Построенные в советские времена серийные квартиры Риги, несмотря на коронавирусную катавасию, хоть немного и просели в течение 2020 года, однако избежали катастрофических потрясений. Разумная коррекция – так можно определить то, что происходит в данном сегменте. При этом с осени посредники ощущают спрос на качественно отремонтированные квартиры. Это даже привело к минимальному росту цен в сделках с такими предложениями, тогда как общая динамика в сегменте серийного жилья осталась неизменной.

Если не углубляться в детали, то по прошествии 2020 года можно сказать, что одним из сегментов, наиболее остро почувствовавших на себе влияние чрезвычайной ситуации и истории с пандемией Covid-19, стали серийные квартиры столицы. Самый массовый товар, на который иногда приходится до 50% всех совершаемых в Риге покупок недвижимости, резко просел прошедшей весной. При обычных до пандемии показателях в 400-500 продаж в месяц, в апреле в Риге были завершены покупки 209 серийных квартир, в мае – 229. Согласно подсчётам Cenu Banka, это на 54% и 44% меньше, чем в аналогичные месяцы годом ранее. Как рассказывали журналу m2 и порталу varianti.lv маклеры, многие клиенты, находившиеся весной на стадии подготовки к сделкам, останавливали процесс и выходили из него. Часто со словами: «Сейчас цены полетят вниз». Восстанавливаться ситуация со спросом стала с лета, с отменой режима чрезвычайной ситуации.
В июле 2020 года в Риге было продано на 13% меньше серийных квартир, чем за этот же месяц годом ранее. В августе разница оказалась нулевой. А в сентябре количество покупок квартир в домах советской постройки в Риге подскочило до 478 (данные Cenu banka), что на 20% превысило результаты сентября 2019 года. Без указания точных цифр можно говорить, что сопоставимыми темпами серийное жильё торговалось и в октябре, и в ноябре. Это позволило сократить сформировавшееся в первой половине года отставание в статистике сделок, наблюдавшихся в 2019 году. Если после первых восьми месяцев 2020 года было продано на четверть меньше квартир, чем год назад, то к середине осени эта разница опустилась ниже 19%.
«Весной, честно говоря, ушла на простой, почти не работала. Лето прошло ударно. Осенью, когда заговорили о второй волне, подумала: опять отдыхать. Да куда там! Интерес и количество запросов на серийные квартиры повысились. Брать стали даже убитые варианты, на которые раньше не обращали внимания. При условии адекватной цены на них», – так журналу m2 и порталу varianti.lv обрисовала ситуацию маклер, работающая с серийными квартирами микрорайонов Кенгарагс, Московский форштадт, Плявниеки и Пурвциемс. Высокой популярностью, по её словам, осенью начали пользоваться квартиры со свежим ремонтом. «У меня есть сразу три клиента, подыскивающих себе в лучших по расположению и серии многоквартирных домах Кенгарагса меблированные и хорошо отремонтированные квартиры за
55 000-60 000 евро. Предложить нечего», – заметила наша собеседница. На коне оказались те предприимчивые люди, которые не побоялись рискнуть и вложиться в подготовку такого продукта. В качестве примера была озвучена такая история: находившуюся в плохом состоянии 2-комнатную квартиру купили за 34 000 евро, оперативно отремонтировали и продали за 54 000 евро. Такой бизнес показал высокую рентабельность.
В конце 2020 года констатируем: по-настоящему негативные сценарии в отношении фонда серийного жилья Риги не реализовались. Тот не вошёл в ценовое пике, как в 2007-2008 годах. Лишь немного скорректировался.
И тому есть своё логическое объяснение: для глубокого падения отсутствовали экономические предпосылки. Во-первых, цены на квартиры в домах советской постройки существенно не росли уже несколько лет до пандемии, а с лета 2019 года и вовсе перешли в стадию «стагнации-стабилизации». Сегодня средняя стоимость серийных квартир Риги, по данным компании Arco Real Estate, составляет 805 евро за кв. м. Это значительно ниже, чем в соседнем Таллине с его усреднёнными 1 500 евро за кв. м или в Вильнюсе, где в микрорайоне Жирмунас серийные квартиры торгуются дороже 1 800 (!) евро за кв. м. А ведь 13 лет назад, как акцентирует внимание Arco Real Estate, построенное в советcкий период жильё больше стоило именно в столице Латвии.
