Esmu absolūti pārliecināts, ka visā pasaulē ir maz speciālistu, kas varētu simtprocentīgi precīzi paredzēt viena vai otra nekustamā īpašuma tirgus segmenta attīstību kaut vai pāris gadus uz priekšu. Man nav šaubu, ka tirgū ir sava loģika un tā pamata tendences ir prognozējamas. Turklāt prognozēt, nevairojot mītus par problēmām vai krīzi, kurai personīgi es neredzu pamata.
Runas par drīzu nekustamo īpašumu krīzes atkārtošanos Latvijas tirgū pirmo reizi dzirdēju 2017.gadā, un kopš tā laika tās ir apaugušas ar daudziem oriģināliem argumentiem. Piemēram, viens no mūsu valstī strādājošiem Rietumos bāzētiem Krievijas izcelsmes investoriem pēkšņi nolēma apturēt Rīgā iesāktu daudzdzīvokļu projektu, lai arī projekts bija sagatavots īstenošanai – bija saņemtas visas atļaujas, un pat bija noticis būvniecības kompāniju tenders. Analizējot iesniegtās tāmes, kļuva skaidrs, ka apbūvētājs gūs peļņu, gatavos dzīvokļus tirgojot par 1600-1700 eiro/m². Projektu bija plānots nodot pēc 12 mēnešiem – 2018.gadā. Tomēr šai iecerei nebija lemts piepildīties paredzētajā termiņā. Īpašnieks to apturēja, jo bija pārliecināts par tirgus krīžu cikliskumu. Viņa loģika bija šāda: iepriekšējā krīze bija 2007.-2009.
gadā, tirgus krīžu cikls ir 10 gadu, pasaules ekonomikas ziņas ir saspringtas, tātad nākamā krīze ir tuvu. Laiks parādīja, ka lēmums nav bijis gluži pareizs – projekts varēja dot pat lielāku peļņu, nekā sākotnēji bija plānots.
Viesi no Vjetnamas teica, būs krīze... Lūk, cits spilgts piemērs: 2019.gada sākumā piezvanīja kāds apbūvētājs, kas Rīgā izstrādāja mazstāvu apbūves projektu ar plānoto gatavo mājokļu cenu 1500 eiro/m². Pie viņa bija atbraukuši viesi no Vjetnamas. "Mums Latvijā drīz būs krīze!" viņš man paziņoja. Kāpēc?! Tā esot teikuši Vjetnamas pārstāvji. Argumenti? Viņu valstī nekustamo īpašumu tirgū ir lejupslīde! Palūdzu viņu padomāt tikai par diviem aspektiem: cik liels ir Latvijas un cik – Vjetnamas preču apgrozījums un vai nekustamo īpašumu apmērs, kuru Vjetnamas pārstāvji pērk mūsu valstī, ir tik liels, lai tas ietekmētu pie mums esošo pieprasījumu?
Par ko ir runa? Es personīgi uzskatu, ka Latvijas nekustamā īpašuma tirgus nevar nodarboties ar visām kaut kur pasaulē notiekošām problēmām, un, izvērtējot nākotnes perspektīvas, par pamatu jāņem mūsu pašu tirgus stāvoklis un tā loģika. Iepriekšējās Latvijas nekustamā īpašuma tirgus krīzes pamatā, bez šaubām, bija globāli notikumi. Amerikāņu derivatīvi izraisītā krīze lika nekustamo īpašumu cenām nokristies par 70 %. Taču tik dramatiska pavērsiena cēlonis pirmkārt bija tas, ka pie mums bija noslēgts pārāk daudz spekulatīvo darījumu, un tas, ka vietējie iedzīvotāji bija bijuši pārāk optimistiski, vērtējot savu maksātspēju. Savukārt banku dāsni izdāļātie hipotēkas aizdevumi veicināja to, ka cilvēki pārstāja domāt kritiski. Viņi cerēja, ka tad, ja nespēs pavilkt kredītu slogu, varēs savu nekustamo īpašumu kādam pārdot – turklāt ar peļņu. Taču pietika bankām pievilkt grožus, un cenas strauji sāka kristies, un izrādījās, ka bez kredīta nevienam neko nevar pārdot. Mājokļus kredītā pirkušie cilvēki sāka apzināties, ka ir nopirkuši ko tādu, kas viņiem nav pa kabatai. Un tas skāra ne tikai tos, kuri bija paņēmuši vairākus nekustamos īpašumus.
