Pērnajā rudenī pēc vairāk nekā desmit gadu iepauzēšanas Rīgas dzīvojamā kompleksa Panorama Plaza trešajā tornī atsākās būvniecības darbi. Pēc tā pabeigšanas tiks būvēts arī ceturtais tornis. Par to ekskluzīvā intervijā žurnālam m2 un portālam varianti.lv stāsta Aleksejs Marcinskis, šī projekta ģenerāluzņēmuma LITANA Latvija vadītājs. Viņš norāda, ka būvnieki ir pirmie, kas izjūt būvmateriālu cenu pieaugumu. Savukārt privātie projektu pasūtītāji labāk par valsts struktūrām saprot, kas šobrīd norit būvniecības tirgū.

Jebkurā vietējā tirgū ir objekti, kuriem sabiedrība pievērš īpašu uzmanību. Tieši šāds projekts ir Panorama Plaza. Pirms kāda laika tas bija viens no lielākajiem investīciju projektiem valstī, diemžēl nepabeidza. 2007.-2009. gada Latvijas nekustamo īpašumu cenu burbuļa sprādziena dēļ tika pabeigti vien divi torņi no četriem iecerētajiem. Līdz sešpadsmitajam stāvam uzbūvētais, tomēr nepabeigtais trešais tornis (Lielirbes ielā 15) visu šo laiku bija kā skumjš atgādinājums par to gadu pārgalvīgo optimismu. Līdz beidzot 2021. gada rudenī šeit atsākās būvniecības darbu troksnis. ”Kas notiek projekta Panorama Plaza trešajā tornī?” žurnāls un portāls varianti.lv jautā Aleksejam Marcinskim.

Ar mierīgu sirdi

– Ir atsākti projekta būvniecības darbi, ko daudzi nepacietīgi bija gaidījuši, – ar smaidu atbild Aleksejs Marcinskis. - LITANA Latvija tagad ir šī objekta ģenerāluzņēmējs. Tā kā esam aktīvi Latvijas būvniecības tirgus dalībnieki, mēs patiesi priecājamies, ka šis apjomīgais un Rīgai nozīmīgais komplekss tiks pabeigts, un Latvijas galvaspilsēta iegūs vēl vienu izteiksmīgu arhitektūras akcentu, kas priecēs pilsētas viesus ceļā no lidostas uz Rīgas centru.
LITANA Latvija uzvarēja konkursā par trešā torņa pabeigšanu un ceturtā torņa būvniecību. Darbu pasūtītājs ir SIA Panorama Development, kas pieder starptautiskajai holdinga kompānijai Rossel un akciju sabiedrībai Panorama Holding, tās abas darbojas Latvijas, Vācijas un Spānijas tirgū. Panorama Development kļuva par Panorama Plaza īpašnieku 2013. gadā. Tolaik tas bija lielākais darījums Latvijas nekustamo īpašumu tirgū četru gadu laikā.
– Kāds ir nepabeigtā torņa konstrukcijas tehniskais stāvoklis?
– Pirms tika uzsākti būvniecības darbi, mēs trešajā tornī un tā apkārtnē veicām lielus sagatavošanās darbus. Mums, ģenerāluzņēmējam, bija ļoti svarīgi apzināt, kāds ir augstceltnes tehniskais stāvoklis – cik drošs tas ir. Kopā ar pasūtītājiem mēs izraudzījāmies vairākus ekspertu uzņēmumus, tostarp vienu no profesionālākajiem sertifikācijas nozarē – Inspecta Latvia. Eksperti veica rūpīgu un padziļinātu izpēti. Ekspertīze parādīja, ka torņa ģeometriskie parametri ir gandrīz ideāli un monolītbetona konstrukciju stāvoklis ir labs. Protams, bija atsevišķas vietas, kuras bija jāremontē. Bet tās bija betona aizsargkārtā, neietekmējot konstrukciju nestspēju. Zīmīgi, ka augstceltnes karkasa izpētē piedalījās arī tā konstruktors Aldis Grasmanis, kurš pirms vairāk nekā piecpadsmit gadiem projektēja šo kompleksu.
Mani pārsteidz, ka sociālajos tīklos parādījušies komentāri, ka trešā torņa karkass ir deformējies (iegrimis). Vai šo komentāru autori ir zinoši būvniecības nozarē?! Torņi balstās uz masīviem pāļiem ar pietiekamu nestspējas rezervi. Trešajā tornī speciālisti nav atklājuši nekādas novirzes no projekta. Visas nesošās konstrukcijas atbilst projekta dokumentācijai un normatīvo dokumentu prasībām. Pamatojoties uz ekspertīzes rezultātiem, LITANA Latvija ar mierīgu sirdi iesaistījās šajā projektā.