О разумности нынешнего уровня стоимости квартир в типовых домах Риги позволяет говорить и их паритет со средним уровнем зарплаты жителей Латвии, чей месячный показатель (793 евро после уплаты налогов) практически равен стоимости квадратного метра в домах типовой застройки. Это очень важный индикатор.
Еще один момент, сыгравший на руку сегменту серийного жилья в 2020 году, – это чувствительное сокращение объёма предложения. Прошедшей осенью в объявлениях было представлено на 17% меньше квартир, чем год назад. И хотя упал и спрос со стороны покупателей, само его соотношение с объёмом предложения осталось прежним. Это также способствовало лишь незначительному снижению цен, которые за первые десять месяцев 2020 года суммарно потеряли 1,7%.
Для здоровья рынка важно то, что на нём практически отсутствуют стрессовые активы – объекты, владельцы которых испытывают сложности с погашением кредитных обязательств.
А раз так, то мотивированные продавцы, хоть и соглашаются уступать под напором покупателей, делают это в разумных пределах. При рыночном уровне предложения скидками даже в 3 000-5 000 евро за квартиру никто не разбрасывается. И предпосылок к тому, чтобы такие настроения продавцов кардинально изменились, пока нет. Негативные явления в экономике имеют место быть, но можно предположить, что самое трудное время рынок серийного жилья уже пережил. Хотя некоторые его игроки не исключают падения цен в первой половине 2021 года ещё на два-три процента. Что вряд ли стоит рассматривать как катастрофу.
Борис Малоголовец, руководитель отдела продаж AVA Estate:
– Я не люблю моду ориентироваться на средние показатели, которые в своих обзорах рынка предпочитают называть крупные компании. По их данным, средняя цена сейчас чуть выше 800 евро за кв. м. На практике разброс цен на серийные квартиры микрорайонов столицы Латвии довольно широкий: в сделках, которые в последние полгода проводила AVA Estate, – это от 650 до 1 100 евро за кв. м. В первом случае речь шла о 4-комнатной квартире, стоимость единицы площади в которых, разумеется, меньше, чем в 1- или 2-комнатных. Во втором – квартира в новом литовском проекте сразу после качественного нового ремонта. Покупатель это оценил!
Спрос на любую недвижимость формирует масса факторов. В случае с покупками серийных квартир огромную роль играют доступность ипотечных кредитов, низкие процентные ставки по ним, а также цена субститута, то есть, упрощённо, заменителя данного товара. И если говорить о субституте покупки квартиры, то давайте посмотрим на долгосрочную аренду серийных квартир рижских микрорайонов. Ставки на них такие же, как были год назад: 1-комнатные литовки в спальных районах как сдавались по 220-250 евро в месяц, так и сдаются. Если покупать их, то при отсутствии свежего ремонта нужно ориентироваться на 25 000-26 000 евро, с ремонтом – на 30 000-32 000. При таких суммах покупка серийных квартир и их последующая сдача в аренду обеспечивает отдачу в 8-9% годовых. Это важно, учитывая то, что такое жильё приобретают не только для собственного проживания, но и для инвестиций.
Инвесторов разделяю на три типа, которые были у нас до начала пандемии. Первые покупают неотремонтированные квартиры, делают ремонт и перепродают. Вторые покупают, делают ремонт и сдают в аренду. Третьи покупают готовые квартиры и сразу сдают в аренду. Так вот инвесторов первого типа в 2020 году почти не встречал. Это я к тому, что для нормального функционирования сегмента продаж серийных квартир важна не только цена товара, но и количество его потенциальных покупателей. А в моменты каких-то экономических потрясений или неопределённости начинает активно работать такая дефиниция, как слухи. Люди не понимают, что будет дальше, и легче поддаются негативным мыслям. Инвесторы первой группы боятся выходить на сделки, потому как не понимают, сколько будет стоить их товар после завершения ремонта.
