Мы говорим Юрмала, подразумеваем – лето. И наоборот: для большинства жителей столицы Латвии и гостей нашей страны лето неизменно связано с посещением главного отечественного курорта. Курорта, чья недвижимость, несмотря ни на какие перипетии, продолжает вызывать к себе повышенный интерес. Что спрашивают и на какой бюджет готовы идти покупатели? Поделиться своими впечатлениями от рынка журнал М2 и портал varianti.lv попросили игроков разных сегментов юрмальской недвижимости.
Но для начала немного статистики. В прошлом году Земельной книгой в Юрмале были зарегистрированы 1 334 договора покупки различных объектов местной недвижимости. Этот показатель немного уступает активности, которая наблюдалась в 2017 и 2016 годах, – 1 499 и 1 439 сделок. Топ самого дорогого имущества, проданного в прошлом году, возглавил частный дом по адресу: 19-я линия, 1. За этот шикарный особняк вместе с прилегающим к нему участком земли площадью 7 075 кв. м бизнес-дама из Беларуси заплатила 6,35 млн евро. Кроме этой, реальные сделки дороже миллиона евро фиксировались еще восемь раз. В двух из них объектом покупки стали частные дома, в пяти – апартаменты в новых комплексах и в одной – земельный участок.
По цене от 250 000 евро в 2018 году было продано 127 единиц юрмальской недвижимости – их доля от всего рынка составила 9,5%. Если анализировать имущество дороже 100 000 евро, то на него пришлись 16% всех продаж. Дорогих покупателей стало меньше. Даже в престижной части Юрмалы, где раньше доминировали иностранцы, сегодня растет доля запросов от местных клиентов. И это обстоятельство накладывает на спрос свой отпечаток. Местные пытаются диктовать свою цену.

Екатерина Пьянова, директор по продажам компании R.Evolution:
– Наша компания занимается эксклюзивными продажами сразу в трех курортных проектах, все они относятся к люксовому классу – Villa Milija, Legend и Kado Karim. Показы в них проходят регулярно, большей частью – нерезидентам, среди которых доминируют москвичи и петербуржцы. Спрашивают 100-150 кв. м с ценой в 500 000 евро. И так неизменно все последние годы. Другое дело, что большинство потенциальных клиентов-нерезидентов успели пожить год-другой в нашей стране и, как говорится, имеют с ней связь: кто-то бизнес ведет, у кого-то здесь учатся дети.
Активнее новостройками первой линии Юрмалы интересуются и местные, высказывающие пожелание также проживать в престижных местах главного курорта Латвии. Они, правда, настаивают на том, что цена квадратного метра должна быть ниже. А вот россияне с большим пониманием относятся к стоимости наших апартаментов, осознавая их неоспоримые плюсы и эксклюзивность. Стоит считаться с тем, что в элитном сегменте способны покупать лишь 0,5-1% нашего местного населения.
В Kado Karim цены у нас начинаются от 3 000 евро за кв. м. В Legend в последнее время покупки происходили близко к 6 800 евро за кв. м. Сейчас в этом проекте завершаются две сделки, и условно доступными останутся только пять вариантов жилья. Я говорю «условно доступными», потому что и на эти апартаменты есть претенденты-нерезиденты. Однако любая покупка с их участием теперь сопровождается серьезной процедурой проверки всех документов и источников происхождения средств.
В клубном комплексе Villa Milija, в котором проданы три единицы жилья, большая часть предложения базируется между 6 000 и 7 000 евро за кв. м. Этой весной данный проект был сдан в эксплуатацию, и сейчас ведется благоустройство его окружающей территории. Когда все расцветет, интерес к этой эксклюзивной недвижимости станет еще выше.
Сегмент, в котором, судя по всему, все хорошо, – это арендное жилье. У нас такого предложения не было и нет, но звонки на эту тему мы получаем постоянно. Предлагают по 5 000 евро в месяц за квартиры с двумя спальнями. Что говорит о высокой потребности.