221 dzīvoklis

– Kādā termiņā paredzēts pabeigt būvdarbus? Atgādiniet lūdzu, kādi ir augstceltņu galvenie raksturojošie rādītāji.
– Neliels vēsturisks ieskats. Varbūt atceraties, ja nē, atgādināšu, ka Panorama Plaza projektā paredzētas divas divdesmit sešu stāvu augstceltnes un pa vidu starp tām vēl divas trīsdesmit viena stāva augstceltnes. Pēdējais stāvs visās augstceltnēs ir tehniskais stāvs. Karkass, kura būvniecību beidzam pašlaik, ir trīsdesmit viena stāva ēka. Paredzam, ka tā tiks pabeigta 2023. gada pavasarī. Vienlaikus jau nākamajā gadā sāksim būvēt pēdējo ēku – divdesmit sešu stāvu augstceltni. Tā tiks pabeigta 2024. gadā.
Pagaidām varam ieskicēt trešā torņa parametrus – tajā būs ap 17 500 kvadrātmetru dzīvojamās platības, 221 dzīvoklis no studio tipa līdz pat dzīvokļiem ar trīs guļamistabām. Griestu augstums pēdējā stāvā sasniegs trīs metrus, pārējos – 2,77. Ēkas augšējos stāvos atradīsies prestižākie piedāvājumi – divu līmeņu apartamenti ar panorāmas skatu.
Trešā torņa dzīvokļu plānojumi būtiski atšķiras no blakus esošās trīsdesmit viena stāva ēkas. Mēs esam tos uzlabojuši, ņemot vērā nesenos ierobežojumus valstī, kas radījuši jaunas prasības mājokļu kvalitātei un parametriem. Galvenokārt tas saistīts ar pilnvērtīgas darba vietas izveidošanas iespēju.
Visi trešā torņa dzīvokļu īpašnieki iegādāsies dzīvokļus ar pilno apdari. Tai ir vairāki varianti. Pašlaik izstrādājam dizainu. Ēkas iemītniekiem būs pieejamas arī noliktavas telpas. Divu līmeņu autostāvvieta, ko šobrīd būvējam, izvietota starp trešo un nākamo – ceturto augstceltni.
Mēs uzskatām, ka Rīgā Panorama Plaza ir unikāls komplekss: šeit var gan dzīvot, gan strādāt. Kompleksa infrastruktūra iekļauj četras augstceltnes un četrstāvu biznesa centru. Tajā atrodas plašs pakalpojumu klāsts: kafejnīca, sporta centrs, stomatoloģijas centrs, skaistumkopšanas salons, koprades darba telpas u. c. Pastaigas attālumā ir viens no lielākajiem tirdzniecības centriem Latvijā – Spice Home un Spice.

Ātrāk un kvalitatīvāk

– Vai trešais un ceturtais tornis atšķirsies no saviem, teiksim, ”vecākajiem kaimiņiem”?
– Ēku stila risinājums ir vienāds, viss komplekss ir izstrādāts kā vienots arhitektūras ansamblis. Mums nav tiesību to izjaukt, un mēs arī nevēlamies to darīt (smejas – m2 ). Mēs tikai mainīsim ventilējamās fasādes materiālu, bet ēku ārējā veidolā to nevarēs pamanīt. Kompleksa būvniecību pabeigsim saskaņā ar apstiprināto projektēšanas uzdevumu.
Protams, ēkas iekšējais aprīkojums, materiāli un tehnoloģijas būs augstvērtīgākas. Projektā veiktas izmaiņas atbilstoši pēdējās desmitgades tehnoloģiskajām inovācijām būvniecības nozarē, lai atbilstu un pat pārsniegtu Latvijā spēkā esošo būvnormatīvu prasības - piemēram, logu sistēmām, inženiertehniskajiem un siltumapgādes tīkliem.Panorama Plaza otrais tornis ir trešā augstākā ēka Latvijā, torņa augstums = 114 metru.
Pabeigšanai tiek izmantota progresīva tuneļu veidņu tehnoloģija, kuru pagaidām Latvijā izmanto ļoti reti. Pašlaik tā tiek uzskatīta par efektīvāko metodi augstceltņu būvniecībā. Tās veidnes visā pasaulē ražo vien četras rūpnīcas. Panorama Plaza trešās un ceturtās augstceltnes veidnes projektēja un izgatavoja pēc individuāla pasūtījuma tieši šim projektam. Monolītā būvniecība, izmantojot tuneļu veidņu tehnoloģiju, ievērojami ātrāk ļauj paveikt būvniecību nekā izmantojot citas tehnoloģijas. 
Lietojot šo tehnoloģiju, mēs ietaupām gan laiku, gan finanses. Papildus tam nodrošinām augstāko kvalitāti un apbūves blīvumu. Mazāk savienojumu mezglu – mazāks siltuma zudums, tas garantē augstu energoefektivitāti. Divu pirmo Panorama Plaza augstceltņu būvniecībā izmantotas 20. gs. 80. gadu tehnoloģijas, savukārt abas jaunās augstceltnes atbilst visaugstākajam līmenim mūsdienās.

