Viņiem būs jāpārdod savs īpašums Rīgā vai Jūrmalā. Un tie ir vairāk par desmit tūkstošiem objektu. Pat negribu domāt par to, kas šādā gadījumā notiks ar premium nekustamo īpašumu tirgu.