Столица Латвии продолжает прирастать новыми гостиницами. Прошедшей осенью двери в Старой Риге распахнул первый в Латвии отель сети Hilton – Hilton Garden Inn Riga Old Town. О том, сколько трудов стоит возвести новую гостиницу в историческом сердце Риги, журнал M2 и портал varianti.lv поинтересовались у руководителя проекта Hilton Garden Inn Riga Old Town Романа Просвирякова.
– Бренд Hilton не в первый раз приходит в Ригу. В 2014 году было заявлено о возведении в Задвинье, недалеко от перекрёстка улиц Кр. Валдемара и Слокас, 10-этажного отеля Hilton Garden Inn. Однако затем ситуация изменилась.
– Так сложилось, что в реализации того проекта я также участвовал с момента его проектирования и до сдачи в эксплуатацию. Заказчик – Astor Group – вначале купил франшизу у The Hilton Worldwide Group и действительно собирался работать под этим брендом. Однако позже бизнес-планы изменились, и новостройка вышла на рынок как отель Radisson Park Inn by Valdemara. Таков бизнес. Зато благодаря тому проекту я получил прекрасную возможность углубиться в объемный перечень требований и стандартов сети Hilton, которые они предъявляют к своим гостиницам.
– Есть какие-то особые требования, которые накладывают обязательства на архитекторов и строителей?
– Концепция бренда (brand-book) Hilton – это объёмный 500-страничный документ, четко описывающий, что и как должно быть устроено в отеле. Там, например, описаны ограничения по планировке номеров и общественных помещений. Особо жёсткие требования предъявляются к противопожарной безопасности здания. Подчас требования Hilton намного жёстче требований местных нормативных актов.
Первый в Латвии отель сети Hilton – Hilton Garden Inn Riga Old Town – открыт в Риге, в Старом городе. На данный момент в нём предлагаются 100 номеров, в том числе рассчитанные на приём постояльцев с ограниченными возможностями передвижения. В проект инвестировано 13,5 млн евро. В ближайшие полтора года здание гостиницы планируется расширить и пополнить номерной фонд ещё 75 комнатами. Общий объем инвестиций тогда достигнет 23 млн евро. В любом отеле этой сети обязательно должно быть не менее 160 номеров, хотя бы один конференц-зал, фитнес-зал, прачечная для гостей, киоск с закусками и напитками, а также номера для людей с ограниченными возможностями передвижения. А ресторан по своим параметрам должен быть способен рассадить и накормить 70% гостей.
Обязательны автономная система кондиционирования каждого номера, ограниченный доступ к полному открыванию наружных окон. Контроль открытия окон и дверей совмещен с работой кондиционера – при их открытии кондиционер выключается. Очень высокие требования предъявляются к звукоизоляционным свойствам межкомнатных перегородок, перегородок санузлов, входных и межкомнатных дверей, а также оконных и наружных фасадных конструкций.
Выполнение всех этих требований жестко контролируется представителями The Hilton Worldwide на всех этапах проектирования и строительства гостиниц. Контролируются лично их специалистами.
– К визуальному облику Hilton Garden Inn Riga Old Town также предъявлялись какие-то особые требования?
– За архитектурный облик строений Старого города отвечает Совет по сохранению и развитию исторического центра Риги (Rīgas vēsturiskā centra saglabāšanas un attīstības padome) – они в первую очередь и диктовали основные условия. В оформлении фасада должны были использоваться только натуральные материалы, например, камень или цементосодержащие материалы. Вид кровли должен быть максимально приближен к историческому облику старинных зданий, то есть к жестяной кровле. Совету очень понравился эффект кровельного покрытия, приближенного к кровлям Старого города, который на Hilton Garden Inn Riga Old Town удалось достигнуть благодаря использованию аналогичного материала с алюминиевым покрытием.
Любой инвестор, собирающийся застроить участок в Старой Риге, которая относится к зоне, охраняемой ЮНЕСКО, должен соблюдать особые нормы застройки: по высоте, выбору материалов фасада, внешнему облику здания. Даже максимально разрешенная высота карниза здания зависит от ширины… прилегающей улицы. Поэтому высота фасада нашей гостиницы со стороны улицы Грециниеку существенно отличается от высоты фасада со стороны улицы Свару. То, что из-за действующих правил застройки высота карнизов с разных сторон не могла быть одинаковой, нам удалось превратить в дополнительный эффект. Кровля Hilton Garden Inn Riga Old Town получила сложную конфигурацию, а номера на верхних этажах – уникальные планировки и большие окна, обеспечивающие свет и великолепные виды на собор Святого Петра и другие знаковые места Старого города. Архитектурный облик гостиницы разработали архитектор Андрис Кронбергс и архитектурное бюро Arhis Arhitekti.
