Ja Latvijas galvaspilsētas sērijveida mājokļi 2025. gadā arī kļūs dārgāki, tad cenu kāpums diez vai pārsniegs 3 %. Tajā pašā laikā darījumu skaits, visticamāk, būs mazāks, nekā tika fiksēts pagājušajā gadā, jo Rīgā atkal pieaug interese par jauniem dzīvokļiem. Par to tika paziņots kompānijas Arco Real Estate 24. (!) ikgadējā Latvijas nekustamā īpašumu tirgus apskata prezentācijā.

Sērijveida dzīvojamais fonds bija un, spriežot pēc visa, vēl ilgi būs pieprasītākais nekustamā īpašuma segments Latvijā. Tādēļ kompānijas Arco Real Estate valdes loceklis Māris Laukalējs 2024. gada nekustamā īpašumu tirgus apskatu uzsāka tieši ar to. Viņa minētie skaitļi liecina, ka pagājušajā gadā Rīgas mikrorajonos īpašniekus ir nomainījuši 5593 sērijveida dzīvokļi, kas ir pēdējos 11 gados vislielākais rādītājs. Salīdzinot ar 2023. gadu (4849 darījumi), pircēju aktivitāte ir pieaugusi par 15,3 %, bet ar 2022. gadu (4742 darījumi) — par 17,9 %. Šo tendenci Arco Real Estate galvenais vērtētājs izskaidro ar vairāk nekā divkārtīgu cenu starpību starp dzīvokļu cenām sērijveida mājās un jaunceltnēs, kā arī 2022. un 2023. gada augstajām Euribor likmēm. Tieši aizdevumu krasās sadārdzināšanas dēļ daļa potenciālo jauno projektu dzīvokļu pircēju, kuriem savas dzīvesvietas jautājums bija īpaši aktuāls, pārvirzīja uzmanību uz sērijveida mājokļiem. Tie ir gan lētāki, gan atšķirībā no jaunceltnēm, kas pēdējos gados kļūst aizvien dārgākas, šis segments stagnē jau ceturto gadu pēc kārtas.

Pēdējo reizi Rīgas sērijveida dzīvokļu cenas būtiski pieauga 2021. gadā, kad to kāpums sasniedza 11,7 %. 2022. gadā pieaugums bija 1,6 %, bet 2023. gadā jau tika piedzīvots kritums par 7,2 %. Noslēdzot 2024. gadu, vidējo cenu līmenis palika praktiski nemainīgs — Arco Real Estate apskatā figurējošais kāpums par +0,1 % iekļaujas statistiskās kļūdas ietvaros.

Apskata autoru aprēķinātā Rīgas sērijveida dzīvokļu vidējā cena 2025. gada sākumā ir 851 eiro/m². Šis rādītājs ir aktuāls arī pašlaik. Interesanti, ka tas ir būtiski zemāk par cenām, kas redzamas dzīvokļu pārdošanas sludinājumos Latvijā populārākajās interneta platformās. Tur mediānas līmenis ir 1109 eiro/m². Tieši uz šo cenu izvēlas orientēties pārdevēji, kuri dzīvokļus pārdod paši. Tiesa, pēc tam viņi gan brīnās, kāpēc nav interesentu. Tieši tādēļ arī nav, ka atšķirība starp realitāti (to, cik ir gatavs maksāt tirgus) un vēlmēm (to, cik vēlas saņemt pārdevēji) ir pārāk liela!

Šāda aina ir vērojama ne tikai galvaspilsētā. Saskaņā ar Latvijas nekustamā īpašuma tirgus 2024. gada apskata datiem Jūrmalā Bulduru mikrorajonā vidējā cena darījumos ar dzīvokļiem 103. sērijas mājās (šī sērija izvēlēta kā piemērs, jo valsts teritorijā tā ir visizplatītākā) ir 1237 eiro/m², bet sludinājumos cenu mediāna ir 1360 eiro/m². Jūrmalas Kauguros analoģiski rādītāji ir attiecīgi 788 eiro/m² un 870 eiro/m², Ogrē — 825 un 960, bet Jelgavā — 676 un 860.

