Kaut arī koronavīrusa radīto apstākļu dēļ padomju laika sērijveida dzīvokļu cenas Rīgā 2020.gadā ir nedaudz samazinājušās, tomēr tās netika katastrofāli satricinātas. Saprātīga cenu korekcija – tā varētu aprakstīt situāciju, kas pašlaik ir šajā tirgus segmentā. Savukārt mākleri informē, ka rudenī ir audzis pieprasījums pēc kvalitatīvi atjaunotiem dzīvokļiem sērijveida ēkās. Šis pieprasījums ir pat pavisam nedaudz palielinājis to darījumu cenas, tomēr nav būtiski ietekmējis sērijveida dzīvokļu cenu kopējo dinamiku.

Neiedziļinoties detaļās, var redzēt, ka 2020.gadā sērijveidu dzīvokļu tirgus galvaspilsētā ir viens no segmentiem, kas Covid-19 pandēmijas ārkārtas situācijas ietekmē ir pieredzējis lielākās izmaiņas. Šis skaitliski lielākais tirgus segments, kurā dažkārt tiek veikti līdz pat 50% no visiem darījumiem Rīgā, pavasarī piedzīvoja lielu kritumu. Līdz pandēmijas izsludināšanai Rīgā ik mēnesi pārdoti 400-500 sērijveida dzīvokļi, aprīlī – 209, maijā – 229. Cenu bankas aprēķini: tas ir par attiecīgi 54% un 44% mazāk nekā tajā pašā periodā pirms gada. Vairāki mākleri pavēstīja žurnālam m2 un portālam varianti.lv, ka pavasarī daudzi klienti, kas bija darījuma noslēgšanas procesā, darījumus atcēla. Bieži vien to pamatojot, ka tūlīt pat cenas strauji kritīsies.
Pieprasījums līdzsvarojās vasarā, kad ārkārtas situāciju atcēla. 2020.gada jūlijā Rīgā pārdeva par 13% mazāk sērijveida dzīvokļu nekā tajā pašā mēnesī pirms gada. Augustā šādas starpības vairs nebija. Savukārt septembrī padomju laikā būvēto dzīvokļu pirkumu skaits sasniedza 478 (Cenu bankas dati), kas ir par 20% vairāk nekā iepriekšējā gada septembrī. Neminot precīzus skaitļus, var pieņemt, ka līdzīgus apmērus darījumi sasniedza arī oktobrī un novembrī. Salīdzinājumā ar 2019.gadu tas uzlaboja šī gada rādītājus, samazinot pirmajā pusgadā uzrādīto kritumu. 2020.gada pirmajos astoņos mēnešos pārdoto dzīvokļu skaits bija par ceturtdaļu mazāks nekā pirms gada, rudens vidū šī starpība samazinājās līdz 19%.
“Atklāti runājot, pavasarī es biju dīkstāvē, darba gandrīz nebija. Bet vasara bija ļoti aktīva. Rudenī, kad sāka apspriest pandēmijas otro vilni, nodomāju – atkal dīkstāve. Bet notika pretējais! Interese par sērijveida dzīvokļiem un pieprasījumu skaits pēc tiem palielinājās. Pirka pat tādus “neejošus” dzīvokļus, uz kuriem iepriekš neviens neskatījās. Protams, par atbilstošu cenu,” šādi kopējo situāciju žurnālam m2 un portālam varianti.lv raksturo māklere, kura nodarbojas ar sērijveida dzīvokļiem Ķengaragā, Maskavas forštatē, Pļavniekos un Purvciemā. Viņa atzīmē, ka īpaši populāri bija svaigi remontēti dzīvokļi. “Man tagad vienlaicīgi ir trīs klienti, kuri meklē dzīvokli Ķengaragā par cenu no 55 000 līdz 60 000 eiro, ar labu novietojumu un veiksmīgu sērijveida dzīvokļu plānojumu, remontētu un mēbelētu. Un man nav, ko piedāvāt,” viņa piebilst. Šobrīd lielākie ieguvēji ir tie uzņēmīgie cilvēki, kuri nebaidījās riskēt un veica ieguldījumus šāda produkta sagatavošanā. Kā piemēru viņa min šādu gadījumu: sliktā tehniskā stāvoklī esošs divistabu dzīvoklis tika nopirkts par 34 000 eiro, to ātri izremontēja, un dzīvokli pārdeva par 54 000 eiro. Šāds bizness ir ļoti rentabls.
