Kompānija Kaamos Latvija turpina Rīgā attīstīt trīs savus dzīvojamos projektus, un gaidāms ir vēl vismaz viens. Pircēju pieprasījums, kam šogad bija vērojams kritums, varētu sākt atjaunoties jau vistuvākajā laikā — par to pārliecina mums kaimiņos esošās Igaunijas pieredze. Jauno mājokļu tirgum normālās sliedēs vajadzētu ieiet, sākot no 2024. gada otrā pusgada, kad būs normalizējusies situācija ar Euribor likmēm. Šādu viedokli sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv pauda kompānijas Kaamos Latvija valdes priekšsēdētājs Guntars Cauna.

– Kopš pavasara laiku pa laikam dzirdamas runas, ka darījumi ar jaunajiem mājokļiem Rīgas mikrorajonos ir sākuši bremzēties. Tomēr, ja ieskatāmies kompānijas Kaamos Latvija jaunākajās ziņās, rodas iespaids, ka jūs uzņemat apgriezienus. Gada pirmajā pusē Rīgā pabeidzāt savu trešo (pēc divām ēkām Ķengaragā) dzīvojamo māju – kompleksa Moho Park pirmo divpadsmitstāvu ēku, nosvinējāt spāru svētkus jaunajā dzīvojamajā projektā Teikas rajonā, uzsākāt tirdzniecību Mežaparkā būvējamajā kompleksā Moho Garden. Kas ir tas, kas jums dod pārliecību par tuvāko nākotni?

– (Ar vieglu smaidu. – m2) Tas, ka pašlaik daudziem nākas censties uzturēt sevī optimismu, ir neapstrīdami. Mēs cenšamies nosvērti raudzīties uz situāciju, kas veidojas Rīgas nekustamo īpašumu tirgū, uz mūsu valstī notiekošajiem ekonomikas procesiem. Mēs izprotam to cikliskumu. Vadoties no tā visa, pieņemam, ka lielāko daļu 2023. gada tiešām bija vērojama lejupslīde. Taču ikvienam no mums ir skaidrs, ka agri vai vēlu sāksies virzība augšup, tas ir, sāksies kāpums. Jautājums ir, cik ilgi pieprasījums pēc jauniem mājokļiem būs mazs, kā tas ir tagad, un cik ātri tas atgriezīsies iepriekšējā līmenī?

Bez šaubām, visi apbūvētāji pašlaik darbojas jaunu izaicinājumu apstākļos: palēninājusies ir gan tirdzniecība, gan rezervēšana. Tomēr tirgus nav apstājies! Sabremzējies – tas ir fakts. Tā iemesls ir vesels cēloņu komplekss. Tostarp arī sezonāla rakstura: vasara tradicionāli nav aktīvs pirkumu laiks, jo cilvēki vairāk domā par atpūtu. Paraugoties uz tirgu kopumā no jaunu klientu ienākšanas viedokļa, aizvadītās vasaras statistika bija vissliktākā pēdējā gada laikā. Es runāju tieši par dzīvokļu rezervēšanas līgumiem būvējamos projektos. Savukārt, runājot par noslēgtajiem pirkšanas-pārdošanas līgumiem, aina ir cita: tas ir pusotru gadu ilguša darba rezultāts.

Bez sezonalitātes lielu iespaidu uz pircēju aktivitāti 2023. gadā atstāja Euribor starpbanku likmes izmaiņas. Tas mazināja interesi par hipotēkas kredītiem. Teorētiski, kas ir krīze? Tas ir laiks, kad daudzi tirgus spēlētāji vienlaikus pieņem lēmumu kaut ko darīt vai nedarīt. Tas ietekmē pārējos tirgus spēlētājus. To vērojam arī šodien. Ir pieaudzis to cilvēku skaits, kas nepieņem lēmumu par jauna dzīvokļa iegādi vai atliek tā pieņemšanu līdz labākiem laikiem. Šāda uzvedības modeļa motivācija ir dažāda. Daudzi šādu lēmumu ir pieņēmuši apstākļu spiesti: inflācijas rezultātā ir samazinājusies viņu pirktspēja. Oficiālā statistika rāda vidējās darba samaksas kāpumu, tomēr inflācijas rādītāji visu pēdējo gadu ir ievērojami augstāki. Tādēļ tīrie ienākumi ievērojamai daļai Latvijas iedzīvotāju ne tikai nav pieauguši, bet tieši otrādi – ir samazinājušies.

