Vai ir vērts reklamēt jauno ēku energoefektivitāti? Vai ir izdevīgi izmantot saules paneļus daudzdzīvokļu ēkās? Kādos projektos YIT LATVIJA piedāvā dzīvokļus un ko vēl plāno būvēt? Ko Latvija varētu mācīties no Polijas un Čehijas? Žurnāls m2 un portāls varianti.lv sarunājās ar YIT LATVIJA vadītāju Andri Božē, kurš sarunā pieskārās dažādiem būvniecības biznesa tehniskajiem aspektiem.
– Lielākā daļa attīstītāju, reklamējot savus jaunos projektus, uzsver to energoefektivitāti. Bet vai tad pašreizējie normatīvie akti ļauj būvēt cita veida mājas? – jautājam Andrim Božē.
– Ja runājam par tipveida gadījumiem, tad visas jaunās dzīvojamās ēkas, kas projektētas saskaņā ar pēdējos gados izsniegtajām būvatļaujām, īsti nevar būt citādas kā vien energoefektīvas. Tomēr tagad tirgū nonāk arī dzīvokļi no jaunajiem projektiem, kas tika saskaņoti pirms trim, pieciem vai septiņiem gadiem. Uz tiem neattiecas pašreizējās energoefektivitātes prasības, un, saprotams, ka šie projekti ar vecām būvatļaujām, visticamāk, neatbilst A klasei, ņemot vērā to raksturlielumus. Neviens neaizliedz būvēt šādus projektus. Tiesa, to nav daudz, un to pasūtītāji parasti ir mazi uzņēmumi. Bet, ja runa ir par lielajiem attīstītājiem, Latvijas būvniecības nozares līderiem, viņu jaunbūves obligāti atbilst vai pārsniedz A klasi energoefektivitātes ziņā. Tas, ka visi savās reklāmās runā par energoefektivitāti, ir atbilstoši aktualitātei un tendencēm un potenciālo pircēju uzmanības pievēršana tam, ka nākotnē jaunā dzīvokļa apkures izmaksas būs salīdzinoši zemas.
– Kāda ir atšķirība starp A un A+ energoefektivitātes klasi?
– Nedaudz teorijas. Energoefektivitāte ir nosacītais enerģijas daudzums, kas tiek patērēts apkurei, karstajam ūdenim, ventilācijai, dzesēšanai un apgaismojumam dzīvojamā ēkā normālos ekspluatācijas apstākļos. Energoefektivitāti mēra kilovatstundās uz kvadrātmetru (kWh/m2) gadā. Saskaņā ar Latvijas būvnormatīviem, lai jauna ēka atbilstu A klasei, tai ir jāpatērē ne vairāk kā 40 kWh/m2 gadā. Ja tā patērē par 10 % mazāk primārās enerģijas nekā šis rādītājs, tai tiek piešķirta A+ klase, un šādi projekti var pretendēt uz tā sauktajiem zaļajiem kredītiem bankās, t. i., aizdevumiem ar vislabākajiem nosacījumiem.
Kā tiek kontrolēts, kādai energoefektivitātes kategorijai māja pieder? Apstiprināšanas procesa laikā visi jaunie projekti saņem pagaidu sertifikātu par, tā sakot, paredzamo energoefektivitāti. To izsniedz, pamatojoties uz energoauditora veiktajiem aprēķiniem, kas balstīti uz topošās ēkas parametriem, tajā izmantotajiem būvmateriāliem un tehniskajiem risinājumiem. Pilnīgi jebkura banka vai potenciālais pircējs var pieprasīt attīstītājam plānotās energoefektivitātes sertifikātu un saprast, kāda būs ēka. Taču tas viss ir sagaidāmais. Lai saņemtu pilnvērtīgu energoefektivitātes sertifikātu, pēc jaunās ēkas nodošanas ekspluatācijā ir jāpaiet pusotram vai diviem gadiem, lai būtu iespējams redzēt reālos enerģijas patēriņa rādītājus un saprast, vai tie atbilst plānotajiem.