– Сам процесс строительства прошёл гладко? Сталкивались ли с какими-то проблемами?
– Строительство в историческом центре Риги – всегда если не проблема, то большой вызов. Представьте, сколько всевозможных пластов относительно недавних и исторических инженерных сооружений находятся в этой земле. Приходится выполнять особые археологические требования. Пришлось и проводить изыскания, и переносить городские сети, и работать в условиях ограниченного пространства для использования строительной техники. Сюрпризом для инвестора стало и то, что изначально он планировал эксплуатировать гостиницу на арендной земле. Однако в самом начале проекта поменялось латвийское законодательство и строить на земле, которая инвестору не принадлежит, запретили. Пришлось выкупать участки, что существенно повлияло на общий бюджет проекта.
В Старой Риге строить, конечно, веселее, чем в чистом поле. Вокруг кипит жизнь. Мы её видели, и за нами тоже наблюдали. Инспекции и журналисты были частыми неофициальными гостями на этом объекте: не заходя на него, не оформляя своего визита, вели съёмку через дырки в заборе. Случались и забавные ситуации: так, при перепланировке публичных помещений первого этажа гостиницы на месте, где сначала предполагалось разместить офис администрации, пришлось запроектировать туалеты. А менять фасад не было возможности, он был утвержден. В результате в уборных окна остались от пола до потолка (улыбается. – ). Благо, затемнили их изнутри пленкой.
В Старом городе очень остро стоит вопрос парковки машин. Постоянно приходилось импровизировать с транспортом работников. Иногда приходилось ставить автомобили непосредственно на стройплощадке. Это закончилось печально. Как-то плохо закрепленная панель опалубки упала на крышу легковой машины. Крышу пришлось поменять. По счастливой случайности внутри машины никого не было.
– Заказчики рижских многоквартирных проектов в последние годы часто сетуют на слишком возросшую себестоимость строительства.
– Контракт на строительство гостиницы был заключён со строительной компанией ReRe Būve два с половиной года назад. Только благодаря этому себестоимость возведения гостиницы обошлась в цифру, близкую к 1 500 евро за квадратный метр. Уже в ходе строительства ситуация в отрасли поменялась, в том числе и из-за изменения в налоговом законодательстве, ужесточения контроля за учётом рабочих на стройплощадке, привлечения к процессу надзора за каждой инженерной сетью дополнительных специалистов. Начни мы сейчас строить такое же здание, оно обошлось бы нам уже в 2 200-2 400 евро за квадратный метр. И это лишь расходы на строительство, без учёта мебели, оборудования, интерьера и инвентаря гостиницы. Только с многоквартирными проектами гостиницы нельзя сравнивать. Стоимость строительства гостиницы Hilton Garden Inn Riga Old Town с ее сложными инженерными решениями отличается от возведения нового панельного дома на относительно пустом месте, где можно разместить технику и свободно обращаться со всеми инженерными сетями.
– Из вашей практики: строительные компании идут на диалог с заказчиками? Легко ли с ними общаться?
– На латвийском рынке есть несколько профессиональных строительных компаний, готовых обеспечить качество строительства и необходимый пакет страховых гарантий для получения софинансирования в банках. Но это стоит денег, так как влечет за собой необходимость закладывать часть активов. Не все на это готовы. Крупным международным инвесторам нужно считаться с тем, что в Латвии готовых и способных выполнить их заказ не слишком много и их цены довольно высоки.
Инвесторы должны помнить и то, что в нашей стране нельзя работать без генерального подрядчика. Все общественно значимые объекты (3-й категории сложности) могут возводиться только юридическим лицом с соответствующей сертификацией и лицензированием (būvkomersants) и наличием определённых специалистов в штате. И если иностранный инвестор заходит на наш рынок, то ему в любом случае необходим свой представитель, который разбирается в проектировании, строительстве, юридических вопросах строительства, владеет информацией о местном законодательстве и процессах согласования. Чтобы мог отстаивать его интересы.