Mājokļa iegāde ir nozīmīgs solis, ko bieži pavada daudz jautājumu un uztraukums par dažādām niansēm – vai viss tika pamanīts un par visu padomāts? Daudzas atbildes meklējamas nekustamā īpašuma novērtējumā, to visbiežāk nepieciešams veikt, lai saņemtu aizdevumu bankā, bet arī citos gadījumos, kad ir svarīgi zināt īpašuma tirgus vērtību. Kas ir jāņem vērā un kādi ir aktuālie vērtēšanas kritēriji, skaidro Luminor bankas mājokļu kreditēšanas eksperts Kaspars Sausais.

Nosaka mājokļa vērtību

Lai iegādātos nekustamo īpašumu ar hipotekāro kredītu, ir jāizdara daudz dažādu lietu, tajā skaitā jāveic nekustamā īpašuma vērtējums, kas tiek noteikts īpašumam konkrētajā brīdī pirms pārdošanas vai iegādes. Lai to noteiktu, tiek izvērtēts īpašuma stāvoklis, atrašanās vieta u.c. kritēriji. Šis vērtējums ir būtisks gan pircējam, lai saprastu īpašuma atbilstību tirgus vērtībai, gan pārdevējam, lai noteiktu īpašuma pārdošanas cenu. Tāpat tas ir saistošs arī bankai, kas vērtē aizdevuma lielumu, lai kredītņēmējs neuzņemtos pārlieku lielas saistības pret ķīlas vērtību, un nepieciešamības gadījumā to varētu pārdot un atgriezt piešķirto finansējumu.

Latvijas likumdošana diktē, ka bankas var izsniegt finansējumu, balstoties uz nekustamā īpašuma vērtību. Aizdevuma apmēru nosaka, vadoties no zemākās pirkuma cenas vai tirgus vērtības, aizdevuma maksimums ir 90% no tās. Nekustamā īpašuma vērtējums ir svarīgs pircējam arī tad, ja mājokli plāno iegādāties bez aizdevuma palīdzības – ja darījumu plānots finansēt no saviem uzkrājumiem, tas kalpos kā drošības garants, ka par darījumu netiks pārmaksāts, ar tā dokumentāciju viss ir kārtībā, un, piemēram, telpas patiešām ir domātas dzīvošanai un nav reģistrētas, kā administratīvās telpas, vai nav citi juridiskie vai fiziskie šķēršļi.

Ilgtspēja un citi vērā ņemami kritēriji

Nekustamā īpašuma novērtējumā tiek apskatīti vairāki kritēriji, kas ir būtiski pircējam, iegādājoties mājokli. Nozīmīgākie faktori ir īpašuma atrašanās vieta, juridiskie aspekti tā tehniskais stāvoklis, mājas arhitektūra, telpu platība, komunikāciju esamība, kāpņu telpas un iekštelpu apdares stāvoklis. Tāpat arī apkārtējā teritorija un infrastruktūra ir būtiska – blakus apbūve, skats pa logu, teritorijas un apkārtnes labiekārtojums, dabas pieejamība un dažādas atpūtas iespējas, auto novietošanas iespējas un sabiedriskā transporta pieturas, veikalu, bērnudārzu un skolu tuvums.

Arvien nozīmīgāka kļūst arī ēkas energoefektivitāte. Pērkot vai pārdodot īpašumu, likums nosaka, ka jābūt ir arī īpašuma energosertifikātam, bet faktiski Latvijā tas ir tikai jaunas būvniecības gadījumā, jo savādāk būvvalde neizsniedz būvatļauju. Otrreizēja tirgū nav kontroles mehānisma, kas pārbaudītu energosertifikāta esamību, līdz ar to veikto energosertifikātu īpatsvara ziņā Latvija būtiski atpaliek salīdzinājumā ar citām Baltijas valstīm. Energoefektivitātes novērtējums var palīdzēt mājas īpašniekiem uzzināt enerģijas patēriņu, kas noteikti ietekmēs īpašuma tirgus vērtību un veicināt īpašuma pārdošanu – ne visi jaunie projekti ir energoefektīvi un ne visi vecie nami – energoneefektīvi. Arī senāk celtas ēkas var tikt atjaunotas un būt tikpat energoefektīvas kā jaunās mājas, tai skaitā pateicoties ALTUM programmai. Energosertifikāta esamību un īpašuma energoefektivitātes klasi var pārbaudīt Būvniecības valsts kontroles biroja mājaslapā.

Kā jauninājums vērtējumos tagad ir jāiekļauj arī klimata fizisko risku novērtēšana, kas pakāpeniski tiek iestrādāta starptautiskos un vietējos standartos. Nekustamā īpašuma vērtētājiem ir papildus jāiekļauj plūdu, vētru, spēcīgu nokrišņu, nogruvuma, krasta erozijas un citu risku izvērtējums ilgtermiņā.

Kad vērtēt?

Lai gan pieteikties mājokļa finansējumam var arī bez nekustamā īpašuma vērtējuma, tas tāpat ir ļoti ieteicams, jo tādējādi būs iespējams precīzāk noskaidrot vēlamo kredīta apjomu, plānotā maksājuma lielumu un iegūt skaidrākas atbildes uz interesējošiem jautājumiem. Gadījumā, ja novērtējums vēl netika veikts, bet aizdevuma summa tika aprēķināta, balstoties uz mājokļa tirgus vērtību, un vēlāk izrādīsies, ka vērtējums neatbilst pārdošanas cenai, kredīta piedāvājums tiks precizēts un starpība būs jāsedz pircējam. Jāņem vērā, ka nekustamā īpašuma novērtējums parasti aizņem vidēji trīs līdz piecas dienas.

Vērtētājs – jūsu izvēle

Katrai bankai ir pienākums uzraudzīt vērtētāju darba kvalitāti, objektivitāti un neitralitāti, tāpēc bankām ir izveidotas savas pārbaudītu vērtētāju saraksts. Ja ir plānots pieteikties konsultācijām par aizdevumu vairākās bankās, vēlams izvēlēties vērtētāju, kas atrodas visu potenciālo finansētāju (banku) sarakstos.

Aizdevuma saņēmējs var dot priekšroku kādam konkrētam vērtētājam, taču reizēm bankas piedāvā iegūt vērtējumu bez maksas. Citkārt pircējam vērtējumu nāksies segt no saviem līdzekļiem, ja vien nav īpaša vienošanās ar pārdevēju par izdevumu apmaksu.