Vērtētājs ir speciālists, kurš nosaka nekustamā īpašuma tirgus vērtību un, ikdienā analizējot dažādus objektus, vislabāk pārzina faktorus, kas ietekmē īpašuma vērtību. Tās noteikšana mājokļa iegādes procesā visbiežāk nepieciešama hipotekārā kredīta noformēšanai, jo to pieprasa banka un no tās atkarīgs aizdevuma summas apmērs. Lai noskaidrotu, kam vērtētājs pievērš uzmanību, vērtējot nekustamos īpašumus, “ARCO REAL ESTATE” valdes loceklis un vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs tika aicināts apkopot būtiskākos faktorus.

Vēlmes

Meklējot māju, vispirms ir jādefinē savas vēlmes un vajadzības, tādā veidā sašaurinot iegādei piedāvāto privātmāju loku un atvieglojot meklēšanas procesu. Nosakot savas vajadzības, jāapsver nepieciešamā platība un mājas plānojums, paredzot sadzīves apstākļus ietekmējošus nākotnes notikumus – laulību, ģimenes pieaugumu un citus. Par optimālu izvēli Māris Laukalējs uzskata 130-210 kvadrātmetrus plašu privātmāju ar 600 kvadrātmetrus lielu zemi, tomēr, ja ir vajadzība arī pēc citām būvēm zemes gabala teritorijā (saimniecības ēkas, pirts, dārza nojume, garāža) vai pēc plašāka pagalma, un ir vēlme brīvā laikā nodarboties ar dārzkopības vai daiļdārzniecības darbiem, piemērotāks būtu zemes gabals 1200-1500 kvadrātmetru platībā. 

Kad vajadzības ir nodefinētas, jāsabalansē vēlmes ar iespējam – pirkt pilnīgi jaunu privātmāju vai tādu, kurai nepieciešams remonts. Ja pircēja sākotnējais budžets ļauj iegādāties tikai remontējamu māju, ir jāizvērtē mājas tehniskais stāvoklis un jāveic ieguldījumu aprēķini. Ja ēkas tehniskais un apdares stāvoklis nav piemērots tūlītējai dzīvošanai, jārēķinās ar izdevumiem par pagaidu mitekli.

Vieta

Viens no būtiskākajiem aspektiem, kas ietekmē nekustamā īpašuma vērtību, bez šaubām, ir atrašanās vieta, līdz ar to ir svarīgi māju izvēlēties ne tikai sajūtu iespaidā, bet arī ņemot vērā objektīvus faktorus, kurus apzināt var palīdzēt kvalificēts vērtētājs. Izvēloties nākamās dzīvesvietas lokāciju – pilsētu, piepilsētu vai lauku apvidu – jāņem vērā, ka katrai no šīm kategorijām ir atšķirīga infrastruktūra, kas kritiski jāizvērtē pirms privātmājas pirkuma.

Infrastruktūra

Pircējam izvēloties privātmāju pilsētā, infrastruktūras izpēte ir salīdzinoši vienkārša – viss ikdienā nepieciešamais parasti ir tuvumā (izglītības iestādes, veikali, sabiedriskais transports utt.), tomēr uzmanība jāvelta arī citiem apstākļiem, kas var traucēt ikdienā, piemēram, trokšņu līmenis, gaisa piesārņojums, lieli komercobjekti vai intensīvas satiksmes maģistrāles. Lai noskaidrotu, kas nākotnē var mainīties apkārtnē, būtu jāizpēta pašvaldības rajona plānotā atļautā izmantošanas veida kartes, jo var gadīties, ka šobrīd īpašuma apkārtnē ir plaši, zaļi lauki, bet attīstības plāns atļauj būvēt kādus ražošanas objektus vai daudzdzīvokļu ēkas. Pircēja izvēli var ietekmēt arī citu objektu esamība, piemēram, ūdenstilpņu tuvums.

Maksātspēja

Lietotu vai jaunu? Tāds jautājums potenciālajam pircējam var rasties, izvērtējot savu maksātspēju. Kā norāda Māris Laukalējs, jaunām un pēdējos divos gados ekspluatācijā nodotām mājām ir augstākās klases energoefektivitāte, tomēr to cena ir ievērojami augstāka, turklāt būvniecības tendences rāda, ka šīm energoefektīvajām ēkām ir salīdzinoši neliela platība – robežās no 80 līdz 120 kvadrātmetriem. Neskatoties uz to, bankas labprātāk finansē tieši energoefektīvu māju iegādi, piedāvājot izdevīgākas procentu likmes. “ARCO REAL ESTATE” eksperts, izvēloties jaunu privātmāju, rosina apsvērt arī jaunbūves un zemes gabala platības attiecību: viņaprāt, salīdzinoši nelielai mājai nebūtu nepieciešams liels un dārgs zemes gabals kādā ekskluzīvā Rīgas vietā. “Ja pircējs izvēlas mazu, ekonomisku māju pilsētas teritorijā, tad zemes gabalam arī jābūt atbilstošam,” uzskata Māris Laukalējs. Vērtējot savu maksātspēju, ir būtiski saprast, ka vecākas mājas, kas būvētas astoņdesmitajos, deviņdesmitajos gados un kas mēdz būt pat 300 kvadrātmetru lielas, ir neekonomiskas. Jāņem vērā, ka šādas ēkas uzturēšana un siltināšana vai rekonstrukcija izmaksās ļoti dārgi. Pirms šādas privātmājas iegādes noteikti jākonsultējas ar būvekspertu, lai apzinātu iespējamos rīcības scenārijus – siltināšanu, pārbūvi, ēkas daļas nojaukšanu un nepieciešamās investīcijas, lai māju savestu vēlamajā kārtībā. Jāpiebilst gan, ka šādām ēkām normatīvie akti neizvirza prasību pēc augstākās energoefektivitātes klases, līdz ar to pircējam ir plašākas iespējas izvēlēties, kā to uzlabot un cik ilgā laikā. 

