Если серийные квартиры столицы Латвии и подорожают по итогам 2025 года, то этот показатель вряд ли превысит 3%. Само количество сделок с ними при этом, скорее всего, окажется меньше, чем было зафиксировано в прошлом году, так как в Риге вновь растёт интерес к покупке новых квартир. Об этом было заявлено на презентации 24-го (!) по счету ежегодного Обзора рынка недвижимости Латвии, подготовленного компанией Arco Real Estate.

Серийный жилой фонд был и, видимо, ещё долго будет оставаться самым покупаемым объектом недвижимости в Латвии. Поэтому именно с него и начал знакомить общественность со статистическими выкладками рынка за 2024 год член правления Arco Real Estate и руководитель его отдела оценки Марис Лаукалейс. Приведённые им цифры свидетельствуют о том, что в прошлом году в микрорайонах Риги владельцев сменили 5 593 серийные квартиры, что является самым высоким показателем за последние 11 лет. По сравнению с 2023 годом (4 849 сделок) активность покупателей возросла на 15,3%, с 2022-м (4 742) -- на 17,9%. Эту тенденцию главный оценщик Arco Real Estate объяснил более чем двукратной разницей в цене между квартирами в серийных домах и новостройках, а также высокими ставками Euribor, наблюдавшимися в 2022 и 2023 годах. Именно из-за резко подорожавшей стоимости заёмных денег часть потенциальных покупателей квартир в новых проектах, для которых вопрос обретения собственной крыши над головой носил острый характер, перенесли фокус своего внимания на серийное жильё. Оно и дешевле, и в отличие от дорожавших в последние годы новостроек уже четвёртый год переживает стагнацию.

В последний раз серийные квартиры столицы Латвии ощутимо прибавили в цене в 2021 году, по итогам которого подорожали на 11,7%. В 2022 году плюс составил 1,6%, а в 2023-м уже наблюдался минус в 7,2%. По итогам 2024 года уровень средних цен не изменился -- плюс в 0,1%, который фигурирует в обзоре Arco Real Estate, укладывается в показатель статистической погрешности.

Среднюю для Риги стоимость серийных квартир в начале 2025 года авторы обзора определили в 851 евро за кв. м (близкая к этому цифра остаётся актуальной и сейчас. -- m2). Примечательно, что это ощутимо ниже тех цен, что фигурируют на самых популярных интернет-площадках Латвии в объявлениях о продаже квартир. В них медиана находится на уровне 1 109 евро за кв. м. Именно на неё и предпочитают ориентироваться продавцы, самостоятельно выводящие на продажу квартиры. А потом удивляются: почему нет наплыва покупателей?! Потому и нет, что разрыв между реальностью (тем, сколько готов платить рынок) и желаниями (тем, сколько хотят продавцы) слишком велик!

Подобная картина наблюдается не только в столице. Согласно Обзору рынка недвижимости Латвии 2024 года в юрмальском микрорайоне Булдури средняя цена в сделках с квартирами в домах 103-й серии (она взята в качестве примера, так как получила широкое распространение на территории всей нашей страны) составляет 1 237 евро за кв. м, а медиана в объявлениях -- 1 360 евро за кв. м. В юрмальском Каугури аналогичные показатели 788 евро за кв. м и 870 соответственно, в Огре -- 825 и 960, в Елгаве -- 676 и 860.

За пределами столичного региона ситуация со средними ценами на серийные квартиры по итогам 2024 года была такова: в Валмиере в сделках -- 797 евро за кв. м, в объявлениях о продаже -- 1 080; в Лиепае -- 651 и 980 евро за кв. м соответственно; в Вентспилсе -- 548 и 740; в Резекне -- 435 и 650; в Даугавпилсе -- 310 и 590; в Екабпилсе -- 290 и 450 и в Краславе -- 122 и 240.

На презентации Обзора рынка недвижимости Латвии внимание было уделено и средней стоимости серийных квартир в близлежащих к Риге населённых пунктах, которые могут рассматриваться как альтернатива проживанию в столице. В ряде из них цены оказались выше, чем в столице: в Саулкрасты -- 1 024 евро за кв. м, в Адажи – 942, в Сигулде -- 911. В Кекаве в сделках с типовым жильём средний показатель находился на уровне 846 евро за кв. м, в Баложи -- 806, в Саласпилсе -- 764, в Олайне -- 748, в Вангажи – 504, в Балдоне -- 368.

