Merks mājas mājaslapā pieejams jaunu dzīvokļu piedāvājums piecos galvaspilsētas projektos – gan pabeigtos, gan būvniecības stadijā esošos. 2025. gada sākums liecina par augstu pieprasījumu, kas varētu veicināt jaunu projektu attīstību. Par tirgus tendencēm un pircēju uzvedības izmaiņām žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta Merks mājas valdes loceklis Roberts Rēboks. Viņš dalās ar novērojumiem par pārdošanas dinamiku, rezervāciju tempu un nākotnes perspektīvām jauno mājokļu segmentā.
— 2023. gadā jūsu uzņēmums kļuva par otro lielāko dzīvojamā nekustamā īpašuma attīstītāju Latvijā: tika pārdots 231 dzīvoklis. Kāds bija 2024. gads?
— 2024. gads nekustamā īpašuma tirgū bija izaicinošs, taču kopumā mūsu darbības rezultāti atbilda prognozēm. Rīgas jauno mājokļu tirgus aktivitāte saglabājās mērena, un tas atspoguļojās arī mūsu pārdošanas apjomos. Pērn veicām 82 dzīvokļu pārdošanas darījumus, un, pieskaitot jaunās rezervācijas, varam runāt par 151 dzīvokli, kas ieguvis jaunu īpašnieku. Lielākā daļa pircēju bija vietējie iedzīvotāji, taču joprojām novērojama arī ārvalstu investoru interese, īpaši no Latvijas diasporas ārzemēs, kas vēlas iegādāties mājokli dzimtenē.
Jāņem vērā, ka 2024. gadā ekspluatācijā nodevām tikai vienu ēku – projekta Mežpilsēta ietvaros. Tajā tika piedāvāti 47 jauni dzīvokļi, no kuriem lielākā daļa jau atrada savus īpašniekus. Līdz ar to 2024. gadā objektīvi nebija iespējams atkārtot vai pārsniegt 2023. gada pārdošanas rādītājus. Tomēr vērojām pozitīvu tendenci – pircēju aktivitāte sākās tieši gada otrajā pusē, īpaši rudenī, kas liecina par pakāpenisku tirgus atkopšanos un lielāku interesi par jauniem mājokļiem.
— Tāpat kā jūsu kolēģi un konkurenti, Merks mājas pagājušajā gadā piedāvāja akcijas gatavajiem dzīvokļiem. Vai tām bija efekts?
— Jā, mēs piedāvājām dažādas akcijas, tomēr tās nebija galvenais pārdošanas instruments. Katrā projektā pieeja atšķīrās. Piemēram, plašākiem un ekskluzīvākiem dzīvokļiem Rīgas centrā atlaides sasniedza līdz 15 000 eiro, savukārt projekta Mežpilsēta pirmajā kārtā tās bija vidēji 10 000 eiro. Projektā Magnolijas, kas orientēts uz jauno ģimeņu segmentu, pircējiem tika piedāvāta papildu motivācija – ceļojums.
Lai gan šie piedāvājumi tika novērtēti un palīdzēja paātrināt atsevišķu dzīvokļu pārdošanu, kopējais ietekmes apjoms uz tirgu nebija izšķirošs. Pircēji joprojām pieņem lēmumus, balstoties uz kopējo mājokļa kvalitāti, atrašanās vietu un individuālajām finansēm. Akcijas ir papildu stimuls, taču galvenais pirkuma virzītājs ir ilgtermiņa investīciju vērtība.
— Cik dzīvokļu gatavajos Merks mājas projektos šajā pavasarī ir pieejami potenciālajiem pircējiem?
— Šobrīd piedāvājumā ir nedaudz zem 90 brīviem dzīvokļiem, kas atrodas dažādos Rīgas rajonos:
Magnolijas (Šampēterī) – projekts orientēts uz ģimenēm un tiem, kas vēlas dzīvot mierīgā, zaļā vidē ar ērtu piekļuvi pilsētas centram.
Mežpilsēta (Mežciemā) – piedāvā dzīvokļus ar skatu uz priežu mežu, apvienojot dabas tuvumu ar pilsētas infrastruktūras priekšrocībām.
Viesturdārzs (Klusajā centrā) – premium klases dzīvokļi, kas piemēroti tiem, kas novērtē Rīgas vēsturisko centru, tā arhitektūru un dinamisko vidi.
