Есть ли смысл рекламировать энергоэффективность новостроек? Выгодно ли использовать в многоквартирных домах солнечные панели? Квартиры в каких проектах предлагает потенциальным покупателям компания YIT LATVIJA и что ещё планирует строить? Чему Латвия могла бы поучиться у Польши и Чехии? Обо всём этом журнал m2 и портал varianti.lv побеседовали с руководителем компании YIT LATVIJA Андрисом Боже, сделавшим акцент в разговоре на разных технических моментах строительного бизнеса.
– Большинство застройщиков, рекламируя свои новые проекты, делают акцент на их энергоэффективности. Но разве действующие нормативы позволяют строить какие-то другие дома? – интересуемся у Андриса Боже.
– Если говорить о типичных случаях, то все новые жилые дома, которые проектируются по выданным в последние годы строительным разрешениям, действительно не могут быть иными, кроме как энергоэффективными. Однако сейчас на рынке предлагаются и квартиры из новых проектов, которые были согласованы три, пять или семь лет назад. Нынешние требования об энергоэффективности на них не распространяются, и понятное дело, что по своим характеристикам эти проекты со старыми стройразрешениями вряд ли соответствуют классу А. Строить такие проекты, которых, правда, немного, никто не запрещает, а их заказчики – это обычно небольшие компании. А вот когда речь идёт о крупных застройщиках, лидерах строительной отрасли Латвии, то их новые здания по своей энергоэффективности в обязательном порядке соответствуют классу А либо превышают его.
То, что все в своей рекламе касаются темы энергоэффективности дома, – это актуальная тенденция и фокусировка внимания потенциальных покупателей на том, что в будущем платежи за отопление в новой квартире гарантированно будут сравнительно невысокими.
– В чём отличие энергоэффективности класса А от класса А+?
– Немного теории. Энергоэффективность – это условное количество энергии, которое тратится на отопление, горячее водоснабжение, вентиляцию, охлаждение и освещение жилого здания в обычных условиях его эксплуатации. Энергоэффективность определяется в киловатт-часах на квадратный метр (кВтч/м2) в год. Так вот по латвийским стройнормативам, для того чтобы новостройка соответствовала классу А, она должна потреблять не более 40 кВтч/м2 в год. Если потребляет на 10% меньше первичной энергии относительно данного показателя, то присваивается класс А+, и такие проекты могут претендовать на получение в банках так называемых зелёных кредитов, то есть займов с наилучшими условиями.
Как осуществляется контроль того, к какой категории энергоэффективности относится дом? Все новые проекты в процессе своего согласования получают временный сертификат, скажем так, ожидаемой энергоэффективности. Он выдаётся на основании расчётов, произведённых энергоаудитором отталкиваясь от параметров будущего здания, используемых в нём стройматериалов и технических решений. Абсолютно любой банк или потенциальный покупатель могут попросить у застройщика сертификат планируемой энергоэффективности и понять, каким будет здание. Но это всё ожидание. Для получения полноценного сертификата энергоэффективности должно пройти полтора-два года после сдачи новостройки в эксплуатацию, чтобы можно было увидеть настоящие показатели энергопотребления и понять, соответствуют ли они запланированным.
В то же время будет ли реальность соответствовать расчётам, зависит от двух вещей. Во-первых, от того, как здание строилось и как реализованы в нём все запланированные технические решения. Во-вторых, от того, как жильцы тратят энергию. Чаще всего сталкиваемся с тем, что люди не умеют использовать установленное в квартирах современное оборудование или неправильно эксплуатируют его. Элементарный пример по теплу: когда в квартире становится жарко, то вместо того, чтобы снизить подачу тепла в радиаторы, закрутив терморегулятор, открывают окно! Другой вариант: в современных новостройках устанавливаются системы вентиляции воздуха с функцией рекуперации. Некоторые жильцы отключают её, а для проветривания отапливаемых помещений открывают окна. Показатели потребления тепла, разумеется, возрастают. Мне кажется, управляющие компании должны больше просвещать людей в вопросе корректного пользования квартирной собственностью. Все эти правила прописаны в нашем справочнике (rokasgrāmata), выдаваемом владельцам квартир при заселении. Опросы показывают, что половина даже не читала их, хотя это позволило бы им сэкономить собственные средства (разводит руками. – ).