Ārpus galvaspilsētas reģiona situācija ar sērijveida dzīvokļiem, noslēdzot 2024. gadu, bija šāda: Valmierā darījumos — 797 eiro/m², sludinājumos — 1080 eiro/m²; Liepājā — attiecīgi 651 un 980 eiro/m²; Ventspilī — 548 un 740; Rēzeknē — 435 un 650; Daugavpilī — 310 un 590; Jēkabpilī — 290 un 450; bet Krāslavā — 122 un 240 eiro/m².

Latvijas nekustamā īpašuma tirgus apskata prezentācijā uzmanība tika pievērsta arī sērijveida dzīvokļu cenām Rīgai tuvākajos apdzīvotajos punktos, kas var tikt uzskatīti par alternatīvu dzīvošanai galvaspilsētā. Vairākos no tiem cenas izrādījās augstākas nekā Rīgā: Saulkrastos — 1024 eiro/m², Ādažos — 942 eiro/m², Siguldā — 911 eiro/m². Ķekavā darījumos ar sērijveida mājokļiem cenas bija vidēji 846 eiro/m², Baložos — 806 eiro/m², Salaspilī — 764 eiro/m², Olainē — 748 eiro/m², Vangažos — 504 eiro/m², bet Baldonē — 368 eiro/m².

Jaunie projekti. Pagājušajā gadā saskaņā ar kompānijas Arco Real Estate aprēķiniem Rīgā jaunajos projektos ir pārdoti 1860 dzīvokļi, no kuriem 1519 atrodas mikrorajonos, bet pārējie 341 — pilsētas centrā. Vairumā darījumu (722) figurēja summas no 100 000 līdz 150 000, bet 438 darījumos — no 150 000 līdz 200 000 eiro. Dārgāk par 300 000 eiro ir pārdoti tikai 57 dzīvokļi (44 centrā, pārējie — mikrorajonos), robežās no 250 000 līdz 300 000 — 88 darījumi (centrā — 57).

Tirgus analīze no kvadrātmetra cenas viedokļa parādīja, ka visbiežāk (224 reizes) jaunie dzīvokļi Rīgas mikrorajonos tika pārdoti robežās no 2200 līdz 2400 eiro/m². 219 darījumos — robežās no 2000 līdz 2200 eiro/m², 206 darījumos — no 1800 līdz 2000 eiro/m². Tikai 41 darījumā tās pārsniedza 3000 eiro/m² atzīmi, bet 73 darījumos bija robežās no 2800 līdz 3000 eiro/m².

Rīgas centrā jaunie dzīvokļi, protams, maksā dārgāk. Taču arī šeit ekskluzīvo objektu īpašniekiem nākas rēķināties ar to, ka dārgāk par 4200 eiro/m² ir izdevies pārdot tikai septiņus jaunus dzīvokļus, par 3800 līdz 4200 — 13 dzīvokļus (gadu iepriekš — 23), bet par 3400 līdz 3800 eiro/m² tika pārdots nedaudz vairāk — 27 dzīvokļus.

Rezumējot minētos rādītājus, Māris Laukalējs atgādināja, ka Rīgas mikrorajonu jaunceltņu dzīvokļu tirdzniecības statistika šodienas realitāti neatspoguļo simtprocentīgi. Daudzi pirkuma līgumi tika noslēgti gadu vai pusotru gadu pirms to reģistrēšanas zemesgrāmatā. Arī tagad līdzīgi dzīvokļu piedāvājumi tirgū ir dārgāki.

Runājot par dzīvokļu plānojumu, atzīmēsim, ka, noslēdzot 2024. gadu, Rīgas centra jaunceltnēs vispieprasītākie ir divistabu dzīvokļi — to ir pārdots 123, bet trīsistabu dzīvokļi — 100. Interese par četristabu un vienistabas dzīvokļiem ir praktiski vienā līmenī — attiecīgi 56 un 53 darījumi. Pircēju interese par jauniem dzīvokļiem mikrorajonos ir bijusi līdzīga, taču tur pārdošanas apjomi bija skaitliski lielāki.