Papildu tam, jau šī gada otrajā ceturksnī ekspluatācijā tiks nodota dzīvojamo namu kompleksa Lucavsala pirmā ēka, kurā vairāk nekā puse dzīvokļu jau ir rezervēti. Tāpat esam uzsākuši dzīvokļu pirmsrezervācijas kompleksa otrajā ēkā.
— Par kādām cenām tiek piedāvāti gatavie dzīvokļi?
— Merks mājas projektu dzīvokļu cenas atbilst to segmentam, svārstoties no 2 370 EUR/m² līdz 4 560 EUR/m². Katra projekta cenai ir pamatots iemesls – neatkarīgi no tā, vai tas ir pilsētas centram raksturīgais vēsturiskais šarms un infrastruktūra, vai zaļa un mierīgāka dzīves vide ārpus centra.
— Kuras kategorijas objektiem ir lielāks pieprasījums?
— Pieprasījums ir līdzsvarots, un katrs projekts atrod savu pircēju. Pēdējos mēnešos esam novērojuši stabilu interesi visos mūsu projektos – katrā no tiem vidēji tiek noslēgti divi līdz trīs pirkuma vai rezervācijas līgumi mēnesī.
Nav izteikta segmenta, kas dominētu – pircēji izvēlas atbilstoši savām vajadzībām un dzīvesstilam. Jaunās ģimenes biežāk izvēlas projektus Magnolijas vai Mežpilsēta, savukārt Viesturdārzs piesaista tos, kas meklē ekskluzīvāku dzīvesvietu klusajā centrā. Tāpat vērojama interese par projektu Lucavsala, kas piedāvās zaļu un mierīgu vidi Daugavas salā, vienlaikus atrodoties vien četru kilometru attālumā no Rīgas centra.
Kopumā mājokļu tirgus attīstība turpinās, un paredzam, ka, stabilizējoties ekonomiskajiem apstākļiem, pieprasījums turpinās pieaugt, īpaši no vietējo klientu puses.
— No 2022. gada pavasara līdz 2024. gada vasarai, salīdzinot ar 2021. gadu, bija vērojama zema pircēju interese par dzīvokļu rezervāciju agrīnajā būvniecības stadijā. Vai situācija ir mainījusies?
— Jā, situācija ir mainījusies. Pēdējā gada laikā esam novērojuši pakāpenisku pircēju aktivitātes pieaugumu lielākajā daļā mūsu projektu. Piemēram, projekta Mežpilsēta otrās kārtas dzīvokļu pārdošanas sākumā interese bija mērenāka, taču no 2024. gada rudens, kad ēka tika nodota ekspluatācijā, pieprasījums būtiski pieauga. Tā kā projektā ir tikai 47 dzīvokļi, novērojām, ka daļa potenciālo pircēju izvēlējās nogaidīt līdz būvniecības pabeigšanai, pirms pieņemt galīgo lēmumu.
Savukārt mūsu jaunākajā projektā Lucavsala interese par pirmās kārtas dzīvokļiem bija augsta jau no paša sākuma. Dzīvokļu rezervācijas un pirmās ēkas būvniecību uzsākām 2024. gada martā, un plānotos rezervāciju rādītājus sasniedzām jau pirmajos pāris mēnešos. Šis rezultāts parāda, ka pircēju uzticība jauniem projektiem pakāpeniski atgriežas.
Īpaši augstu interesi novērojām arī biznesa klases dzīvojamā kompleksa Arena Garden Towers attīstībā Skanstes rajonā. Projektu izziņojām un potenciālo pircēju interesi sākām apkopot 2024. gada vasarā, savukārt būvniecību uzsākām novembrī. Līdz būvdarbu sākumam jau bija rezervēti vairāk nekā 60 % no pirmās ēkas 84 dzīvokļiem – tas ir lielisks rādītājs, kas apliecina pieprasījumu pēc augstas klases mājokļiem ar skaidru cenas un kvalitātes attiecību. Turklāt šajā projektā lēmumi par rezervācijām tika pieņemti ievērojami ātrāk nekā ierasts – vidēji divu līdz trīs nedēļu laikā, kas liecina par tirgus atveseļošanos.
Interesanti, ka pēdējā gada laikā pircēji ir kļuvuši elastīgāki attiecībā uz konkrētām Rīgas lokācijām. Piemēram, tie paši klienti apsvēra mājokļa iegādi gan Magnolijas, gan Mežpilsēta projektos, lai gan tie atrodas pilnīgi pretējās pilsētas daļās. Tas liecina, ka lēmumu pieņemšanā arvien lielāku lomu spēlē ne tikai atrašanās vieta, bet arī mājokļa kvalitāte un attīstītāja reputācija.
