У каждого своя история прихода в профессию агента по недвижимости. В случае с Анной Белаш это оказалось реализацией детской мечты. Начав как наёмный работник, сегодня она продолжает трудиться в сфере недвижимости как владелица компании Private World, которая с 2024 года расширила свою деятельность и в дополнение к давно ставшей привычной Юрмале осваивает и рынок недвижимости Риги. О том, какой была её дорога в профессию, как изменился портрет иностранного покупателя и с чем нужно считаться продавцам дорогого латвийского жилья, журнал m2 и портал varianti.lv и побеседовали с хозяйкой Private World.
-- Это, наверное, будет выглядеть немного удивительно, но о том, что хочу стать агентом по недвижимости, или, как говорят в мире, риелтором, задумывалась ещё в подростковом возрасте, -- признается в начале разговора Анна Белаш. -- Такая идея пришла мне из… кино. Помню, в детстве смотрела американские фильмы, в которых кто-то из героев был риелтором, и представляла себе, как сама хожу по домам и предлагаю людям купить красивые объекты (улыбается. -- m2). Но два десятилетия назад с профессиональным образованием в сфере недвижимости в Латвии было трудновато -- такой профессии, как агент по недвижимости, в высших учебных заведениях не предлагали. Поэтому выбор пал на другие специальности. Бакалавра как инженер-экономист получила в Рижском техническом университете. Потом в RSEEBA стала магистром MBA по специальности «бизнес-администрирование». Параллельно трудилась на ниве продвижения и торговли мороженым одного известного мирового бренда.
Получив второе образование, решила сменить род деятельности, вернуться, так сказать, к детской мечте. На глаза попалась реклама компании ORDO о том, что она расширяется и открывает юрмальский офис на улице Йомас, куда и набирает сотрудников. В объявлении говорилось, что подавать CV могут и те, кто не обладал опытом работы в сфере недвижимости. Я под эти требования подходила идеально (смеется. -- m2). Это было то, что мне нужно. Тем более что в тот момент ещё и проживала буквально в десяти минутах ходьбы от нового офиса. На дворе был 2011 год.
-- То есть кризис рынка недвижимости Латвии, случившийся в 2007-2009 годах, вы не застали и пробовать себя в профессии агента по недвижимости начали на восстанавливающемся рынке?
-- Получается, что так. Сегодня, с высоты накопленного опыта, понимаю: оказаться в профессии на растущем рынке было большой удачей. Тогда все -- и продавцы, и покупатели, и застройщики -- находились в позитивном настроении. У меня самой происходящее вокруг вызывало восторг, в том числе и то, насколько энергичные люди работали в компании. Было приятно бывать в главном офисе ORDO, который располагался в комплексе Baltais vējš, что на въезде в Ригу. Я не имела ни опыта, ни знаний в сфере недвижимости, была как чистый лист бумаги, поэтому старалась впитывать лучшее от окружающих меня людей. Наполнялась ими. Чему-то, конечно, удивлялась. До сих пор помню свои эмоции, когда впервые познакомилась с базой юрмальских объектов нашей компании, в которой самое дешёвое предложение стоило 325 000 евро. Тогда и не задумывалась (улыбается. -- m2), что недвижимость может столько стоить!
Взяли меня на трёхмесячный испытательный срок. Правда, ждать его завершения не пришлось. В первый же месяц у меня произошли результативные сделки. По идее, как новичок, я не должна была проводить показы, но сложилось так, что два других сотрудника юрмальского офиса были заняты, а поток клиентов был большой. Мне предложили сводить нерезидентов в несколько новых проектов. Первый же показ оказался результативным -- клиент согласился заплатить 450 000 евро за квартиру. Вторые клиенты -- снова покупка. Тогда рынок был такой: многих иностранцев мотивировала действующая в Латвии с 1 июля 2010 года программа предоставления нерезидентам видов на жительство при покупке недвижимости. Опыт продаж, хоть и в другой сфере, имела богатый, поэтому понимала, как правильно и легко общаться с клиентами. Так меня приняли в штат. Вошла в ритм: каждую неделю проходили показы, постоянно набирали новые объекты, получала практические навыки. За пару месяцев база объектов юрмальского офиса ORDO с пятидесяти вариантов недвижимости выросла до четырехсот… А тут и сама группа ORDO дебютировала в роли застройщика, чьим первым проектом стал Avenu34 в Дзинтари. За ним были Sun Terrases и Park Residence. Торговали ими на условиях эксклюзивного продавца.
