Прошедшей осенью в Риге, после более чем десятилетней паузы, наконец-то продолжилось строительство третьей башни жилого комплекса Panorama Plaza. Вслед за ней будет возведена и четвертая. Об этом в эксклюзивном интервью журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал Алексей Марцинский, управляющий компанией LITANA Latvija, являющейся генеральным подрядчиком этого проекта. Он заявил, что первые, кто страдает от повышения цен на стройматериалы, – это строители. А частные заказчики больше, чем государственные, понимают, что в реальности происходит сегодня на строительном рынке.

На любом локальном рынке недвижимости есть объекты, которые вызывают повышенный интерес общественности. Проект Panorama Plaza – именно такой. Некогда считавшийся в нашей стране одним из самых больших по заявленному объему инвестиций, он не был доведён до конца. Случившееся в 2007-2009 годах схлопывание пузыря цен на латвийском рынке недвижимости привело к тому, что из четырёх башен комплекса были построены только две. Как грустное назидание необоснованному оптимизму тех лет незавершенным на уровне 16-го этажа долгие годы простоял остов третьей башни (ул. Лиелирбес, 15). И вот с осени 2021 года на ней вновь закипели строительные работы. «Что происходит с третьей башней Panorama Plaza?» – таким был первый вопрос, с которым журнал m2 и портал varianti.lv обратились к Алексею Марцинскому, управляющему компанией LITANA Latvija.

Со спокойной душой

– Происходит то, чего многие ждали: начались работы по продолжению её строительства, – улыбается Алексей Марцинский. – LITANA Latvija теперь генеральный подрядчик этого объекта. - Независимо от этого мы, как активный игрок рынка строительства недвижимой Латвии, очень рады тому, что этот масштабный и значимый для Риги комплекс будет достроен. В своём завершённом виде Panorama Plaza станет новым архитектурным акцентом столицы Латвии и будет встречать гостей по пути из аэропорта в центр Риги.
Право достроить третью башню, а затем возвести и четвёртую LITANA Latvija получила, победив в тендере. Заказчик работ – ООО Panorama Development – принадлежит к международной группе компаний холдинга ООО Rossel и АО Panorama Holding. Свою бизнес-деятельность они ведут в Латвии, Германии и Испании. Владельцем Panorama Plaza компания Panorama Development стала в 2013 году. Тогда эта покупка считалась крупнейшей для Латвии сделкой по продаже недвижимости на протяжении последних четырёх лет.
– В каком состоянии находится каркас недостроенной высотки?
– Перед тем как мы перешли к строительству, на третьей башне и вокруг неё была проделана огромная подготовительная работа. Для нас самих как генерального подрядчика было важно понять текущее состояние конструкций высотки – то, насколько они надёжны. Вместе с заказчиком выбрали несколько экспертных компаний, в том числе одного из самых авторитетных профессионалов в области сертификации – Inspecta Latvia. Ими была сделана глубокая и детальная оценка. Экспертиза показала, что геометрия башни близка к идеальной, а состояние монолитно-железобетонных конструкций хорошее. Конечно, были локальные места, которые пришлось подремонтировать. Но работы касались защитного слоя бетона, что никак не влияло на несущие способности каркаса. Примечательно то, что в обследовании остова высотки принял участие и её конструктор Алдис Грасманис, спроектировавший комплекс свыше полутора десятков лет назад.
Меня удивляет, что в социальных сетях появились комментарии, будто бы у каркаса третьей башни произошла усадка. Те, кто это пишет, разбираются в строительстве?! Башни базируются на массивном свайном поле, с достаточным запасом несущей способности. Никаких отклонений от проекта в третьей башне специалисты не обнаружили, а все несущие конструкции соответствуют проектным и нормативным требованиям! Учитывая результат проверки, LITANA Latvija и вошла в проект со спокойной душой, будучи уверенной в том, что существующий каркас находится в хорошем состоянии.

