Количество латвийских проектов недвижимости, развитие которых финансируется краудфандинговой компанией Estateguru, стремительно растет. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал руководитель Estateguru Latvia Александр Межапуке, признавшийся, что практически все проекты удержались на плаву и остались успешными несмотря на то, что рост строительных расходов и разрушение логистических цепочек доставки стройматериалов прибавили им работы. О том, как работается в нынешних условиях, и был наш разговор.

– Фраза «финансируется Estateguru» в последние годы набирает популярность на рынке недвижимости Риги и её окрестностей. У вашей компании началось золотое время?

– Говорить о золотом времени – преувеличение. Последний год получился сложным, он потребовал постоянного оперативного вмешательства, – говорит Александр Межапуке. – С одной стороны, столкнулись с тем, что у подавляющей части предпринимателей, получивших от Estateguru средства на развитие проектов недвижимости, значительно возросли сметы строительных расходов. Мы выделяли им деньги под одну себестоимость готового продукта, а из-за роста цен всех составляющих стройки она оказалась значительно выше. Пришлось искать решения для дополнительного финансирования строительных работ, чтобы можно было закончить объекты.
Также наш бизнес сильно зависит от инвесторов – тех, кто предоставляет финансы под одобренные проекты. В условиях турбулентности рынков, особенно с началом войны на Украине, люди осторожно подходили к инвестированию. Клиенты из Западной Европы, опасаясь того, что вслед за Украиной Россия нападёт и на Балтию, в какой-то период перестали реагировать на латвийские проекты. Ситуация начала исправляться со второй половины весны: крупные европейские институциональные инвесторы осмотрелись, успокоились и вновь начали искать лучшие возможности для вложений. За ними пошли и частники. Если говорить непосредственно о Латвии, то результаты нашей работы за первые пять месяцев 2022 года даже лучше, чем за аналогичный период в прошлом. Замечу, что из иностранцев, инвестирующих в латвийские объекты, наиболее активны немцы.

– Сколько латвийских проектов недвижимости на данный момент развивается при участии Estateguru?

– Мы работаем в девяти странах. Если говорить только о Латвии, то в конце весны у нас имелось 90 заёмщиков, получивших деньги для развития проектов недвижимости. Проекты разные – начиная с просторных квартир в довоенных домах, в которых предприниматели проводят перепланировку, нарезают отдельные компактные жилые помещения и распродают, и заканчивая самым крупным – строящимся в Саласпилсе жилым комплексом Rīgas Vārti, в котором будет 93 квартиры.
Количество тех, кто обращается к Estateguru за займами для реализации своих проектов в Латвии, постепенно растёт. Прежде всего за счёт того, что много работаем над привлечением новых клиентов. Estateguru становится более известным брендом, проверенным.
С приростом успешно реализованных проектов нам начинают всё больше доверять на рынке недвижимости. Многие партнёры, завершившие какой-то проект благодаря финансированию нашей платформой, начиная новый, опять обращаются к нам. Видим это по статистике. Краудфандинговая модель финансирования существенно отличается от классических взаимоотношений с банками, скажу, что она попроще и более открытая. Поэтому к нам обращаются и те латвийские предприниматели, которые хотят осуществить новые проекты недвижимости за пределами нашей страны. Есть примеры, когда латвийские компании ищут финансирование для проектов в Испании или Норвегии. Тем самым латвийские бизнесмены, нацеленные на развитие и рост, диверсифицируют свои риски в условиях геополитической и экономической нестабильности.

– На стоимости ваших финансовых ресурсов эта нестабильность как-то сказалась?

– Как и во всем мире, стоимость финансов у нас подросла. Незначительно, примерно на 1-1,5%.

– Вернёмся к значительному росту строительных смет...