— Vai Merks mājas projektu dzīvokļu rezervācijas cenas agrīnajā stadijā būtiski atšķiras no tām, par kādām tiek tirgoti jau pabeigtie mājokļi?
– Mūsu stratēģija ir nodrošināt veiksmīgu projekta startu jaunā lokācijā, tāpēc klientiem, kuri pieņem lēmumu par iegādi būvniecības sākumposmā, piedāvājam izdevīgākus nosacījumus. Tas ir abpusēji izdevīgs modelis – pircēji nodrošina sev labāko iespējamo cenu, savukārt mēs stiprinām projekta dinamiku un uzticamību tirgū.
Merks mājas projektu dzīvokļu cenas svārstoties no 2 370 līdz 4 560 EUR/m².Būvniecības gaitā, attīstoties projektam un palielinoties pieprasījumam, cenas pakāpeniski pieaug. Tipiski šis pieaugums līdz objekta nodošanai ekspluatācijā svārstās no 3 līdz 5 %, taču atsevišķos gadījumos tas var būt arī lielāks. To ietekmē dažādi faktori, tostarp būvmateriālu izmaksu izmaiņas, globālās ekonomiskās tendences un paša projekta panākumi tirgū. Šāda pieeja ļauj mūsu klientiem pieņemt pārdomātus lēmumus un nodrošināt ilgtermiņa ieguvumu no savas investīcijas.
— Bet pašlaik būvniecības izmaksas taču ir salīdzinoši stabilas?
— Pēdējo gadu laikā mēs piedzīvojām strauju būvniecības izmaksu pieaugumu, taču 2024. gadā situācija ir sākusi stabilizēties. Tas ļauj mums kā attīstītājam precīzāk plānot projektus un izvairīties no krasām cenu svārstībām. Vienlaikus, neskatoties uz stabilizāciju, izmaksas joprojām ir augstākas nekā pirms pieciem gadiem, tāpēc arī jauno projektu cenas paliek augstākas nekā iepriekš. Stabilitāte tirgū tomēr veicina arī pircēju uzticību un lēmumu pieņemšanu par jauna mājokļa iegādi.
— Vai cena ir pats svarīgākais faktors pircējiem, pieņemot lēmumu par darījumu?
— Cena neapšaubāmi ir būtisks faktors, taču mājokļa izvēlē tā nav vienīgā noteicošā. Pircēji primāri vadās pēc savām vajadzībām un dzīvesstila, vērtējot lokāciju, ēkas un dzīvokļa plānojumu, kvalitāti, infrastruktūru un citus aspektus.
Pat vienā projektā līdzīgi dzīvokļi var atšķirties pēc cenas, piemēram, atkarībā no stāva, skata pa logu vai izvēlētās apdares. Turklāt emocionālais faktors bieži spēlē nozīmīgu lomu – ja pircējs ir iecienījis konkrētu rajonu vai projektu, viņš, visticamāk, neizskatīs citas alternatīvas, pat ja tās ir finansiāli izdevīgākas.
Mūsdienās arvien lielāku lomu spēlē arī ilgtspēja un energoefektivitāte. Pircēji novērtē, ja projektā tiek izmantoti inovatīvi risinājumi, kas samazina ekspluatācijas izmaksas un veicina komfortablu dzīves vidi.
— Vai hipotekārās kreditēšanas loma jauno dzīvokļu pārdošanā joprojām ir nozīmīga?
— Pēc mūsu pieredzes, atkarībā no konkrētā jaunā projekta, 80-90 % pircēju izmanto hipotekāro kredītu. Ir cilvēki, kuri var atļauties iegādāties jaunu mājokli no saviem līdzekļiem, taču viņu skaits ir neliels. Samazinoties aizdevumu procentu likmēm, parādās tendence, ka pat finansiāli maksātspējīgi klienti vēršas pie bankām. Tiesa, viņi veic ievērojamu pirmo iemaksu un tādējādi nodrošina sev zemāku procentu likmi, nekā tiek piedāvāta klientiem, kuri pretendē uz maksimāli iespējamo hipotekārā aizdevuma summu.
— Vai attīstītājiem ir kādi jautājumi vai problēmas sadarbībā ar bankām?
