Весна – традиционное время пробуждения более активного публичного интереса к юрмальской недвижимости. Больше становится самих продаж, существенно возрастает и количество запросов на летнюю аренду. Как же чувствует себя в последнее время главный курорт Латвии – один из немногих городов нашей страны, численность населения которого увеличивается? Что ждёт его в 2025 году и к чему нам готовиться? Поделиться своими наблюдениями и мнением на этот счёт журнал m2 и портал varianti.lv попросили экспертов, специализирующихся на разных сегментах юрмальской недвижимости бизнес- и премиального классов.
Сначала немного статистики, которую, анализируя базы данных, собрали журнал m2 и портал varianti.lv. Согласно данным Земельной книги Латвии, в 2024 году в Юрмале был продан 1 371 объект недвижимости. Это немного (на 51 сделку) больше, чем в 2023 году, но на 62 меньше, чем в 2022-м, и на 289 меньше – чем в пиковом за последнее десятилетие 2021-м.
Самым востребованным у покупателей районом курорта традиционно оставался Каугури – место сосредоточения серийных многоквартирных домов. В прошлом году в нём было продано 376 единиц недвижимости, а если суммировать со сделками в соседнем местечке Каугурциемс – 387. Получается, что на эту локацию пришлось свыше 28% всех сделок с курортной недвижимостью. И количество продаж в Каугури понемногу растёт: в 2023 году здесь было зарегистрировано 317 сделок, в 2022-м – 308. Здешнее жильё остаётся одним из самых доступных для местного населения: дороже 100 000 евро в прошлом году в Каугури было продано лишь три объекта, в 2023-м – четыре, в 2022-м – шесть. Средняя стоимость серийных квартир в самом большом микрорайоне курорта к началу 2025 года достигла 788 евро за кв. м, что на 4% выше, чем годом ранее.
В целом картина со сделками дороже 100 000 евро в Юрмале оказалась таковой: в 2024 году такие объекты были проданы 378 раз, в 2023-м – 380, а в 2022-м – 423. В 145 из этих сделок покупатели заплатили за приобретённую недвижимость свыше 250 000 евро, в предыдущие годы – 164 и 161 раз соответственно.
Громкие и вызывающие повышенный интерес публики миллионные сделки в Юрмале в прошлом году завершились 14 раз. Годом ранее – 12, в 2022 году – 15. Ну а самая высокая стоимость единицы площади проданного жилья в прошлом году была зарегистрирована в комплексе на пр. Дзинтару, 64, и составила 6 405 евро за кв. м.
Стабильное – так, если отталкиваться от приведённой выше статистики, выглядит состояние курортного рынка. Правда, как и везде, имеются свои подводные камни, касающиеся прежде всего сегмента дорогого жилья, который больше не может рассчитывать на покупателей, долгие годы формировавших на него основной спрос. В то же время отрадно то, что Юрмала, согласно официальным подсчётам, является единственным входящим в первую десятку городом, в котором за последние 12 лет наблюдается пусть небольшой (на 4%), но прирост численности населения. А это дорогого стоит!
Илварс Винькис, партнёр компании VIP Real и эксперт рынка земельных участков и частных домов Юрмалы:
Спрос на юрмальскую недвижимость сегодня формируют местные клиенты, иностранцев немного, преимущественно европейцы. Смена портрета покупателей, конечно, находит своё отражение и в сделках – уменьшился спрос на дорогие объекты. Основная активность наблюдается в недорогом сегменте, но случаются и громкие продажи. Примечательно, что если раньше покупки домов и квартир за сотни тысяч евро проходили в основном без кредитного финансирования, то сейчас оно стало нормой в курортных сделках. Правда, когда речь идёт о цифрах, близких к миллиону, клиенты по-прежнему используют личные средства. А вот в бюджете 250 000-500 000 евро люди приходят, имея на руках около половины требуемой суммы, а за недостающей обращаются в банки после того, как находят устраивающий их объект и договариваются о цене. Многие, чтобы купить жильё в Юрмале, продают свою недвижимость в Риге, так как приходят к пониманию, что хотят проводить на курорте как можно больше времени.
Сами запросы клиентов разные и зависят от их личного достатка. Большая часть тех, кто ищeт землю под застройку, интересуются объектами до 150 000 евро. Это самый активный сегмент. Только клиентам нужно понимать, что найти на такой бюджет что-то интересное в престижной части Юрмалы невозможно. По географии участки с такой ценой чаще всего находятся между Меллужи и Каугури либо в Валтери. Желающим приобрести недвижимость в Лиелупе, Булдури, Дзинтари или Дубулты приходится сталкиваться с тем, что цену до 100 000 евро там имеют разве что квартиры в домах советской постройки либо какие-то полуразрушенные строения. А хорошие и современные дома даже в Каугури вы за 150 000 евро не найдёте.