Pašlaik Latvijas plašsaziņas līdzekļos atkal izskan bažas, ka pasaulē briestot krīze, ka ir parādījies 2007.-2009.gada krīzes rēgs. Aizvien biežāk šīs bažas tiek paustas saistībā ar galvaspilsētas budžeta klases jauno projektu tirgu. Tiek pausti viedokļi, ka tiek būvēts daudz šādu mājokļu un cenu korekcija nav aiz kalniem. Cerot uz to, viens otrs no potenciālajiem pircējiem atliek pirkumu, vēloties sagaidīt viņam patīkamākas (t.i., ievērojami zemākas) cenas. Kad vaicāju, kādu cenu kritumu viņi gaida, atbilde ir – 20-30 %. Teikšu godīgi, šādai iespējai neticu. Saglabājoties pašreizējiem tirgus darbības apstākļiem, mēs nesagaidīsim pat mīnus 10-15 %. Tirgū nav ne ažiotāžas pieprasījuma, ne strauja cenu kāpuma, ne arī neprātīgas dzīvokļu pārprodukcijas. Un, jāsaka, arī paralēles ar iepriekšējo krīzi, kas tiek veidotas uz būvniecības apjomu kāpuma bāzes, ir aiz matiem pievilktas. Situācija nav viennozīmīga.
Rīgas jauno mājokļu tirgū pozitīva virzība ir tikai budžeta mājokļu klasē. 2019.gada beigās Rīgā un tās apkaimē gaidāms, ka tiks pabeigts nedaudz vairāk par 2500 jaunu dzīvokļu, no kuriem turpat 1800 pieder pie vietējiem pircējiem pieejamā segmenta. Ielūkosimies jauno projektu tirgus attīstības vēsturē. Kompānijas Arco Real Estate speciālistu 2007.gadā publiskotā tirgus apskata dati: laikposmā no 2000. līdz 2003. gadam Latvijā tika būvēts ne vairāk par 900 dzīvokļiem gadā. Ieskrējiens sākās 2004.gadā, kad tika nodots ekspluatācijā 2821 jauns dzīvoklis. Tālāk – vairāk: 2005.gadā – 3812 dzīvokļu, 2006.gadā – 5865, 2007.gadā – 6472! Un tas viss norisinājās uz ne visai augstas vidējās darba samaksas fona, kas 2007.gadā bija sasniegusi 290 latu, tas ir, 412 eiro. Atgādinājums: jauno dzīvokļu ar balto apdari kvadrātmetra cena Rīgas mikrorajonos bija 1850 eiro/m², bet ar pilno apdari – 2300 (!) eiro/m². Atšķirība starp vidējo darba samaksu un kvadrātmetra cenu (tas ir viens no indikatoriem, kam hrestomātiski tiek ieteikts pievērst lielāku uzmanību) tolaik bija 5,5 (!) reizes zemāks. Jāņem vērā, ka veselīgā tirgū šim rādītājam jābūt mazākam par 2, bet vēl labāk – par 1,5.
Un ko mēs redzam šodien Rīgā? Oficiālā statistika ir šāda: Latvijā vidējā darba alga (pirms nodokļiem) šā gada sākumā bija 1036 eiro/mēn. Jauno mājokļu vidējā cena – 1405 eiro/m² (asociācijas LANĪDA Cenu indikatora dati). Tādējādi darba samaksas un kvadrātmetra cenas attiecība ir 1,4. Taču arī tad, ja ņemam vērā kompāniju Hanner, YIT, Bonava vai KBO objektos notikušo reālo darījumu datus nevis vidējos rādītājus, tas nepārsniegs 1,7–1,8. Un arī tas ir trīs reizes zemāks nekā 2007.gadā fiksētais.
Praktiski visi ekonomikas rādītāji, kas attiecas uz budžeta klases mājokļiem, šodien ir ievērojami pievilcīgāki nekā pirms iepriekšējā cenu burbuļa saplakšanas. Ja runājam par Rīgas centra un Jūrmalas mājokļu segmentu, var teikt, ka tur pēdējos piecus gadus turpinās cenu korekcija. Par kādu krīzi vispār var būt runa, ja nekas vispār nav audzis? Pieprasījuma uzplaiksnījumi šajā segmentā no vietējo pircēju puses ir sākuši parādīties tikai pēdējā gada laikā. Bet jaunie biznesa un augstākas klases objekti tiek būvēti, ņemot vērā pašreizējo reālo pieprasījumu.