Cerēt uz labāko ļauj sapratne, ka tā ir īslaicīga parādība. Saskaņā ar visām, tostarp arī Latvijas Bankas prognozēm, darba samaksas kāpumam Latvijā drīzumā atkal ir jāsāk apsteigt inflāciju, un tad mainīsies arī cilvēku noskaņojums. Lai pieņemtu lēmumu par nekustamā īpašuma iegādi, mums visiem ir vajadzīga pārliecība, ka rīt viss būs labi! Pēdējie ekonomikas jaunumi atgriež šādu cerību. Ekonomisti uzskata, ka gaidāmā ziema mūsu makiem nebūs tik sāpīga kā iepriekšējā. Visgrūtākais periods ir aiz muguras. 

Arī no finanšu tirgiem sāk pienākt piesardzīgi pozitīvi signāli: ja sešu mēnešu Euribor likme gada otrajā pusē turpināja mazliet augt, tad gada likme ir stabilizējusies un brīžiem pat pazeminājusies. Tātad finanšu tirgus tic, ka pēc gada situācija būs labāka.

Atgriežoties pie jūsu jautājuma par mūsu aktivitāti: Kaamos Latvija būvēja un būvē, domājot par to, lai tad, kad tirgus būs mainījies, cilvēkiem būtu ko pirkt. Vajadzība uzlabot dzīves apstākļus nekur nav pazudusi! Jauni dzīvokļi bija, ir un būs vajadzīgi! Runājot par mums, atļaušos izmantot salīdzinājumu ar autobūvi: neviens no lielajiem vieglo automašīnu ražotājiem neapturēs konveijeru tikai tādēļ, ka ir samazinājušies pusgada vai gada tirdzniecības rādītāji. Viņi turpinās ražot automašīnas un gaidīs pieprasījuma atjaunošanos. Tāpat tas ir arī ar apbūvētājiem. Mēs turpinām realizēt jaunus dzīvojamos projektus, mērķējot nākotnē un rēķinoties ar tirdzniecības un ekonomikas atgriešanos normālās sliedēs.

Pēc pēdējās nekustamo īpašumu krīzes, kas Latvijā notika 2007.–2009. gados, es kādu laiku strādāju komerciālo nekustamo īpašumu jomā. Tad, lūk, laikā no 2010. līdz 2015. gadam Rīgā no nulles netika uzcelts neviens jauns, uz brīvo tirgu orientēts A klases biroju komplekss. Pirmā noriskēja Lietuvas kompānija Hanner, kas Skanstes ielā uzcēla 14 stāvu kompleksu Place Eleven. Kad tas bija pabeigts, nomnieki burtiski izķēra visas telpas. Izrādījās, ka kompānijas ir noilgojušās pēc jauniem biroju projektiem.

– Mēs bieži mēdzam atskatīties uz kaimiņiem. Kaamos saknes ir Igaunijā, tas jums ir mājas tirgus. Kā pēdējā laikā tur sokas lietas? Vai situācija ir atšķirīga?

– Atšķirības ir vienmēr un vairāku iemeslu dēļ. Tallina ir mazāka – tur ir mazāk iedzīvotāju. Tajā pašā laikā Tallinas iedzīvotāju maksātspēja ir lielāka. Igaunijas galvaspilsētā pēdējā gadu desmita laikā bija vērojama jauno nekustamo īpašumu tirgus izaugsme. Pircēji bija aktīvi, cenas – augstākas. Jaunie mājokļi Tallinā joprojām ir būtiski dārgāki nekā Rīgā. Taču, lūk, kas ir interesanti: tirdzniecības bremzēšanās Tallinā sākās agrāk nekā pie mums – 2022. gada beigās. Tirgus kaut kādā mērā bija pārsātināts. Lieta tā, ka ilgais pozitīvais periods Igaunijas nekustamo īpašumu tirgū izraisīja investoru darījumu skaita pieaugumu. Iedzīvotāji sāka veidot savas nelielas izīrēšanai paredzētas nekustamo īpašumu paketes. Ņemot vērā lētos finanšu resursus, pirkts galvenokārt tika uz kredīta. Taču tad sākās Euribor kāpums, un investīcijas kļuva neizdevīgas. Investori pārstāja pirkt jaunus objektus. Daļa no tiem, kam radās grūtības ar kredītsaistību izpildi, nolēma no kaut kā atbrīvoties. Tas palielināja spiedienu uz tirgu un izraisīja tirdzniecības sabremzēšanos. Tas tā turpinājās kādus piecus mēnešus, taču kopš 2023. gada maija tirdzniecība Igaunijā atjaunojas un atkal ir dzirdamas runas par attīstību. Tajā pašā laikā cenas ir palikušas praktiski nemainīgas. 