221 квартира

– Какие временные сроки определены для исполнения строительных работ? Познакомьте с техническими характеристиками новых небоскрёбов.
– Немного истории. Если кто-то помнит – хорошо, нет – напомню, что по проекту Panorama Plaza должен включать в себя две расположенные по краям 26-этажные высотки и две 31-этажные посередине. Последний этаж во всех небоскрёбах – технический. Тот остов, который достраиваем в данный момент, – будущая 31-этажка. По плану она должна быть готова весной 2023 года. Параллельно в следующем году начнём строительство и последней 26-этажки. Она будет готова в 2024 году.
Пока можем обозначить только параметры третьей башни, которая будет иметь около 17 500 кв. м жилых площадей. Запланирована 221 квартира – от студий до квартир с тремя спальнями. Высота потолков составит 2,77 метра. На верхних этажах дома разместится самое престижное предложение – двухуровневые апартаменты с панорамными видами.
Квартиры в третьем доме по своим планировкам существенно отличаются от соседней 31-этажки. На текущей стадии реализации проекта мы постарались дополнить его таким образом, чтобы максимально учесть опыт недавних ограничительных мер и связанных с ними новых требований к параметрам и качеству жилья. Речь, в частности, идёт о создании дополнительных возможностей для полноценной удалённой работы.
Все владельцы квартир в третьей башне получат их с полной отделкой. Выполним её в нескольких версиях. Сейчас ведётся их разработка. К услугам будущих жильцов будут также и кладовые помещения. Для личных машин предназначена двухъярусная парковка, которая строится между третьей и будущей, четвёртой, высотками.
Считаем Panorama Plaza уникальным по меркам Риги комплексом: в нём можно не только жить, но и работать. Инфраструктура комплекса включает в себя четыре небоскрёба и 4-этажный бизнес-центр. Последний предоставляет широкий спектр услуг: кафе, фитнес-центр, стоматологический центр, медицинскую лабораторию, детский развивающий центр, салоны красоты, площади для организации рабочих мест по схеме коворкинга и т. д. В шаговой доступности одни из самых больших торговых центров Латвии – Spice Home и Spice. 

Быстрее и качественнее

– Будут ли третья и четвёртая башни как-то отличаться от своих, так скажем, более возрастных соседей?
– Стилистика зданий остаётся неизменной, весь комплекс разработан в едином архитектурном ансамбле. Мы не имеем права его нарушать, да и желания такого ни у кого нет (смеется. – m2). Поменяем лишь материал вентилируемого фасада, что никак не отразится на внешнем виде домов. Комплекс достроим в рамках согласованного проектного решения.
Понятно, что наполнение дома, материалы и технологии будут более совершенными. Такие внесённые в проект изменения, как оконные системы, инженерные сети или утепление, обоснованы произошедшими за последнее десятилетие технологическими прорывами в строительной отрасли и как минимум соответствуют, а чаще и превосходят текущие латвийские строительные нормативы. В первых двух высотках Panorama Plaza насчитывается 317 квартир. В третьей спроектирована 221, параметры четвёртой уточняются. Согласно первоначальному проекту в комплексе должно было быть 636 квартир общей площадью 77 740 кв. м. Подземные двухэтажные стоянки запланированы на 873 автомашин, плюс 307 парковочных мест предусматривалось на поверхности. 
Для завершения Panorama Plaza применяется прогрессивная технология монолитного туннельного строительства, которая для Латвии пока редкость. Хотя на данный момент она считается самой эффективной при возведении высотных домов. Лишь четыре завода во всем мире делают для неё опалубку. Вот и опалубка для третьего и четвёртого небоскрёбов Panorama Plaza проектировалась и производилась по индивидуальному заказу для конкретного проекта. Технология монолитного туннельного домостроения позволяет возводить здания существенно быстрее, чем любые другие технологии. Используя её, получаем выигрыш как по времени, так и в экономии финансов. Плюс обеспечиваем высочайшее качество и плотность постройки. Меньше узлов – меньше теплопотерь, что гарантирует высокую энергоэффективность. Если первые две башни Panorama Plaza построены с помощью технологий, разработанных в конце 80-х годов XX века, то две новые – это объекты высочайшего современного уровня.

