На сайте Merks mājas представлен выбор новых квартир в пяти столичных проектах – как завершенных, так и находящихся на стадии строительства. Начало 2025 года свидетельствует о высоком спросе, что может стимулировать развитие новых проектов. О тенденциях рынка и изменениях в поведении покупателей журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал член правления Merks mājas Робертс Ребокс. Он поделился и своими наблюдениями о динамике продаж, темпах бронирования и ближайших перспективах в сегменте нового жилья.
– В 2023 году ваше предприятие стало вторым по величине девелопером жилой недвижимости в Латвии: была продана 231 квартира. Каким был 2024 год?
– 2024 год был проблемным для рынка недвижимости Латвии, но в целом результаты нашей деятельности соответствовали ожиданиям. Активность на рынке нового жилья в Риге оставалась умеренной, и это отразилось на объемах наших продаж. В прошлом году мы заключили 82 сделки купли-продажи квартир, а с учетом новых бронирований можно говорить о 151 квартире, которая обрела новых владельцев. Большинство покупателей – местные жители, однако интерес по-прежнему проявляют и иностранные инвесторы, особенно представители латышской диаспоры за рубежом, желающие приобрести жилье на родине.
Стоит отметить, что в 2024 году мы сдали в эксплуатацию только одно здание – в проекте Mežpilsēta. В нем было предложено 47 новых квартир, большинство из которых уже нашли своих владельцев. Следовательно, повторить или превзойти показатели продаж 2023 года в 2024 году объективно было невозможно. Однако мы наблюдаем положительную тенденцию – активность покупателей выросла именно во второй половине года, особенно осенью, что свидетельствует о постепенном восстановлении рынка и росте интереса к новому жилью.
– Как и ваши коллеги и конкуренты, Merks mājas в прошлом году проводило акции на готовые квартиры. Был ли у них эффект?
– Мы действительно предлагали различные акции, но они не были основным инструментом продаж. В каждом проекте подход был разным. Например, на более просторные и эксклюзивные квартиры в центре Риги скидки достигали до 15 000 евро, а в первой очереди проекта Mežpilsēta они составляли в среднем 10 000 евро. В проекте Magnolijas, ориентированном на молодые семьи, покупателям была предложена дополнительная мотивация – путешествие.
Хотя эти предложения были оценены и помогли ускорить продажи отдельных квартир, их общее влияние на рынок не было решающим. Покупатели по-прежнему принимают решения, основываясь на общем качестве дома, местоположении и индивидуальных финансах. Акции – это дополнительный стимул, но основным двигателем покупки является долгосрочная ценность инвестиций.
– Какое количество квартир в завершенных проектах Merks mājas доступно потенциальным покупателям этой весной?
– В настоящее время в предложении чуть менее 90 свободных квартир, расположенных в разных районах Риги:
Magnolijas (Шампетерис) – проект ориентирован на семьи и тех, кто хочет жить в спокойной, зеленой среде с легким доступом к центру города.
Mežpilsēta (Межциемс) – квартиры с видом на сосновый лес, сочетающие близость к природе с преимуществами городской инфраструктуры.
Viesturdārzs (Тихий центр) – квартиры премиум-класса, подходящие для тех, кто ценит исторический центр Риги, его архитектуру и динамичную среду.
Кроме того, уже во втором квартале этого года будет сдано в эксплуатацию первое здание жилого комплекса Lucavsala, при этом более половины квартир уже забронированы. Мы также начали предварительное бронирование квартир во втором здании комплекса.
– За какие цены предлагаются готовые квартиры?
– Цены на квартиры в проектах Merks mājas соответствуют своему сегменту и варьируются от 2 370 до 4 560 евро за кв. м. В каждом проекте цены обоснованы, будь то историческим шармом и инфраструктурой, характерной для центра города, или более зеленой и спокойной средой проживания за пределами центра.
– На объекты какой категории спрос выше?
– Спрос сбалансирован, и каждый проект находит своего покупателя. В последние месяцы наблюдаем стабильный интерес ко всем нашим проектам – в каждом из них ежемесячно подписывается в среднем два-три договора купли-продажи или резервирования.
Нет выраженно доминирующего сегмента – покупатели выбирают жилье в соответствии со своими потребностями и образом жизни. Молодые семьи чаще всего предпочитают проекты Magnolijas или Mežpilsēta, а Viesturdārzs привлекает тех, кто ищет более эксклюзивное место жительства в Тихом центре. Также наблюдается интерес к проекту Lucavsala, который предлагает зеленую и спокойную среду на острове на реке Даугава, при этом находится всего в четырех километрах от центра Риги.