Игорь Данилевич, основатель и член правления Real Estate Jurmala:
– 2019 год по активности клиентов-нерезидентов в Юрмале ничем особенным не отличается от предыдущего. Все довольно спокойно. Думаю, много неясности вносят политические и экономические моменты, а также проблемы, возникшие с открытием иностранцам счетов в латвийских банках и доказательством легальности происхождения средств. Нужно время, чтобы все вокруг – и клиенты, и банки – привыкли к новым требованиям.
Сами запросы и обращения продолжают поступать: жизнь не останавливается, и людям всегда необходимо где-то жить. Мешает, что на рынке неразбериха с ценой. Те застройщики, которые развивают свои новые проекты, делают это с пониманием своего покупателя. Что это в основном может быть местный клиент, чьи возможности и желания отличаются от нерезидентов. В то же время на курорте много проектов, построенных в прошлые годы с надеждой на щедрых заграничных гостей. Сформировать там считающуюся нынче рыночной цену так, чтобы не продавать себе в убыток, проблематично. Участки под эти проекты покупались недешево, с учетом планируемых дорогих продаж. Плюс в строительстве использовались хорошие строительные и отделочные материалы, также стоившие выше среднего. Владельцы таких комплексов если и могут опуститься, то не ниже себестоимости в 2 500 евро за кв. м. А это, извините, продукт не для массового спроса со стороны местного покупателя. Из общения с коллегами вижу, что комфортная для местных покупателей цена – до 150 000 евро. И за нее хотят получить новую квартиру с двумя-тремя спальнями. Что в юрмальских условиях почти нереально…
Количество готовых новых квартир в Юрмале сравнительно велико. И если отталкиваться от спроса, то этого портфеля хватит надолго. Как будут дальше идти продажи, покажет время.
Потенциальным покупателям интересны на курорте земли для застройки и частные готовые дома. С последними все довольно плачевно. Подавляющая часть представленных на продажу домов морально устарела, они строились более 10 лет назад. В лучшем случае им требуется отделка, а зачастую и масштабный ремонт. При этом продавцы просят за такие объекты цену как за новые строения. Что несоизмеримо с тем, сколько готовы давать покупатели, особенно местные. Чтобы сделка с местным произошла на морской стороне Юрмалы, нормальный дом должен стоить 300 000-400 000 евро, если на речной – то за лучшие предложения готовы платить до 300 000. Такие ценовые границы диктуют в том числе и банки: свои сделки местные клиенты часто проводят с привлечением кредитования. А финансовые учреждения очень внимательно оценивают все риски.
Есть, разумеется, отдельные запросы и сделки с более дорогими по бюджету объектов. Здесь требуется особая работа, чтобы все стороны процесса покупки пришли к общему знаменателю и остались довольны.
В ближайшие годы ждать изменения ситуации в отношении частных домов не приходится: предназначенные для продажи новостройки никто не строит. В этих условиях нам, как посредникам, нужно работать с хозяевами тех объектов, что есть. Нужно им объяснять, что если цель не поторговать, а продать, то нужно учитывать пожелания покупателей. Бывает так, что начальная цена в ходе переговоров уменьшается на 20%. Однако я не хочу называть это падением цен, это нормальная коррекция цен.

Лаура Ратниеце, директор по продажам в проекте Turaida`s kvartāls:
– Рынок Юрмалы, если говорить о продажах именно в сегменте премиум-класса, довольно спокойный и ровный. После того как осенью прошлого года мы откорректировали цены на квартиры, покупать в нашем проекте стали чаще, чем в предыдущие годы. Теперь ежемесячно в Turaida`s kvartāls продаем в среднем по одной квартире. Сам спрос воспринимаем как довольно устойчивый, и все более заметную роль в нем играют местные покупатели. С ними есть и конкретные сделки. Местные клиенты признаются, что раньше даже подумать не могли о покупке, считая наши цены заоблачными. Сейчас, когда приходят на осмотр комплекса, приятно удивляются тому, что стоимость квартир с двумя спальнями начинается от 200 000 евро.
