Уходящий год для рынка недвижимости Латвии был интересным. Его смело можно назвать годом новых вызовов. Своими ощущениями от того, каким он стал для компаний, которые работают как в сегменте продаж квартир в новостройках, так и на вторичном рынке, с журналом m2 и порталом varianti.lv поделился основатель группы компаний AVA и сооснователь группы компаний Brionix Александр Абрамов.
ХОЧЕШЬ НАСМЕШИТЬ БОГА – РАССКАЖИ ЕМУ О СВОИХ ПЛАНАХ
Конец 2021 года принёс на рынок недвижимости Латвии существенное оживление после довольно продолжительного затишья, начавшегося ещё в 2020 году. И январь 2022-го сразу после новогодних каникул выдался активным. Большинство экспертов рынка недвижимости прогнозировали стабильность спроса, умеренный рост цен на недвижимость и активность сделок на уровне 2008 года. Именно к этому показателю всё и приблизилось вплотную. Но случилось то, что случилось, со всеми политическими, микро- и макроэкономическими последствиями. Рынку латвийской недвижимости пришлось приспосабливаться к новым реалиям.
Если анализировать год, то стоит разбить его на сегменты недвижимости и каждый рассматривать в отдельности.
НОВЫЕ ПРОЕКТЫ. ПОД ЗНАКОМ РОСТА
2022 год в сегменте новостроек отмечен двумя ключевыми моментами роста. Первый – рост спроса на квартиры в энергоэффективных новых проектах. Второй – рост цен за квадратный метр. Данный фактор обусловлен удорожанием строительных материалов, главным образом металла и металлоконструкций, сопутствующих работ, ростом заработной платы и общей затратной части в процессе строительства.
А вот что касается предложения, то оно сократилось. В Риге и Рижском районе к концу лета в продаже оставались около 1000 квартир в сданных в эксплуатацию новостройках и ещё несколько тысяч в строящихся домах. С учётом того, что ряд застройщиков взял паузу с реализацией новых проектов до стабилизации экономической ситуации и появления понятных цен, в данном сегменте можно прогнозировать дефицит жилья и в будущем году.
При этом стоит учитывать, что латвийский рынок новостроек выигрывает в сравнении с ближайшими соседями. В частности, с Эстонией, где стоимость квадратного метра существенно выше. Это значит, что у девелоперов, работающих в нашей стране, ещё есть хоть и небольшой, но определённый ценовой зазор. И покупатели имеют возможность приобрести жильё дешевле, чем у соседей. Это важно и когда вы покупаете квартиру для себя, и когда вкладываетесь в недвижимость с целью инвестирования и получения дохода от сдачи в аренду.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК. КОРРЕКЦИЯ ЦЕНЫ И СПРОСА
Что касается вторичного рынка, то по итогам только первого квартала 2022 года фиксировался рост цен более чем на 7%. Средняя цена квадратного метра такого жилья в Риге тогда составила 974 EUR. Считается, что на первых порах цены продолжали расти по инерции после 2021 года. Затем февральские события на Украине и последовавшая за этим реакция на российские действия со стороны стран Европейского союза привели к тому, что люди стали бояться за свои накопления. Точнее, за то, что их деньги обесценятся. И многие жители Латвии со свободными средствами предпочли вложить свои сбережения в недвижимость. Это спровоцировало новый виток спроса – выросла цена, что вполне закономерно.
Однако к середине второго квартала рынок серийного жилья стал затихать, а покупатели начали действовать более осторожно. С третьего квартала мы увидели коррекцию цен в сторону снижения. Как я и прогнозировал в одном из своих предыдущих интервью журналу и порталу varianti.lv, особенно существенно коррекция цены затронула 3-4-комнатные и более просторные квартиры. Равно как и любое другое жильё с большой площадью. В этой части мой прогноз полностью совпал с нынешними реалиями.