В целом рынок жилья продолжает развиваться, и мы ожидаем, что по мере стабилизации экономических условий спрос продолжит расти, особенно со стороны местных клиентов.
– С весны 2022-го по лето 2024 года по сравнению с 2021 годом наблюдался низкий интерес покупателей к бронированию квартир на ранних стадиях строительства. Изменилась ли ситуация?
– Да, ситуация изменилась. В последний год наблюдали постепенный рост активности покупателей в большинстве наших проектов. Например, в начале продаж квартир второй очереди Mežpilsēta интерес был умеренным, но с осени 2024 года, когда здание было введено в эксплуатацию, спрос существенно вырос. Так как в проекте всего 47 квартир, мы заметили, что некоторые потенциальные покупатели предпочли дождаться завершения строительства, прежде чем принять окончательное решение.
А вот в нашем новейшем проекте Lucavsala интерес к квартирам в первой очереди высок с самого начала. Мы начали бронирование квартир и строительство первого здания в марте 2024 года и достигли запланированных показателей бронирования за несколько первых месяцев. Этот результат показывает, что доверие покупателей к новым проектам постепенно возвращается.
Особенно высокий интерес наблюдаем к жилому комплексу бизнес-класса Arena Garden Towers в районе Скансте. Анонсировали его и стали привлекать интерес потенциальных покупателей летом 2024 года, а строительство начали в ноябре. И к началу строительства из 84 квартир первого корпуса забронировано было более 60% – отличный показатель, подтверждающий спрос на высококлассное жилье с четким соотношением цены и качества. Кроме того, в этом проекте решения о бронировании принимались значительно быстрее обычного – в среднем в течение двух-трех недель, что также говорит о восстановлении рынка.
Интересно, что за последний год покупатели стали более гибкими в отношении места расположения нового проекта. Например, одни и те же клиенты рассматривали у нас возможность покупки жилья в проектах Magnolijas и Mežpilsēta, хотя те находятся на совершенно противоположных концах города. Это свидетельствует о том, что всё более важную роль при принятии решений начинает играть не только местоположение жилья, но и его качество и репутация девелопера.
– Цены бронирования квартир в проектах Merks mājas на ранней стадии существенно отличаются от тех, по которым продается уже готовое жилье?
– Наша стратегия – обеспечить успешный старт начинаемого на новом месте проекта, поэтому мы предлагаем более выгодные условия клиентам, которые решаются на покупку на начальном этапе строительства. Это взаимовыгодная модель: покупатели получают лучшую возможную цену, а мы усиливаем динамику проекта и его позиции на рынке.
Цены на квартиры в проектах Merks mājas варьируются от 2 370 до 4 560 евро за кв. м.В ходе строительства, по мере развития проекта и увеличения спроса, цены постепенно растут. Обычно в пределах от 3 до 5% до момента ввода объекта в эксплуатацию, но в некоторых случаях может быть и больше. На это влияют различные факторы, в том числе изменения в стоимости строительных материалов, мировые экономические тенденции и успешность самого проекта на рынке. Такой подход позволяет нашим клиентам принимать обоснованные решения и обеспечивать долгосрочную выгоду от своих инвестиций.
– Но сейчас затраты на строительство относительно стабильны, не так ли?
– В последние годы мы наблюдали стремительный рост затрат на строительство, но в 2024 году ситуация начала стабилизироваться. Это позволяет нам как девелоперу более точно планировать проекты и избегать резких колебаний цен. В то же время, несмотря на стабилизацию, затраты по-прежнему выше, чем пять лет назад, поэтому цены на новые проекты также остаются выше, чем прежде. Однако стабильность рынка вселяет в покупателей уверенность и подводит к принятию решений о покупке нового жилья.
– Является ли цена самым важным для покупателей фактором при принятии решения о сделке?
– Цена, несомненно, важный фактор, но не единственный определяющий при выборе жилья. Покупатели в первую очередь ориентируются на свои потребности и образ жизни, оценивают локацию, планировку здания и квартиры, качество, инфраструктуру и другие аспекты. Даже в рамках одного проекта схожие квартиры могут отличаться по цене, например, в зависимости от этажа, вида из окна или выбранной отделки. Кроме того, эмоциональный фактор часто играет существенную роль – если покупатель отдает предпочтение определенному району или проекту, он, вероятно, и не будет рассматривать другие альтернативы, даже если они более выгодны в финансовом отношении.