Vēl viens svarīgs secinājums, kas liek uzstāt uz to, ka budžeta jauno projektu segmentā nav nekādu redzamu pārkaršanas pazīmju, ir banku pozīcija saistībā ar klientu kreditēšanu. Katrs pircējs tiek burtiski palikts zem mikro-skopa – tiek izvērtēta viņa maksātspēja. Aizdevums tiek izsniegts tā, lai ikmēneša hipotēkas kredīti nepārsniegtu 40 % no mājsaimniecības ienākumiem, bet praksē par robežu kļūst 30 % atzīme. Šāda pieeja būtiski ietekmē gan mājokļa maksimālo cenu, kuru var atļauties klients, gan arī šādu klientu daudzumu. Privātā sarunā kāds salīdzinoši nedārga Rīgas priekšpilsētas jaunā projekta pārdevējs pastāstīja, ka pēc banku pārbaudes no desmit interesentiem, kas bija vēlējušies nopirkt dzīvokli, palika tikai četri. Sešiem tika atteikts nepietiekama legālo ienākumu līmeņa dēļ.
Tagad pircēju-aizņēmēju kvalitāte ir ievērojami augstāka. Iepriekšējā krīze ir palikusi atmiņā ar lielu privāto bankrotu skaitu un arī ar to, ka bankas atsavināja vairāk nekā 15 tūkstošus visdažādāko nekustamo īpašumu. Cilvēki nespēja tikt galā ar savām saistībām. Tagad pircēju-aizņēmēju kvalitāte ir ievērojami augstāka. Absolūtais vairākums pircēju ir galapatērētāji, kas mājokļus iegādājas, lai tajos dzīvotu paši. Ir arī investori, kas ir orientēti gūt peļņu no dzīvokļu izīrēšanas. Taču tikai nedaudzos galvaspilsētas projektos ir vairāk nekā 5 % pārdošanas darījumu. Ilgtermiņa investori briesmas nerada, savukārt spekulatīvie darījumi – pirkšana, lai ātri pārdotu tālāk, – ir retums.
Jauno mājokļu segmentā vietējiem pircējiem ir tikai divi fakti, par kuriem jābažījas. Viens ir straujais būvniecības izdevumu kāpums, kas diktē cenu celšanos. Žurnālā M2 mūsu reklāmdevēji izvieto fotoblokus, kas ļauj netieši atsekot lielo kompāniju tirdzniecības gaitu. Redzam, ka agrāk, kad dzīvo- jamo platību (ar pilno apdari) cena bija 1500-1600 eiro/m², jaunie dzīvokļi par pašreizējiem 1700-1900 eiro/m² Rīgas mikrorajonos tika tirgoti ātrāk nekā tagad. Tas vedina uz domām, ka tirgotāju mēģinājumi pacelt cenas vēl augstāk (to liek darīt pašizmaksas kāpums) aizvedīs pie vēl būtiskākas tirdzniecības tempu palēnināšanās. Un tā iemesls ir jau minētā pircēju ierobežotā pirktspēja. Spriežot pēc saziņas ar apbūvētājiem, lielākā daļa to saprot. Tajā pašā laikā viņiem nav nekādu iemeslu samazināt cenu: vairumā biznesa plānu paredz divu gadu laikā pēc mājas nodošanas ekspluatācijā pārdot 90 % dzīvokļu – esot nosacījumam, ka nekustamais īpašums nepārsniedz 50-60 vienību.
Es domāju, ka tirgotāju mēģinājumi pacelt cenas vēl augstāk (to liek darīt pašizmaksas kāpums) aizvedīs pie vēl būtiskākas tirdzniecības tempu palēnināšanās. Tiek gaidīts, ka 2019.gadā pārdoto jauno dzīvokļu daudzums būs uz pusi lielāks nekā iepriekšējā gadā. Tas notiks uz pieaugušā projektu skaita rēķina. Savu ieguldījumu pieprasījuma stimulēšanā dod arī valsts finanšu institūcijas Altum īstenotā valsts atbalsta programma mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem. Liela daļa galvaspilsētas jauno projektu klientu, kas mājokļa pirkšanā piesaistījuši hipotēkas kredītus, slēguši darījumus − līdz 80 %. Vairāk nekā puse no tiem kārtoti, piesaistot valsts garantijas. Un te ir otra sarežģīta iespējamā situācija. Ja valsts pārstās finansēt šo instrumentu, jauno dzīvokļu tirdzniecība samazināsies, un tirgus sāks stagnēt. Atliek tikai cerēt, ka mūsu politiķiem pietiks tālredzības un prāta to apzināties un būt saudzīgiem pret galvaspilsētas jauno mājokļu tirgu. Tas neko neprasa, tikai vēlas saglabāt esošos spēles noteikumus, lai varētu dabīgi attīstīties. Nu, un cenu korekcija, ja tā ir 5% robežās, tad, es atvainojos, šī nav krīze, bet gan pilnīgi normāls process kapitālisma ekonomikā.