– Tas ir, Tallinas jaunajos projektos nebija dzīvokļu cenu korekcijas?

– Teikšu tā: oficiāli nebija. Praksē, skaidrs, ka apbūvētāji 2022. gada beigās un 2023. gada sākumā piedāvāja akcijas, lai motivētu tirdzniecību: cenā iekļāva iebūvētās virtuves, dāvināja vietas automašīnu novietnēs vai vēl kaut ko. Taču uz pirkuma kopējo izmaksu fona šie bonusi procentuāli nebija lieli.

Latvijā atšķirībā no Igaunijas privātpersonu investīciju darījumiem pēdējo pusotru gadu ir nenozīmīgs raksturs. Vairāk nekā 95 % jauno dzīvokļu tiek pirkti pašu dzīvošanai un nevis izīrēšanai vai spekulēšanai. Tā ir būtiska atšķirība. Latvijas iedzīvotāji savos lēmumos ir pragmatiski, un viņu lēmumi – stabili. Pēdējā gadā ir gandrīz pilnībā izzuduši tā sauktie pircēji-tūristi, kas, ziņkārības dzīti, staigāja pa jaunceltnēm, lai paskatītos, kas īsti tiek piedāvāts. Ir pieaugusi demonstrāciju efektivitāte. Lielākā daļa interesentu, kas vēršas pie mums, tiešām meklē sev mājokli. Ja viņiem tas patīk, viņi to rezervē. Viņi zina, ko dara, un, pats galvenais, kāpēc – jo ir vajadzīgs jauns mājoklis.

Sanāk tāds divējāds stāsts: no vienas puses, kopējais pieprasījums tirgū ir sabremzējies, no otras puses – ir pieaugusi klientu kvalitāte. Atšķirībā no Igaunijas, kas gada beigās piedzīvoja gandrīz pilnīgu tirdzniecības apstāšanos, pie mums darījumi turpinās. Aizvadītā vasara bija skumja, bet ne tukša.

– Kādas korekcijas apbūvētājiem tomēr nākas ieviest savos biznesa plānos?

– Protams, prognozējot pārdošanas tempus, mēs saprotam, ka tirgosim ilgāk nekā iepriekš. Normāla tirgus apstākļos māja ar 60-80 dzīvokļiem būtu jāizpārdod gada laikā, rēķinot no dienas, kad tā ir nodota ekspluatācijā. Pašreizējos apstākļos šis process ievilksies līdz pusotram gadam, bet pēdējie dzīvokļi var būt realizēti arī vēlāk. Tomēr uz 2024. gadu raugāmies kā uz stabilizācijas periodu, bet, sākot no 2025. gada, Latvijā atkal sāksies manāms IKP pieaugums. Samazināsies inflācija, pieaugs darba samaksa, un tirdzniecība ritēs raitāk.

Iemeslus jauno dzīvokļu cenu kritumam mēs nesaskatām pat vissliktākajā no iespējamiem notikumu attīstības scenārijiem. Tam nav pamata.  Celtniecība nekļūst lētāka tāpēc vien, ka ir pazeminājušās dažas celtniecības materiālu pozīciju cenas. Toties ir pieauguši ar celtnieku darba samaksu saistītie izdevumi. Turklāt ir būtiski pieaugušas projektu īstenošanai piesaistāmo aizdevumu izmaksas. Tas viss “apēd” iespējamo ekonomiju, ko var dot materiālu cenu samazināšanās.

– Vai ir mainījusies to pircēju daļa, kas noformē hipotēkas kredītu?

– Praktiski nav mainījusies. Mainījies ir tikai lēmuma pieņemšanas ātrums. Tie, kas piesaista kredītu, lēmumu par darījumu pieņem lēni: viņi visu pārbauda ilgi un skrupulozi, pārliecinās, ka var atļauties pirkt jaunu mājokli. Bet tie klienti, kas nāk ar saviem līdzekļiem, lēmumu pieņem uzreiz. Viņi zina, cik viņiem ir naudas, un nepārdzīvo par to, kas notiks ar Euribor. Sabiedrībai patīk uzdot retorisku jautājumu: kad ir mājokļa pirkšanai labākais un pareizākais laiks? Mana atbilda ir šāda: jāpērk tad, kad ir tāda vajadzība! Ja vajag šodien un varat to atļauties, zināt, ka tiksiet galā ar kredītu, tad loģiski ir pirkt. Atkārtošu: nekāds cenu kritums tuvākajā nākotnē nav gaidāms. Negatīva notikumu attīstība ir iespējama tikai apokaliptiska scenārija gadījumā, ja sabruks visa Latvijas ekonomika. Ņemot vērā, ka tā nav lokāla Latvijas krīze un to ir izraisījuši ārēji faktori, ticam, ka Latvija ir gatava iziet no krīzes vēl stiprāka.

