Информация подготовлена Лиене Кривеной, руководителем коммуникации Латвийского Совета Присяжных нотариусов.

В недавно приобретенной недвижимости задекларирован один из бывших проживающих, у недвижимости имеется статус памятника культуры или соглашение об аренде, зарегистрированное в Земельной книге – это лишь некоторые из «сюрпризов», которые могут поджидать новых владельцев недвижимости, если они своевременны в процессе покупки дома, земли или квартиры не проверили все возможные обстоятельства.

По словам председателя Латвийского Совета Присяжных нотариусов Яниса Скрастиньша, чаще всего, в процессе приобретения имущества информация своевременно не проверяется по незнанию: «Понятно, что люди, чья повседневная жизнь или профессиональная деятельность не связаны со сделками с недвижимостью, могут и не иметь таких знаний. Однако ситуации, в которых покупатели недвижимости могут попасть при попытке сэкономить, могут быть очень неприятными. Конечно, нотариус, оформляя прошение о регистрации прав собственности в Земельном регистре, проинформирует о существующих отягощениях, но на сделку уже будет потрачено достаточно времени, чтобы отказ от планов стал неприятным разочарованием».

Купленная недвижимость – задекларированное место жительства чужих людей

Факт наличия декларированного места жительства сам по себе не влечет за собой гражданско-правовые отношения между новым владельцем квартиры и родственниками прежнего владельца, которые все еще там задекларированы. «В то же время маловероятно, что кто-то хочет регулярно находить чужие письма в своем почтовом ящике или, например, принимать наряд полиции ранним утром, который пытается встретить кого-то, кто, вроде бы, живет по конкретному адресу и должен предстать перед судом», – говорит  присяжный нотариус Янис Скрастиньш.

Поэтому уже в процессе оформления сделки рекомендуется обратиться в соответствующее местное самоуправление или попросить у продавца имущества копию выписки портала Latvia.lv, чтобы проверить, есть ли по этому адресу задекларированные лица. И, если таковые имеются, то попросить существующего владельца решить этот вопрос. «Даже если такой факт обнаружен уже после покупки жилья, это не является большой проблемой – если новый владелец не согласен с этим, при смене владельца юридическая основа декларирования места жительства в этом имуществе у ранее задекларированных лиц – теряется. Если они не «выписываются» добровольно, то новый владелец должен обратиться в местный орган власти с просьбой отменить декларацию места жительства соответствующего лица в этой собственности», - поясняет нотариус.

Про отягощения и ограничения – когда уже поздно

Желание сэкономить деньги за счет профессиональной помощи часто приводит людей к более неприятным ситуациям. Содержание договоров, доступных в интернете, может совсем не соответствовать тому, о чем договорились стороны – например, сделка с землей и лесом заключается на основе договора о покупке квартиры, взятого из интернета. В этом случае существенные договорные положения просто не вкючаются, объект сделки вообще может быть указан ошибочно указан, порядок оплаты не указан, а также не описаны совершенно конкретные обязательства, которые фактически были приняты сторонами.

«Хуже всего то, что подписывающие договор часто даже не читают его содержание и не выясняют непонятные им термины. Это позволяет другой стороне, которая может иметь не вполне честные намерения, скрыть соответствующие обстоятельства, относящиеся к продаваемой собственности», – предупреждает  Янис Скрастиньш. Такими обстоятельствами могут быть различные обременения, которые позже могут не позволить новому владельцу земельного участка, например, реализацовать план строительства нового дома, начать сельскохозяйственную деятельность или вырыть пруд для разведения рыбы и т.д., потому что имуществу был присвоен статус памятника культуры или участок имеет ограничения в связи с установленными инженерными коммуникациями или электросетями. Когда сделка по приобретению на финишной прямой и осталось лишь зарегистрировать её в Земельной книге на имя нового владельца, отмена или отсрочка для устранения препятствий или изменения договорных условий может потребовать и времени, и других вложений.

Небрежное отношение к сделке – неоправданный риск

Небрежное отношение к юридической стороне сделки может привести, например, к тому, что речь идет не о покупке квартиры, а только о праве на аренду. Бывает, что вместе со свежеприобретенной квартирой, новый владелец получает и арендаторов, с которыми договор аренды будет в силе в течение еще нескольких лет и он обязателен для нового владельца, однако продавец недвижимости в процессе совершения сделки об этом не сообщил.

«Человек, которое решил заниматься недвижимостью самостоятельно, должен быть очень эрудированным не только в юридических вопросах и хорошо ориентироваться в законах, но также должен знать, в каких реестрах и учреждениях искать сведения, чтобы проверять всю возможную информацию о земле, квартире или доме, предназначенном для покупки – именно эти данные могут выявить различные сюрпризы. Понятно, что человек, для которого эта первая, а возможно и единственная сделка такого масштаба в жизни, много может не знать. Нотариусы знают об обстоятельствах, которые необходимо проверить и как это можно сделать», - подчеркивает Янис Скрастиньш.

Он напоминает, что нотариус может уже не только подготовить сделку, но и контролировать ее –объяснить все аспекты сделки и связанные с ней права и обязанности, рассмотреть все возможные данные и информацию о собственности и подготовить документы для регистрации права собственности в Земельной книге. Кроме того, с 1 июля связь с нотариусом станет возможной удаленно, используя видеоконференцию на портале www.latvijasnotars.lv. Это значительно повысит комфорт и сократит время оформления.

Присяжный нотариус Янис Скрастиньш рекомендует:

• Проконсультируйтесь с профессиональными юристами, например, с нотариусом
• Внимательно читайте любой документ, касающийся имущества и сделки
• Не бойтесь задавать вопросы и не полагайтесь только на честность людей
• Письменная фиксируйте все, о чем стороны договорились и согласовали
• Не используйте онлайн-образцы договоров без их критической оценки и адаптации к конкретной ситуации
• Слушайте интуицию и не совершайте сделку, в которой вы не уверены или не все ясно и понятно
• Тщательно проверьте текст договора, в том числе и в грамматически – личные данные, адреса собственности, кадастровый номер и т. д.
• Проверьте информацию в соответствующих регистрах, в т.ч. сравните данные Государственной земельной службы с информацией в Земельной книге
• Оцените преимущества и безопасность нотариального акта по сравнению с договором, подготовленным самостоятельно
• Никогда не делайте выводов и не пользуйтесь опытом соседей или знакомых - каждая сделка специфична
• Не подписывайте соглашение, если какое-либо из условий или терминов непонятны и не объяснены
• Обеспечте право в одностороннем порядке отказаться от договора, если запланированный результат не достигнут