Investīciju tirgus

 Investīciju aktivitāte Baltijas reģionā ir samazinājusies vairāku faktoru ietekmē, tai skaitā neskaidro ekonomikas attīstības prognožu dēļ. Atbilstoši, 2023. gadā kopējie investīciju apjomi komerciāla rakstura nekustamajā īpašumā visās trīs Baltijas valstīs kopā bija par 47% zemāki salīdzinājumā ar gadu iepriekš. Latvijā šādu investīciju samazinājums bija mazākais -36%, salīdzinot ar -39% Lietuvā un ievērojamu kritumu -70% Igaunijā, piebilstot, ka Latvijā tika reģistrēti  zemākie apjomi pēdējo piecu gadu periodā. Tajā pat laikā Eiropas vidējā investīciju samazinājuma kontekstā (48%), Latvija var tikt pozicionēta, kā salīdzinoši stabila un 2024. gadā varam gaidīt mērenu investīciju aktivitātes pieaugumu. Pieauguma pamatā, līdzīgi kā arī citur Eiropā, tiek atzīmēta pašreizējo aizdevumu pārfinansēšanas nepieciešamība, atsevišķu fondu un termiņu beigas un atsevišķu kategoriju nekustamā īpašuma aktīvu vērtību samazinājums. Finansēšanas vide un nosacījumi turpinās būt saspringti un izteikti individuāli.

Lielākā daļa vietējo un daļa ārvalstu investoru joprojām ir aktīvi Latvijā, lai gan daudzi turpina meklēt investīciju iespējas citās CAEV – (Centrālās Eiropas un Austrumeiropas valstis), kur finansēšanas lēmumu pieņemšana notiek ievērojami ātrāk, tāpat kā arī citi birokrātiskie procesi. Šobrīd visaktīvākie ir investori, kuru investīciju stratēģija atbilst pievienotās vērtības jeb oportūnistiskām pazīmēm, uzsverot izaicinājumu tirgus pamata segmentiem, kas ir stabilas naudas plūsmas objekti. Tāpēc arvien lielāka uzmanība tiek pievērsta zemes gabalu iegādei kā investīciju objektam un to attīstīšanas uzsākšanai, kad tirgus attīstības prognozes būs caurspīdīgākas. Zemes pieejamība Rīgas centrālajā daļā ir ierobežota, kas vidējā termiņā ļauj prognozēt arī vecāku biroju ēku pievilcīgumu rekonstrukcijai un pievienotās vērtības radīšanai.

Vairāk nekā puse no investīciju kopējā apjoma tirdzniecības sektorā 2023. gadā Latvijā tika realizētas ārpus Rīgas. Tas izskaidrojams ar to, ka reģionos objektiem bija pievilcīgākas cenas un augstākas ienesīguma likmes nekā Rīgā. Tāpat Rīgas objektu īpašnieku nomaiņa pēdējos gados bija ļoti aktīva un daudzi objekti nebija pieejami, ņemot vērā pašreizējos kapitāla tirgus apstākļus. Šogad šī tendence saglabāsies.

Ilgtspējība

Korporatīvās ilgtspējas ziņu sniegšanas direktīvas (Corporate Sustainability Reporting Directive – CSRD) darbības uzsākšana ietekmēs valsts nozīmīgākos nekustamā īpašumu tirgus uzņēmumus, tādējādi aktualizējot ilgtspējīgas uzņēmējdarbības politikas izveides nepieciešamību jau tuvākajos gados. Pat, ja ēku ilgtspējības novērtēšana un starptautiski atzītas novērtēšanas sistēmās sertifikācija pēdējos pāris gados ir bijusi lēna, galvenokārt ievērojamo izmaksu dēļ, koncepcija ir skārusi visus namīpašniekus un nekustamā īpašuma attīstītājus. Atšķirībā no citiem, biroju sektors ar sertifikācijas darbībām ir virzījies uz priekšu salīdzinoši strauji. Mazumtirdzniecības un ražošanas nozares uzņēmumi joprojām lēni ievēro arvien pieaugošās ēku ilgtspējas prasības.

