Aizejošais gads Latvijas nekustamo īpašumu tirgū bija interesants. To droši var nodēvēt par jaunu izaicinājumu gadu. Ar savām izjūtām par to, kāds tas ir bijis uzņēmumiem, kas ar dzīvokļu tirdzniecību nodarbojas gan jaunceltņu segmentā, gan sekundārajā tirgū, žurnālam m2 un portālam varianti.lv pastāsta uzņēmuma AVA dibinātājs un Brionix līdzdibinātājs Aleksandrs Abramovs.

 

GRIBI SASMĪDINĀT DIEVU PASTĀSTI VIŅAM PAR SAVIEM PLĀNIEM

2021. gada beigas pēc ilgstošā klusuma perioda, kas sākās jau 2020. gada vasarā, ienesa Latvijas nekustamo īpašumu tirgū būtisku rosību. 2022. gada janvāris tūlīt pēc jaungada brīvdienām jau bija ļoti aktīvs. Lielākā daļa nekustamo īpašumu tirgus ekspertu prognozēja stabilu pieprasījumu, mērenu nekustamo īpašumu cenu kāpumu un darījumu aktivitāti 2008. gada līmenī. Tieši šim orientierim visi rādītāji arī pietuvojās ļoti tuvu. Taču notika tas, kas notika, ar visām no tā izrietošajām ģeopolitiskajām, mikroekonomiskajām un makroekonomiskajām sekām. Latvijas nekustamo īpašumu tirgum vajadzēja pielāgoties jaunajai realitātei. Analizējot gadu, to labāk sadalīt pa nekustamo īpašumu segmentiem un katru no tiem aplūkot atsevišķi.

 

JAUNIE PROJEKTI — ZEM IZAUGSMES ZĪMES

2022. gads jaunceltņu segmentā iezīmējās ar diviem galvenajiem izaugsmes aspektiem. Pirmais — pieprasījuma pieaugums jaunajos energoefektīvajos projektos. Otrais — kvadrātmetra cenu kāpums. Šo faktoru noteica būvniecības materiālu, galvenokārt metālu un metāla konstrukciju, pavadošo darbu sadārdzināšanās, kā arī darba samaksas un būvniecības procesa vispārējo izdevumu daļas pieaugums.
Savukārt, ja runājam par piedāvājumu, tas samazinājās. Rīgā un Rīgas rajonā vasaras beigās tirdzniecībā bija palicis apmēram 1000 dzīvokļu ekspluatācijā nodotajās jaunceltnēs un vēl daži tūkstoši dzīvokļu būvniecības procesā esošajās mājās. Ņemot vērā, ka virkne attīstītāju bija iepauzējusi jauno projektu īstenošanā līdz brīdim, kad ekonomiskā situācija būs stabilizējusies un būs parādījušās saprotamas cenas, šajā segmentā nākamgad var prognozēt mājokļu deficītu.
Turklāt jāņem vērā, ka, salīdzinot ar tuvākajiem kaimiņiem — konkrēti ar Igauniju, kur kvadrātmetra cena ir ievērojami augstāka, Latvijas jaunceltņu tirgus vinnē. Tas nozīmē, ka attīstītājiem, kas darbojas mūsu valstī, vēl ir, kaut neliela, bet tomēr cenas telpa. Un pircējiem pie mums ir iespēja iegādāties mājokli lētāk nekā kaimiņvalstī. Tas ir svarīgi gan, ja dzīvoklis tiek pirkts gan pašu vajadzībai, gan arī ja pērkat investīciju objektu ar mērķi gūt peļņu, to iznomājot.

SEKUNDĀRAIS TIRGUS — CENU UN PIEPRASĪJUMA KOREKCIJA

Ja runājam par sekundāro tirgu, konstatējams, ka, noslēdzot 2022. gada pirmo ceturksni, cenas bija pieaugušas vairāk nekā par 7 %. Šādu mājokļu kvadrātmetra vidējā cena Rīgā tobrīd bija 974 eiro. Tiek uzskatīts, ka sākumā cenas turpināja augt 2021. gada inerces ietekmē. Pēc tam bija februāra notikumi Ukrainā. Tiem sekojošās Eiropas Savienības valstu atbildes reakcijas uz Krievijas iebrukumu Ukrainā dēļ cilvēki sāka raizēties par saviem uzkrājumiem. Precīzāk sakot, viņi raizējās, ka viņu nauda varētu zaudēt vērtību. Daudzi Latvijas iedzīvotājiem, kam bija brīvi līdzekļi, deva priekšroku tos ieguldīt nekustamos īpašumos. Tas izprovocēja jaunu pieprasījuma kāpumu, tā rezultātā pilnīgi likumsakarīgi pieauga arī cena.
Tomēr otrā ceturkšņa vidū sērijveida mājokļu tirgus sāka pieklust, bet pircēji kļuva piesardzīgāki. Sākot no trešā ceturkšņa, jau varējām vērot lejupslīdošu cenu korekciju. Kā jau prognozēju vienā no iepriekšējām intervijām žurnālam m2 un portālam varianti.lv, sevišķi manāmi cenu korekcija skāra trīsistabu, četristabu un plašākus dzīvokļus un arī citus mājokļus ar lielu platību. Šajā daļā mana prognozes pilnībā sakrita ar pašreizējo realitāti.
Ja runājam par stāvokli kopumā, tad Rīgas sekundārais mājokļu tirgus cenas 2022. gada beigās ir “nosēdušās” par 2-4 %. Katrā gadījumā, izvērtējot situāciju saistībā ar vienu vai citu objektu, ir vajadzīga individuāla pieeja. Ja runājam nevis par nokārtotajiem darījumiem, bet gan par cenām, par kurām pārdevēji savus īpašumus izliek tirgū, cerot tos pārdot dārgāk, tās bieži vien izrādās par 10 % augstākas par cenām, par kurām šos īpašumus izdodas pārdot.
Pašlaik fiksējam paaugstinātu pieprasījumu pēc vienistabas un divistabu dzīvokļiem sērijveida projektos un jaunceltnēs. Klienti apsver arī piedāvājumus renovētās mājās, pievērš uzmanību komunālo pakalpojumu izmaksām, aprēķina remonta izmaksas un lēmumu par pirkšanu pieņem, pamatojoties uz veselu iegūto datu kompleksu.

