Рынок жилищной аренды столицы Латвии и Юрмалы оправился от потрясений, вызванных в первой половине этого года пандемией Covid-19, однако прогнозировать его будущее сейчас никто не берётся.

Именно на сегмент аренды, вероятно, больше всего повлияли беспрецедентные события, происходившие этой весной во всем мире. Особенно остро их почувствовал рынок краткосрочной аренды, который в основном был ориентирован на туристов и приезжих. Собственники и операторы таких объектов в поисках решения по обеспечению финансового потока стали предлагать их на более длительный срок, что ещё больше пошатнуло нестабильную ситуацию. Однако прошедшее лето оказалось неожиданно хорошим, заверили журнал m2 и портал varianti.lv сертифицированные агенты Латвийской ассоциации недвижимости LANIDA.
Хорошие показатели побуждают ехать в Латвию
Марика Алксните, консультант по продажам Baltic Sotheby`s International Realty, руководитель арендных проектов:
– Первая половина 2020 года, если учитывать ситуацию в мире и стране, стала вызовом как для рынка аренды, как и для многих других отраслей. Март и апрель были особенно тихими из-за неуверенности в развитии событий и влияния чрезвычайного положения на свободное передвижение людей. Интерес со стороны клиентов возобновился в мае.
На рынок вышло много квартир для краткосрочной аренды, что увеличило предложение и привело к изменениям цен на аренду. Приток этих объектов был связан с критическими изменениями в индустрии туризма. Ведь инвесторы и управляющие недвижимостью, которые до сих пор сдавали свои квартиры и апартаменты туристам через такие сайты, как booking.com и airbnb.com, столкнулись с отменами бронирований из-за ограничений на поездки. Таким образом, основными клиентами стали местные жители.
Летом ситуация на рынке улучшилась за счет небольшого, но стабильного потока туристов. Кроме того, с возобновлением авиарейсов работающие в Латвии иностранцы получили возможность начать работу и стали искать жильё для долгосрочного найма.
По-прежнему есть спрос на качественные квартиры с тремя-четырьмя спальнями в центре Риги в домах с подземной парковкой, хорошей инфраструктурой, качественным ремонтом, как с мебелью, так и без неё. Активность возросла также в начале учебного года, хотя и не была столь высокой, как в предыдущие годы.
С учётом еженедельных изменений в ограничениях на поездки и общей ситуации в мире трудно прогнозировать, что произойдёт в будущем. Однако Латвия на фоне других стран выделяется низким уровнем заболеваемости, что побуждает людей ехать, чтобы выбрать нас на короткое или более длительное время как место для проживания.
Скидки – на несколько месяцев
Андис Бириньш, руководитель отдела жилых площадей Ober Haus Real Estate:
– В начале года ничто не свидетельствовало о возможных изменениях, был интерес как к долгосрочным объектам, так и к краткосрочным. Например, лучшие арендные объекты в Юрмале были забронированы на следующий летний сезон заранее, в конце 2019 – начале 2020 года. Однако в конце первого квартала, когда началась пандемия Covid-19, рынок аренды начал колебаться и бронирования краткосрочных объектов массово отменялись. В результате в конце первого – начале второго квартала сегмент краткосрочной аренды, можно сказать, рухнул. На этот вид недвижимости не было спроса: закрылись границы, остановился туристический поток, который является базой для данного продукта.
Собственники начали искать альтернативу, переориентировались, и большое количество объектов было выставлено на рынок для долгосрочной аренды. Конечно, как только возникло перепроизводство, то есть предложение значительно увеличилось, цены пошли вниз. В начале второго квартала 2020 года были случаи, когда стоимость некоторых объектов снижалась даже на 50%. Так, в Старой Риге случалось, что владельцы объектов долгосрочной аренды с началом пандемии Covid-19 соглашались получать за них 500 евро в месяц вместо запрашиваемых ранее 1 000-1 100 евро. Правда, собственники не были готовы заключать договоры по такой цене на длительный срок, даже на несколько месяцев, потому что хотели подождать, разобраться в происходящем.