Качественное и адекватное предложение частных домов – давняя проблема Юрмалы. Таких объектов не хватает, мало нового. Плюс наблюдается существенный разрыв между тем, что желают получить продавцы, и тем, что готовы платить покупатели. Типичный пример: за дом, который владелец оценивает в 500 000 евро, покупатели готовы давать не более 350 000. В такой ситуации рассчитывать на то, что стороны договорятся, не приходится. Аналогичные истории встречаются в отношении земельных участков под застройку. Вот один пример: человек торговал землей почти десять лет, предлагая её, условно, за 100 000 евро. Когда после стольких лет вдруг нашёлся клиент, согласный заплатить такие деньги, владелец вдруг заявил, что эти 100 000 евро уже не те 100 000, что были раньше, а поэтому он отказывается продать. При том что более высокую цену ему никто не предлагает и не готов предложить. Здесь остаётся только развести руками: видимо, будет ждать своего клиента следующие 10 лет.
По моим наблюдениям, объективно ситуацию со спросом и платёжеспособностью изначально оценивают не более 10% всех продавцов курортной недвижимости. Остальные питают завышенные иллюзии. Только часть по-настоящему мотивированных продавцов в дальнейшем, убедившись в завышенности своих ожиданий, соглашаются корректировать цену. Это если они действительно нацелены на продажу. Снижение происходит постепенно. Здесь важно понимать, что речь не идёт о появлении стрессовых объектов и стрессовых ценах. Многие потенциальные покупатели просят информировать их, если такие появятся. Но каких-то суперакций нет – таких, чтобы скидывали сразу по 35-40% от прежней цены. На домашней страничке нашей компании мы обозначаем скидки, указывая новую цену и старую. Вот пару примеров для понимания, о чём идет речь: был дом за 693 000 евро – стал 630 000, вилла за 1,5 млн евро теперь предлагается за 1,3 млн, просили за квартиру 535 000 евро – новая цена 498 000, другую квартиру предлагаем за 325 000 евро вместо прежних 345 000…
Юрмальский рынок живёт по своим правилам. Нужно понимать, что владельцы его объектов начиная от бизнес-класса и выше – финансово состоятельные люди. Поэтому у них обычно нет потребности резко сбрасывать цену. Другое дело, что тем, кто заинтересован в продаже, я рекомендую внимательно подходить к формированию цены своего предложения. Не нужно его переоценивать и надеяться на чудо, что вам повезёт. Если у вас старый объект с давнишним ремонтом, никто вам за него как за новостройку не заплатит, даже если у вас очень хорошее место. В Юрмале, как и в Риге, сделки всё чаще происходят по ценам, близким к тем, что фигурируют в оценках. И с этим нужно считаться, если вы хотите продать. Когда цена разумная, то покупатель находится. Так будет и в 2025 году, в ходе которого, надеюсь, увидим повышение активности покупателей.
Ирина Алазова, компания Mercury Group:
Это прекрасно подтверждает и довольно высокий спрос на летнюю аренду, заявки на которую мы активно получаем на сезон 2025. Сами арендные расценки за последние пять лет действительно откорректировались вниз. Но мне кажется, что нынешнее лето для люксового сегмента – последнее столь недорогое. В 2026 году рынок начнёт восстанавливаться и постепенно возвращаться на прежний уровень.
В сегменте аренды бюджетного юрмальского жилья дела уже улучшаются, и если бы Mercury Group работал в этом направлении, то заявок было бы больше – спрос на такие объекты, по крайней мере от местных клиентов, от литовцев и эстонцев, довольно хороший.
Если говорить о жилье премиального класса, то здесь большой интерес со стороны представителей постсоветского пространства, получивших официальный статус в Евросоюзе и/или имеющих второе гражданство. Приходят клиенты из США, Канады, Великобритании… Обычно это смешанные семьи, где один из членов имеет отношение в Латвии. Именно иностранцы и обеспечивают нам в последний год основной объём работы в премиальном сегменте. Им интересны люксовые дома и квартиры. Если в конкретном объекте оказывается идеальным симбиоз цены и предложения, качества и места расположения, то покупка происходит. Это если предложение не переоценено владельцем.
Пользуются спросом земельные участки под строительство частных домов. А вот к участкам, позволяющим реализовать девелоперский проект, интерес довольно слабый. Правда, это относится к центральной части курорта, а не к пространству от Дубулты до Каугури, где в последний год завершилось либо сейчас ведётся строительство нескольких жилых проектов. За счёт более низких цен на землю и других аспектов, связанных с концепцией нового жилья, в них удаётся получить относительно бюджетный продукт, соответствующий уровню платёжеспособности местного населения.
В центральной части Юрмалы средние цены на квартиры в новых проектах находятся в пределах от 2 500 до 5 000 евро за кв. м, в зависимости от близости к морю и уровня проектов. Есть что-то чуть дешевле, но тогда это точно не будет относиться к люксовому классу.