Juridiskais statuss

Iegādājoties privātmāju, ļoti svarīgi ir pārliecināties par tās juridisko statusu, piemēram, vai dabā esoša māja vispār reģistrēta zemesgrāmatā. Ja māja zemesgrāmatā neparādās, jānoskaidro, vai tai ir bijis projekts un būvatļauja. Ir gadījumi, kad projekts ir pazudis, būvatļaujas terminš sen beidzies, un tas būtiski apgrūtina ēkas nodošanu ekspluatācijā. Šajā gadījumā Māris Laukalējs saskata ļoti lielus riskus, jo jauna projekta izstrādei jāpiesaista arhitekts, kas vērtē, vai konkrētajā vietā ēka saskaņā ar šī brīža normatīvajiem aktiem vispār drīkst atrasties.

Tomēr, ja pabeigtai ēkai, kas neparādās zemesgrāmatā, ir projekts un tas atbilst kadastra lietai un realitātei dabā, nevajadzētu rasties grūtībām to nodot ekspluatācijā. Jāpiebilst, ka privātmājas nodošana ekspluatācijā ir maksas pakalpojums, bet labā ziņa ir tā, ka projekta atbilstība kadastram un stāvoklim dabā samazina problēmu risku – atliek vien atjaunot būvatļauju. Ir situācijas, kad pircējs vēlas iegādāties nepabeigtas mājas vai pat tikai to karkasus. Šādos gadījumos savas drošības dēļ jāveic būvekspertīze, kas noteiks, vai ēkas nesošās konstrukcijas ir drošas turpmākajos būvdarbos un ekspluatācijā. “Par nepabeigtas ēkas slikto tehnisko stāvokli labāk uzzināt pirms būvdarbu veikšanas, nevis tad, kad tā jānodod ekspluatācijā,” uzskata Māris Laukalējs.

Ja privātmāja ir reģistrēta zemesgrāmatā un tai ir kadastrālās uzmērīšanas lieta, tad var pieņemt, ka tā ir nodota ekspluatācijā. Ideālā gadījumā ir jābūt arī kaut kādam apstiprinājumam, ka ēka nodota ekspluatācijā, jo kadastrā ne vienmēr atbilstošā aile ir aizpildīta, skaidro Māris Laukalējs. Ja trūkst informācijas par mājas nodošanu ekspluatācijā, drošības nolūkos no pārdevēja būtu jāpieprasa projekts un jāpārliecinās, vai tas atbilst kadastra lietai un realitātei dabā.

Būtisks kritērijs ir arī zemes juridiskais statuss, jo  ne vienmēr tā pieder īpašniekam, kas pārdod privātmāju. Šajā gadījumā jānoskaidro zemes īpašnieks (privātpersona, juridiska persona, pašvaldība) un kādas saistības ir spēkā (piemēram, nomas līgums), jo no tā var būt atkarīga turpmākā būvniecība. 

Komunikācijas

Izvēloties privātmāju, jānoskaidro visu iespējamo komunikāciju – kanalizācijas, ūdensapgādes, elektrības pieslēguma – pieejamība. Komunikācijas sadaļā ietilpst arī piebraucamais ceļš, kas novērtējams gan dabā, gan juridiski. Tāpat jānoskaidro, kāds ir piebraucamā ceļa stāvoklis ziemas periodā un kas ir atbildīgs par tā uzturēšanu un kopšanu, īpaši – lauku reģionos.

Rūpīga uzmanība jāpievērš kanalizācijai. “Bija laiks, kad apdzīvotās vietās tika pieļautas kanalizācijas ar izsmeļamām bedrēm un septiķiem, bet šobrīd jaunbūvēm šāda veida kanalizācija vairs nav atļauta, īpaši tad, ja gar ielu ir izbūvēti inženiertīkli gan kanalizācijai, gan ūdenim. Inženiertīklu pieejamība palielina īpašuma vērtību, tomēr jārēķinās ar izmaksām, lai tiem pieslēgtu privātmāju. Arī vecākas mājas, kurās kanalizācija tiek organizēta ar izsmeļamām bedrēm un septiķiem, pašvaldības drīzumā var piespiest īpašniekus pieslēgt inženiertīkliem,” uzskata Māris Laukalējs.