Репутация всего дороже

– Легко ли держать руку на пульсе современных технологий, работая в Латвии? Поговорим непосредственно о компанию LITANA и ситуации в строительной отрасли нашей страны в целом.
– Для успешного освоения новых технологий нужны специалисты, и они у нас есть. Группа компаний LITANA – это 1 600 специалистов, работающих во многих странах мира; сотни объектов, построенных в Литве, Латвии, России, Швеции, Республике Беларусь, Финляндии и Норвегии. Это производственные цеха и заводы, торговые и логистические центры, офисные и жилые здания. Головной офис располагается в Литве, в городе Гаргждай. В следующем году группа компаний LITANA отметит своё 30-летие, а в Латвии она представлена второй десяток лет.
Наше предприятие, на мой взгляд, олицетворяет собой пример успешного развития балтийской компании – из маленького местного игрока выросли в значимую в рамках Восточной Европы фигуру. У группы компаний LITANA два основных направления деятельности: промышленно-гражданское строительство и судостроение. Предприятия, входящие в нашу группу, предоставляют весь комплекс строительных услуг, включая функции заказчика-застройщика и генподрядчика. Есть два своих завода металлоконструкций – в Калининграде и Гаргждайе. А предлагать заказчикам строительных объектов оптимальные и более гибкие решения сложных инженерных задач группе LITANA позволяет сильный проектный отдел, в котором трудятся два десятка проектировщиков. Они регулярно получают призы в своей сфере.

– Вы сказали, что в Латвии подразделение группы LITANA работает второй десяток лет. Со стороны кажется, что заметной для широкой публики ваша компания стала только в последние четыре-пять лет.
– Это естественно: в первые годы зарабатывали репутацию, проявляли себя. Теперь нас знают. Из крупных латвийских объектов, на которых выступали в роли генерального подрядчика, назову строительство юрмальского жилого проекта Turaidas kvartāls, рижского торгового комплекса Ozols, расположенного на Юрмальском шоссе торгового центра VIA Jurmala Outlet Village, а также юрмальского комплекса апартаментов Jurmala Park House. Наше подразделение успешно сотрудничает и с компанией Lidl как в Латвии, так и в Литве. За последний год в Латвии LITANA Latvija построила уже два магазина Lidl – в Вентспилсе и Тукумсе. Среди наших успешных работ назову и рижский жилой проект на ул. А. Чака, 134. Здесь мы выступили ещё и в роли заказчика. Здание стояло недостроенным, мы его выкупили, завершили и довольно быстро распродали.

Рынок горячий, но…

– Строительные расценки в этом году идут в гору. Можно ли говорить, что для работающих в Латвии строителей настали золотые времена?
– Не всё столь однозначно. Да, сейчас горячий рынок. Государство, подогревая экономику страны в период пандемии, проводит довольно много новых государственных конкурсов и тендеров, как и в прошлом году. Работы как будто хватает. С другой стороны, всё это происходит на фоне стремительного роста стоимости строительных материалов и энергоносителей, а также логистических проблем, которые мы наблюдаем с начала 2021 года. И от всех этих скачков страдают в первую очередь сами строители. Ведь подрядные контракты имеют длительные сроки исполнения, а строители редко, когда работают с прибылью выше 5%. А если у тебя в течение года из-за роста цен на материалы себестоимость готового продукта подскакивает на 30-40%, то как ты это можешь компенсировать? Выигрывая конкурсы, строители не закладывают высоких рисков и баснословных прибылей. Более того, в государственных конкурсах предложения застройщиков часто и вовсе оказываются на уровне себестоимости строительства объекта, а то и ниже. В результате этой осенью появились примеры, когда крупные строительные генподрядные организации отказались от ранее подписанных контрактов, неся финансовые потери и выплачивая штрафы за разрыв договоров. Эти минусы оказались меньше, чем если бы они начали строить в нынешних ценовых условиях.
Подобная ситуация характерна для государственных тендеров. В частном секторе заказчик с большим пониманием и более гибко относится к росту цен на стройматериалы и частично принимает на себя риски строителей. Он подстраивается под возникшую ситуацию с ростом себестоимости и повышает цены продаж. Потому как проекты частных заказчиков в отличие от госзаказов имеют под собой экономическую составляющую.
– Были ли на вашей памяти такие же, как в этом году, всплески цен на строительство?
– Во времена бума 2006-2007 годов также резко взлетели расходы на строительство. Себестоимость тогда подскочила с 500 евро за кв. м ближе к 1 000. Но это было вызвано раздуванием ценового пузыря и высоким спросом на строительные услуги и готовый продукт, подогреваемые доступными кредитами. Сейчас ситуация иная: природа повышения себестоимости строительства обусловлена изменениями на глобальном рынке. Пандемия привела к росту цен на стройматериалы и энергоресурсы, к введению новых европейских квот на стратегические ресурсы. Дефицит стройматериалов – одна из основных причин. Важно понять, что рост себестоимости строительства никак не обусловлен ростом стоимости самих строительных услуг или аппетитом строительных компаний, этого нет! Так что, как это ни покажется кому-то странным, первые, кто страдает от стремительного повышения цен, – это сами строители.
– Ждёте ли скорого снижения цен на строительство? Часть заказчиков новых проектов отложила их старт, надеясь, что подрядчики станут более сговорчивыми по цене.
– Слабо верим в возможное снижение. Цены скорее стабилизируются, что и происходит с этой осени – нет пиковых скачков. Движение вверх-вниз может быть, но в рамках 4-6%, не более. Существенного снижения точно не дождёмся. Наоборот, думаем, что по итогам 2022 года себестоимость строительства опять немного подрастёт, ведь большинство крупных европейских производителей стройматериалов анонсировали на 2022 год более дорогие прайс-листы на свою продукцию. И не забывайте про раскручивающуюся инфляцию!