Вторая и третья группы инвесторов по-прежнему достаточно активны. Равно как и те, кто берёт для себя, для собственного проживания. И если это молодые семьи, то, конечно, изначально они нацеливаются на новые проекты. Однако потом выясняется, что не могут себе позволить покупку. Часто из-за банковской позиции. Процентные ставки у тех низкие, ниже инфляции. Вот только в условиях коронавируса банки вывели для себя перечень токсичных профессий. Тех, которые во время пандемии или получали дотации у государства, или были отправлены в отпуск. Шансы оформить кредит у их представителей практически равны нулю. Из нетоксичных и приятных банкам профессий могу назвать программистов, сотрудников компаний по производству продуктов питания, военных, медицинских работников, полицейских и пожарных, большинство представителей государственного сектора. Вот они могут потянуть покупку квартир в новостройках, а остальным, кому необходима крыша над головой, приходится ориентироваться на серийный фонд. С этим нужно считаться.
У нас самих, у AVA Estate, число сделок с серийными квартирами остается стабильным: свои 20-25 квартир каждый месяц продаём. Новая тенденция – люди старшего возраста, если их дети больше не живут с ними, продают 3- или 4-комнатные квартиры и переезжают в 1- или 2-комнатные.
На будущее смотрю спокойно: сетования, что повторится 2007-2009 год, – ерунда. Проблемных заёмщиков, которые не могут покрывать ипотечные кредиты, практически нет. Среднее поколение давно живёт по принципу: лучше не взять в долг, чем потом не суметь его отдать. Все разумно подходят к покупкам серийных квартир – либо на свои, либо для себя. И у жителей Латвии на счетах много денег. А то, что в последние годы происходит в банках, в том числе введение системы AML, очень сильно напрягает людей: приходится доказывать, что ты не верблюд и твои деньги чистые. Получается, что лучше в недвижимости их держать. Не верю, что в 2021 году мы увидим какое-то существенное, более пары-тройки процентов, падение цен. Вероятно, нас ждёт период стабильности с небольшими колебаниями.
Дейвид Баронс, основатель Aver Brokerage:
– Я думаю, что будущее серийных домов будет сильно отличаться от дома к дому и люди будут уделять всё больше внимания техническому состоянию зданий. Уже сейчас на рынке видим, что есть серийные дома, которые содержатся в хорошем состоянии, в них меняют коммуникации, и это те дома, где квартиры и дальше будут пользоваться спросом. А есть здания, в которых ничего не делают: владельцы жилья не заинтересованы инвестировать в них.
Думаю, спрос на такие серийные дома резко упадёт. В будущем, мне кажется, финансирование реновации зданий будет увеличиваться, потому что энергоэффективность домов является одним из европейских приоритетов. И состояние серийных домов с инициативными владельцами и хорошими управляющими постепенно будет улучшаться, а цены на квартиры в них станут расти. При этом те, кто безынициативен, понесут большие убытки из-за снижения стоимости своей собственности. Поэтому настоятельно советую уделять больше внимания изучению настроения и действий управляющих зданием и жителей, чтобы совместными усилиями улучшать состояние недвижимости. Если жильцы не могут договориться о мелком ремонте, то договориться о реновации здания им тоже не удастся.
Я ожидаю, что в 2021 году цены на серийные квартиры останутся на прежнем уровне или немного упадут из-за того, что более 20 000 человек потеряли работу, а доходы многих других упали, что ограничило доступность кредитов. В такой ситуации люди не чувствуют себя уверенными в будущем и своих возможностях оплачивать ипотечные займы.
Весной 2021 года у многих закончатся пособия по безработице и период отсрочки в выплате основной суммы кредита, что до сих пор позволяло им не продавать свои активы. Мы также видим, что предприниматели в этом году все ещё борются за выживание. Думаю, что кризис коснётся многих бизнесов и для покрытия обязательств людям придётся продавать активы предприятий или свои частные активы, в том числе и серийные квартиры. В результате всех этих процессов, возможно, на рынок выйдет больше объектов, чем обычно.