Что касается ближайшего будущего юрмальского рынка, то считаю, что не только главный курорт Латвии, но и вся страна стоит на пороге завершения периода негативного сценария на рынке недвижимости, который начался с 2014 года и был сопряжён со многими моментами, в том числе и связанными с геополитической ситуацией, с политикой банков и так далее. Те, кто давно работает в сфере недвижимости, особенно долгосрочные инвесторы, знают о цикличности развития рынка недвижимости. Так вот десятилетний цикл стагнации подошёл к концу. Коррекция цен ниже, если отталкиваться от налогов, инфляции, себестоимости строительства, стоимости маркетинговых услуг, уже невозможна. Поэтому думаю, что впереди нас ждёт десятилетие спокойного развития и подъёма рынка недвижимости. Тем более что меняется и мировая политика, а в Латвии начинают появляться крупные инвесторы. И если бы они не верили в наш рынок, не предполагали будущего роста цен, не видели будущих перспектив, то вряд ли вкладывались бы в нашу страну. Верю в то, что потихонечку цены на новые проекты и привлекательные объекты недвижимости начнут подниматься. А значит, те, кто купит на нынешнем низком рынке, в будущем смогут неплохо заработать.
Алексей Звёздкин, владелец проекта Rent Jurmala:
Разумеется, активны и местные клиенты. В центральной части Юрмалы они хорошо реагируют на добротное жильё, предлагаемое на летний сезон в пределах 7 000 евро. Это могут быть 2- или 3-комнатные квартиры в новостройках бизнес-класса или небольшие частные дома. Правда, раньше, даже в ковид, аналогичные объекты на лето забирали по 10 000 евро. В 2025 году такие предложения не вызывают у местных клиентов энтузиазма. Договор о резервации подписывается только в том случае, если владелец объекта соглашается спуститься к названным 7 000 евро.
А вот в сегменте предлагаемых на лето элитных арендных домов и просторных апартаментов изменений нет. Виллы на первой линии, например, как предлагались по 20 000-30 000 евро за месяц, так и предлагаются. Только клиенты на них – единичные, да и само предложение, если оно соответствует запрашиваемой цене, носит ограниченный характер. Состоятельные клиенты готовы рассматривать только дома, расположенные в центральной части Юрмалы, редко соглашаясь даже на Дубулты. И здесь предложение, помимо упомянутых дорогих суперэлит (вилл со своим бассейном и количеством комнат, иногда превышающим десять), представлено также домами премиального класса (четыре-пять спален), чья ценовая категория аренды находится в пределах от 7 000 до 10 000 евро в месяц, и бизнес-класса – по 3 000-4 000 евро в месяц. В зависимости от того, берут ли их на лето или на весь сезон, стоимость месячной аренды может различаться на 30-40%.
В долгосрочную аренду в центральной части курорта лучше всего уходят квартиры с двумя или тремя спальнями, за которые просят от 1 000 до 1 300 евро в месяц плюс коммунальные платежи. По географии это Лиелупе, Булдури и Дзинтари, это такие комплексы как Turaidas kvartāls, пр. Межа, 27, пр. Межа, 20… Квартиры площадью 80-100 кв. м с разумными коммунальными платежами. Если же коммунальные платежи достигают или превышают 550-600 евро в месяц, найти арендатора становится сложнее. Здесь мотивированным владельцам приходится уступать, чтобы арендатор закрыл глаза на высокие коммунальные. Свежий пример – квартира со средней стоимостью за обслуживание 600 евро в месяц. Сдалась она лишь тогда, когда её владелец опустился с начальных 1 900 евро в месяц до 1 560. В сегменте долгосрочной аренды юрмальских квартир доминируют, разумеется, местные клиенты. Они долго выбирают и много торгуются.
Время от времени получаю от клиентов запрос на консультацию на тему, покупать ли дорогую квартиру с прицелом на сдачу в аренду. Скажу честно: рассчитывать на хороший показатель отдачи здесь пока не приходится. Это лотерея – найдётся ли быстро состоятельный арендатор. Тем, кто думает инвестировать 550 000-600 000 евро, рекомендую покупать в Юрмале не одну элитную квартиру, а две бизнес-класса за 250 000-290 000 евро. Они легко сдаются за 1 100-1 200 евро в месяц. А если понадобится продать, то сделать это будет проще: есть местный спрос в сегменте до 300 000 евро.
В диапазоне от 250 000 до 300 000 евро встречаются и украинские покупатели. Многим из них интересно получение латвийского вида на жительство (ВНЖ). В этом вопросе возникают проблемы с объектами, которые принадлежат россиянам и белорусам. Чтобы соответствовать требованиям закона «Об иммиграции» и получить ВНЖ, объект должен принадлежать гражданам, негражданам или компаниям из Латвии либо иностранцам с действующим ВНЖ. А многие российские и белорусские владельцы юрмальского жилья его потеряли.
Сталкиваемся с тем, что местные клиенты более спокойно принимают нынешние цены, тогда как украинцы и покупатели из Израиля считают, что после ухода с рынка российских покупателей всё должно быть гораздо дешевле. Поэтому усиленно торгуются, пробуя выбить скидку в 10-15%. Продавцы на это не соглашаются, поскольку считают, что худшие времена для рынка недвижимости Юрмалы позади.
Что касается частных юрмальских домов среднего класса, то есть спрос на их аренду (с тремя спальнями до 1 500 евро в месяц), хуже с продажами. Но дело здесь, как понимаете, в той цене, которую желают получить владельцы: она часто не соответствует рынку.