Tajā pašā laikā tas, vai realitāte atbildīs aprēķiniem, ir atkarīgs no divām lietām. Pirmkārt, no tā, kā ēka ir būvēta un kā tajā ir īstenoti visi plānotie tehniskie risinājumi. Otrkārt, tas ir atkarīgs no tā, kā iedzīvotāji izmanto enerģiju. Visbiežāk mēs saskaramies ar to, ka cilvēki nezina, kā izmantot dzīvokļos uzstādītās modernās iekārtas, vai arī tās neizmanto pareizi. Elementārs piemērs par siltumu: kad dzīvoklī kļūst karsti, tā vietā, lai samazinātu siltuma padevi radiatoriem, pagriežot termostatu, viņi atver logu! Vēl viens variants: modernās jaunajās ēkās ir uzstādītas gaisa ventilācijas sistēmas ar rekuperācijas funkciju. Daži iedzīvotāji to izslēdz un atver logus, lai vēdinātu apkurināmās telpas. Siltuma patēriņa rādītāji, protams, palielinās. Man šķiet, ka apsaimniekošanas uzņēmumiem vajadzētu vairāk izglītot cilvēkus par pareizu dzīvokļa īpašuma izmantošanu. Visi šie noteikumi ir aprakstīti mūsu rokasgrāmatā, ko dzīvokļu īpašnieki saņem ievācoties. Aptaujas liecina, ka puse no viņiem tos nav pat izlasījuši, lai gan tas ļautu viņiem ietaupīt savu naudu (noplāta rokas. – m2 ).
– Otra populārā tendence jaunajās ēkās ir saules paneļi. Vai to efektivitāte ir atzīta?
– Pašlaik tas ir ļoti sāpīgs jautājums. YIT LATVIJA sava galvaspilsētas projekta Mārpagalmi pirmajā kārtā uz jumta ir uzstādījusi 11 kilovatu saules paneļus. Paneļu saražotā enerģija tiks izmantota, lai segtu elektroenerģijas patēriņu, izmantojot liftus, apkures iekārtas, sūkņus un apgaismojumu koplietošanas telpās. Vienīgais – mums pagaidām vēl nav praktisku rezultātu no šī know-how, jo projekta pirmais posms tikai nesen tika nodots ekspluatācijā.
Taču, runājot par saules enerģiju kopumā, ir daudz nepatīkamu jautājumu. Kopš aprīļa Latvija ir pārgājusi no neto uzkrāšanas sistēmas uz neto uzskaites sistēmu. Tas ir, agrāk elektrību, ko vasarā saražoja jūsu saules baterijas, jūs nodevāt Sadales tīklam, bet ziemā to saņēmāt atpakaļ un izmantojāt. Martā uzkrātais atlikums tika nokurināts. Tādas jaudas paneļi, kādus uzstādījām Mārpagalmu pirmajā kārtā, vasarā, visticamāk, saražos 50-70 kilovatus dienā, bet mājas maksimālais patēriņš ir 10 kilovati. Tā ir pārprodukcija. Agrāk pārpalikumu varēja atdot Sadales tīklam un ziemā, kad saules paneļi gandrīz neko neražo, to varēja saņemt atpakaļ. Jaunā neto norēķinu sistēma ir šāda: vasarā saražoto enerģiju jūs pārdosiet Sadales tīklam un ziemā to pirksiet. Tikai cenas vasarā būs acīmredzami zemākas nekā patēriņa maksimuma periodā! Latviešu valodā pat nav tik kodolīga un kolorīta epiteta, lai raksturotu mūsu valstī notiekošo! Vispirms visus aicināja uzstādīt saules paneļus, bet tagad domā, kā jūs aplaupīt!
– Bet neviens jau nespieda attīstītājus uzstādīt saules paneļus.
– Piekrītu, taču tika pavēstīts: zaļā enerģija ir aktuāla tēma, un mēs enerģētikas nozarē atsakāmies no gāzes. Turklāt attīstītāji centās nākt pretim saviem klientiem, lai turpmāk elektrības rēķini būtu zemāki. Taču tagad visi iespējamie ieguvumi tiek anulēti ar administratīviem lēmumiem. Vispirms valsts stimulēja uzstādīt paneļus, bet tagad šo soli ir padarījusi neefektīvu. Arī manā privātmājā uz jumta ir paneļi. Un, ja šodien man pazīstami cilvēki jautātu pēc draudzīga padoma, vai likt saules paneļus, es viņiem teiktu: “Nekādā gadījumā!” Investīciju matemātika par izdevīgumu neliecina.