Pati vērtīgākā - reputācija

– Vai, strādājot Latvijā, viegli sekot līdzi jaunākajām tehnoloģijām? Pastāstiet gan konkrēti par uzņēmumu LITANA, gan būvniecības nozari valstī kopumā.
– Lai veiksmīgi apgūtu un izmantotu jaunākās tehnoloģijas, ir vajadzīgi speciālisti, un mums viņi ir. LITANA uzņēmumu grupa - tie ir 1 600 speciālistu, kas strādā daudzās valstīs un simtiem objektu, kas uzbūvēti Lietuvā, Latvijā, Krievijā, Zviedrijā, Baltkrievijā, Somijā un Norvēģijā. Tie ir industriāli cehi un rūpnīcas, tirdzniecības un loģistikas centri, biroji un dzīvojamās ēkas. Galvenais uzņēmuma birojs atrodas Lietuvas pilsētā Gargždi. Nākamajā gadā LITANA uzņēmumu grupa svinēs 30 gadu jubileju, Latvijā tā darbojas jau gandrīz divdesmit gadu. Manuprāt, mūsu uzņēmums atspoguļo veiksmīga Baltijas uzņēmuma attīstības stāstu – no maza vietēja mēroga tirgus dalībnieka esam pārvērtušies nozīmīgā Austrumeiropas mēroga spēlētājā.
LITANA uzņēmumu grupai ir divi galvenie darbības virzieni – mājokļu un komercplatību būvniecība, industriālā būvniecība un kuģubūve. Mūsu grupā esošie uzņēmumi sniedz visus būvniecības pakalpojumus, tostarp veic pasūtītāja, attīstītāja un ģenerāluzņēmēja funkcijas. Mums pieder divas metāla konstrukciju rūpnīcas – Kaļiņingradā un Gargždai. Savukārt LITANA grupas spēcīgā projektēšanas nodaļa, kurā nodarbināti ap divdesmit projektētāju, ļauj piedāvāt objektu pasūtītājiem optimizētus un elastīgus risinājumus sarežģītiem inženiertehniskiem uzdevumiem. Mūsu projektētāju darba novērtējums regulāri saņem atzinību daudzos nozares konkursos. Divās pirmajās Panorama Plaza augstceltnēs ir 317 dzīvokļu. Trešajā ēkā ieplānots 221dzīvoklis, ceturto ēku vēl plāno. Kompleksa sākotnējais projekts paredzēja 636 dzīvokļus (to kopējā platība 77 740 kvadrātmetru). Plānots uzbūvēt 873 autostāvvietas pazemē un 307 virszemes autostāvvietas.
– Jūs minējāt, ka LITANA uzņēmumu grupas nodaļa Latvijā strādā jau gandrīz divdesmit gadu. Bet šķiet, ka plašāka sabiedrība ir uzzinājusi par jums pēdējo četru piecu gadu laikā.
– Tas ir likumsakarīgi: sākumā mēs veidojām savu reputāciju, rādījām, ko spējam. Tagad mūs jau atpazīst. Minēšu dažus lielākos objektus Latvijā, kur mēs bijām ģenerāluzņēmēji – dzīvojamais projekts Turaidas kvartāls Jūrmalā, tirdzniecības centrs Rīgā, tirdzniecības centrs VIA Jurmala Outlet Village pie Jūrmalas šosejas un arī apartamentu komplekss Jurmala Park House Jūrmalā. Mūsu nodaļa veiksmīgi sadarbojas ar uzņēmumu Lidl gan Latvijā, gan arī Lietuvā. Pēdējā gada laikā LITANA Latvija ir uzbūvējusi divus Lidl veikalus – Ventspilī un Tukumā. Vēl gribu atgādināt vienu dzīvojamo projektu Rīgā, A.Čaka ielā 134, kur mēs pildījām arī pasūtītāja funkcijas. Šī ēka bija nepabeigta, mēs to nopirkām, pabeidzām un samērā ātri izpārdevām.

