За последние несколько лет граждане Латвии и ЕС всё чаще сталкиваются с трудностями при попытке приобрести недвижимость в Латвии у российских граждан. Это связано с санкциями, банковскими ограничениями и другими барьерами, которые серьёзно усложняют процесс сделок. Рассмотрим основные проблемы.
Дмитрий Николаенко, присяжный адвокат, адвокатское бюро NJORD
1. Банковские ограничения и санкции
Большинство сделок с недвижимостью совершается через счёт-сделки (Escrow account). Это специальный банковский счёт, который гарантирует защиту интересов обеих сторон: банк перечисляет деньги продавцу только после завершения регистрации недвижимости на имя покупателя. Если сделка не состоится, средства возвращаются покупателю.
Однако латвийские и европейские банки зачастую отказываются открывать такие счета для сделок, где одна из сторон — гражданин России, из-за рисков, связанных с санкциями.
Продать недвижимость в Латвии можно и не используя счёт-сделки, но и в этом случае перечислить деньги из Латвии в Россию практически невозможно. Это создаёт риски для обеих сторон:
- Покупатель вынужден делать предоплату. Если сделка по каким-либо причинам сорвётся (например, Земельная книга откажет в регистрации), возврат денег станет сложной задачей. Даже при готовности продавца вернуть средства могут возникнуть проблемы с переводом денег из России обратно в Латвию. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель рискует потерять деньги
или
- Продавец соглашается на переоформление недвижимости до получения оплаты, что несёт значительные риски неоплаты, как злонамеренной, так и по объективным причинам (отказ банков, санкции и пр.).
Для тех, кто планирует продать недвижимость в Латвии, важно учитывать эти нюансы, чтобы минимизировать риски.
2. Проблемы с открытием новых счетов
Многие латвийские банки готовы проводить сделки только при наличии у гражданина России счёта в Латвии, ЕС или, как минимум, в третьей стране (за исключением России и Беларуси).
С 2022 года открыть новый банковский счёт для россиян, не имеющих вида на жительство в Латвии, практически невозможно. Более того, ранее открытые счета часто закрываются. Это вынуждает участников сделок искать альтернативные решения.
Если вы хотите продать дом в Латвии (или иную недвижимость), важно заранее подумать о доступе к банковским услугам.
3. Переводы средств в Россию
Даже если сделка прошла успешно и средства поступили на латвийский счёт, перевод денег из Латвии в Россию — задача крайне сложная. Многие банки ограничивают или запрещают переводы гражданам России, особенно если сумма превышает 100 000 евро.
Для тех, кто хочет продать квартиру в Риге или дом в Латвии, выбор банка, готового осуществить перевод, становится ключевым этапом.
4. Административные и правовые барьеры
Помимо финансовых трудностей, возникают и правовые препятствия. Латвийские нотариусы могут отказать в оформлении сделки, процесс может затянуться из-за необходимости предоставления дополнительных сведений и информации.
Продавцам, которые планируют продать дом в Риге, важно заранее подготовиться к этим вопросам, чтобы избежать задержек.
5. Законодательные аспекты
Согласно европейскому и латвийскому законодательству, банки не запрещают проводить платежи в российские банки, которые не находятся под санкциями. Регламент ЕС Nr. 833/2014, устанавливающий ограничительные меры против России, не распространяется на переводы, связанные с продажей недвижимости, даже если сумма превышает 100 000 евро.
Однако практическая реализация таких сделок требует тщательной работы с банками и нотариусами. Для этого рекомендуется обратиться к профессиональным юристам, которые помогут решить соответствующие правовые и практические вопросы.
Итоги
Иностранным гражданам, которые хотят продать недвижимость в Латвии, включая продажу дома или квартиры в Риге, важно учитывать существующие ограничения и барьеры. Юридических запретов на проведение сделок нет, но их успешное завершение требует тщательной подготовки и профессионального подхода. Специалисты с опытом работы в этой сфере помогут вам решить юридические вопросы и минимизировать риски, связанные с продажей недвижимости.