Если говорить в целом, то рынок вторичной недвижимости Риги к концу 2022 года просел в цене на 2-4%. В каждом случае к оценке ситуации в отношении того или иного объекта нужно подходить индивидуально. Если говорить не о проведённых сделках, а о ценах, с которыми продавцы выводят своё имущество на рынок, надеясь продать подороже, то часто они оказываются на 10% выше цен, по которым удаётся продать.
Сейчас фиксируем повышенный спрос на 1-2-комнатные серийные и новые квартиры. Клиенты смотрят и реновированные дома, обращают внимание на стоимость коммунальных услуг, просчитывают вложения в ремонт и принимают решение о покупке, основываясь на целом комплексе собранных данных.
АРЕНДА. ПО-ПРЕЖНЕМУ ДЕФИЦИТ
Рынок аренды недвижимости в Риге, Юрмале и Рижском районе, по опыту компании AVA RENT (структурного подразделения AVA Estate), обошёлся без существенных колебаний. Спрос стабильно высокий. В отношении хороших предложений, а это квартиры с неплохим ремонтом и по адекватной цене, и вовсе чувствуется дефицит, их не хватает. Это не новость, такая ситуация наблюдается который год подряд.
Возможно, что-то изменится нынешней зимой. На рынок аренды выйдут новые игроки – те, кто не успел продать квартиру до роста счетов за коммунальные платежи. Часть предложений пополнится и за счет владельцев, которые не планировали продавать свою недвижимость, но и не сдавали её в силу различных обстоятельств. Рост расходов на содержание заставит их изменить своё решение и предложить квартиры в аренду.
ИПОТЕКА ТОЛЬКО ДЛЯ БОГАТЫХ?
Банки с весны предупреждали, что кредиты станут дороже. И на разных латвийских интернет-форумах уже обсуждают, у кого и на сколько выросли платежи по ипотеке. Ведь более семи лет индекс Euribor был отрицательным. Теперь 3-месячная ставка Euribor составляет 1,82%, а по прогнозам, к середине следующего года достигнет 3%. Это заставляет банки пересматривать свои базовые процентные ставки. Соответственно, обслуживание ипотечного кредита становится дороже.
Значит ли это, что большее количество людей не смогут позволить себе покупку недвижимости? По данным опросов, семьи не станут отказываться от приобретения квартир только по причине того, что сумма ежемесячных платежей по кредиту возрастёт. Покупатели в первую очередь обращаются к кредитному специалисту банка, чтобы рассчитать сумму ежемесячного платежа. И принимают решение на основании этих данных. Некоторые покупатели планируют отложить приобретение своей квартиры, чтобы накопить большую сумму на первый взнос и таким образом снизить будущие выплаты. Но это касается исключительно тех, кто не снимает квартиру в данный момент, а живёт с родителями или планирует расширение. Если необходимо арендовать жильё, то экономика получается невыгодной и лучше оформлять ипотеку, даже с минимальным первым взносом.
ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ?
Прогнозы – дело неблагодарное. 2022 год отчётливо это показал. Поэтому прогнозировать, каким будет рынок недвижимости в 2023 году, не возьмусь. Могу отметить, что в данный момент он стабилизировался и ожидается, что как минимум первый квартал 2023 года также пройдёт под знаком стабильности. Рынок скорректировал цены, определил основной потребительский спрос, и теперь с этим нужно просто грамотно работать.
А если касаться того, что готовит 2023 год нашим компаниям, то здесь могу дать больше конкретики. Поделюсь тем, что мы приготовили для рынка недвижимости. Уже в начале 2023 года запустим сайт Brionix – поисковик недвижимости Латвии, который, надеемся, станет самым полным каталогом новых проектов в нашей стране. На его базе мы создаём удобную CRM-систему для риэлторов, руководителей агентств недвижимости и девелоперов. Это будет рабочий инструмент, который позволит систематизировать и развивать бизнес. Более того, данный ресурс и CRM-система, внедрённая в него, будут работать не только в Латвии. Масштабируем её на ряд других стран. Это открывает новые возможности. Вот такой вот подарок под ёлочку от нас для всех коллег.