– Turpinot tehnoloģiju tēmu: kāds vēl know-how sagaidāms jaunajās ēkās tuvākajos gados? Vai visu kategoriju ēkās tiks ierīkotas apsildāmās grīdas?
– Inovācijas būs visu laiku: zinātne nekad nestāv uz vietas. Kāda veida inovācijas? Dzīvosim, redzēsim.
Par siltajām grīdām. Nē, visur mēs tās neierīkosim, tas ir atkarīgs no projekta klases. Ja jaunā ēka ir ekonomiskās klases, tad apkure, visticamāk, tiks veikta ar radiatoriem, kas pats par sevi nav slikts variants un ir lētāks pašizmaksas ziņā. Komforta un biznesa klases ēkās logi, visticamāk, būs lieli, un radiatorus likt nav īpaši prātīgi no estētiskā viedokļa. Tad būs vai nu apsildāmās grīdas, vai konvektori grīdā. Dažādus risinājumus noteiks nepieciešamība nodrošināt noteiktu komforta līmeni un mājas energoefektivitāti.
Cita lieta, ka visi šie jaunie valsts pieņemtie noteikumi attiecībā uz noteiktām prasībām mājoklim rada papildu izmaksas attīstītājiem. Un tas sadārdzina dzīvokļu cenas. Piemēram, nepieciešamība izpildīt pašreizējās energoefektivitātes prasības sadārdzina būvniecības izmaksas par aptuveni 10 %. Skaidrs, ka tas pēc tam transformējas gatavā produkta cenā, jo esam spiesti izpildīt Latvijas ierēdņu izdomātos jaunos noteikumus!
– Vai YIT LATVIJA joprojām atbalsta saliekamo dzelzsbetona konstrukciju izmantošanu būvniecībā?
– Jā. Tam ir loģisks izskaidrojums: mēs galvenokārt būvējam mikrorajonos, kur ir vieta tehnikai. Rīgas centrā šādā veidā celt mājas ir grūtāk, ir jābūt uzmanīgiem pret blakus esošajām ēkām. Tur piemērotāka ir monolītās betonēšanas vai mūrēšanas metode. Svarīgi, ka mikrorajonos mēs ceļam četras vai piecas vienādas mājas. Pirmajai mājai izstrādājam detalizētus projektu elementus, kas maksā naudu, un pēc tam tos atkārtojam: būvniecības efektivitāte ir augstāka un būvniecības temps ir ātrāks.
– Vai jūsu māju dzelzsbetona konstrukcijas tiek ražotas Latvijā?
– Baltijā. Šobrīd tirgus piedāvā lielas iespējas dzelzsbetona paneļu un pārsegumu ražošanai gan Latvijā, gan Igaunijā un Lietuvā. Ja agrāk bija ilgi jāgaida sava kārta un rūpnīcas bija pārpildītas ar pasūtījumiem, tad tagad tā nav. Skandināvijas un Igaunijas valstu būvniecības tirgi praktiski ir apstājušies, tur būvē maz. Pazīstu divu Latvijas dzelzsbetona konstrukciju ražotņu īpašnieku: strādā tikai viena, otra ir dīkstāvē. Eksporta piegādes ir minimālas, tāpēc rūpnīcas ir gatavas darīt visu, ko pasūtītājs pieprasa.
– Izrādās, ka Latvijas jauno dzīvojamo projektu tirgus uz kaimiņvalstu fona izskatās daudzmaz dzīvotspējīgs.
– Piekrītu. Aina, ko mēs redzam, piemēram, Somijā, no kurienes nāk mūsu būvniecības grupa, ir daudz bēdīgāka. Mātesuzņēmums YIT vairāk izpārdod veco fondu, nevis būvē kaut ko jaunu.
– Pagājušā gada YIT LATVIJA pārdošanas rezultāts ir tāds, ka 115 jauni dzīvokļi ir atraduši savus īpašniekus.
