Pēdējo gadu laikā Latvijas un ES pilsoņi arvien biežāk saskaras ar grūtībām, mēģinot iegādāties nekustamo īpašumu Latvijā no Krievijas pilsoņiem. Tas ir saistīts ar sankcijām, banku ierobežojumiem un citiem šķēršļiem, kas būtiski sarežģī darījumu procesu. Apskatīsim galvenās problēmas.
Dmitrijs Nikolajenko, Zvērināts advokāts, Advokātu birojs NJORD
1. Banku ierobežojumi un sankcijas
Lielākā daļa nekustamā īpašuma darījumu tiek veikti, izmantojot darījuma kontu (Escrow account). Tas ir īpašs bankas konts, kas garantē abu pušu interešu aizsardzību: banka pārskaita naudu pārdevējam tikai pēc tam, kad īpašums ir reģistrēts uz pircēja vārda. Ja darījums nenotiek, līdzekļi tiek atgriezti pircējam.
Tomēr Latvijas un Eiropas bankas bieži atsakās atvērt šādus kontus darījumiem, kuros viena no pusēm ir Krievijas pilsonis, saistībā ar sankciju riskiem.
Nekustamo īpašumu Latvijā var pārdot arī bez darījuma konta izmantošanas, taču arī šajā gadījumā naudas pārskaitīšana no Latvijas uz Krieviju ir gandrīz neiespējama. Tas rada riskus abām pusēm:
- Pircējs ir spiests veikt priekšapmaksu. Ja darījums kādu iemeslu dēļ nenotiek (piemēram, Zemesgrāmata atsaka reģistrāciju), naudas atgriešana kļūst par sarežģītu uzdevumu. Pat ja pārdevējs ir gatavs atgriezt līdzekļus, var rasties problēmas ar naudas pārskaitīšanu no Krievijas atpakaļ uz Latviju. Ja pārdevējs izrādās negodprātīgs, pircējs riskē zaudēt naudu.
- Pārdevējs piekrīt īpašuma pārrakstīšanai pirms maksājuma saņemšanas, kas rada ievērojamus riskus, īpaši, ja pircējs nepilda savas saistības.
Tiem, kuri plāno pārdot nekustamo īpašumu Latvijā, ir svarīgi ņemt vērā šos aspektus, lai minimizētu riskus.
2. Problēmas ar jaunu kontu atvēršanu
Daudzas Latvijas bankas ir gatavas veikt darījumus tikai tad, ja Krievijas pilsonim ir konts Latvijā, ES vai trešajā valstī (izņemot Krieviju un Baltkrieviju).
Kopš 2022. gada atvērt jaunu bankas kontu Krievijas pilsoņiem, kuriem nav uzturēšanās atļaujas Latvijā, ir praktiski neiespējami. Turklāt iepriekš atvērtie konti bieži tiek slēgti. Tas liek darījumu dalībniekiem meklēt alternatīvus risinājumus.
Ja vēlaties pārdot māju Latvijā (vai citu nekustamo īpašumu), ir svarīgi iepriekš padomāt par piekļuvi banku pakalpojumiem.
3. Līdzekļu pārskaitījumi uz Krieviju
Pat ja darījums ir veiksmīgi noticis un līdzekļi ir ieskaitīti Latvijas kontā, naudas pārskaitīšana no Latvijas uz Krieviju ir ārkārtīgi sarežģīta. Daudzas bankas ierobežo vai aizliedz pārskaitījumus Krievijas pilsoņiem, īpaši, ja summa pārsniedz 100 000 eiro.
Tiem, kuri vēlas pārdot dzīvokli Rīgā vai māju Latvijā, bankas izvēle, kas ir gatava veikt pārskaitījumu, kļūst par galveno posmu.
4. Administratīvie un juridiskie šķēršļi
Papildus finanšu grūtībām rodas arī juridiski šķēršļi. Latvijas notāri var atteikties noformēt darījumu, ja dokumenti neatbilst prasībām vai rodas citas sarežģījumi. Process var aizkavēties, jo nepieciešams iesniegt papildu informāciju.
Pārdevējiem, kuri plāno pārdot māju Rīgā, ir svarīgi iepriekš sagatavoties šiem jautājumiem, lai izvairītos no kavējumiem.
5. Normatīvie aspekti
Saskaņā ar Eiropas un Latvijas normatīvajiem aktiem nekustamā īpašuma iegāde no Krievijas pilsoņiem nav aizliegta, bankām nav aizliegts veikt maksājumus uz Krievijas bankām, kuras nav pakļautas sankcijām. ES Regula Nr. 833/2014, kas nosaka ierobežojošus pasākumus pret Krieviju, neattiecas uz pārskaitījumiem, kas saistīti ar nekustamā īpašuma pārdošanu, pat ja summa pārsniedz 100 000 eiro.
Tomēr šādu darījumu praktiskā īstenošana prasa rūpīgu darbu ar bankām un notāriem. Šim nolūkam ieteicams vērsties pie profesionāliem juristiem, kuri palīdzēs atrisināt visus finanšu un juridiskos jautājumus.
Secinājumi
Ārvalstu pilsoņiem, kuri vēlas pārdot nekustamo īpašumu Latvijā, tostarp mājas vai dzīvokļus Rīgā, ir svarīgi ņemt vērā esošos ierobežojumus un šķēršļus. Juridisku aizliegumu darījumu veikšanai nav, taču to veiksmīgai pabeigšanai nepieciešama rūpīga sagatavošanās un profesionāla pieeja. Speciālisti ar pieredzi šajā jomā palīdzēs jums atrisināt juridiskos jautājumus un minimizēt riskus, kas saistīti ar nekustamā īpašuma pārdošanu.
dn@njordlaw.lv