Pavasarī izskanējušās pesimistiskās prognozes Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgum, varētu teikt, nav piepildījušās. Cenu sabrukums nenotika, un pats pieprasījums nebija tik slikts. Ārvalstnieku trūkuma apstākļos (slēgtās robežas neļāva viņiem mūs sasniegt) Latvijas iedzīvotāju interese par kūrortu nekustamajiem īpašumiem ir strauji pieaugusi. Visi žurnāla m2 un portāla varianti.lv aptaujātie profesionālie Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki ir pārliecināti: pandēmija tam nekaitēja!

Evita Zemberga-Zakalovska, mārketinga speciāliste uzņēmumā Ober-Haus:
Valsts zemes dienesta dati: Jūrmalas pilsētā pēc pirmajiem 2020.gada deviņiem mēnešiem līdz šim brīdim reģistrēti aptuveni par 24% mazāk dzīvojamo platību un privātmāju apbūves zemju darījumu, salīdzinot ar attiecīgo periodu pērn.
Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgus joprojām daudziem Latvijas iedzīvotājiem asociējas ar ekskluzīvu īpašumu tirgu, tomēr, analizējot reģistrētos darījumu datus, secināms, ka lielākā daļa darījumu noris ar sērijveida dzīvokļiem dažādos Jūrmalas rajonos - Bulduros, Asaros, Kauguros, Slokā, Mellužos un Dubultos, kur dzīvokļu kvadrātmetra cenas pielīdzināmas Rīgas mikrorajonu cenu līmenim.
Sērijveida dzīvokļu cena Jūrmalā ir vidēji no 580 līdz 900 EUR par kvadrātmetru, atkarībā no dzīvokļa stāvokļa un atrašanās vietas.
Analizējot 2020.gadā noslēgtos pārdošanas darījumus dzīvokļu segmentā, var konstatēt, ka aptuveni 80 no visiem reģistrētajiem 410 darījumiem ir bijuši darījumi jaunajos projektos. Vidējās darījumu summas jaunajos projektos ir 190 000 EUR; pieprasītākie bijuši divistabu un trīsistabu dzīvokļi, kuru platībā ir ap 90 m2. Vidējā dzīvokļa cena jaunajos projektos Jūrmalā ir 2 100 EUR par kvadrātmetru.
2020.gadā reģistrēti divi dzīvokļu darījumi, kas pārsniedz sešu ciparu skaitli, – Dzintaru prospektā un Bulduru prospektā. Aptuveni 30% no kopējā darījumu skaita jaunajos projektos pārsniedza 250 000 EUR; 25% - cenu amplitūdā no 100 000 līdz 150 000 EUR. Pārsvarā šie darījumi reģistrēti teritorijā no Majoriem līdz Lielupei. Privātmāju segmentā reģistrēti 117 darījumi, pieci no tiem cenu kategorijā no 1 000 000 līdz 1 640 000 EUR.
Salīdzinot ar situāciju pirms Covid-19 uzliesmojuma, noteikti lielāks ir vietējo pircēju īpatsvars, sevišķi premium īpašumu segmentā. Pavasarī noteikto pasaules līmeņa ierobežojumu dēļ un apgrūtināto ceļošanas iespēju dēļ ierasto ārvalstnieku interese par īpašumiem Jūrmalā ir stipri sarukusi.
Ober-Haus speciālistu novērojumi – pircēji šobrīd ir kļuvuši piesardzīgāki, jo situācija saistībā ar vīrusa turpmāko izplatību un tā likvidēšanu vēl joprojām ir gana neskaidra. Līdz ar to sarunās par nekustamā īpašuma cenu arī īpašumu pārdevēji ir kļuvuši elastīgāki un pielaidīgāki. Saprāta robežās, protams. Nav jūtams izmisums, kas liecinātu par ievērojamu cenu samazinājumu.
Tālākā darījumu gaita Jūrmalā būs atkarīga no vīrusa izplatības, jo šā brīža dinamiskie ārējie apstākļi un jebkādi ierobežojumi ietekmē pircēju uzvedību un arī iespējas.