В настоящее время все более важную роль играют устойчивость и энергоэффективность. Покупатели ценят, когда в проекте используются инновационные решения, которые снижают эксплуатационные расходы и способствуют созданию комфортной среды проживания.
– По-прежнему ли важна роль ипотечного кредитования в продаже новых квартир?
– По нашему опыту, в зависимости от конкретного нового проекта, 80–90% покупателей пользуются ипотечным кредитом. Есть люди, которые могут позволить себе купить новое жилье за собственные средства, но их немного. По мере снижения процентных ставок по кредитам появляется тенденция, что даже платежеспособные клиенты обращаются в банки. Правда, они вносят значительный первый взнос и тем самым обеспечивают себе более низкую процентную ставку, чем предлагается клиентам, претендующим на максимально возможную сумму ипотечного кредита.
– Есть ли у девелоперов какие-то вопросы или проблемы при сотрудничестве с банками?
– Банки продолжают выдавать ипотечные кредиты клиентам, которые соответствуют их требованиям, но в последнее время наблюдаем изменения в процессе рассмотрения заявок на кредит. По нашему опыту и опыту коллег, сроки их обработки увеличились. Вероятно, это связано с возросшим спросом на финансирование, в результате банки не могут обрабатывать все заявки так быстро, как раньше. Этот аспект затрагивает как покупателей, так и девелоперов, поскольку более длительный процесс утверждения может задержать принятие решения и покупку жилья.
– Давайте обобщим информацию о новых проектах, которые Merks mājas строит сейчас или планирует строить в 2025 году.
– Первый дом жилого комплекса Lucavsala приближается к завершающей стадии – заканчиваются последние внутренние работы. Тем временем предварительное бронирование квартир второй очереди было открыто уже в январе. В этой очереди будет построено 15-этажное здание на 160 квартир, а начальные цены сохранены на уровне первой очереди. Все желающие могут уже сейчас оформлять предварительное бронирование, до официального начала продаж.
Во втором здании проекта будут предложены не только стандартные двух- и трехкомнатные квартиры, но и эксклюзивные квартиры с террасами на крыше на уровне восьмого этажа, а также квартиры типа таунхаус. Эти уникальные квартиры сочетают в себе комфорт частного дома и преимущества квартиры – у каждой из них будет индивидуальный вход и частная зеленая зона. Квартиры типа таунхаус будут высотой три метра, что создаст особое ощущение простора в жилище.
Также ведутся работы над жилым кварталом бизнес-класса Arena Garden Towers, который будет состоять из четырех высотных домов более чем с 400 квартирами. Особенность этого проекта в том, что впервые в истории Merks mājas в фундаментах зданий использованы экологически чистые энергетические термосваи. Эта инновационная технология помогает оптимизировать расходы на отопление и охлаждение, особенно в переходные периоды между сезонами. Экологичные технологии все чаще становятся стандартом в новых проектах, и мы продолжаем разрабатывать энергоэффективные решения в соответствии с принципами устойчивого строительства.
– Каким вы хотели бы видеть 2025 год?
– Мы ожидаем, что в 2025 году продолжится стабильное развитие рынка недвижимости. Приоритетная задача для нас – обеспечивать клиентам качественное и продуманное жилье, соответствующее современному образу жизни и принципам устойчивого строительства. Мы ожидаем, что спрос на новые квартиры останется высоким, особенно на энергоэффективные и современные, в хороших местах. Мы также планируем продолжать развивать существующие и новые проекты, предлагая различные решения как для семей, так и для тех, кто ищет более эксклюзивное место для жизни в городе.
– Какую динамику, по вашему мнению, покажут цены на новые квартиры?
– Прогнозируем, что в 2025 году цены на новые квартиры останутся стабильными с умеренным ростом. Хотя затраты на строительство стабилизировались, они все еще выше, чем несколько лет назад, что влияет и на цену для конечных покупателей. В то же время по мере усиления конкуренции и повышения спроса покупателей девелоперы будут концентрироваться на повышении добавленной стоимости жилья за счет инновационных решений и повышения энергоэффективности. В целом мы ожидаем, что рынок будет развиваться сбалансированно, а покупатели продолжат принимать продуманные решения, выбирая качественное и устойчивое жилье.