– Это тот вызов, с которым нам пришлось столкнуться. По статистике, строительство подорожало за год на 18,7%, материалы на 25%. Нам пришлось много анализировать новые сметы проектов – проверяли, насколько обоснованны запросы заёмщиков на дополнительное финансирование. Параллельно этому процессу заново пересматривали бизнес-планы проектов: требовалось понять, будет ли возможность продать дорожающий готовый продукт. Ведь главное для нас – это вернуть инвесторам их деньги.
Видим, что с начала 2021 года рынок недвижимости столицы Латвии и её окрестностей существенно подрос, но это не отпугнуло покупателей. Банки продолжают кредитовать покупателей жилья в объектах, строящихся при поддержке Estateguru. Те цены, которые раньше смущали банкиров, сейчас не вызывают у них вопросов.

– Пролейте свет на историю с упомянутым вами проектом Rīgas Vārti, который уже должен был быть сдан в эксплуатацию.

– Строительство немного замедлилось. Причина – стремительный рост себестоимости строительства. Сейчас в Rīgas Vārti всё хорошо: заканчиваются фасады, ведутся отделочные работы внутри дома, начаты работы по благоустройству. Ожидается, что точка в проекте будет поставлена до конца года.

– Какой уровень цен на новое и реновированное жильё вам кажется рыночным в середине 2022 года?

– По тем проектам, к которым имеет отношение Estateguru Latvia, скажу, что покупателям нового жилья в том же Rīgas Vārti банки выделяют кредит для покупки квартир в среднем по 1 800 евро за кв. м. В новостройках в Marupe цены достигают 2 100-2 300 евро за кв. м. Это с полной отделкой. Нынешний уровень цен на квартиры в новостройках микрорайонов столицы – от 2 000 до 2 700 евро за кв. м.
Важно понимать, что это те проекты, строительство которых стартовало в прошлом году, а значит, основная часть расходов на закупку строительных материалов производилась по старым, ещё не столь сильно возросшим ценам. Сегодня сложно уверенно сказать, во сколько обойдётся строительство нового многоквартирного дома и сколько будет стоить готовый продукт в конце 2022 года или в 2023-м. Однозначно, что даже для новых проектов бюджетного класса себестоимость постройки уже как минимум выше 1 400 евро за кв. м.

– Это ещё скромно: прошедшей весной, как рассказал один заказчик, он получил от генерального подрядчика предложение возвести новостройку с себестоимостью дороже 2 500 евро за кв. м. Отказался начинать проект.

– Всегда найдётся кто-то, кто попробует воспользоваться ситуацией. Однако вряд ли хоть один разумный застройщик согласится на контракт со столь высокой себестоимостью строительства жилья бюджетного класса или даже близкого к бизнес-классу. Продать с прибылью имеющее такую себестоимость новое жильё будет затруднительно – это выше покупательной способности местного населения.

– Для развития какой недвижимости чаще всего обращаются? Заявки от желающих строить новые посёлки есть?

– По посёлкам обращений сравнительно мало. Они бывают, но соглашаемся финансировать такие проекты лишь в том случае, если чётко просматриваем всю структуру сделки: в будущем посёлке должны быть согласованная детальная планировка и подготовленные проекты и сметы подведения коммуникаций. Желаем быть уверенными в том, что, если в процессе реализации проекта что-то пойдёт не так с продажами, актив всё равно останется ликвидным.
То, что новых поселковых проектов вокруг Риги мало, немного странно, потому как спрос на землю большой. Те, кто задумывается о новом жилье, встают перед выбором: а что же брать? Предложение квартир в новых проектах скудное, новых готовых частных домов также мало. Люди начинают строить, тем более банки хорошо финансируют этот сегмент. Мне кажется, что посёлки с 15-20 участками и подведёнными к ним коммуникациями должны быть востребованы.

– Для вас важно, каким продуктом будет торговать заёмщик: с полной отделкой или без?