Anna Belaša, uzņēmuma Private World partnere:
– Gada siltā sezona Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgū noritēja veiksmīgi. Pavasara prognozes par 2020.gada vasaru bija ļoti bēdīgas, bet īstenība izrādījās patīkamāka, nekā bija gaidāms. Izjutām noturīgu pieprasījumu no vietējo klientu puses. Visbiežāk pircēji bija jaunās ģimenes, kuras iegādājās mājokli kūrortā, piesaistot aizdevumu. 70% gadījumos mūsu tautiešus interesēja dzīvokļi un apartamenti, 30% – privātmājas vai zemes gabali apbūvei. Jaunajām ģimenēm, iesaistoties kreditēšanas darījumā, bija skaidrs līdzekļu ietvars, kas noteica summu, kuru bija gatava piešķirt banka. Nelielas mājiņas ar zemes gabaliem izraisīja interesi, ja pārdevēja piedāvājums bija lētāks par 220 000 eiro vai arī ja viņš piekrita samazināt dārgāka objekta cenu līdz šai robežai. Dzīvokļu darījumos ar vietējiem klientiem bija pieticīgākas cenas.
Kategorijā Mājas un dzīvokļi, dārgāki par 220 000 eiro dominēja nerezidenti. Tie ir tie ārzemnieki, kuri, pateicoties uzturēšanās atļaujām vai citu iemeslu dēļ, pastāvīgi dzīvoja mūsu valstī līdz Covid-19 pandēmijai, un šovasar bija nolēmuši mainīt savus dzīves apstākļus. Viņus interesēja apartamenti jaunajos projektos Jūrmalas pirmās līnijas, ja aptuveni 100 kvadrātmetru platībā to cenas sākās no 300 000 līdz 450 000 eiro. Dārgāki pārdošanas darījumi notika ļoti reti.
Pieprasījumi no ārzemniekiem turpina parādīties arī rudenī. Un ne tikai no Krievijas, mums ir klienti no Turcijas un Šveices. Problēma: cilvēki nevar atbraukt. Tirgū tiek stāstīts par gadījumiem, kad ārzemju klienti pirka īpašumu, tā teikt, attālināti, taču mums tādu gadījumu nav bijis. Šādā situācijā nekas cits neatliek, kā gaidīt pandēmijas otrā viļņa beigšanos un robežu atvēršanu. Turklāt, kad tas notiks, iespējams, ka Jūrmalas tirgus uzrādīs pozitīvu dinamiku. Mēs jau jūtam, ka tirgū trūkst nekustamo īpašumu, kuriem būtu adekvāta cena un kvalitāte. Likvīdās mājas un apartamenti otrreizējā tirgū tika izpārdoti šovasar. Interesantus variantus šobrīd piedāvā nevis privātie pārdevēji, bet gan apbūvētāji. Mūsuprāt, viņi ir elastīgāki sarunās, ja runa ir par cenu.
Aleksandrs Cikunovs, uzņēmuma VIP Real īpašnieks:
– Aktīvā sezona, par pārsteigumu, ir izdevusies, kustība sākās kopš karantīnas sākuma, ko bijām spiesti ievērot jau no pavasara. Strauji pieauga Latvijas pircēju aktivitāte. Liela interese bija arī par premiālo segmentu. Pavasara karantīnas laikā VIP Real ir veicis darījumus ar vietējiem klientiem par 1,5 miljoniem eiro. Vietējie pirka gan zemi, gan mājas. Darījumos, ne tikai mūsu, bet arī tajos, par kuriem mēs zinām personīgi, figurēja lieli skaitļi: zemes gabalu pirmajā līnijā pārdeva par 1,2 miljoniem eiro, citu zemes gabalu – par miljonu, vēl vienu – par 600 000 … Par šo nekustamo īpašuma jaunajiem īpašniekiem kļuva tieši vietējie iedzīvotāji, un tas ir diezgan netipiski. Līdz šim tas notika reti, bet šogad – tādā daudzumā un par šādām cenām!