Однако уже в конце второго квартала ситуация постепенно стала нормализовываться, образовался так называемый балтийский пузырь и возник большой спрос на краткосрочную аренду жилья именно со стороны жителей стран Балтии. Таким образом, объекты вернулись на рынок краткосрочной аренды.
Многие люди заранее планировали отпуск и откладывали на него средства. Но было ясно, что они не смогут выехать за пределы стран Балтии, а некоторые этого и не хотели. Поэтому бронировали места для отдыха в Латвии. Летом в Юрмале, как и в других местах у моря, активность клиентов снова была очень высокой, резервации возобновлялись. Из разговоров с владельцами курортных объектов и операторами, работающими в приморских городах, можно сделать вывод, что летний сезон вполне удался. Многие рестораны и кафе также признали, что лето было действительно успешным. В связи с тем, что объекты краткосрочной аренды вернулись в нормальный оборот, рынок долгосрочной аренды тоже вернулся к норме.
В конце августа – начале сентября в сегменте недвижимости высшей категории (за 1 500-3 000 евро в месяц) никакой ценовой коррекции не произошло, уровень цен такой же, как и в другие годы. Единственное изменение – представители международных компаний, которые являются клиентами этого сегмента, появились позже, не в начале, а в конце лета.
Студенты в этом году также позже бронировали квартиры: не было ясности, возобновятся ли лекции и каким будет формат обучения. Возможно, некоторые учащиеся появятся в высших учебных заведениях Латвии только в октябре и сформируют новый спрос.
Как будет дальше развиваться ситуация, судить сложно. Тем более что сейчас (в конце сентября. – ) снова закрываются границы, в том числе и с соседними странами, что сразу чувствуется. И ситуация может опять резко измениться.
Рынок краткосрочной аренды вызывает определённое беспокойство, осень для него всегда более тихая и пустая по сравнению с летом или периодом Рождества и Нового года. Не исключаю, что объекты краткосрочной аренды могут снова выйти на рынок долгосрочной и будут расшатывать его. Непонятно, как на это отреагируют собственники и операторы недвижимости.
Между тем на внутреннем рынке аренды существенных изменений не наблюдается. Весной были счастливчики, которым по истечении срока предыдущего договора удавалось прийти к соглашению о снижении арендной платы из-за пандемии, причем на длительный период. В это время часто можно было получить скидки. Владельцы соглашались зафиксировать цену, заключить договор на определённый период и тем самым получить хоть какую-то уверенность. Многие уменьшили цену на три месяца, оговорив, что после этого ситуация и условия будут пересмотрены.
На рынок аренды столичного жилья в известной мере положительно повлияло снижение кредитной активности. Часть тех, кто планировал взять кредит, обратились к аренде. Другие сделали паузу из-за боязни брать ипотеку. В результате часть местного населения разогревала сегмент аренды относительно недорогой недвижимости.
У местных популярны столичные серийные квартиры: они дешевле, их больше в продаже, тогда как новых проектов не так много.
К тому же далеко не каждый сразу может позволить себе новую квартиру с хорошим ремонтом. Молодые семьи охотно выбирают новые проекты, ведь в них больше удобств – лифты, колясочные, детские площадки, огороженная территория. И зачастую семьям неважно, где находится новый проект: если есть хорошее предложение, они готовы сменить микрорайон своего проживания.
Еще одна тенденция – в период неопределённости и колебаний (так было и во время предыдущего кризиса) девелоперы новых проектов готовы предлагать квартиры не только для покупки, но и в аренду с правом выкупа. Требуется время, чтобы клиент привел свои финансы в порядок, банк выдал кредит, но есть вероятность, что он купит эту квартиру в обозримый период.