Konstatējumi: 2020.gadā nav piepildījušās krasi negatīvās prognozes par Rīgas sērijveida dzīvokļu tirgus segmentu. Tas nepiedzīvoja tādas cenu izmaiņas kā 2007.-2008.gadā. Bija vien nelielas cenu korekcijas. To var loģiski izskaidrot – nepastāvēja ekonomiskie nosacījumi, kas izraisītu strauju cenu kritumu. Pirmkārt, padomju laika sērijveida dzīvokļu cenas nav būtiski augušas jau vairākus gadus pirms pandēmijas, bet 2019.gadā tās atradās “stagnācijas-stabilizācijas” stadijā. Šodien sērijveida dzīvokļu vidējā cena Rīgā ir 805 eiro par kvadrātmetru. – tas izriet no Arco Real Estate datiem. Tā ir būtiski zemāka nekā kaimiņvalstī, Tallinā, kur vidējā cena ir 1500 eiro par kvadrātmetru, un Viļņā, kur sērijveida dzīvokļus Žirmūnu mikrorajonā tirgo dārgāk nekā 1800 (!) eiro par kvadrātmetru. Arco Real Estate atgādinājums: pirms 13 gadiem tieši Rīgā bija visaugstākās padomju laikā uzbūvēto dzīvokļu cenas.
Rīgas tipveida ēku dzīvokļu pašreizējā cenu līmeņa atbilstību var izvērtēt arī salīdzinājumā ar vidējo algu Latvijā - 793 eiro pēc nodokļu nomaksas, tas ir gandrīz vienāds ar viena kvadrātmetra cenu sērijveida dzīvokļos. Tas ir ļoti svarīgs indikators.
Vēl viens apstāklis, kas palīdzēja sērijveida dzīvokļu segmentam 2020.gadā, ir ievērojams piedāvājuma kritums. Pagājušajā rudenī publicēto dzīvokļu piedāvājumu skaits bija par 17% mazāks nekā pirms gada. Un kaut arī līdztekus samazinājās pircēju pieprasījums, tā attiecība ar piedāvājumu palika nemainīga. Tas ir viens no faktoriem, kādēļ gada pirmajos 10 mēnešos sērijveida dzīvokļu cenu kritums bija nenozīmīgs – kopā par 1,7%.
Lai tirgus veiksmīgi darbotos, ir svarīgi, ka tajā līdz minimumam būtu samazināti “stresa aktīvi” objekti, kuru īpašniekiem ir grūtības kredītsaistību izpildīšanā. Šādā tirgū pat tad, kad ir liels pircēju spiediens uz pārdevējiem saistībā ar cenas samazināšanu, pārdevēji var piekrist samazinājumam, bet tas būs samērīgs. Šādā tirgū neredzēsit atlaides 3 000 – 5 000 eiro apmērā. Un, izvērtējot pašreizējo tirgu, nav pamata domāt, ka tuvākajā laikā būs krasas piedāvājuma izmaiņas. Ekonomikā mēdz notikt negatīvas norises, bet var cerēt, ka sērijveida dzīvokļu tirgū grūtākais laiks jau ir pagājis. Lai gan daži tirgus dalībnieki paredz 2021.gada pirmajā pusē cenu kritumu par kādiem diviem trim procentiem, tā nebūs katastrofa.

Boriss Malogolovecs, AVA ESTATE Pārdošanas nodaļas vadītājs:
– Man nepatīk orientēties uz vidējiem rādītājiem, kurus savos tirgus apskatos nosauc lielie uzņēmumi. To sniegtie dati: vidējā cena šobrīd nedaudz pārsniedz 800 eiro par kvadrātmetru. Praksē cenu starpība Latvijas galvaspilsētas mikrorajonu sērijveida dzīvokļiem ir diezgan liela: darījumos, ko pēdējā pusgada laikā veicis uzņēmums AVA ESTATE, parādās cenas 650 - 1 100 eiro par kvadrātmetru. Pirmā minētā cena bija darījumā ar četristabu dzīvokli, kur viena kvadrātmetra cena, protams, ir zemāka nekā darījumos ar vienas istabas vai divu istabu dzīvokli. Otrā minētā cena ir darījumā ar dzīvokli jaunajā lietuviešu projektā, kur pavisam nesen veikts kvalitatīvs remonts. Pircējs to novērtēja!
