Pavasaris tradicionāli ir laiks, kad aktivizējas publikas interese par Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem — parādās vairāk darījumu un būtiski pieaug arī vasaras īres pieprasījumu skaits. Kā pēdējā laikā klājas Latvijas galvenajam kūrortam — vienai no nedaudzajām mūsu valsts pilsētām, kurā iedzīvotāju skaits pieaug? Kas ir gaidāms 2025. gadā un kam būtu jāgatavojas? Žurnāls m2 un portāls varianti.lv lūdza padalīties ar saviem novērojumiem un viedokļiem ekspertus, kas specializējas darbam dažādos Jūrmalas biznesa un premiālo nekustamo īpašumu tirgus segmentos.
Vispirms nedaudz statistikas, ko, analizējot datu bāzes, ir apkopojis žurnāls m2 un portāls varianti.lv. Saskaņā ar Latvijas valsts Zemesgrāmatas datiem 2024. gadā Jūrmalā ir pārdots 1 371 nekustamā īpašuma objekts. Tas ir mazliet (par 51 darījumu) vairāk nekā 2023. gadā, bet par 62 darījumiem mazāk nekā 2022. gadā un par 289 darījumiem mazāk nekā 2021. gadā, kas bija pēdējās desmitgades maksimuma gads.
Vispieprasītākais kūrorta rajons tradicionāli ir Kauguri — vieta, kur koncentrēti ir sabūvētas sērijveida daudzdzīvokļu mājas. Pagājušajā gadā šeit tika veikti 376 pirkšanas-pārdošanas darījumi, bet, sasummējot ar turpat kaimiņos esošā Kaugurciema darījumiem — 387 pirkšanas-pārdošanas darījumi. Sanāk, ka šajā teritorijā notikuši vairāk nekā 28 % kūrorta nekustamo īpašumu darījumu. Kauguros pamazām pieaug arī pirkšanas-pārdošanas darījumu skaits: 2023. gadā šeit tika reģistrēti 317 darījumi, 2022. gadā — 308. Šejienes mājokļi vietējiem pircējiem ir vieni no vispieejamākajiem: dārgāk par 100 000 eiro pagājušajā gadā Kauguros tika pārdoti tikai trīs nekustamie īpašumi, 2023. gadā — četri, bet 2022. gadā — seši. Sērijveida dzīvokļu vidējā cena kūrorta vislielākajā mikrorajonā 2025. gada sākumā sasniedza 788 eiro/m², kas ir par 4 % vairāk nekā gadu iepriekš.
Kopumā aina ar darījumiem virs 100 000 eiro Jūrmalā ir šāda: 2024. gadā ir pārdoti 378 šādi objekti, 2023. gadā — 380, bet 2022. gadā — 423. 145 gadījumos pircēji par kāroto nekustamo īpašumu ir samaksājuši vairāk par 250 000 eiro, iepriekšējos gados — attiecīgi 164 un 161 darījumi.
Skaļi un īpašu sabiedrības interesi raisoši miljonus vērti darījumi Jūrmalā pagājušajā gadā ir bijuši 14 reizes. Gadu iepriekš — 12, bet 2022. gadā — 15. Vislielākā summa par kvadrātmetru pagājušajā gadā tika reģistrēta dzīvojamā kompleksā Dzintaru prospektā 64 — 6 405 eiro/m².
Stabils — šādi, vadoties pēc iepriekš sniegtās statistikas, var raksturot kūrorta nekustamo īpašumu tirgus stāvokli. Tiesa, šeit tāpat kā visur citur ir savi zemūdens akmeņi, tie, pirmkārt, skar dārgo mājokļu segmentu, kurā vairs nevar cerēt uz pircējiem, kas ilgus gadus veidoja pamata pieprasījumu. Tajā pašā laikā iepriecina tas, ka Jūrmala saskaņā ar oficiāliem datiem ir vienīgā pirmā desmitnieka pilsēta, kurā pēdējo 12 gadu laikā ir vērojams neliels (4 %) iedzīvotāju skaita pieaugums. Un tas ir daudz kā vērts!