Новая тенденция последнего года – рост инвесторского интереса со стороны иностранцев. Эта категория покупателей сразу ориентируется на то, что сами жить в квартирах не будут, а станут сдавать в аренду. Поэтому для них самое главное в покупке – будущая инвестиционная отдача. В нашем случае речь ведем обычно о чистом доходе примерно в 5% годовых.
Радует, что потенциальные покупатели приходят к нам целенаправленно, изучив различные имеющиеся на рынке предложения. По их признанию, Turaida`s kvartāls привлекает дополнительным сервисом: мы обеспечиваем уборку в квартирах, присмотр за ними и решаем все технические моменты.
Наше предложение имеет довольно широкий спектр цен – от названных 200 000 евро до пары вариантов дороже миллиона. Однако основной объем сделок происходит за 230 000 – 350 000 евро, хотя готовятся и более дорогие продажи.
Плюсом нашего проекта можно считать то, что он живой. Это благодаря тому, что значительная часть жилищного фонда (в комплексе 121 квартира) сдана в аренду. Очень высокий спрос на нынешнее лето: в середине весны было зарезервировано 95% всего жилья, предлагаемого нами в краткосрочную аренду. Само предложение насчитывает 45 апартаментов, в том числе и тех, что были нами проданы. Их владельцы высказали пожелание, чтобы мы сдали и их собственность, но по нашим правилам и нашим ценам. На весь год квартиры у нас сдаются близко к 1 500 евро в месяц (включая коммунальные платежи и уборку). Вот только раньше сентября на круглый год предложить нам нечего!

В пиковые месяцы (июль и август) это от 5 200 евро в месяц. 
Завершая тему спроса, замечу: значительно снизилось число нерезидентов, рассматривающих недвижимость как инструмент для получения ВНЖ. Квартиры они покупают, но большинство поняли, что если не собираются переезжать в Латвию жить постоянно, то без этого продукта они вполне могут обойтись. Хватает обычной многократной визы.

Эдгар Гринбергс, брокер компании Capital Property EU:
– Юрмальской недвижимостью занимаюсь четыре года, и, как мне кажется, сейчас ситуация со спросом лучше, чем была в прошлом году. Посетители нас, конечно, не заваливают обращениями, тем не менее за помощью в подборе недвижимости обращаются и иностранцы, и местные. И их запросы мало отличаются. Все стараются спрашивать в ценовом диапазоне до 250 000 евро. Это квартиры. По сравнению с прошлыми годами многие хотят квартиры с арендаторами, то есть сделки начинают носить инвестиционный характер. Идеально, если удается получить отдачу в 7-8% годовых. В числе наших сделок есть замечательный пример, когда удалось за 250 000 евро купить жилье, сданное на год в аренду по цене 1 800 евро за месяц. Другой клиент получил немногим более чем за 200 000 евро юрмальскую квартиру, которую в самые востребованные месяцы лета сможет сдавать дороже 5 000 евро. Он выбрал другую стратегию – не хочет, чтобы жилье сильно эксплуатировалось.
Хорошо идут продажи в проекте Library House, что в Асари, на ул. Дзимтенес, 13. Торгуем им на эксклюзивных правах. Цены на квартиры без отделки начинаются здесь от 1 390 евро за кв. м, с отделкой получается где-то от 1 800. С декабря продали в нем пять квартир, и к маю оставалась свободной только половина из 30. Из покупателей лишь трое – иноcтранцы, остальные – местные. Есть те, кто брал квартиры в Library House с привлечением ипотеки и госгарантий Altum. То есть люди приобретают здесь свое первое жилье.
К дорогому сегменту квартир интерес слабее. Те, кто реально ищет на морской стороне в наиболее престижной части, стараются не выходить за рамки 3 000-3 500 евро за кв. м, тогда как раньше спокойно относились к 5 000-6 000 евро за кв. м. В последний месяц работали с тремя такими клиентами: обошли с ними все проекты, выбирали лучшие и уже с их владельцами говорили о цене.
Квартирный рынок курорта оживает. Инвесторы верят в Юрмалу: этой весной в разной стадии строительства находились еще шесть проектов. В отличие от того, что уже представлено на рынке, они предлагаются по более приземленным ценам, соответствующим сегодняшнему моменту. И это нравится покупателям.