Rīgas centrs. Latvijas nekustamā īpašuma tirgus apskatā atsevišķa nodaļa ir veltīta Rīgas centram. Pagājušajā gadā īpašniekus šeit ir mainījuši 1935 dzīvokļi. Tas ir par 11,5 % vairāk nekā gadu iepriekš un ir otrais lielākais rādītājs pēdējo 11 gadu laikā. Vidējā cena darījumos ir 1804 eiro/m², kas ir par 1,7 % vairāk nekā 2023. gadā. Tomēr pat centra ietvaros un atkarībā no dzīvokļa stāvokļa cenas būtiski atšķīrās. Piemēram, mājoklis Klusajā centrā ļoti labā stāvoklī tiek pārdots vidēji par 3700 eiro/m², bet Vecrīgā — par 3000 eiro/m². Vienlaikus dzīvokļi ar senāku remontu tajās pašās vietās maksās jau vairs tikai attiecīgi 1700 un 1900 eiro/m².

Galvaspilsētas centra mērogā uz Vecrīgu 2024. gadā attiecās tikai 3 % dzīvokļu darījumu (53 darījumi gada laikā), bet uz Kluso centru — 6 % darījumu (111). Lielākā daļa (47 %) darījumu Rīgas centrā notika tā perifērija, un vēl 44 % — galvaspilsētas centrālajā rajonā.

Privātās apbūves gruntsgabali. Šim segmentam aizvadītais gads ir atnesis divas atšķirīgas tendences. No vienas puses, ir samazinājies darījumu skaits, bet no otras — ir vērojams neliels cenu kāpums. Darījumu skaita samazināšanās tendence pati par sevi ir bijusi noturīga — lejupslīdoša līkne ir redzama jau ceturto gadu pēc kārtas. 2024. gadā Rīgā ir nopirkts 191 privātās apbūves gruntsgabals, bet Rīgas apkaimē — 931; gadu iepriekš šie paši rādītāji bija attiecīgi 224 un 1097 gruntsgabali, bet 2021. gadā — attiecīgi 299 un 2099.

Darījumu skaita kritums ir saistīts ar būtisku jaunās celtniecības pašizmaksas pieaugumu: saņemt jaunu dzīvošanai gatavu māju lētāk par 1500 eiro/m² diez vai izdosies. Šeit jāatgādina, ka būvēt ir ļauts tikai energoefektīvas būves, kas automātiski liek izmantot noteiktus tehnoloģiskus risinājumus un sadārdzina celtniecības pašizmaksu.

2024. gadā privātās apbūves gruntsgabali visbiežāk tika pārdoti par cenu no 40 līdz 50 eiro/m² (42 darījumi) un no 30 līdz 40 eiro/m² (32 darījumi). Savukārt dārgie darījumi, kuros cena pārsniedz 100 eiro/m², ir bijuši tikai 11. Starp galvaspilsētas mikrorajoniem ar visdārgākajiem privātās apbūves gruntsgabaliem līderos ir Mežaparks; tam seko Jugla un Ziepniekkalns, bet topu noslēdz Bukulti, Jaunciems un Dārziņi.

Rīgas apkaimē pagājušajā gadā vispieprasītākie gruntsgabali bija Mārupes pagastā (175 darījumi par vidēji 32 eiro/m²), Ķekavas pagastā (attiecīgi 165 darījumi un 18 eiro/m²) un Ādažu pagastā (attiecīgi 127 darījumi un 22 eiro/m²).

Privātmājas. Rīgā un tās apkaimē pagājušajā gadā ir reģistrēti attiecīgi 340 un 1368 privātmāju pirkšanas-pārdošanas darījumi, kas ir attiecīgi par 11,5 % un 17,2 % vairāk nekā gadu iepriekš. Tomēr jāatzīmē, ka cenas ir kritušās: ja 2023. gadā privātmājas Rīgā tika tirgotas vidēji par 1111 eiro/m², tad 2024. gadā — par 1009 eiro/m². Tas saistīts ar intereses mazināšanos par dārgiem mājīpašumiem un lētāku māju (tā saucamo vasarnīcu mājiņu) popularitātes pieaugumu. Galvaspilsētas privātmāju jaunie īpašnieki pagājušajā gadā vairāk par 300 000 eiro bija ar mieru maksāt tikai 26 darījumos. Vēl 30 darījumu tika noslēgts par 250 000 līdz 300 000 eiro.