Ilvars Viņķis, kompānijas VIP Real partneris un Jūrmalas gruntsgabalu un privātmāju tirgus eksperts:
Pieprasījumu pēc Jūrmalas nekustamiem īpašumiem šodien veido vietējie klienti; ārzemnieku ir maz, pārsvarā eiropieši. Pircēju portreta izmaiņas, protams, atspoguļojas arī darījumos — ir samazinājies pieprasījums pēc dārgajiem objektiem. Lielākā aktivitāte ir vērojama lētākajā segmentā, taču gadās arī pa kādam skaļākam darījumam. Zīmīgi, ka, ja agrāk simtiem tūkstošus vērtu māju un dzīvokļu pirkšanas darījumi galvenokārt notika bez kredītlīdzekļu piesaistes, tad tagad tas kūrorta darījumos ir kļuvis par normu. Tiesa, kad runa ir par summām, kas ir tuvu miljonam, klienti joprojām izmanto personīgos līdzekļus. Bet ja pirkuma budžets ir 250 000 – 500 000 eiro, cilvēki ierodas, kad viņiem uz rokas ir apmēram puse no vajadzīgās summas, un pēc pārējās vēršas pie bankām, kad ir atraduši viņus apmierinošu objektu un vienojušies par cenu. Daudzi, lai nopirktu mājokli Jūrmalā, pārdod savu nekustamo īpašumu Rīgā, jo vēlas pavadīt kūrortā iespējami vairāk laika.
Klientu vēlmes ir dažādas un ir atkarīgas no viņu rocības. Liela daļa no tiem, kas meklē apbūves gruntsgabalus, meklē objektus līdz 150 000 eiro. Tas ir visaktīvākais segments. Tomēr klientiem ir jāsaprot, ka ar šādu budžetu Jūrmalas prestižajā daļā atrast kaut ko interesantu nav iespējams. Par šādu cenu visbiežāk kaut kas būs atrodams posmā starp Mellužiem un Kauguriem vai Valteros. Tiem, kas vēlas nopirkt nekustamo īpašumu Lielupē, Bulduros, Dzintaros vai Dubultos, nākas saskarties ar to, ka par cenu līdz 100 000 eiro ir pieejami vien dzīvokļi padomju periodā celtajās mājās vai arī pa pusei sabrukušas ēkas. Labas un mūsdienīgas mājas pat Kauguros par 150 000 eiro neatrast.
Kvalitatīvs un adekvāts privātmāju piedāvājums ir sena Jūrmalas problēma. Šādu objektu nepietiek, jaunu objektu ir maz. Turklāt ir vērojama būtiska atšķirība starp to, ko vēlas saņemt pārdevēji, un to, ko ir gatavi maksāt pircēji. Tipisks piemērs: par māju, ko īpašnieks ir novērtējis uz 500 000 eiro, pircēji ir gatavi maksāt ne vairāk kā 350 000. Šādā situācijā nav pamata cerēt, ka puses spēs vienoties. Analoģiski gadījumi sastopami arī saistībā ar apbūves gruntsgabaliem. Lūk, viens piemērs: cilvēks gandrīz desmit gadus tirgoja zemi par nosacītiem 100 000 eiro. Kad pēc tik ilga laika beidzot uzradās klients, kas bija gatavs maksāt prasīto summu, īpašnieks pēkšņi paziņoja, ka šie 100 000 eiro nav kādreizējie 100 000, un atteicās pārdot zemi. Jāpiebilst, ka augstāku cenu viņam neviens nepiedāvā un nav arī gatavs piedāvāt. Šeit var tikai noplātīt rokas: tagad savu pircēju laikam nāksies gaidīt nākamos desmit gadus.