Tirgus ir karsts, tomēr…

– Būvniecības izmaksas šogad strauji aug. Vai varam teikt, ka Latvijas būvniekiem ir pienākuši zelta laiki? 
– Gluži tā nevarētu teikt. Jā, tirgus mutuļo. Pandēmijas laikā valsts silda ekonomiku, līdzīgi kā pērnajā gadā, ir jauni valsts pasūtījumi un konkursi. Darba ir gana daudz. No otras puses, viss šis process notiek apstākļos, kad strauji pieaug būvmateriālu un energoresursu cenas, turklāt kopš 2021. gada sākuma ir vērojamas nopietnas problēmas loģistikas nozarē. Un būvnieki ir pirmie, kas cieš no tā. Jo būvniecības līgumi tiek slēgti uz ilgtermiņu, un būvnieku peļņas daļa reti kad pārsniedz 5%. Un ja gada laikā būvmateriālu cenu pieauguma dēļ objekta pašizmaksa pieaug par 30%-40%, kā to var kompensēt? Uzvarēto konkursu cenu piedāvājumā būvnieki neparedz lielus riskus un pārmērīgu peļņu. Turklāt valsts pasūtījumu konkursos būvnieku piedāvājums nereti ir ļoti tuvu objekta būvniecības pašizmaksai, vai pat mazākai par to. Tādēļ šoruden piedzīvojām situācijas, kad ģenerāluzņēmēji atteicās no iepriekš parakstītu līgumu izpildes, uzņemoties finansiālus zaudējumus un maksājot soda naudas par līguma pārtraukšanu. Šie zaudējumi bija mazāki nekā zaudējumi, kas viņiem rastos, būvējot objektu par jaunajām cenām.
Šāda situācija ir raksturīga valsts pasūtījumiem. Privātajā sektorā pasūtītājs ir saprotošāks un arī elastīgāks saistībā ar būvmateriālu cenu pieaugumu, tādēļ bieži pats uzņemas būvnieku risku. Privātais pasūtītājs samēro pašizmaksas pieaugumu, palielinot pārdošanas cenas. Privāto pasūtītāju projektu pamatā ir biznesa aprēķins, kāda nav valsts pasūtījumiem. BŪVNIECĪBAS IZMAKSAS SALĪDZINĀJUMĀ AR IEPRIEKŠĒJO GADU IR PIEAUGUŠAS PAR 20-25%.
– Vai jūsu darba pieredzē iepriekš ir bijis tik straujš būvniecības cenu pieaugums?
– Arī 2006.-2007. gada nekustamā īpašuma tirgus burbuļa laikā strauji pieauga būvniecības izmaksas. Tolaik viena kvadrātmetra pašizmaksa pieauga no 500 eiro par kvadrātmetru līdz gandrīz 1 000 eiro par kvadrātmetru. Bet to izraisīja ”uzpūstais cenu burbulis” un lielais pieprasījums pēc būvniecības pakalpojumiem un jauniem produktiem, kā arī pieejamie kredīti. Šobrīd ir cita situācija: būvniecības pašizmaksas cenu pieaugumu izraisa pārmaiņas globālajā tirgū. Pandēmija izraisīja būvmateriālu un energoresursu cenu pieaugumu, Eiropā tika ieviestas jaunas stratēģisko resursu kvotas. Būvmateriālu deficīts ir viens no galvenajiem iemesliem. Ir jāsaprot, ka būvniecības pašizmaksas pieaugums nav saistīts ar būvniecības pakalpojumu cenas pieaugumu vai būvniecības kompāniju kāri nopelnīt, tā tas nav! Tādēļ, iespējams, tas var šķist neticami, bet pirmie, kas cieš no straujā cenu kāpuma, – ir paši būvnieki.
– Vai būvniecības cenas varētu drīzumā kristies? Daļa pasūtītāju ir apturējuši projektu uzsākšanu, cerot, ka cenu ziņā būvnieki kļūs pielaidīgāki.
– Maz ticams, ka sagaidāms cenu samazinājums. Visdrīzāk cenas stabilizēsies, tas notiek jau kopš rudens – cenu kāpuma vairs nav. Cenu svārstības 4%-6% robežās ir pieņemamas, bet ne vairāk. Būtisks cenu samazinājums noteikti nenotiks. Tieši pretēji. Domājam, ka 2022. gadā būvniecības pašizmaksa atkal nedaudz pieaugs, jo vairums lielo būvmateriālu ražotāju Eiropā jau ir paziņojuši, ka viņu cenas 2022. gadā būs augstākas. Un vēl jāatceras, ka arī inflācija aug!