Investori un nomnieki Eiropā caurmērā tic ēku ilgtspējības sertifikācijai, kas ne reti arī nodrošina augstāku nomas maksu energoefektīvās biroju ēkās. Baltijā iegūtie dati liecina, ka sertificētās biroju ēkās Rīgas centrālajos rajonos ir iespējams nodrošināt par aptuveni 9% augstākas nomas maksas. Pilsētas perifērijā - nomas līmeņi ilgtspējīgās ēkās vidēji par 3% augstāki salīdzinājumā ar nesertificētām ēkām. Eiropā vidējā nomas maksas prēmija sertificētās ēkās ir aptuveni 7% . Dati liecina, ka Rīgas centrā ilgtspējīgas ēkas ir augstāk novērtētas tieši starptautisku nomnieku vidū.

Šajā gadā situācija varētu mainīties, jo ārvalstu uzņēmumu aktivitāte valstī ir samazinājusies, ietekmējot pieprasījuma pieaugumu pēc ESG atbilstošām nomas platībām. Tas varētu likt sertificētu ēku īpašniekiem sākt pazemināt nomas maksas līmeni, lai aizpildītu brīvās vietas ar vietējiem nomniekiem. Šādā situācijā vairāk jākoncentrējas uz ilgtspējīgu ēku vērtības saglabāšanu, pretēji kapitāla vērtības samazināšanās tendencei energoneefektīvos īpašumos. Veiktajā aptaujā vairāk par 75% investoru norādīja, ka redz iespēju maksāt līdz 6% augstāku cenu ilgtspējīgu un sertificētu ēku iegādē. Aptuveni katrs desmitais investors pirktu šādu nekustamo īpašumu pat līdz 20% dārgāk.

Biroji

Pēdējos gados biroju nomas sektors ir piedzīvojis būtiskas pārmaiņas. Kā viena no galvenajām izmaiņām ir attālinātais darbs, kas būtiski ietekmē gan darbinieku biroja apmeklēšanas paradumus, gan nomāto biroju telpu lielumu. Pārslēdzot nomas līgumus nomātā biroja platība vidēji tiek samazināta par aptuveni 20 – 30%, vienlaikus palielinot izmantojamo biroja platību uz vienu darbinieku. Arvien biežāk uzņēmumi apsver iespēju pārcelt biroju uz nākotnes pieprasījumam atbilstošām ēkām. Rūpīgi tiek vērtēta jaunā biroja atrašanās vieta – kvalitatīvas vides pieejamība. Prognozējam, ka kopējā biroja telpu vakance saglabāsies esošajā līmenī, kas ir ap 15%, vai nedaudz pieaugs. Palielināsies arī apakšnomas darījumu skaits, kas šobrīd ir ap 5% Rīgā līdz 20% Viļņā.

Baltijas valstu galvaspilsētām atrodoties dažādos biroja tirgus attīstības ciklos, atšķiras arī attīstītāju un investoru ieguldījumu apmērs jaunajos biroju projektos. Viļņā biroja telpu apdarē iegulda aptuveni  300 €/m², Tallinā 350 €/m², bet Rīgā līdz pat 550 €/m². Tas galvenokārt ir saistīts ar zemāku nomnieku aktivitāti Rīgā. Lai piesaistītu nomniekus Rīgas jauno projektu attīstītajiem nākas piedāvāt lielāku investīciju apjomu, tādējādi radot lielāku nomnieku interesei.

Rūpniecība un loģistika

Industriālā segmenta attīstība galvenokārt notiek Baltijas valstu galvaspilsētu tuvumā. Tomēr jāatzīmē arī Latvijas valsts pilsētu ražošanas uzņēmumu aktivitātes pieaugošais potenciāls, kā piemēram Valmierā, Liepājā, Jelgavā un Ventspilī. Atbalstu ražošanas attīstības veicināšanai valsts reģionos sniedz arī Eiropas Savienības fondu finansējums.  

Pēdējo 10 gadu laikā daudzfunkcionālu biznesa telpu (stock-office) ienākšana industriālo platību tirgū turpina saglabāt pieaugošu interesi par šo segmentu. COVID-19 pandēmijas laikā, pateicoties augošajam e-komercijas sektoram,  attīstīto daudzfunkcionālo centru platības bija salīdzinoši mazas, kas pēdējos gados, pieaugoša pieprasījuma rezultātā pakāpeniski palielinās. Atšķirībā no 2021. gada vidējā telpu lieluma (apm. 4,000 m2), plānotie stock-office projekti  2024. gadam ir vidēji 9,000 m2. No 2024. gada industriālo platību plānotajiem projektiem Latvijā 70% ir šādu daudzfunkcionālu biznesa centru koncepta projekti.