– Tas ir pusi mazāk, nekā mēs uzskatām par normālu. Bet tāds ir tirgus, būsim tam pateicīgi. Pircēju uzvedība ir krasi mainījusies: ir kļuvis nereāli pārdot dzīvokļus ēkā, kas ir būvniecības stadijā. Ja līdz brīdim, kad jaunā ēka tiek nodota ekspluatācijā, ir rezervēti 25–30 % dzīvokļu, tas ir labs rezultāts, ņemot vērā mūsdienu standartus. Pircēju interese palielinās, kad jaunais projekts ir pabeigts. Klienti nesteidzas neko uzsākt būvniecības stadijā, jo tirgū ir diezgan plašs gatavu jaunu mājokļu piedāvājums. Turklāt uz tiem attiecas bonusi – virtuves, autostāvvietas, atbrīvojums no komunālajiem maksājumiem uz noteiktu laiku... Savukārt uz topošo projektu vēl ir jāgaida gads vai pusotrs. Un tas notiek salīdzinoši stabilu cenu apstākļos. Tāpēc cilvēki vai nu pērk to, kas ir pieejams no gatavajiem projektiem, vai atliek lēmumu par pirkumu līdz viņiem tīkamā projekta pilnīgai pabeigšanai.
Nedaudz izdevīgāka un labāka situācija ir ar iepriekšpārdošanu lielajos kompleksos, kur tiek būvētas trešās, ceturtās vai piektās mājas. Klienti aktīvāk reaģē uz iespēju dzīvot modernā un skaistā vidē, starp cilvēkiem ar līdzīgu ienākumu līmeni.
– Ko YIT LATVIJA piedāvā potenciālajiem pircējiem šogad?
– Mārpagalmos ir gatava pirmā kārta ar adresi Zemaišu iela 11. Ir pārdoti vairāk nekā 80 % no kopumā 101 dzīvokļa. Būvējam otro kārtu (Zemaišu ielā 15), kas tiks nodota ekspluatācijā 2025. gadā. Aptuveni puse no 123 dzīvokļiem ir pieejami iegādei.
Ceturtajā Silvas namu ēkā, ko jau sāk apdzīvot iemītnieki, vairāk nekā 70 % dzīvokļu ir īpašnieki (kopā ir 67 dzīvokļi). Būvējamā piektajā Silvas namu ēkā ir paredzēti 76 dzīvokļi. Tā būs gatava 2025. gada pavasarī. Nesen tajā esam atklājuši rezervācijas, un ir parakstīti pirmie līgumi.
Bieriņos, pavisam netālu no Āgenskalna, Liepājas ielā būvējam projektu Grafīts – vienu māju ar 72 dzīvokļiem. Plānojam to pabeigt nākamā gada pavasara sākumā. Par pirmajiem 10 % dzīvokļu ir noslēgti rezervēšanas līgumi.
Kaivas kvartāla pirmā kārta ir 72 dzīvokļi, kas būs gatavi apdzīvošanai ziemā. Šajā projektā rezervācīju līmenis tuvojas 20 %.
– Kāds ir pašreizējais cenu līmenis jūsu Rīgas jaunbūvēs?
– Starp 2300 un 2900 eiro par kvadrātmetru. Augstāks cenu līmenis attiecas uz dzīvokļiem komforta klases ēkās vai augšējos stāvos.
– Kādi vēl projekti ir gaidāmi?
– 2024. gadā varētu tikt uzsākta jaunas 13 stāvu ēkas ar 100 dzīvokļiem būvniecība J. Endzelīna ielā 11. Plānots būvēt arī otro ēku Kaivas kvartālā un Mārpagalmu trešo kārtu. Pļavniekos ir uzprojektēts četru sešstāvu ēku komplekss, un dienaskārtībā ir pirmā no tām ar 65 dzīvokļiem.
– Vai to uzsākšana būs atkarīga no tā, kā veiksies pārdošanas darījumi jaunajās YIT LATVIJA ēkās, kas ir gatavas vai ir aktīvas būvniecības stadijā?
– Protams, skatīsimies, kā veiksies pārdošana. Bet varu teikt, ka rādītāji, ko redzam Centrāleiropā, dod pamatu optimismam. Es runāju par tām valstīm, kurās ir pārstāvēta YIT grupa.