Šerifu indiāņu problēmas nesatrauc

– Cik liels bija būvniecības izmaksu pieaugums pagājušajā gadā? Valsts statistikas rādītāji liecina, ka tās augušas apmēram par 11%. Vai tas tā ir?
– Grūti komentēt statistikas datus, ko publicē valsts struktūras; mēs šādu informāciju neesam snieguši. Varu piebilst, ka praksē mēs redzam citu ainu: būvniecības izmaksas salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu ir pieaugušas par 20-25%. Tādēļ, piemēram, biedrība Building Design and Construction ir nosūtījusi ierēdņiem atklātu vēstuli, kuru parakstījušas vairāk nekā 50 būvniecības organizācijas. Šajā vēstule ir, skaidri izskaidrots, cik būtiski ir pieaugušas būvniecības izmaksas. Ierēdņu atbilde bija jau iepriekš paredzama – šerifu indiāņu problēmas nesatrauc. Savukārt LITANA Latvija nekad nav likusi uzsvaru uz valsts pasūtījumiem. Mēs galvenokārt strādājam ar privātajiem klientiem un uzņēmējiem. Viņi atšķirībā no ierēdņiem labāk izprot, kas notiek tirgū.
– Kā Latvijā ir ar darbaspēku būvniecības nozarē?
– Būvniecības nozarē Latvijā ir ārkārtīgi liels kvalificētā darbaspēka trūkums. Daudzi speciālisti, meklējot labāku atalgojumu, ir aizbraukuši no valsts. Šis vakuums kādam ir jāaizpilda. Strādājot Skandināvijas un Eiropas tirgos, mēs varam salīdzināt gan darba vides apstākļus, gan biznesa attīstības iespējas. Gandrīz visās valstīs plaši izmanto darbaspēka resursus no valstīm ar zemāku IKP. Iespējams, tā ir arī mūsu nākotne. Ja mūsu būvnieki brauc uz Vāciju un Skandināviju, savukārt, ja būvniecības nozari vēlas attīstīt Latvijā, tai būs jāpiesaista darbaspēks no trešajām valstīm – Ukrainas, Vidusāzijas un Vjetnamas.

Ieceres un plāni

– Ko jūs gaidāt no 2022. gada?
– Galvenais, kā iepriekš minēju, turpinās augt būvmateriālu cenas. Bet šis pieaugums būs pakāpenisks, bez straujiem kāpumiem. Šāda tendence var būt vairākus gadus. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus turpina augt, tādēļ tie dzīvojamie projekti, kas cenu nenoteiktības dēļ bija apstādināti, tiks uzsākti jau tuvākajā laikā. Projektu ekonomiskais aspekts tiks koriģēts.
Informācija par jaunajiem projektiem – mēs uzskatām, ka Latvijas tirgū varētu ienākt jauni nozīmīgi dalībnieki: ģenerāluzņēmēju būvniecības kompānijas no Lietuvas, Igaunijas un, iespējams, no Polijas. To, pirmkārt, izraisa tirgus pārdalīšana.
– Mūsu sarunas nobeigumā - vai mēs sagaidīsim pašas LITANA Latvija dzīvojamos projektus?
– Mūsu īpašumu portfelī ir zemes gabals Rīgā, Kleistu ielā. Plānojam būvēt tur deviņpadsmit stāvu ēku. Šo projektu ceram sākt 2022. gadā. Tādēļ Latvijā redzam sevi ne vien kā darbuzņēmēju, bet arī kā nekustamo īpašuma attīstītāju.