Ja runājam par pieprasījumu no ārzemnieku puses, secināms, ka darījumi notiek un pieprasījums ir palicis. Nerezidenti dārgajā segmentā meklē arī dzīvokļus jaunajos projektos. Krievijas pilsoņu pieprasījums ir arī tagad, bet pagaidām tas ir vairāk attālināts, jo viņi nevar atbraukt. Daudzi, kuri pagājušajā gadā apskatīja īpašumu, bet nebija to nopirkuši, sarunās ar mums atzīst, ka 2020. gadā to nožēlotu. Pašlaik viņi gaida, kad atvērs robežas.
Šobrīd vieglāk veikt darījumus ir tiem ārzemniekiem, kuri ir saistīti ar Latviju vai atrodas Eiropas Savienības teritorijā. Ir piemēri, kad bērni iegādājas īpašumu saviem vecākiem, lai varētu noformēt uzturēšanās atļauju. Ir veikts pirkums māsai. Cits gadījums – cilvēkiem, kas dzimuši PSRS, ir Eiropas valstu pases. Ar mūsu līdzdalību šādi Polijas pilsoņi iegādājas pat divus dzīvokļus, lai tos apvienotu jaunajā projektā Dzintaru prospektā 28. Rotācija ar Jūrmalas nekustamo īpašumu starp ārzemju īpašniekiem notiek, bet ne masveidīga. Ārzemnieki noteikti mazāk pārdod nekā iepriekš. Vairāk pērk.
Kopsavilkums – koronavīrusa pandēmijas laikā interese par kūrorta nekustamajiem īpašumiem ir pieaugusi. Gan no vietējo, gan ārzemnieku puses. Jūrmalas cenas noteikti nav samazinājušās. Un neteikšu, ka tās ir cēlušās. Daudzi jauno Jūrmalas projektu īpašnieki vairs nepiekāpjas, ko darīja vēl pirms gada. Redzot pieprasījumu un saņemot piedāvājumus no klientiem, kuri bija analoģiski pirms gada, atsaka, piebilstot – mēs pagaidīsim.
Vislielākās grūtības Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgum un dārgo nekustamo īpašumu pircējiem rada skaidru un caurredzamu bankas kritēriju trūkums, nosakot klientu līdzekļu legālu izcelsmi. Ir skaidrs, ja atsaka kādam ārzemju ierēdnim un pieprasa lai viņš pierāda līdzekļu legālu izcelsmi. Bet, ja mēnešiem ilgi vilcinās ar potenciālu pircēju – ar Latvijas uzturēšanās atļaujas īpašnieku, kam jau sešus gadus šeit ir bizness, turklāt viņš ir mūsu valsts nodokļu rezidents, un viņam ir vairāk nekā divdesmit gadu konts Šveices bankā, tad tas ir absurds!
Pāvels Grigorjevs, uzņēmuma MetropolisRiga speciālists:
– Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgum, domāju arī daudzām citām pilsētas ekonomikas nozarēm, šis gads ir izaicinājuma, uzņēmēju izturības, stresa noturības un radošuma pārbaudes gads. Jūrmala vispirms ir kūrortpilsēta, kas bez tūristiem normāli funkcionēt nespēj. Kopš 2020.gada marta un pandēmijas sākuma nekustamā īpašuma tirgus un arī daudzi citi uzņēmējdarbības virzieni sastinga, un uzņēmēji ieņēma nogaidošu pozīciju. Nogaidīja arī potenciālie pircēji un nomnieki. Tas bija sarežģīts laiks apbūvētājiem, mākleriem un citām personām, kas iesaistītas darbā ar nekustamo īpašumu. Bija sākušies negatīvo prognožu plūdi, ko izteica dažādu jomu “eksperti”, nāca piedāvājumi no „toksiskiem” klientiem par tādu cenu, kas bija ievērojami zemāka par tirgus cenu, bija sākušās problēmas ar darījumu finansēšanu. Taču Jūrmalas attīstītāju nervi bija stiprāki – viņiem tā nav pirmā reize, kad sastopas ar dažādu veidu krīzēm. Bet drūmās prognozes tā arī palika tikai uz papīra: cenas praktiski nemainījās, tostarp arī cenas nomas maksai. Vasaras sezona gan pārdevējiem, gan nomniekiem kopumā bija laba. Nebija tradicionālo nomnieku no austrumiem, taču viņu vietā nāca vietējie un rietumu nomnieki. Ieradās arī daudzi uzturēšanās atļauju īpašnieki, kas pilsētā radīja ierastu un pazīstamu vidi.