– Второй популярный тренд в новостройках – солнечные панели. Их эффективность признана?
– Очень больной вопрос на сегодняшний день. YIT LATVIJA установила солнечные панели мощностью 11 киловатт на крыше первой очереди своего столичного проекта Mārpagalmi. Вырабатываемая ими энергия пойдёт на покрытие расхода электричества при использовании лифтов, теплоузлов, насосов, на освещение мест общего пользования. Единственное – у нас пока нет практического результата от данного ноу-хау, поскольку первая очередь проекта лишь недавно сдана в эксплуатацию.
Но если говорить о солнечной энергии вообще, то возникает очень много неприятных вопросов. С апреля Латвия перешла с нетто-расчётную системы на нетто- расчётную. То есть раньше то электричество, которое твои солнечные батареи произвели летом, ты отдавал в сеть Sadales Tīkls, а зимой получал обратно и использовал. В марте накопленный остаток сгорал. Панели той мощности, что мы установили в первой очереди Mārpagalmi, летом, скорее всего, будут вырабатывать за сутки 50-70 киловатт при максимальном уровне потребления дома 10 киловатт. Получается перепроизводство. Раньше излишек можно было отдать Sadales tīkls и зимой, когда солнечные панели практически ничего не производят, получить обратно. Новая система нетто-расчёта предусматривает следующее: произведённую летом энергию вы будете продавать Sadales tīkls, а зимой её же покупать. Только цены летом будут явно ниже, чем в период пикового потребления! В латышском языке нет даже столь ёмкого и красочного эпитета, который мог бы описать то, что творится в нашей стране! Сначала всех призывали ставить солнечные панели, а теперь думают, как вас обобрать!
– Но принудительно ставить солнечные панели застройщиков никто не заставлял.
– Соглашусь с вами, но был дан посыл: актуальна тема зелёной энергии, в энергетике отказываемся от газа. Плюс застройщики постарались сделать реверанс в сторону клиентов, чтобы дальнейшие счета за электричество были меньше. А сейчас вся возможная выгода административными решениями сводится на нет. Сначала государство мотивировало ставить панели, а теперь сделало этот шаг неэффективным. У меня в частном доме также стоят панели на крыше. И если бы сегодня знакомые попросили у меня дружеского совета, ставить ли солнечные панели, сказал бы им: «Ни в коем случае!» В этом нет выгодной инвестиционной математики.
– Продолжая тему технологий: каких ещё ноу-хау ждать в новостройках ближайших лет? Дома всех классов перейдут на тёплые полы?
– Новшества постоянно будут появляться: наука не стоит на месте. Какие именно? Поживём – увидим.
Про тёплые полы. Нет, всюду ставить их не станем, это будет зависеть от класса проекта. Если новостройка экономкласса, то отопление, скорее всего, будет осуществляться через радиаторы, что само по себе неплохо и дешевле по себестоимости. В домах комфорт- и бизнес-класса окна, вероятно, будут большими, и ставить радиаторы эстетически не очень разумно. Тогда будут или тёплые полы, или конвекторы в полу. Разные решения определит необходимость обеспечения того или иного уровня комфорта и энергоэффективности дома.
Другое дело, что все эти новые регламенты, принимаемые государством в отношении тех или иных требований к дому, ложатся дополнительными расходами на застройщиков. И повышают стоимость квартир. Например, необходимость исполнения действующих нынче требований по энергоэффективности удорожала себестоимость строительства примерно на 10%. Понятно, что потом это трансформируется в стоимость готового продукта, ведь мы вынуждены выполнять новые нормативы, которые придумывают латвийские чиновники!
– YIT LATVIJA остаётся сторонником сборного железобетонного домостроения?