Проблемы индейцев шерифа не беспокоят

– Как сильно, по вашим наблюдениям, выросли строительные расценки за последний год? Государственная статистика уверяет, что где-то на 11%. Так ли это?
– Тяжело комментировать статистику, которую приводят государственные представители: мы в предоставлении такой информации не участвовали. Могу сказать, что на практике видим более глубокую картину: строительные расценки по сравнению с прошлым годом поднялись на 20-25%. По этой причине, кстати, общество Building Design and Construction даже написало чиновникам коллективное письмо, подписи под которыми поставили свыше 50 строительных организаций. В нём доходчиво показано, как сильно повысилась стоимость строительства. Получили от чиновников ожидаемый ответ, что проблемы индейцев шерифа не беспокоят.
А что касается непосредственно LITANA Latvija, то мы никогда не были ориентированы на государственные заказы. В основном работали с частными и корпоративными клиентами. Те, в отличие от государства, реальней понимают, что происходит на рынке.
– Какая ситуация в Латвии с рабочими руками в строительной отрасли?
– В строительной отрасли Латвии крайне высокий дефицит квалифицированной рабочей силы. Многие специалисты покинули страну в поиске более достойной оплаты труда. И этот вакуум нужно кем-то заполнять. Работая на скандинавском и европейском рынках, имеем возможность сравнивать условия труда и условия для развития бизнеса. Практически во всех странах существует широкая практика привлечения рабочего ресурса из стран с более низким ВВП. Видимо, это и наша перспектива. Если наши строители едут в Германию или Скандинавию, то, нацеливаясь на развитие в сфере строительства, Латвии придётся завозить граждан из третьих стран – Украины, Средней Азии или Вьетнама.

Ожидания и планы

– Резюмируйте свои ожидания на 2022 год.
– Основное, как и говорил выше, – продолжится рост стоимости на строительные услуги. Но он будет постепенным и без резких взлётов. Такая тенденция может сохраняться пару лет. Те жилые проекты, начало строительства которых было отложено из-за ценовой неразберихи, стартуют в ближайшее время, потому как рынок недвижимости Латвии параллельно продолжает расти. Скорректируется сама экономика проектов.
Что касается новичков, то считаем вероятным, что на рынок Латвии зайдут новые крупные игроки: генподрядные строительные компании из Литвы, Эстонии и, возможно, Польши. Это обусловлено в первую очередь переделом рынка.
– В завершение разговора: собственных проектов жилой недвижимости от LITANA Latvija ещё ждать?
– В нашем портфеле есть рижский участок в Иманте, на ул. Клейсту. Готовимся построить там 19-этажку. Надеемся дать старт проекту в 2022 году. Так что видим себя в Латвии не только в качестве подрядчика, но и застройщика.