Pēc maniem novērojumiem pieprasījuma un maksātspējas situāciju objektīvi novērtē ne vairāk par 10 % kūrorta nekustamo īpašumu pārdevēju. Pārējie dzīvo ilūzijās. Tikai daļa no patiesi motivētiem pārdevējiem, pārliecinājušies par savu vēlmju nepamatotību, piekrīt koriģēt cenu. Tas notiek tad, ja viņi tiešām vēlas pārdot savu īpašumu. Cenas tiek pazeminātas pakāpeniski. Šeit ir svarīgi saprast, ka runa nav par stresa objektiem un stresa cenām. Daudzi potenciālie pircēji lūdz viņus informēt, ja tādi parādās. Taču nekādu superakciju – tādu, kur cena tiktu pazemināta par 35-40 %, – nav. Mūsu kompānijas tīmekļa vietnē atlaides mēs norādām, publicējot gan jauno, gan veco cenu. Lūk, daži piemēri, lai labāk saprastu, kā tas izskatās: māja par 693 000 eiro tagad tiek piedāvāta par 630 000 eiro, villa par 1,5 milj. eiro tagad tiek piedāvāta par 1,3 milj. eiro, par dzīvokli tika prasīti 535 000 eiro, bet jaunā cena ir 498 000 eiro, kādu citu dzīvokli, kura vecā cena bija 345 000 eiro, piedāvājam par 325 000 eiro.
Jūrmalas tirgus dzīvo pēc saviem noteikumiem. Ir jāsaprot, ka Jūrmalas biznesa un augstākas klases objektu īpašnieki ir turīgi cilvēki. Šī iemesla dēļ viņiem parasti nav spiedīgas vajadzības krasi samazināt cenu. Cita lieta, ka tiem, kuri ir ieinteresēti pārdot savu objektu, es iesaku rūpīgi izvērtēt sava piedāvājuma cenas veidošanu. Nevajag to novērtēt pārmērīgi augstu un cerēt uz brīnumu. Ja jums ir vecs objekts, kam sen nav veikts remonts, neviens par to negribēs maksāt kā par jaunceltni, pat ja tas atrodas ļoti labā vietā. Jūrmalā, tāpat kā Rīgā, darījumi aizvien biežāk tiek kārtoti par cenām, kas ir tuvu tām, kas figurē vērtējumos. Ar to ir jārēķinās, ja vēlaties pārdot savu īpašumu. Ja cena ir saprātīga, pircējs atradīsies. Tā būs arī 2025. gadā, kad, cerams, piedzīvosim pircēju aktivitātes pieaugumu.
Irina Alazova, kompānija Mercury Group:
Šo tēzi lieliski apstiprina arī visai lielais pieprasījums pēc vasaras īres mājokļiem; mēs aktīvi saņemam pieteikumus pēc tiem 2025. gada sezonai. Īres izcenojumi pēdējos piecus gadus tiešām ir kritušies. Tomēr man šķiet, ka šī vasara luksusa segmentam būs pēdējā tik lētā. 2026. gadā tirgus sāks atjaunoties un pakāpeniski atgriezīsies iepriekšējā cenu līmenī.
Jūrmalas budžeta mājokļu segmentā jau ir vērojams uzlabojums un, ja Mercury Group strādātu šajā virzienā, tad pieteikumu būtu vairāk — pieprasījums pēc šādiem objektiem gan no vietējiem klientiem, gan lietuviešiem un igauņiem ir visai labs.
Ja runājam par premium klases mājokļiem, šeit liela interese ir manāma no postpadomju telpas pārstāvjiem, kas Eiropas Savienībā ir ieguvuši oficiālu statusu un/vai otro pilsonību. Nāk arī klienti no ASV, Kanādas, Lielbritānijas... Parasti tās ir jauktās ģimenes, kurās vienam no ģimenes locekļiem ir saikne ar Latviju. Tieši ārzemnieki pēdējā gada laikā mums nodrošina galveno darba apjomu premium segmentā. Viņus interesē luksusa mājas un dzīvokļi. Ja konkrētajā objektā ir ideāla cenas un kvalitātes attiecība un laba atrašanās vieta, darījums tiek noslēgts. Protams, pie nosacījuma, ka īpašnieks nav savu objektu novērtējis nesamērīgi augstu.