Nekustamā īpašuma pieprasījumu veido ļoti daudzi faktori. Pērkot sērijveida dzīvokli, liela nozīme ir hipotekāro kredītu pieejamībai, to zemai procentu likmei un arī substitūta cenai, tas ir, vienkārši sakot, šīs preces aizstājējai. Un, ja runā par dzīvokļa pirkuma substitūtu, tad aplūkosim Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvokļu ilgtermiņa nomu: īres likmes ir tādas pašas kā pirms gada: guļamrajonā vienistabas dzīvoklis lietuviešu projektā tika iznomāts par 220 -250 eiro mēnesī, arī pašlaik cena identiska. Tos pērkot, orientējošās cenas ir 25 000-26 000 eiro, ja dzīvoklis nav nesen remontēts; ja dzīvoklis ir remontēts, - 30 000-32 000 eiro. Pērkot sērijveida dzīvokļus par šādām cenām un tos turpmāk iznomājot, tiek nodrošināta atdeve 8 -9% gadā. Tas ir svarīgi, ņemot vērā, ka šādu mājokli iegādājas ne tikai paši sev, bet arī investīcijām.
Manā ieskatā, pirms pandēmijas sākuma bija trīs tipu investori. Pirmie pērk neremontētus dzīvokļus, remontē tos un pārdod. Otrie pērk tos, remontē un iznomā. Trešie pērk gatavus dzīvokļus un uzreiz iznomā tos. Pirmā tipa investorus 2020. gadā gandrīz nesatiku. To saku tādēļ, lai akcentētu, ka sērijveida dzīvokļu pārdošanas segmenta normālai darbībai ir svarīga ne tikai preces cena, bet arī potenciālo pircēju skaits. Bet ekonomisku satricinājumu vai nenoteiktības laikā sāk plaši izplatīties tādas „definīcijas” kā baumas. Cilvēki nesaprot, kas notiks tālāk, un vieglāk ietekmējas no negatīvām domām. Pirmās grupas investori baidās veikt darījumus, jo nesaprot, cik maksās viņu prece pēc remonta pabeigšanas.
Investoru otrā un trešā grupa joprojām ir pietiekami aktīva. Līdzīgi kā tie, kuri pērk mājokli paši sev. Ja tās ir jaunās ģimenes, tad, protams, sākotnēji tās skatās uz jaunajiem projektiem. tomēr tad izrādās, ka nevar atļauties pirkumu. Bieži vien banku pozīcijas dēļ. Procentu likmes ir zemākas nekā inflācijas rādītāji. Tikai koronavīrusa apstākļos bankas izveidojušas “toksisko profesiju” sarakstu. Tās ir profesijas, kuras pandēmijas laikā saņēma dotācijas no valsts, vai tajās strādājošie bija spiesti doties atvaļinājumā. Šajās profesijās strādājošajiem iespēja saņemt kredītu praktiski ir tuvu nullei. „Netoksiskas” un bankām tīkamas profesijas ir programmētāji, pārtikas produktu ražošanas uzņēmumu darbinieki, militāristi, medicīnas darbinieki, policisti, ugunsdzēsēji, lielākā daļa valsts sektora pārstāvju. Lūk, viņi var veikt dzīvokļa pirkumu jaunbūvēs, bet pārējiem, kuriem nepieciešams jumts virs galvas, jāorientējas uz sērijveida dzīvokļiem. Tas ir jāņem vērā.
Mums pašiem, uzņēmumam AVA ESTATE, darījumu skaits ar sērijveida dzīvokļiem aizvien ir stabils: katru mēnesi pārdodam 20 -25 dzīvokļus. Ir saredzama jauna tendence – cilvēki gados, kuru bērni vairs nedzīvo kopā ar viņiem, pārdod trīsistabu vai četristabu dzīvokļus un pārceļas uz vienistabas vai divistabu dzīvokļiem.
Nākotnē raugos mierīgi: žēlabas, ka atkārtosies 2007. -2009.gads, ir muļķības. Problemātisko aizņēmēju, kuri nevar nomaksāt hipotekāros kredītus, praktiski nav.