Новые проекты. В прошлом году, по подсчётам компании Arco Real Estate, в Риге было продано 1 860 квартир в новых проектах, из которых 1 519 располагались в микрорайонах, остальные 341 -- в центре. В подавляющей части этих сделок (722) фигурировали суммы от 100 000 до 150 000 евро, в 438 случаях -- от 150 000 до 200 000 евро. Дороже 300 000 евро продано лишь 57 квартир (44 из них пришлись на центр, остальные -- на микрорайоны), от 250 000 до 300 000 -- 88 (в центре -- 57).

Анализ рынка с акцентом на стоимости единицы площади новых квартир показал, что чаще всего (224 раза) новые квартиры в микрорайонах столицы Латвии были проданы в пределах от 2 200 до 2 400 евро за кв. м. В 219 случаях фигурировали цифры от 2 000 до 2 200 евро за кв. м, в 206 -- от 1 800 до 2 000. Лишь в 41 сделке с новыми квартирами микрорайонов Риги продавцам удалось выручить свыше 3 000 евро за кв. м, в 73 -- от 2 800 до 3 000.

В центре Риги новые квартиры, разумеется, обходились дороже. Но и здесь владельцам эксклюзивных объектов приходится считаться с тем, что свыше 4 200 евро за кв. м удалось выручить только за 7 новых квартир, от 3 800 до 4 200 -- за 13 (годом ранее --23). Сделок в диапазоне от 3 400 до 3 800 евро за кв. м набралось чуть больше -- 27.

Резюмируя названные показатели, Марис Лаукалейс напомнил, что статистика продаж жилья в новостройках микрорайонов Риги не отражает на 100% сегодняшнюю реальность. Многие договоры покупки заключались за год-полтора до того, как записи о них были внесены в Земельную книгу. И сейчас аналогичные предложения квартир на рынке представлены подороже.  

Касаясь вопроса о планировках, отметим, что самым популярным вариантом покупки новых квартир в центре Риги по итогам 2024 года остались 2-комнатные: их приобрели 123 раза и 3-комнатные -- 100 раз. Интерес к 4-комнатным и 1-комнатным квартирам находился почти на одном уровне -- 56 и 53 сделки соответственно. Топ покупательских предпочтений новых квартир в микрорайонах был аналогичным, за исключением того, что там фигурировали численно большие показатели продаж.     

Центр Риги.  Отдельный раздел презентации Обзора рынка недвижимости Латвии посвящен центру Риги: в прошлом году здесь сменили владельцев 1 935 квартир. Это на 11,5% больше, чем годом ранее, и это второй самый большой показатель за последние 11 лет.  Средняя цена в сделках составила 1 804 евро за кв. м, что на 1,7% выше, чем в 2023 году. Но в рамках самого центра и в зависимости от состояния квартир стоимость их сильно различалась. Например, жильё в Тихом центре в очень хорошем состоянии продаётся в среднем по 3 700 евро за кв. м, в Старом городе -- по 3 000. В то же время квартиры с давнишним ремонтом в тех же местах обойдутся уже в 1 700 и 1 900 евро за кв. м соответственно.

В масштабах центра столицы Латвии на долю Старой Риги в 2024 году пришлось только 3% всех квартирных сделок (53 за весь прошлый год), на Тихий центр -- 6% (111). Большинство (47%) продаж в центре Риги происходили на его периферии, а ещё 44% -- в Центральном районе столицы.

Земельные участки под частную застройку. Этому сегменту прошлый год принёс две разноплановые тенденции. С одной стороны, количество сделок сократилось, с другой -- наблюдался небольшой рост цен. Сама же тенденция снижения продаж носила устойчивый характер -- график идёт вниз четвёртый год подряд. В 2024 году в Риге купили 191 участок под частную застройку, в её окрестностях -- 931, тогда как годом ранее эти же показатели составляли – 224 и 1 097, а в 2021-м -- 299 и 2 099 соответственно.

Сокращение количества продаж связано с существенным ростом себестоимости нового строительства: получить капитальный дом под ключ дешевле 1 500 евро за кв. м вряд ли удастся. Здесь стоит напомнить, что разрешено возведение исключительно энергоэффективных строений, что автоматически ведёт к необходимости применения определённых технических решений и удорожанию себестоимости строительства.    