Pieprasīti ir arī gruntsgabali privātmāju celtniecībai. Savukārt interese par gruntsgabaliem, kas ir piemēroti apbūves projektu attīstīšanai, interese ir visai vāja. Tiesa, tas attiecas uz kūrorta centrālo daļu un nevis uz posmu no Dubultiem līdz Kauguriem, kur pēdējā gada laikā vairāki dzīvojamie projekti ir pabeigti, vai arī pašlaik tiek būvēti. Pateicoties zemākām zemes cenām un citiem aspektiem, kas saistīti ar jauno mājokļu koncepciju, tajos izdodas piedāvāt relatīvi budžeta produktu, kas atbilst vietējo iedzīvotāju maksātspējas līmenim.
Jūrmalas centrālajā daļā dzīvokļu cenas jaunajos projektos ir robežās no 2 500 līdz 5 000 eiro/m² atkarībā no attāluma līdz jūrai un projekta līmeņa. Ir arī šis tas lētāks, taču tie noteikti nebūs luksusa klases objekti.
Runājot par Jūrmalas tirgus tuvāko nākotni, uzskatu, ka ne tikai Latvijas galvenais kūrorts, bet arī visa valsts ir uz nekustamo īpašumu tirgus negatīvas attīstības perioda beigu sliekšņa, kas sākās 2014. gadā un bija saistīts ar daudziem momentiem, kas tostarp izrietēja no ģeopolitiskās situācijas un banku politikas u.c. momentiem. Tie, kas nekustamo īpašumu nozarē darbojas sen un jo īpaši ilgtermiņa investori, zina par nekustamo īpašumu tirgus attīstības cikliskumu. Tad, lūk, stagnācijas cikls tuvojas beigām. Vēl lielāka cenu korekcija, spriežot pēc nodokļiem, celtniecības un mārketinga pakalpojumu izmaksām, vairs nav iespējama. Tādēļ domāju, ka mūs gaida nekustamo īpašumu mierīgas attīstības un izaugsmes desmitgade. Jo vairāk tāpēc, ka mainās pasaules politika, bet Latvijā sāk ienākt lielie investori. Viņi diez vai investētu mūsu valstī, ja neticētu mūsu tirgum, neredzētu nākamā cenu kāpuma iespējas un nesaskatītu nākotnes perspektīvas. Ticu, ka jauno projektu un pievilcīgo nekustamo īpašumu cenas pamazām sāks celties. Un tas nozīmē, ka tie, kas pirks pašreizējā zemajā tirgū, nākotnē varēs labi nopelnīt.
Aleksejs Zvjozdkins, projekta Rent Jurmala īpašnieks:
Aktīvi, protams, ir arī vietējie klienti. Jūrmalas centrālajā daļā viņi labi reaģē uz kvalitatīviem mājokļiem, kas tiek piedāvāti vasaras sezonai robežās līdz 7 000 eiro. Tie var būt divistabu vai trīsistabu dzīvokļi biznesa klases jaunceltnēs vai nelielas privātmājas. Tiesa, agrāk, pat kovida laikā, līdzīgus objektus uz vasaru īrēja arī par 10 000 eiro. 2025. gadā šādi piedāvājumi vietējiem klientiem neraisa entuziasmu. Rezervēšanas līgums tiek parakstīts tikai tad, ja objekta īpašnieks piekrīt pazemināt cenu līdz jau minētajiem 7 000 eiro.
Savukārt vasaras periodam piedāvājamo elites klases īres māju un plašu apartamentu segmentā izmaiņu nav. Villas piekrastes pirmajā līnijā joprojām tiek piedāvātas par 20 000 – 30 000 eiro mēnesī. Tikai klientu šādiem objektiem ir maz, un arī prasītajai cenai atbilstošs piedāvājums ir visai ierobežots. Turīgie klienti ir gatavi izskatīt tikai Jūrmalas centrālajā daļā esošās mājas un reti piekrīt pat Dubultos esošajiem objektiem. Arī šeit villu piedāvājums (bez jau minētās superelites klases objektiem) ar savu baseinu un lielu skaitu istabu (reizēm vairāk nekā desmit), ir pārstāvēts ar premium klases mājām (ar 4–5 guļamistabām), kuru īres cenas ir robežās no 7 000 līdz 10 000 eiro mēnesī, un ar biznesa klases objektiem — par 3000–4000 eiro mēnesī. Atkarībā no tā, vai objekts tiek īrēts uz vasaru vai visu sezonu, mēneša īres maksa var atšķirties par 30–40 %.