Юрмалой наслаждались местные
Зайга Ницмане, совладелица Private World:
– В марте, апреле и мае было ощущение, что рынок арендной недвижимости Юрмалы и Риги встал. Затем постепенно в предложении стали появляться объекты для аренды и на продажу, конечно, на более низком уровне. Это был период раздумий как для потенциальных покупателей и арендаторов, так и для тех, кто хотел продать или сдать свою недвижимость. Каждый пытался понять ситуацию и приспособиться к ней. Однако постепенно всё начало оживать, и уже в июне движения стало больше. Люди поняли, что жизнь не закончилась, она продолжается. Мне кажется, в этот период многие пришли к пониманию того, что жильё является ценностью и необходимостью, оно будет актуально во все времена, независимо ни от чего, ни от каких колебаний. На жильё всегда будет спрос.
В непонятных экономических условиях люди, конечно, тщательнее продумывают свои покупки, инвестиции, размышляют, тратить или не тратить, но ясно, что жильё – это основная потребность. Безусловно, ценовая коррекция произошла – и в Риге, и в Юрмале можно говорить о снижении на 30%. В какой-то момент цена стремительно упала. Например, в Юрмале, где рынок аренды апартаментов и домов имеет ярко выраженный сезонный характер, начало пандемии совпало с этапом, когда люди резервируют для себя летнее жильё, активно ищут объекты. Ни для кого не секрет, что большую часть клиентуры в Юрмале летом составляют граждане России. И они в основном ищут варианты для курортного отдыха в апреле и мае. Однако границы были закрыты, туризм остановился, эти клиенты не могли сюда попасть. Поэтому и произошла упомянутая ценовая коррекция. В то же время возможностью более дешёвой аренды очень активно стали пользоваться местные жители. У них появилась возможность пожить летом в Юрмале – в хорошем месте, в красивом проекте, насладиться преимуществами курортного города. Этим летом, помимо местных, в Юрмале было много литовцев и эстонцев.
Правда, нельзя говорить о том, что недвижимость сильно подешевела и было резкое падение цен. В сегментах премиум и люкс предложение в Юрмале всегда было ограниченным. Должны совпадать несколько параметров: местоположение, хороший проект, оптимальная планировка и определённый уровень отделки. Спрос на такие объекты всегда превышал предложение. То же самое можно было наблюдать и в этом году. Таким образом, надежды на дешёвую элитку не оправдались, так как спрос на неё был достаточно высоким.
В целом нынешнее лето для владельцев арендных объектов прошло удачно, без больших потерь (как могло показаться поначалу). Сейчас, когда сезон закончился, люди рассматривают варианты долгосрочной аренды. Конечно, таких клиентов в Юрмале меньше, чем дачников, однако нельзя сказать, что в этом году есть какие-то существенные изменения.
Если говорить о Риге, то и здесь весной наблюдались аналогичные тенденции: объекты можно было сдать, но цена должна была быть ниже. Сейчас, спустя всего три месяца, в начале осени, ситуация вернулась в привычное русло. Единственный сегмент, который еще не полностью восстановился, – это элитные или дорогие квартиры в центре, в том числе и в Тихом центре. Раньше активность здесь обеспечивали посольства и иностранные клиенты, а в этом году приехало не так много людей из международной деловой среды.
Большинство клиентов – местные, в том числе студенты. В целом влияние пандемии ощущается уже не так сильно. Но мы не можем ничего прогнозировать, и пандемия очень хорошо это показала: к ней никто не был готов. На рынке присутствует осторожность, но если возникает потребность в жилье, нужно использовать возможности, и это делается. Пандемия не заставила людей откладывать решения на год или на пять лет. Если они находят то, что им нравится, они это берут.
Период пандемии Covid-19 для рынка недвижимости оказался даже неожиданно положительным (это больше относится к продажам) – в начале пандемии настроение было более депрессивным, чем оказалось в реальности.