– Да. Этому есть логическое объяснение: строим в основном в микрорайонах – там есть пространство для техники. В центре Риги поднимать дома таким способом сложнее, нужно внимательно относиться к соседним постройкам. Там больше подходит способ монолитного бетонирования или кладка. Важно, что в микрорайонах строим по четыре-пять одинаковых домов. На первом доме разрабатываются детальные элементы проектов, которые стоят денег, а далее они повторяются: эффективность строительства становится выше и темпы постройки быстрее.
– Сами железобетонные конструкции для ваших домов производятся в Латвии?
– В Балтии. На данный момент рынок предлагает широкие возможности для производства сборных железобетонных панелей и перекрытий как в Латвии, так и в Эстонии и Литве. Если раньше приходилось долго ждать своей очереди, заводы были переполнены заказами, то сейчас такого нет. Рынки строительства стран Скандинавии и Эстонии практически встали, строят мало. Знаю владельца двух латвийских производств железобетонных конструкций: работает только одно, второе простаивает. Экспортные поставки минимальные, поэтому все заводы готовы сделать всё, что нужно заказчику.
– Получается, что латвийский рынок новых жилых проектов на фоне соседей выглядит более-менее дееспособным.
– Соглашусь с вами. Та картина, которую видим, например, в Финляндии, откуда родом наша строительная группа, имеет гораздо более грустный оттенок. Материнская компания YIT там больше распродаёт старые запасы, чем строит что-то новое.
– Итог прошлогодних продаж YIT LATVIJA – своих владельцев обрели 115 новых квартир.
– Это вдвое меньше, чем считается нормальным для нас. Но таков рынок, будем ему благодарны. Кардинально изменилось поведение покупателей – распродать квартиры дома на стадии его строительства стало нереальным. Если к моменту сдачи новостройки в эксплуатацию в ней зарезервировано 25-30% квартир, то по нынешним меркам это хороший результат. Интерес со стороны покупателей возрастает, когда новый проект завершён. Заходить на стадии строительства клиенты не спешат, так как на рынке представлено довольно широкое предложение готового нового жилья. На которое к тому же дают бонусы – кухни, стояночные места, освобождение от оплаты коммунальных платежей на какой-то срок... А строящийся проект нужно ждать ещё год-полтора. И это на фоне относительно стабильных цен. Вот люди или покупают то, что есть из готового, или откладывают решение о покупке до полного завершения приглянувшегося им проекта.
Чуть выгоднее и лучше ситуация с предварительными продажами в больших комплексах, в которых возводится третий, четвёртый или пятый дом. Так клиенты активнее реагируют на возможность жить в современной красивой среде, в окружении людей со схожим достатком.
– Что YIT LATVIJA предлагает потенциальным покупателям в этом году?
– В Mārpagalmi готова первая очередь, с адресом ул. Земайшу, 11. Там из 101 квартиры распродано свыше 80%. Строим вторую очередь (ул. Земайшу, 15), которую сдадим в эксплуатацию в 2025 году. Из 123 её квартир для покупки доступна где-то половина.
В заселяемом жильцами четвёртом доме Silvas nami владельцы есть более чем у 70% квартир (всего их 67). Пятый, строящийся дом Silvas nami спроектирован на 76 квартир. Готов он будет весной 2025 года. Недавно открыли в нём резервации, есть первые договоры.
В Биерини, недалеко от Агенскалнса, на ул. Лиепаяс возводим проект Grafīts – одиночный дом на 72 квартиры. Рассчитываем закончить его в начале следующей весны. На первые 10% квартир заключены договоры резервации.
Первая очередь Kaivas kvartāls – это 72 квартиры, заселять которые можно будет зимой. Доля занятых квартир в этом проекте приближается к отметке 20%.
– Каков сейчас уровень цен в ваших рижских новостройках?
– Где-то от 2 300 до 2 900 евро за кв. м. Более высокая планка относится к квартирам в домах комфорт-класса либо на верхних этажах.
– Какие ещё проекты на подходе?