В таком режиме погружения в профессию агента по недвижимости проработала пару лет, набралась опыта. Отправной точкой для очередного жизненного этапа стало решение об уходе из ORDO моей коллеги, являвшейся членом правления компании, с которой мы сдружились. Тогда-то и дало знать о себе моё образование бизнес-администратора -- предложила ей начать совместное дело. Нашли инвестора, тот выдал нам кредит на открытие офиса и развитие предприятия, дополнили команду и начали работать под вывеской Private World. Само название подразумевало нашу готовность предоставлять в сфере недвижимости услуги, аналогичные приватному банкингу. То есть мы сразу поставили перед собой задачу работать от потребностей клиентов.
Расположились в шикарном месте Юрмалы -- на ул. Пилсоню, 2, рядом с выходом к морю. Это сыграло на руку --– к нам заглядывали то одни, то другие клиенты-нерезиденты, нацеленные на получение ВНЖ. Дела шли в гору: нас как специалистов стали рекомендовать. Свои долговые обязательства перед инвестором закрыли сравнительно быстро. Вот только бодрая нерезидентская музыка на рынке недвижимости Латвии играла недолго: с 1 сентября 2014 года правила получения ВНЖ изменились, и эта тема стала затухать. Благо мы к тому моменту набрали ход, а потому без работы не остались: имелся широкий круг клиентов, которым обеспечивали спектр услуг, включающий в себя не только продажу, покупку недвижимости или сдачу в аренду, но и все другие моменты, связанные с повседневным проживанием в Латвии. Сегодня могу сказать, что данная форма нашей работы себя оправдала: почти все клиенты, с которыми Private World начала сотрудничать с 2013 года, остались моими друзьями и продолжают обращаться с вопросами по недвижимости по сей день. Что говорит об их удовлетворенности полученным сервисом. Посреднический бизнес -- бизнес репутационный, а я свой репутацией дорожу.
-- Но геополитическая ситуация не могла не внести своих корректив в вашу работу.
-- Рынок Юрмалы за последние годы действительно претерпел значительные изменения. Изменился и портрет покупателя. Вот уже пару лет как все те россияне и белорусы, кто потерял виды на жительство, вынуждены продавать свои объекты. Не потому, что им у нас не нравится, а потому, что делать это их заставляют обстоятельства. Многие из них не могут попасть в Латвию, у кого-то закрыли счета, а у кого-то их и не было. Каждая сделка с такими клиентами -- трудоёмкий и продолжительный процесс, в ходе которого приходится решать вопросы и финансового характера, связанные с организацией перечислений. Одного желания продать для нерезидентов сегодня мало, нужно понимать, на какие счета и в какие банки можно отправить деньги от сделки.
-- После того как исчезли российские и белорусские покупатели, кто из иностранцев задаёт тон в Юрмале?
-- Не устаю повторять, что природные достоинства и плюсы, которыми обладает главный курорт Латвии, никуда не исчезли. Юрмала остаётся привлекательным местом для проживания. По моим ощущениям, за последние годы существенно возрос интерес к нам со стороны израильтян. Обычно это люди, у которых имеется какая-то связь с нашей страной: или сами жили, или их родители, или бабушка с дедушкой. Из США много запросов. Среди них есть даже те, кто имеет европейскую недвижимость на юге Европы, но они признаются, что находиться там в июле и августе невыносимо из-за высоких температур. Латвийское лето в плане погоды очень комфортное.
Затруднения в сделках то и дело возникают с теми американцами и израильтянами, кто хочет в дополнение к покупке недвижимости получить и латвийский ВНЖ. Дело в том, что многие вкусные и привлекательные юрмальские объекты принадлежат россиянам, лишившимся действующего ВНЖ. Раз так, то новые иностранные покупатели по завершении сделки с ними не могут претендовать на латвийскую «золотую визу»: в законе «Об иммиграции» чётко говорится, что право обратиться за ВНЖ имеют только те нерезиденты, кто приобрёл недвижимость дороже 250 000 евро у граждан и неграждан Латвии, зарегистрированных в Латвии компаний и иностранцев с действующим ВНЖ. В результате сейчас сложилась такая ситуация, что 30-40% дорогого курортного жилья, представленного на рынке, не могут быть куплены теми, кто нацелен на ВНЖ. А местные жители, которые имеют хорошую и ликвидную юрмальскую недвижимость, на продажу её особо не выставляют. Плюс новые юрмальские проекты, находящиеся в готовом состоянии, можно пересчитать по пальцам рук.
Продолжая тему иностранцев, скажу, что в последнее время заходят новые инвесторы: из Литвы, Эстонии, стран Скандинавии. Поэтому Private World сейчас расширяет свою географию работы, осваиваясь в более динамичной Риге, где теперь у меня также есть свой офис.
-- Ощущениями от рынка поделитесь?