Tirdzniecības platības

Mazumtirdzniecības segmenta briedums Latvijā ir sasniegts, tāpēc platību pieaugums ik gadu ir lēnāks –  aptuveni 2-4%. Attīstītāji un īpašumu apsaimniekotāji aktīvi strādā pie jaunām stratēģijām, lai turpinātu piesaistīt pircējus. Tirdzniecības centri jau ilgāku laiku nav vienīgi iepirkšanās mērķis. Tas arī tiek demonstrēts ievērojamos pēdējo gadu tirdzniecības platību revitalizācijas projektos ar mērķi paplašināt objekta funkcionalitāti, radot arvien plašākas pieredzes iespējas pircējiem.   Pēdējo desmit gadu laikā Rīgā ir atjaunotas 40% tirdzniecības platību, bet pārējā valstī – 15%.

E-komercijas izaugsmes temps pēc pandēmijas ierobežojumu atvieglošanas ir būtiski samazinājies un apstājies Lietuvā un Latvijā. Igaunijā e-komercijas īpatsvars ir pat nedaudz samazinājies. Šāda pieauguma samazināšanās varētu liecināt, ka patērētāji augstu vērtē fizisko pieredzi un, ka e-komercijas tirgus ir tuvu piesātinājuma punktam. Global Live-Work-Shop ziņojumā CBRE aptaujāja vairāk nekā 20,000 patērētāju visā pasaulē, kur 60% Eiropas patērētāju ziņoja, ka dod priekšroku iepirkties veikalā, un puse respondentu norādīja, ka labprāt vēlas apskatīt produktu pirms to iegādāties.

Dzīvokļu tirgus

Joprojām augstās procentu likmes ievērojami samazinājušas mājokļu pieejamību, kas arvien populārāku un pieejamāku padara īres sektoru –  jo sevišķi profesionāli pārvaldītus īres namus. Atbilstoši Swedbank datiem, līdz 2022. gadam mājokļu pieejamības indekss visās Baltijas valstīs palielinājās, bet sākot ar 2022. gada 1. ceturksni, kara sākumu Ukrainā, inflācijas lēcienu, kas rezultējās straujā EURIBOR likmju paaugstināšanā, Tallinā dzīvokļu pieejamības indekss ir samazinājies no 145 uz 90 punktiem, Rīgā no 205 uz 145, bet Viļņā no 145 uz 86 punktiem. Līdzīga situācija tika pēdējo reizi piedzīvota 2010.gadā. Lielākā ietekme gan attiecās uz Viņas un Tallinas tirgiem, kur indekss ir noslīdējis zem 100 punktu atzīmes un rada būtiskas bažas, par esošo tirgus situāciju un iedzīvotāju pirktspēju, pie esošā cenu līmeņa.

Augstu procentu likmju un zemas mājokļu pieejamības situācijā arvien biežāk iedzīvotāji atliek lēmumu par nekustamā īpašuma iegādi, un ieņem nogaidošu pozīciju līdz tirgus situācija ir stabilizējusies. Arī iepriekš, šis laiks ir aktivizējis tieši mājokļu īres segmentu, kas pēdējos gados dažādu ārēju apstākļu dēļ jau ir ļoti aktīvs. Līdzīgi kā citur Eiropā, liela investoru interese ir bijusi ap profesionāli pārvaldītiem īres namiem. Šis investīciju segments, kas citur Pasaulē un Eiropā ir bijis pieprasīts jau sen, Baltijas valstīs ir salīdzinoši jauns un neizpētīts. Savukārt kvalitatīva piedāvājuma trūkums liecina, ka tuvāko gadu laikā, interese gan no investoru, gan pašu iedzīvotāju un īrnieku puses saglabāsies augsta.

2024. gada laikā Rīgā paredzēts attīstīt vairāk nekā 150 dzīvokļus profesionālās īres segmentā, bet vēl ap 800 dzīvokļu ir plānošanas un projektēšanas stadijā. Šobrīd Latvijas galvaspilsētā ir pieejami vairāk kā 3,000 profesionāli pārvaldīti īres dzīvokļi, no tiem ap 800 paredzēti studentu vajadzībām.