– Неважно. Смотрим только на то, чего требует рынок. Главное, чтобы заёмщик мог продать продукт, который создаст, и вернуть инвесторам выданные деньги с оговоренными процентами. Если рассматривать сегмент доступного жилья, то здесь более разумно предлагать квартиры с полной отделкой. Это комфортнее для целевой аудитории покупателей: заплатил первый взнос, оформил кредит, поставил диван и кухню – можешь заезжать. Из финансируемых нами многоквартирных проектов единицы предлагаются без отделки. Один из примеров без отделки, назовём его клубным, – дом на 12 квартир в Царникаве. Распродаётся хорошо, хотя дизайном интерьера клиенты занимаются сами.
Очень показательна ситуация с проектом рядных домов в Рамаве, что на границе Риги. Его заказчик оформлял заём, рассчитывая торговать секциями по 1 400 евро за кв. м, но из-за значительного роста строительных расходов был вынужден вывести их на рынок по 1 800 евро за кв. м и оказался в выигрыше: рынок принял эту цену.

– С учётом роста себестоимости нового строительства и того, что достать некоторые стройматериалы проблематично, следует ли ждать прироста заявок на финансирование ремонта в центре Риги старых довоенных домов, которыми затем можно будет торговать поквартирно?

– Проблема в том, что таких домовладений в продаже довольно мало. Чтобы они были и пустыми (без жильцов), и стоимость их с учетом расходов на проведение ремонта позволила застройщику распродать квартиры с плюсом для себя. Наблюдая за этим сегментом, могу сказать, что как раз в нём заказчики начали реализовать концепт без отделки: ремонтируют фасады, крыши, подъезды, меняют коммуникации, а всё остальное жильцам предлагается сделать самим.
В целом реконструкция довоенных многоквартирных домов лишь на первый взгляд кажется занятием более простым, чем ведение новой стройки. В моей карьере был этап, когда я профессионально занимался реновацией старых строений.
И скажу, что представление, будто что-то покрасил, что-то подремонтировал и на этом всё, можешь торговать и считать прибыль, – примитивное. Когда начинаешь углубляться в состояние дома, вылазит масса сюрпризов, которые нужно устранять, если хочешь сделать хорошо. Разница в себестоимости нового строительства и глубокой реконструкции – где-то 15-17%. Поэтому продукт получается несильно дешевле новостройки: при калькуляции всех затрат нужно прибавить ещё и покупку самого строения.

– Обращаются ли в Estateguru застройщики из регионов Латвии?

– Не массово, хотя такие запросы есть. Изучаем проект в Валмиере, был запрос из Цесиса – не сложилось. В Лиепае есть активность, при которой хорошо раскупают обновлённое жилье местные и литовцы. Если быть честным, мы сами не слишком стремимся в латвийские регионы: там редко удаётся получить инвестиционную математику.
В регионах только сама земля стоит дешевле, чем в столице и её окрестностях, а все строительные расходы почти такие же, как в Риге. Значит, цена готового продукта сопоставима, а покупательная способность в регионах пониже.

– Есть ли примеры неудач в латвийской практике Estateguru?

– Неудач относительных. У нас есть примеры, когда нам приходилось проводить процесс взыскания с заёмщика и реализовывать предмет залога, то есть продавать недвижимость, развитие которой мы профинансировали. Но даже в этом случае наши инвесторы получили доходность, превышающую 9%. Потеря капитала от основной суммы вложений у нас составляет лишь 0,007%.

– Как банки относятся к Estateguru? Не обижаются, что забираете часть их пирога?

– Не считаю, что мы у них что-то забираем, потому как классические банки мало финансируют развитие небольших проектов недвижимости, они сосредоточены на крупных новостройках. Не хотят утруждать себя малышами и брать дополнительные риски. Классические банки традиционно выделяют кредиты проверенным застройщикам, которые возводят дома как минимум на 50 квартир. А у наших клиентов самый популярный формат – не более 10-20 квартир или нескольких секций рядных домов. Мы научились работать с такими проектами и готовы брать много разных клиентов такого масштаба, тем самым набирая необходимый объём.
С классическими банками у нас хорошие отношения, обижаться на нас им не за что. По сути, собирая деньги для реализации небольших жилых проектов, помогаем создавать жилой продукт и для банков: конечные покупатели квартир придут за ипотечными кредитами именно к ним. Так что мы – партнёры. Estateguru сотрудничает со всеми крупнейшими банками Латвии и будет продолжать это делать. Как и финансировать новые достойные проекты развития объектов недвижимости.