Vidējā paaudze jau sen dzīvo atbilstoši principam: labāk neņemt kredītu, nekā vēlāk nespēt to atdot. Viss minētais loģiski noved līdz sērijveida dzīvokļa pirkumam – vai nu par savu naudu, vai sev. Latvijas iedzīvotājiem kontos ir daudz naudas. Bet tas, kas pēdējos gados notiek bankās, tajā skaitā ieviešot AML sistēmu, ļoti stipri satrauc cilvēkus: jāpierāda, ka neesi kamielis un tava nauda ir tīra. Secinājums: naudu labāk ieguldīt nekustamajos īpašumos. Es neticu, ka 2021.gadā piedzīvosim kādu būtisku cenu kritumu, lielāku par diviem trim procentiem. Droši vien iestāsies stabilitātes periods ar nelielām svārstībām.

Deivids Barons, uzņēmuma AverBrokerage dibinātājs un vadītājs:
Manā ieskatā, sērijveida māju nākotne būs ļoti atšķirīga no mājas uz māju, un cilvēki aizvien vairāk un vairāk pievērsīs uzmanību ēkas tehniskajam stāvoklim. Jau šobrīd tirgū redzam, ka ir sērijveida mājas, kuras tiek labi apsaimniekotas un kurām tiek mainītas komunikācijas, un šīs ir ēkas, kurās dzīvokļi turpina un turpinās būt pieprasīti. Un tad ir ēkas, kurām nekas netiek darīts, un to īpašnieki nav ieinteresēti ieguldīt tajās līdzekļus. Es domāju, ka tām drīz strauji samazināsies pieprasījums. Nakotnē redzu, ka varētu aizvien vairāk un vairāk paplašināties pieejamais finansējums ēku atjaunošanai, jo ēku energoefektivitāte ir viena no Eiropas prioritātēm, tāpēc sērijveida ēkās, kurās dzīvo ar iniciatīvu apveltīti īpašnieki un labi apsaimniekotāji, domāju, ka varēs uzlabot to tehnisko stāvokli un vērtību.
Bet tiem, kam nebūs iniciatīvas, cietīs lielus zaudējumus vērtības krituma dēļ. Tāpēc ieteiktu uzsvaru likt uz iepazīšanos ar ēkas apsaimniekotāju un iedzīvotāju noskaņojumu un darbībām, lai kopīgi uzlabotu īpašumu. Ja nespēj vienoties par sīkiem remontiem, tad noteikti nespēs arī par ēkas renovāciju.
Paredzu, ka 2021.gadā cenas varētu saglabāties vai nedaudz samazināties, tas ir saistīts ar to, ka vairāk nekā 20 000 cilvēku ir palikuši bez darba un daudziem citiem ienākumi ir samazinājušies, līdz ar to arī iespēja saņemt kredītus ir samazinājusies. Esot šādai situācijai, cilvēki nejūtas tik droši par nākotni un savām iespējām atmaksāt kredītus.
2021.gada pavasarī daudziem varētu beigties kredītu pamatsummas atlikšanas periods un beigties bezdarbnieku pabalsti, kas līdz šim ļāva nepārdot savus aktīvus. Redzam arī, ka uzņēmēji šogad vēl cīnās par izdzīvošanu, bet domāju, ka daudziem bizness būs pamatīgi ietekmēts, un, lai segtu saistības, būs jāpārdod uzņēmuma vai savi privātie aktīvi, tajā skaitā sērijveida dzīvokļi. Šī visa ietekmē vajadzētu tirgū nonākt vairāk īpašumiem nekā parasti.
Es nedomāju, ka būs kādi būtiski kritumi, bet svara kausi tomēr varētu nedaudz nosvērties par labu pircējiem tieši šajā segmentā un parādīties vairāk tādu piedāvājumu, kuriem kas jāpārdod ātri. Pircēji, kurus redzam šobrīd, aizvien biežāk izmanto Altum pieejamās garantijas un sagaida, ka dzīvoklim viss ir kārtībā ar dokumentiem un dzīvoklī iespējams iemitināties uzreiz, neveicot būtiskus remont-darbus.
Ieteiktu pārdevējiem par to laikus padomāt, jo, palielinoties dzīvokļu piedāvājumam tirgū, pircēja vēlmes būs aizvien vairāk jāņem vērā.
Saistībā ar karantīnu redzam, ka cilvēki ir gatavi un vēlas attālināti strādāt , t.i., no mājām, tā kā tiem, kuri ir radoši un prot plašos divistabu dzīvokļus pārbūvēt tā, lai papildus izveidotu nelielu kabinetu, domāju, ka tā būs liela priekšrocība un iespēja īpašumu pārdot dārgāk.