Участки под частную застройку в 2024 году в Риге чаще всего меняли владельцев по ценам от 40 до 50 евро за кв. м (42 случая) и от 30 до 40 (32). А вот дорогие продажи, чтобы свыше 100 евро за кв. м, случились лишь 11 раз. Столичный топ микрорайонов с самыми дорогими по стоимости участками земли под частную застройку возглавляли Межапарк, Югла и Зиепниеккалнс, тогда как в самом его низу расположились Букулты, Яунциемс и Дарзини.

Непосредственно в окрестностях столицы в фаворитах у покупателей в прошлом году ходили земли Марупской волости (175 сделок, в среднем по 32 евро за кв. м), Кекавской (165 и 18 соответственно) и Адажской (127 по 22 евро за кв. м).

Частные дома. В Риге и вокруг неё в прошлом году было зарегистрировано 340 и 1 368 продаж индивидуальных домов, что на 11,5% и на 17,2% выше, чем годом ранее. Но сами средние цены снизились: если в 2023 году частные дома в столице Латвии продавались в среднем за 1 111 евро за кв. м, то в 2024 году -- за 1 009 евро за кв. м. Это связано с сокращением интереса к дорогим домовладениям и ростом популярности более дешёвых, так называемых дачных, домиков. Новые владельцы столичных частных домов в прошлом году согласились заплатить свыше 300 000 евро только 26 раз. Ещё 30 сделок заключили за 250 000-300 000 евро.

В окрестностях Риги средняя стоимость в сделках с домами на одну семью составила 725 евро за кв. м, что на 3% выше, чем годом ранее. Только не забываем, что это «средняя по больнице температура». В Марупской волости, которая богата на новые строения, данный показатель составил 1 312 евро за кв. м, в Ропажской -- 895, в Саласпилсской -- 823, в Кекавской -- 712.  При этом больше всего продаж частных домов в прошлом году было зарегистрировано в Адажской (281), Ропажской (216) и Олайнской (197) волостях.       

Будущее. Прогнозируя ближайшее будущее, Марис Лаукалейс был довольно осторожен: слишком часто в последние годы в нашей жизни случаются неожиданные геополитические и экономические передряги и неурядицы, которые оказывают влияние на рынок недвижимости Латвии. В сегменте серийного жилья Риги эксперт не видит каких-то предпосылок для особых изменений ценовой ситуации. По его словам, повышение цен если и будет, то в пределах до 3% за весь год. Показатели самих продаж серийных квартир могут быть ниже, что связано с возвращением интереса к приобретению жилья в бюджетных новостройках. Это и оттянет часть клиентов от серийного сегмента.

Повышению продаж нового жилья должно способствовать дальнейшее снижения ставки Euribor. Правда, сами цены на новые проекты, чтобы поддерживать более высокие, чем в прошлом году, темпы продаж, должны будут оставаться стабильными: никакого стремительного роста покупательной способности населения ждать не приходится.

А вот что касается рынка арендных квартир столицы, то Arco Real Estate считает, что цены на нём, скорее всего, останутся стабильными. Если где и возможен небольшой прирост, то только в отношении новых квартир с высоким показателем энергоэффективности и как следствие низкими расходами на отопление в холодный период. Отмечается, что рынок аренды вступил в новую стадию: предложение квартир стало больше, чем арендаторов, и конкуренция за долгосрочных клиентов обострилась. На первый план выходят порядок и чистота предлагаемой для аренды недвижимости.

Частные дома продолжат строиться вокруг Риги и в самой столице, потому что только здесь этот процесс имеет экономическую логику. В регионах, скорее всего, будет доминировать реновация старых строений.   

P.S. История от Мариса Лаукалейса:

-- В начале 1990-х годов, на заре восстановления независимости Латвии, в Риге побывали американские эксперты, оценившие наш рынок и назвавшие самые перспективные, по их мнению, микрорайоны столицы Латвии. В первую тройку мест, в которых они увидели максимальный потенциал развития, вошли Межапарк, Латгальское предместье и… Болдерая. Попадание в яблочко получилось лишь в отношении Межапарка. А вот Болдерая так и осталась самым дешёвым по стоимости серийного жилья микрорайоном Риги. Так что не все прогнозы сбываются!