ĪRE — JOPROJĀM DEFICĪTS

Spriežot pēc AVA RENT (AVA Estate apakšvienība) novērojumiem, nekustamo īpašumu īres tirgū Rīgā, Jūrmalā un Rīgas rajonā būtiskas svārstības nav notikušas. Pieprasījums ir stabili augsts. Runājot par labiem piedāvājumiem, un tie ir dzīvokļi ar kvalitatīvu remontu par adekvātu cenu, ir pat jūtams deficīts — to vienkārši nepietiek. Tas nav nekāds jaunums. Šāda situācija ir vērojama jau vairākus gadus pēc kārtas.
Šoziem, iespējams, kaut kas varētu mainīties. Īres tirgū ienāks jauni spēlētāji — tie, kuri nav paguvuši pārdot dzīvokli pirms komunālo maksājumu cenu kāpuma. Daļa piedāvājuma papildināsies uz to īpašnieku rēķina, kas nebija plānojuši pārdot savu nekustamo īpašumu un dažādu iemeslu dēļ nebija arī to izīrējuši. Dzīvokļu uzturēšanas izmaksu pieaugums liks viņiem mainīt savu lēmumu un piedāvāt dzīvokļus īrēšanai.

HIPOTĒKA TIKAI BAGĀTAJIEM?

Bankas jau kopš pavasara brīdināja, ka kredīti kļūs dārgāki. Dažādos Latvijas interneta forumos jau tiek apspriests, kam un par cik ir pieauguši hipotēkas maksājumi. Lieta tā, ka vairāk nekā septiņus gadus Euribor likme bija negatīva. Tagad Euribor trīs mēnešu likme ir 1,82 %, un tiek prognozēts, ka nākamā gada vidū tā sasniegs 3 %. Tas liks bankām pārskatīt savas bāzes procentu likmes. Attiecīgi kļūs dārgāka hipotēkas kredīta apkalpošana.
Vai tas nozīmē, ka lielāks skaits cilvēku nevarēs atļauties nekustamā īpašuma iegādi? Saskaņā ar aptaujas datiem ģimenes neatteiksies no dzīvokļa iegādes tikai tāpēc, ka būs pieaugusi ikmēneša kredīta maksājuma summa. Pircēji vispirms vēršas pie bankas kredītu speciālista, lai aprēķinātu ikmēneša maksājuma summu, un pieņem lēmumu, pamatojoties uz šiem datiem. Daži pircēji plāno atlikt dzīvokļa iegādi, lai sakrātu lielāku pirmās iemaksas summu un tādējādi samazinātu turpmākās izmaksas. Taču tas attiecas tikai uz tiem, kas pašlaik neīrē dzīvokli, bet gan dzīvo kopā ar vecākiem vai plāno paplašināt mājokli. Ja mājoklis jāīrē, tas ekonomiski ir stipri neizdevīgi, un tad labāk ir noformēt hipotēku pat ar minimālu pirmo iemaksu.

KO GADS MUMS SOLA?

Prognozes ir nepateicīga nodarbošanās, un 2022. gads to skaidri parādīja. Tādēļ neuzņemšos prognozēt, kāds būs nekustamo īpašumu tirgus 2023. gadā. Varu atzīmēt, ka pašreiz tas ir stabilizējies un tiek gaidīts, ka vismaz 2023. gada pirmais ceturksnis paies stabilitātes zīmē. Tirgus ir koriģējis cenas, noteicis pamata patērētāju pieprasījumu, un tagad ar to visu ir akurāti jāstrādā.
Ja runājam par to, ko 2023. gads gatavo mūsu uzņēmējiem, tad šeit varu būt konkrētāks. Padalīšos ar to, ko esam sagatavojuši nekustamo īpašumu tirgum. Jau 2023. gada sākumā tiks atklāta Brionix tīmekļvietne — Latvijas nekustamo īpašumu meklētājs, kas, cerams, kļūs par mūsu valstī vispilnīgāko jauno projektu katalogu. Uz tā bāzes mēs veidojam nekustamo īpašumu aģentiem ērtu CRM sistēmu. Tas būs darba instruments, kas ļaus sistematizēt un attīstīt biznesu. Turklāt šis resurss un tajā integrētā CRM sistēma darbosies ne tikai Latvijā. Tā ietvers arī virkni citu valstu. Tas pavērs jaunas iespējas. Lūk, šādu dāvanu zem eglītes sev atradīs visi mūsu kolēģi.