Тем не менее не думаю, что будет какой-то существенный спад, но в сегменте серийного жилья чаша весов может всё же немного склониться в сторону покупателей и появится больше предложений для быстрой продажи. Сегодняшние покупатели всё чаще пользуются гарантиями Altum и ожидают, что у квартиры всё в порядке с документами и в неё можно сразу заселиться без основательного ремонта. Посоветовал бы продавцам подумать об этом своевременно, потому что с увеличением предложения квартир на рынке им придётся всё больше и больше учитывать пожелания покупателей.
В условиях карантина мы видим, что люди готовы и хотят работать из дому. И для тех, кто креативен и знает, как перестроить просторную двухкомнатную квартиру так, чтобы получить небольшой кабинет, это станет преимуществом и возможностью в перспективе продать недвижимость дороже.
Констатин Игнатов, владелец компании SIA Constantinn:
– Несмотря на то что ведущие латвийские компании по недвижимости в своих ежемесячных обзорах рынка в 2020 году указывают, что цены на серийные квартиры Риги хотя и незначительно, но снижаются, по результатам своей работы скажу, что они, скорее, стабильны. А в некоторых случаях, например в отношении 3-комнатных квартир, даже удаётся добиться цены, говорящей о небольшом росте. При этом многие покупатели почувствовали, что сейчас пришло время, когда можно делать продавцам свои предложения, зачастую весьма «категоричные». Так, осуществляя продажу 2-комнатной неотремонтированной квартиры в кирпичной пятиэтажке Риги за 36 000 евро, я получал предложения на 10-15% ниже стартовой позиции. Реакция владельцев жилой недвижимости на такие предложения разная. Кто-то сразу отвергает, и я продолжаю искать более привлекательные предложения. Те же, для кого оперативность продажи в приоритете, готовы на переговоры. Тогда ищем устраивающую обе стороны золотую середину.
Для моей компании лето этого года было очень хорошим в плане сделок и заинтересованности со стороны покупателей. А вот в октябре активность покупателей серийного жилья в рижских микрорайонах немного снизилась. Вернее, они стали ещё активнее торговаться, а это не всегда устраивает продавца.
В отношении популярных у клиентов серий домов в столице Латвии ничего кардинально не меняется: у большинства в фаворитах квартиры в домах 119-й серии. Многих также очень привлекают кирпичные (кирпично-панельные) 2-5-этажные дома. Некоторые клиенты-покупатели очень определённо настроены: квартиру только в кирпичном доме! И готовы в этом случае идти на компромисс в вопросах наличия ремонта, этажа нахождения квартиры, статуса земли и состояния лестничной площадки.
Какие квартиры популярнее – с ремонтом или без? Особой разницы в темпах их продаж не вижу. Важнее всего цена. В тех сделках, которые проводил в 2020 году, чаще всего продажи происходили в границах 700-870 евро за кв. м, дороже – только иногда. Снова убеждаюсь, что на каждый продукт есть свой покупатель и на рынке всегда есть место неожиданно хорошим сделкам. К числу таковых в этом году отнёс продажу в дальнем Кенгарагсе 2-комнатной квартиры на первом этаже с нефункционировавшей сантехникой и крайней степенью запущенности как квартиры, так и подъезда. Предполагал, что поиск покупателя будет более длительным. А клиент нашёлся в течение пары недель, он согласился приобрести квартиру за 30 000 евро.
По моим наблюдениям, серийное жильё сегодня берут именно для личного проживания. Такого, чтобы кто-то формировал инвесторские пакеты таких квартир для сдачи в аренду, в 2020 году практически не встречал. Выше указанных мною 700-870 евро за кв. м клиенты готовы платить исключительно в том случае, если квартира удачно расположена, имеет удобную планировку и ремонт в ней делался продуманно и качественно.
Перспективы серийного жилья Риги и Рижского региона в 2021 году оцениваю как хорошие. Такие квартиры были и останутся популярным объектом покупки. Уверен, что, если эпопея с пандемией не затянется, а экономика Латвии будет приспосабливаться и восстанавливаться, цены на серийное жильё существенно не упадут. Однако и перспектива их ощутимого роста пока не просматривается. Скорее всего, средние цифры будут оставаться близкими к нынешним показателям.