Polijā iet ļoti labi. Divu iemeslu dēļ. Pirmkārt, tā nav eirozonā, tai ir sava valūta un sava Centrālā banka. Tiklīdz inflācija valstī samazinājās un nokritās zem 4 %, nekavējoties tika samazinātas aizdevumu procentu likmes. Un jauno mājokļu tirgus atdzīvojās. Otrkārt, poļiem ir savs analogs Latvijas Altum programmai, kuras ietvaros ģimenes līdz 45 gadu vecumam un citas iedzīvotāju grupas var saņemt aizdevumu viena mājokļa iegādei ar fiksētu likmi 2 % apmērā uz desmit gadiem! Un, ja ģimenē ir četri vai vairāk bērnu, tad, kā mums pastāstīja poļu kolēģi, likme ir 0 %. Cilvēkiem tas ir būtiski, un viņiem ir vieglāk noslēgt darījumus.
Vēl viens interesants moments: Polijā ir īpaši norēķinu konti, kas ļauj iegādāties īpašumu būvniecības stadijā. Banka piešķir cilvēkam aizdevumu, tas tiek pārskaitīts uz viņa kontu, un no turienes nonāk attīstītāja kontā. Un attīstītājs turpina būvēt par bankas naudu.
Otra valsts – Čehija. Tur līdzīga sistēma ļauj attīstītājiem saņemt naudu no pircējiem, pirms īpašums ir pabeigts. Tiklīdz karkass ir uzbūvēts un visiem dzīvokļiem ir sienas, tie tiek uzmērīti, un īpašums tiek reģistrēts. Tiklīdz Čehijas mūsu zemesgrāmatas analogā ir ieraksts par īpašumu, to var izmantot aizdevuma noformēšanai, kas tiek pārskaitīts attīstītājam. Tas nozīmē, ka nauda viņu sasniedz sešus līdz deviņus mēnešus pirms mājas nodošanas ekspluatācijā, un tas ir liels atbalsts biznesam.
Turklāt, izprotot vispārējo ekonomisko situāciju un motivējot pircējus, Čehijas valdība ir samazinājusi pievienotās vērtības nodokli (PVN) jauniem dzīvokļiem. Šīs programmas aptuvenais nosaukums ir «Atbalsts ekonomiskās klases dzīvokļu iegādei». Ar šo klasi čehi apzīmē visus dzīvokļus, kuru platība ir mazāka par 120 kvadrātmetriem (smaida. – m2 ). Tiem likme tika samazināta no 16 % līdz 12 %. Mēs Latvijā maksājam 21 %. Salīdziniet, par cik mēs esam bagātāki! Nacionālā attīstītāju alianse iesniedza Latvijas Republikas Finanšu ministrijai priekšlikumu samazināt PVN jaunajiem mājokļiem, taču tas netika atbalstīts. Ierēdņi joprojām nespēj saprast, ka, samazinot nodokļus, ir iespējams iegūt lielāku naudas masu. Galu galā, samazinot nodokļus, ievērojami palielināsies darījumu skaits, kas kasē ienesīs vairāk līdzekļu.
– Kā Latvijā strādājošās bankas uzvedas attiecībā uz hipotekāro kreditēšanu?
– Īpašu izmaiņu nav. Pagājušā gada aktivitāte vairāk bija saistīta ar kredītu maksātāju aizsardzību, nevis ar jaunajiem kredītņēmējiem. Individuāli ar atsevišķām bankām esam vienojušies un sagatavojuši kopīgus piedāvājumus un labvēlīgākus nosacījumus, lai veicinātu klientu aktivitāti un lēmumu pieņemšanu, bet kopumā hipotekāro kredītu procentu likme Latvijā joprojām ir viena no augstākajām ES un Baltijas valstīs. Visbiežāk pašreizējā kopējā likme jauno mājokļu pircējiem joprojām pārsniedz 5 %. Savukārt Somijā YIT klientiem ir iespēja fiksēt likmi 2 % gadā uz pieciem gadiem. Visi gūst labumu no izdevīgiem piedāvājumiem: bankas kreditē, cilvēki pērk par labām likmēm, attīstītāji var pārdot dzīvokļus. Un valsts saņem jaunus nodokļu ieņēmumus savā kabatā! Latvijas iedzīvotāji vēlas iegādāties jaunus mājokļus, bet viņiem ir vajadzīga palīdzība, tāda pati, kāda ir dažās citās Austrumeiropas valstīs. Tad tirgus atdzīvosies ātrāk!