Konstantīns Ignatovs, uzņēmuma SIA Constantinn īpašnieks:
– Lai arī vadošie Latvijas nekustamā īpašuma uzņēmumi savos tirgus ikmēneša apskatos 2020.gadā norāda, ka Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas kaut arī nebūtiski, tomēr samazinās, es, pamatojoties uz sava darba rezultātiem, teikšu, ka cenas ir stabilas. Dažos gadījumos, piemēram, tirgojot trīsistabu dzīvokļus, pat izdodas tos pārdot par tādām cenām, kas liecina par nelielu to pieaugumu. Turklāt daudzi pircēji ir sajutuši, ka ir pienācis laiks, kad savus piedāvājumus - bieži vien kategoriskus - var pārliecināti izteikt. Piemēram, Rīgā pārdodot neremontētu divistabu dzīvokli ķieģeļu piecstāvu mājā par 36 000 eiro, man tika izteikti piedāvājumi, kas bija par 10 -15% zemāki par sākumcenu. Īpašnieku reakcija par šādiem piedāvājumiem ir dažāda. Daži tos uzreiz noraida, un es turpinu meklēt pievilcīgākus piedāvājumus. Tie, kuri īpašumu grib pārdot ātri, ir gatavi sarunām. Tad meklējam zelta vidusceļu, kas derētu abām pusēm.
Manam uzņēmumam šī gada vasara bija ļoti laba darījumu un pircēju ieinteresētības ziņā. Savukārt oktobrī sērijveida mājokļu pircēju aktivitāte Rīgas mikrorajonos nedaudz samazinājās. Pareizāk sakot, viņi ir kļuvuši vēl aktīvāki tirgojoties, bet ne vienmēr tas apmierina pārdevēju.
Klientu vidū populārākajām sērijveida mājām Latvijas galvaspilsētā nekas būtiski nemainās – lielākā daļa dzīvokļu īpašnieku iecienījusi 119.sērijas namus. Daudzus ļoti interesē ķieģeļu (ķieģeļu paneļu) divu, triju, četru un piecu stāvu mājas. Daži potenciālie pircēji (klienti) ļoti pārliecināti nolēmuši iegūt dzīvokli tikai un vienīgi ķieģeļu mājā! Šādā gadījumā viņi ir gatavi rast kompromisu jautājumos par remonta esamību, dzīvokļa atrašanās vietu, zemes statusu un kāpņu telpas stāvokli.
Kādi dzīvokļi ir populārāki - remontēti vai neremontēti? Īpašu atšķirību to pārdošanas tempā neredzu. Vissvarīgākais ir cena. Tajos darījumos, ko veicu 2020.gadā, visbiežāk pārdošanas cenas bija 700 -870 eiro par kvadrātmetru, augstākas cenas – ļoti reti. Vēlreiz pārliecinos, ka katram produktam ir savs pircējs un tirgū vienmēr gadās kāds negaidīti labs darījums. Šāds darījums šogad notika tālajā Ķengaragā, pārdeva divistabu dzīvokli pirmajā stāvā, dzīvoklis un kāpņu telpa bija ļoti nolaista, santehnika tajā
nefunkcionēja. Domāju, ka pircēja meklēšana būs ilgs process. Bet klientu izdevās atrast pāris nedēļu laikā, un viņš piekrita iegādāties dzīvokli par 30 000 eiro.
Esmu ievērojis, ka pašlaik sērijveida mājokli iegādājas savai dzīvošanai. Tādu pircēju, kas iegādātos dzīvokli, lai veidotu investīciju paketi šādu dzīvokļu iznomāšanai, 2020.gadā praktiski nav bijis. Augstāk nekā šajā tekstā iepriekš uzrādīto cenu robežās 700 -870 eiro par kvadrātmetru klienti ir gatavi maksāt vienīgi tad, ja dzīvoklim ir laba atrašanās vieta, ērts plānojums un ja tā remonts bijis pārdomāts un kvalitatīvs.
Rīgas un Rīgas reģiona sērijveida mājokļa perspektīvas 2021.gadā ir labas. Šādi dzīvokļi bija un arī būs populārākais pirkums. Esmu pārliecināts, ja pandēmijas situācija neievilksies garumā, ja Latvijas ekonomika pielāgosies šai situācijai un atjaunosies, sērijveida mājokļa cenas būtiski nesamazināsies. Tomēr to cenu kāpums pagaidām arī nav gaidāms. Visticamāk, ka vidējie cipari būs līdzīgi pašreizējiem rādītājiem.