-- Главное ощущение -- рынок недвижимости Юрмалы и столицы Латвии понемногу просыпается. Хотя в январе -- мае 2024 года картина выглядела грустновато. Однако с лета в конце туннеля появился свет. Это проявляется и в статистике, которая по итогам этого года будет как минимум соответствовать показателям годичной давности. Основание думать так дают итоги первых 10 месяцев 2024 года. По их истечении в Риге было зарегистрировано 12 026 договоров покупки, что больше, чем за аналогичный период годом ранее с его 11 867 сделками. В Рижском районе картина по своей сути схожая: 6 119 продаж с января по конец октября 2024 года против 6 196 -- в 2023-м году. Активизируются прежде всего местные покупатели. Лучше принимают рыночные реалии и мотивированные на сделку продавцы. Начинают осознавать, что в обозримом будущем могут и не дождаться придуманных ими самими цен. Как только это происходит, появляется результат. Приведу такой пример: квартира, за которую пару лет необоснованно просили 340 000 евро, нашла нового владельца за 270 000. А вот по объектам, где продавцы продолжают опираться на свои фантазии, -- тишина. Один зарубежный застройщик, с которым общалась, когда-то делился со мной своими знаниями и всегда говорил: рыночная цена -- это та, которую вам готов предложить покупатель, а не та, которую вы нарисовали в своей голове. Стараюсь эту мысль доносить и до продавцов: если несколько лет никто вам не даёт придуманную вами цену, то пришло время делать разумные выводы.
За годы своей работы не раз сталкивалась с ситуацией, когда владельцам недвижимости по прошествии времени приходилось кусать локти. Они не принимали предложение покупателя, продолжали стоять на своей цене, а рынок ужимался. И когда ситуация их прижимала, то приходилось отдавать объект дешевле того, что предлагали им два-три года назад первые потенциальные покупатели. Самый яркий пример, когда хозяин одного юрмальского комплекса вначале просил неадекватные 10 000 евро за кв. м. Никто столько не давал, но он получил предложение продать всё здание оптом по 5 000 евро за кв. м. Отверг и его. Прошло несколько лет, и найти первых покупателей ему удалось лишь по 3 500 евро за кв. м. Как говорится, дорога ложка к обеду!
Нужно быть аккуратными при формировании цен на объекты: сделки происходят лишь по ликвидной и принимаемой покупателями цене. У нас рынок покупателей, и, думаю, такое положение дел еще долго может оставаться неизменным. Наши часто переоценивают своё имущество. Европейские коллеги из бизнеса недвижимости, когда знакомятся с новыми проектами в Юрмале, удивляются тому, что новостроек, реально соответствующих запрашиваемой цене, мало.
В данный момент главный курорт Латвии испытывает дефицит новых квартир, отвечающих потребностям клиентов, то есть рациональных по площади. Идеальный вариант выглядит так: высота потолка под три метра, гостиная с кухонной зоной, пара cпален и два санузла. Всё это площадью 75-85 кв. м, из которых балкон или терраса занимают не более 10 кв. м. Даже состоятельные люди сегодня не горят желанием платить за лишние метры. Да и разумное по планировке жильё легко и в аренду сдать, и продать.
Если отталкиваться от запросов, то относящиеся к среднему классу и выше рижане в этом году спрашивают курортную недвижимость на пространстве от Лиелупе до Майори. Интересуются и стрессовыми объектами, но таких почти нет. А если и появляются, то продаются быстро. В Юрмале сегодня мало достойных объектов. Застройщикам самое время начинать их строить, чтобы через полтора-два года, когда рынок изменится, все успешно распродать. Если такие летние сезоны, как последние пару лет, станут для нас нормой, то интерес к главному курорту Латвии существенно подрастёт.
-- Поделитесь своими наблюдениями о рынке недвижимости Риги.
-- Отличие Риги от Юрмалы в более высокой конкуренции. Вижу, что в новостройках десятилетней-пятнадцатилетней давности всё происходит. В районе Скансте хорошо продажи идут. На периферии центра Риги и в микрорайонах активны те, кто ищёт добротное имущество с двумя спальнями, двумя санузлами и балконом за 160 000-200 000 евро. Если квартира соответствует цене, то быстро находит нового владельца. В микрорайонах квартиры в новостройках охотно покупают при цене 2 200-2 600 евро за кв. м. Если квартира в Тихом центре, то клиент готов платить дороже.
-- Вопрос напоследок. В моду вошли опросы со стороны банков на тему, что будет с ценами в ближайший год. Вы сторонница какого сценария развития событий?
-- Общемировую инфляцию никто не отменял. Кроме того, мы пережили более чем двухлетний период негативной турбулентности на рынке недвижимости Латвии. Считаю, что цены на недвижимость не должны больше снижаться, более разумным видится их небольшой рост. Мы и так обладаем самой дешёвой в Балтии по стоимости недвижимостью, а так быть не должно!