– Arī mēs tāpat kā jūs tiecamies ticēt labākajam. Pāriesim no vispārējā pie konkrētā: kāda šoruden situācija katrā no jūsu projektiem?

– Vistuvāk nobeigumam ir komplekss Moho Park Mežaparkā. Tā pirmā divpadsmitstāvu māja ir nodota ekspluatācijā, un jau kopš septembra pirmie iemītnieki pārceļas uz saviem mājokļiem. Arī otrā divpadsmit stāvu māja būs gatava šogad; iedzīvotāji uz to varēs pārcelties 2024. gada sākumā. Abās mājās kopumā ir 154 dzīvokļi (16 no tiem – penthausi). Nav pārdoti mazāk par ceturto daļu dzīvokļu. Pieprasījums ir visai stabils ar mājieniem, ka, projektam tuvojoties nobeigumam, tas varētu pieaugt. Cilvēki vēlas paši pārliecināties par būvju kvalitāti. Moho Park brīvie dzīvokļi tiek tirgoti par cenām no 99 900 līdz 279 900 eiro.

Tālāk… Pagājušajā gadā Teikas rajonā uzsākām projektu Ābeļziedu terases (Laimdotas ielā 38). Šajā projektā ir divas mājas ar kopumā 72 dzīvokļiem. Komplekss ir ievērības cienīgs ar to, ka tā ģenerāluzņēmējs ir mūsu meitas uzņēmums Kaamos Construction. Darbi rit atbilstoši grafikam, un projektu ceram pabeigt rudens beigās vai ziemas sākumā. Pirmie iemītnieki uz saviem jaunajiem īpašumiem varēs pārcelties, sākot ar 2024. gada pavasari: rezervēta ir trešā daļa dzīvokļu. Jo tuvāk nobeigumam ir projekts, jo ir jūtama lielāka interese par to. Šeit piedāvājam divistabu, trīsistabu un četristabu dzīvokļus par cenām no 111 500 līdz 277 000 eiro. 

2023. gada aprīlī Mežaparkā sākām būvēt vēl vienu mūsu projektu – Moho Garden. Tas zināmā mērā ir Moho Park turpinājums, jo gan atrodas netālu no tā, gan arī tā plānojums ir gandrīz identisks. Tikai šajā gadījumā būvējam nevis divpadsmitstāvu, bet gan deviņstāvu mājas. Tās būs divas mājas ar kopumā 128 dzīvokļiem. Šovasar atklājām rezervēšanu pirmajā mājā (ar literu A); jau ir parakstīti priekšlīgumi. Moho Garden celtniecības darbus plānojam pabeigt 2024. gada beigās. Uzskatām, ka ap to laiku mēs atkal dzīvosim normāla tirgus apstākļos un mums būs ko piedāvāt. Dzīvokļus tirgojam par cenām no 120 900 eiro. Pirmās mājas ekskluzīvais piedāvājums ir penthauss ar 130,5 m² platību; tā cena – 398 900 eiro.

– Kas vēl?

– Pašlaik izvērtējam nekustamo īpašumu tirgus segmentus un drīz pieņemsim lēmumu, kurš projekts būs nākamais. Ir jāizvēlas starp diviem variantiem: Hagen Quarters Āgenskalnā un ēku kompleksu ar 232 dzīvokļiem Juglas ielā. Mūsu jaudas atbrīvosies 2024. gada pavasarī, un kāds no tiem tad arī tiks uzsākts. Pagaidām izskatās, ka biznesa klases mājokļu segments demonstrē lielāku noturību nekā ekonomklases mājokļu segments. Turklāt, neraugoties ne uz ko, arī pieprasījums Āgenskalnā ir ļoti liels. Tāpēc esam pragmatiski un ejam uz priekšu, neraugoties uz īslaicīgu tirgus aktivitātes pazemināšanos. Stāvokļa uzlabošanos nenāksies gaidīt ilgi – par to mūs pārliecina Igaunijas pieredze.

– Vai esat domājuši par jauna projekta realizēšanu Jūrmalā?

– Jūrmalā zemes gabali pārāk pārvērtēti, un tas neļauj radīt uz vidusslāni orientētu produktu. Turklāt arī projekta īstenošana Jūrmalā ir gluži kā kazino spēle: var paveikties, bet var arī nepaveikties. Mēs cenšamies aprēķināt savu nākotni un panākt skaidrāku izpratni par to.