Rīgas apkaimē kvadrātmetra vidējā cena darījumos ar vienģimenes mājām bija 725 eiro/m², kas ir par 3 % vairāk nekā gadu iepriekš. Te gan nevajadzētu aizmirst, ka ir tā saucamā “slimnīcas vidējā temperatūra”. Mārupes pagastā, kas ir bagāts ar jaunceltnēm, šis rādītājs ir 1312 eiro/m², Ropažu pagastā — 895 eiro/m², Salaspils pagastā — 823 eiro/m², bet Ķekavas pagastā — 712 eiro/m². Visvairāk privātmāju pārdošanas darījumu pagājušajā gadā ir reģistrēts Ādažu pagastā — 281, Ropažu pagastā — 216 un Olaines pagastā — 197 darījumi.

Nākotne. Prognozējot tuvāko nākotni, Māris Laukalējs ir visai piesardzīgs — pārāk bieži pēdējos gados notiek negaidīti ģeopolitiski un ekonomiski satricinājumi un nekārtības, kas ietekmē Latvijas nekustamo īpašumu tirgu. Rīgas sērijveida mājokļu segmentā eksperts nesaskata priekšnosacījumus īpašām cenu izmaiņām. Viņš uzskata, ka cenu kāpums, ja arī būs, tad līdz 3 % gadā. Sērijveida dzīvokļu tirdzniecības rādītāji var kristies, kas būs saistīts ar to, ka atjaunojas interese par mājokļiem budžeta jaunceltnēs. Tas daļu klientu aizvilinās prom no sērijveida mājokļu segmenta.

Jauno mājokļu tirdzniecības kāpumu nākotnē varētu veicināt turpmāka Euribor likmes pazemināšana. Tiesa, lai uzturētu augstākus tirdzniecības tempus nekā iepriekšējā gadā, cenas jaunajos projektos būs stabilas — pircēju pirktspējas straujš pieaugums nav gaidāms.

Savukārt, runājot par galvaspilsētas īres dzīvokļu tirgu, Arco Real Estate eksperti uzskata, ka cenas, visticamāk, būs stabilas. Ja kaut kur ir iespējams neliels kāpums, tad tikai attiecībā uz jaunajiem dzīvokļiem ar augstiem energoefektivitātes rādītājiem, kas nodrošinās mazus apkures izdevumus gada aukstajā periodā. Tiek atzīmēts, ka īres mājokļu tirgus ir iegājis jaunā stadijā: dzīvokļu piedāvājums ir kļuvis lielāks nekā īrnieku skaits, un ir saasinājusies konkurence ilgtermiņa īres segmentā. Priekšplānā izvirzās prasības pēc kārtības un tīrības piedāvājamajā nekustamajā īpašumā.

Privātmājas turpina būvēt gan Pierīgā, gan arī pašā Rīgā, jo šeit šim procesam ir ekonomiska loģika. Reģionos, visticamāk, turpinās dominēt veco būvju renovēšana.

P.S. Māra Laukalēja stāsts:

— 1990. gadu sākumā Latvijas neatkarības atjaunošanas sākumā Rīgā ieradās amerikāņu eksperti, kas novērtēja mūsu tirgu un nosauca, viņuprāt, perspektīvākos galvaspilsētas mikrorajonus. Viņu sastādītā topa pirmajā trijniekā iekļuva Mežaparks, Latgales priekšpilsēta un... Bolderāja. Trāpīts bija tikai attiecībā uz Mežaparku, bet Bolderāja, kā bija, tā arī joprojām ir vislētākais Rīgas sērijveida mājokļu mikrorajons. Tā ka ne visas prognozes piepildās.