На частные дома также хороший спрос, но их в Юрмале почти нет. А на те дома, что есть, высокая цена. Местные делают запрос и, если видят, что не укладываются в бюджет, переключаются на дома в Марупе или Бабите. Что касается участков под частную застройку, то иностранцам интересны объекты на первой линии. Опять же по адекватной цене, которая в их понимании должна составлять до 300 000 евро. За такие деньги получается найти что-то на морской стороне в Асари или Меллужи, но никак не в Лиелупе или Булдури. В целом на этот сезон продаж юрмальской недвижимости смотрим позитивно: точно будет лучше, чем в прошлом году.

Алдис Лездиньш, владелец Real estate boutique Aldis.Jūrmala:
– Этой весной юрмальский рынок опять интересен покупателям, и он снова на волне. И доминируют на нем местные, нерезидентов – меньше. Выросло новое поколение платежеспособных (кредитоспособных) клиентов – это так называемые новые профессионалы. В то же время Юрмала остается привлекательной и топовой для людей в возрасте 50+ (прослойка тонкая, но они есть): они уже хотят поменьше работать, больше отдыхать, ведь дети выросли и живут отдельно. И однозначно, что лучшее для такой размеренной жизни место Латвии – это Юрмала с ее великолепной природой, морем, развитой инфраструктурой, близостью к Риге, большим количеством культурных мероприятий, престижностью лучшего курорта страны, где можно и на людей посмотреть, и себя показать. Потому-то и спрос на частные дома (особенно в сегменте премиум) в хороших местах недалеко от моря и превышает предложение. Но… Спрос – это только половина дела, и он не всегда перерастает в покупку. Ключевой момент при совершении сделок – это АДЕКВАТНОСТЬ соотношения цены, места и качества. То есть покупатели ищут то, что найти в Юрмале трудно, – мотивированных и адекватных продавцов, которые в большом дефиците. И в этом плане Юрмалу можно считать раскупленной: вроде бы продается масса всего, а вот брать – нечего! Нет адекватной рыночному запросу цены.
Замечательно и правильно, что рынок курортной недвижимости все больше начинает опираться и базироваться на местный спрос и успешное развитие экономики Латвии, которая вот уже 10 лет демонстрирует среднегодовой прирост ВВП выше 3%, достигнув в прошлом году показателя в 4,8%. Однако каждый сегмент юрмальского рынка все-таки имеет свой вектор – живет своей собственной жизнью. Например, юрмальские земли для частной застройки, в том числе те, на которых располагается историческая рухлядь, – относительно не востребованы. Цены на них упали, потому как пока строить, по большому счету, никто не хочет – дорого, забирает время, да и морока это дополнительная. Свою роль играет и фактор ликвидации банка AB.LV, чья структура Pillar вынуждена выставлять на срочную продажу свои курортные земельные участки. Давление на цены в этом сегменте оказывает и тот факт, что наследники деревянной исторической рухляди с годами теряют веру в удачу, в то, что снова придет богатый и щедрый нерезидент. И когда требуются реально деньги (жизнь берет своё), идут на понижение, чтобы удержать интерес клиента и реально продать.
И все же главное – это то, что во всех сегментах курорта правит его величество рынок, и период, когда владельцы недвижимости могли назначить и продать за «свою» цену, прошел. Не работает и подход продавцов – назначу высокую цену, покупатель придет и станет торговаться, и, может, мне повезет. Коллегам «по цеху» могу посоветовать рецепт успешных продаж – брать для работы объекты только у мотивированных продавцов, согласных выставлять их по сегодняшним рыночным ценам, назначенным профессиональными сертифицированными оценщиками. А вот полагающимся на удачу владельцам, которые назначили на свои земельные участки и частные дома так называемую свою цену, которую держат годами, скажу одно – им не повезет! И мой им совет: желают попробовать поймать удачу – за хвост, тогда пусть идут играть в казино! Может, им там повезет?