— Bankas turpina piešķirt hipotekāros kredītus klientiem, kuri atbilst to prasībām, taču pēdējā laikā esam novērojuši izmaiņas kredītu izskatīšanas procesā. Pēc mūsu un kolēģu pieredzes, pieteikumu apstrādes laiks ir kļuvis ilgāks. Iespējams, tas ir saistīts ar pieaugošo pieprasījumu pēc finansējuma, kā rezultātā bankas nespēj apstrādāt visus pieteikumus tik operatīvi kā iepriekš. Šis aspekts ietekmē gan klientus, gan attīstītājus, jo ilgāks apstiprināšanas process var aizkavēt lēmumu pieņemšanu un mājokļu iegādi.
— Apkoposim informāciju par jaunajiem projektiem, ko Merks mājas pašlaik būvē vai plāno attīstīt 2025. gadā.
— Dzīvojamo namu kompleksa Lucavsala pirmajai mājai tuvojas noslēguma posms – šobrīd tiek pabeigti pēdējie iekšdarbi. Savukārt otrās kārtas dzīvokļu pirmsrezervācija tika atklāta jau janvārī. Šajā kārtā tiks izbūvēta 15 stāvu ēka ar 160 dzīvokļiem, un sākotnējās cenas ir saglabātas līdzīgā līmenī kā pirmajā kārtā. Visi interesenti jau tagad var veikt pirmsrezervāciju, pirms oficiālā pārdošanas sākuma.
Projekta otrajā ēkā tiks piedāvāti ne tikai standarta divu un trīs istabu dzīvokļi, bet arī ekskluzīvi dzīvokļi ar jumta terasēm astotā stāva līmenī un townhouse tipa dzīvokļi. Šie unikālie mājokļi apvieno privātmājas komfortu un dzīvokļa priekšrocības – katram būs individuāla ieeja, kā arī sava privātā zaļā zona.. Tāpat townhouse dzīvokļos būs griesti trīs metru augstumā, kas veidos izteiktu plašuma sajūtu mājoklī.
Norit darbs arī pie biznesa klases dzīvojamā kvartāla Arena Garden Towers, ko veidos četri augstceltnes torņi ar vairāk nekā 400 dzīvokļiem. Šis projekts ir īpašs ar to, ka pirmo reizi Merks mājas vēsturē ēku pamatos tiek izmantoti videi draudzīgi energo termopāļi. Šī inovatīvā tehnoloģija palīdz optimizēt apkures un dzesēšanas izmaksas, jo īpaši pārejas periodos starp sezonām. Videi draudzīgas tehnoloģijas arvien vairāk kļūst par standartu jaunajos projektos, un mēs turpinām attīstīt energoefektīvus risinājumus atbilstoši ilgtspējīgas būvniecības principiem.
— Kādu jūs vēlētos redzēt 2025. gadu?
— Mēs sagaidām, ka 2025. gads turpināsies ar stabilu izaugsmi nekustamo īpašumu tirgū. Mūsu prioritāte ir nodrošināt klientiem kvalitatīvus un pārdomātus mājokļus, kas atbilst mūsdienu dzīvesveidam un ilgtspējīgas būvniecības principiem. Sagaidām, ka pieprasījums pēc jauniem dzīvokļiem saglabāsies augsts, īpaši attiecībā uz energoefektīviem un moderniem mājokļiem labās lokācijās. Tāpat plānojam turpināt attīstīt esošos un jaunus projektus, piedāvājot dažādus risinājumus gan ģimenēm, gan tiem, kas meklē ekskluzīvāku dzīvesvietu pilsētā.
— Kādu dinamiku, jūsuprāt, demonstrēs jauno dzīvokļu cenas?
— Prognozējam, ka 2025. gadā jauno dzīvokļu cenas saglabāsies stabilas ar mērenu pieaugumu. Lai gan būvniecības izmaksas ir stabilizējušās, tās joprojām ir augstākas nekā pirms dažiem gadiem, kas ietekmē arī gala cenu pircējiem. Vienlaikus, pieaugot konkurencei un palielinoties pircēju prasībām, attīstītāji koncentrēsies uz mājokļu pievienotās vērtības palielināšanu, piedāvājot inovatīvus risinājumus un uzlabotu energoefektivitāti. Kopumā sagaidām, ka tirgus attīstīsies līdzsvaroti, un pircēji turpinās pieņemt pārdomātus lēmumus, izvēloties kvalitatīvus un ilgtspējīgus mājokļus.