Ilgtermiņa īrei vispieprasītākie ir dzīvokļi ar divām vai trim guļamistabām par 1 000 līdz 1 300 eiro mēnesī plus komunālie maksājumi. Šeit ir runa par Lielupi, Bulduriem un Dzintariem, un par tādiem kompleksiem kā Turaidas kvartāls, Meža prospekts 27, Meža prospekts 20... Vēlamā dzīvokļu platība ir 80–100 m² ar saprātīgiem komunāliem maksājumiem. Ja komunālie maksājumi sasniedz vai pārsniedz 550-600 eiro mēnesī, atrast īrniekus ir grūti. Šeit motivētiem īpašniekiem nākas piekāpties, lai īrnieks pievērtu acis uz augstajiem komunālajiem maksājumiem. Svaigs piemērs — dzīvoklis ar apkalpošanas maksu vidēji 600 eiro mēnesī. To izdevās izīrēt tikai tad, kad īpašnieks mēneša īres maksu no sākotnējiem 1 900 eiro pazemināja līdz 1 560 eiro. Jūrmalas dzīvokļu ilgtermiņa īres segmentā, protams, dominē vietējie klienti. Viņi ilgi izvēlas un kaulējas.
Laiku pa laikam klienti konsultējas par tēmu, vai pirkt dārgu dzīvokli, lai to izīrētu? Teikšu godīgi, pagaidām nav pamata cerēt uz labu rentabilitāti. Nav nekādas garantijas, ka atradīsies bagāts īrnieks — tā ir loterija. Tiem, kas domā investēt 550 000–600 000 eiro, es ieteiktu Jūrmalā nopirkt nevis vienu elites klases dzīvokli, bet divus biznesa klases dzīvokļus par 250–290 000 eiro. Tos var viegli izīrēt par 1 100–1 200 eiro mēnesī. Piedevām, ja vajadzēs objektus pārdot, tas būs vienkāršāk, jo ir vietējais pieprasījums segmentā līdz 300 000 eiro.
250 000–300 000 eiro diapazonā gadās arī ukraiņu pircēji. Daudzus no viņiem interesē iespēja saņemt Latvijas termiņuzturēšanās atļauju (TUA). Šajā jautājumā rodas problēmas ar objektiem, kas pieder Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem. Saskaņā ar imigrācijas likumu, lai saņemtu TUA uz nekustamā īpašumu iegādes pamata, objektam ir jābūt Latvijas pilsoņa, nepilsoņa vai Latvijas kompānijas, vai arī ārzemnieka ar derīgu TUA īpašumā. Bet daudziem Krievijas un Baltkrievijas pilsoņiem, kam Jūrmalā pieder nekustamais īpašums, TUA ir kļuvušas nederīgas.
Saskaramies ar to, ka vietējie klienti ir sākuši daudz mierīgāk uztvert pašreizējās cenas. Savukārt ukraiņi un izraēlieši uzskata, ka pēc Krievijas pircēju aiziešanas no tirgus visam būtu jāmaksā krietni lētāk. Šī iemesla dēļ viņi aktīvi tirgojas, lai nokaulētu 10–15 % atlaidi. Pārdevēji tam nepiekrīt, jo uzskata, ka Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgum sliktie laiki ir pagājuši.
Runājot par Jūrmalas vidusslāņa privātmājām, ir pieprasījums pēc to īrēšanas (ar trim guļamistabām par 1 500 eiro mēnesī); sliktāk ir ar pārdošanu. Taču šeit, protams, āķis ir cena, kuru vēlas saņemt īpašnieki — tā bieži vien neatbilst tirgus cenas līmenim.