– Вероятно, будет в 2024 году начат 13-этажный дом на 100 квартир на ул. Я. Эндзелина, 11. В планах значатся второй дом Kaivas kvartāls и третья очередь Mārpagalmi. В Плявниеках спроектирован комплекс из четырех 6-этажных домов, на повестке дня стоит первый из них с 65 квартирами.
– Их старт будет зависеть от того, как пойдут продажи в тех новостройках YIT LATVIJA, что готовы или находятся на стадии активного строительства?
– Безусловно, будем смотреть, как идут продажи. Но могу сказать, что индикаторы того, что видим в Центральной Европе, дают основание для оптимизма. Я говорю о тех странах, в которых представлена группа YIT.
Очень хорошо дела идут в Польше. По двум причинам. Во-первых, она не в еврозоне, у неё своя валюта и свой Центробанк. Как только инфляция в стране пошла вниз и опустилась ниже 4%, сразу были снижены процентные ставки по кредитам. И рынок нового жилья оживился. Во-вторых, у поляков есть свой аналог латвийской программы Altum, в рамках которой семьи моложе 45 лет и другие группы людей могут получить кредит на покупку единственного жилья с фиксированной ставкой 2% на десять лет! А если в семье четыре ребёнка и больше, то, как рассказали польские коллеги, ставка равна 0%. Для людей это существенно, и они легче выходят на сделки.
Ещё один интересный момент: в Польше действуют специальные расчётные счета, позволяющие покупать недвижимость ещё на стадии строительства. Банк выдает человеку кредит, тот перечисляется на его счёт, а уже оттуда уходит на счёт застройщика. И тот продолжает строить на деньги банка.
Вторая страна – Чехия. Там схожая система, позволяющая застройщикам получать деньги от покупателей раньше, чем закончат объект. Как только каркас построен и у всех квартир есть стены, производится их замер и недвижимость записывается в регистр. После того как в чешском аналоге нашей Земельной книги появляется запись об имуществе, на него можно оформлять заём, который перечисляется застройщику. То есть деньги до него доходят на шесть – девять месяцев раньше сдачи дома в эксплуатацию, и это большое подспорье бизнесу.
Кроме того, понимая общую экономическую ситуацию и мотивируя покупателей, чешское правительство снизило налог на добавленную стоимость (НДС) на новые квартиры. Эта программа называется что-то вроде «Поддержка покупки квартир экономкласса». К этому классу чехи относят все квартиры площадью менее 120
кв. м (улыбается. – m2). Cтавку для них снизили с 16% до 12%. Мы в Латвии платим 21%. Сравните, насколько мы богаче! Национальный альянс девелоперов подавал в Министерство финансов ЛР предложение о снижении НДС на новое жильё, поддержки не получил. Чиновники до сих пор не могут понять, что собрать большую массу денег можно и снижая налоги. Ведь при меньших налогах количество сделок существенно возрастёт, что принесёт в казну больше средств.
– Как в вопросе ипотечного кредитования ведут себя работающие в Латвии банки?
– Без каких-то особых изменений. Активность, которая была в прошлом году, касалась больше защиты плательщиков кредитов и никоим образом не новых получателей. Индивидуально мы (YIT LATVIJA – m2) договорились с отдельными банками и подготовили совместные предложения и выгодные условия, чтобы стимулировать активность клиентов и принятие решений, но в целом общий процент по ипотеке в Латвии остаётся одним из самых высоких в ЕС и Балтии. Чаще всего нынешняя общая ставка для покупателей нового жилья всё равно превышает 5%. Тогда как в той же Финляндии клиенты YIT имеют возможность зафиксировать ставку в 2% годовых на пять лет. От выгодных предложений выигрывают все: банки кредитуют, люди покупают по хорошим ставкам, застройщики могут продавать квартиры. А государство получает в свой карман новые налоговые поступления! Жители Латвии хотят покупать новое жильё, только им нужна помощь, такая же, как в ряде других стран Восточной Европы. Тогда оживление рынка будет происходить быстрее!