Pēc īslaicīgām cenu krituma gaidām pamodās arī pircēji. Pavasara pieprasījums un darījumu skaits bija samazinājies, taču vasaras vidū gan pieprasījums, gan darījumi bija atgriezušies ierastajā līmenī. Gribu teikt, ka pircējs šogad noteikti ir nedaudz citāds. Pēc situācijas normalizēšanās uzradās liels skaits pieprasījumu no vietējiem pircējiem, kas pievērsa uzmanību Jūrmalas tirgum. Cilvēki, kuri plānoja veikt darījumus Rīgā, sāka tos salīdzināt ar Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem. Savu lomu šajā laikā nospēlēja arī pašizolācija. Austrumu kaimiņiem mēs filmējām daudz video, un viņi, ierakstu ietekmēti, jau ir rezervējuši vairākus nekustamos īpašumus. Gribu minēt gan Latvijas emigrantus, gan IT nozares pārstāvjus no Latvijas un citām valstīm, kas, iedvesmojoties no attālinātā darba, nolēma iegādāties apartamentus Jūrmalā, jo strādāt no mājām ir patīkamāk.
Kopumā rudens vidū vērojam noturīgu pieprasījumu pēc dzīvokļiem ar divām vai trim guļamistabām biznesa un premium klases projektos. Kaut COVID-19, protams, nav pazudis, cenas tas neietekmē. Sākoties 2.pandēmijas vilnim, gaidām stabilu pieprasījumu, gatavojam dažādas īpašumu prezentācijas un apgūstam jaunas demonstrāciju metodes. Noskaņojums ir možs!
Edgars Grīnbergs, Capital Property speciālists:
- Jūrmalas tirgus ir saglabājies stabils un daudz neatšķiras no iepriekšējiem gadiem. Cenas maz krītas, un pieprasījums faktiski pārsniedz piedāvājumu. Šogad pārdotas gandrīz visas atbilstošās mājas, tostarp tās, kuru cenas pārsniedz miljonu. Darījumos toni noteica vietējie. Rezultāts – labu māju priekšlikumu gandrīz nav palicis. Tāpēc cilvēki sāk domāt par apbūves gabalu iegādi - viņi nevarēja atrast māju, tad būvēs.
Par dzīvokļiem jaunajos projektos – Sbija traks pieprasījums pēc mazām platībām. 2020. gadā to papildināja pieaugošais pieprasījums pēc plašiem dzīvokļiem – sākot no 150 m2 un vairāk. Šādu darījumu ir salīdzinoši daudz, un mēs nevaram apmierināt visus pieprasījumus. Protams, ir svarīgi, lai īpašuma cena būtu atbilstoša. Saskaņā ar mūsu novērojumiem pat turīgi pircēji vairs nekoncentrē savu interesi uz jaunajiem projektiem, kas ir tikai pirmajā līnijā, viņi meklē racionalitāti. Īpašumus uz pirmās līnijas ņem, ja ir iespējams iegūt cenu, kas ir tuvu 4000 eiro m2.
Šāda interese, ko šogad izrādīja vietējie klienti, nav bijusi redzama jau sen. Ja Latvijas bankas uz Jūrmalas nekustamajiem īpašumiem būtu skatījušās labvēlīgāk un piedāvātu vietējās īpašās hipotēku programmas to iegādei, viss būtu bijis vēl labāk. Tikmēr mums jāatzīst - bankas ļoti negribīgi kreditē Jūrmalas nekustamo īpašumu pircējus arī tāpēc, ka ne vienmēr saprot vietējās cenas.
Es vēlos atzīmēt īrēto dzīvojamo nekustamo īpašumu segmenta ievērojamo stāvokli. Gan jūlijā, gan augustā, lai arī atpūtnieku skaits bija minimāls, Jūrmalas rādītāji bija salīdzināmi ar pagājušo gadu. Ir arī pieprasījums pēc ilgtermiņa īres. Mēs paši bijām patīkami pārsteigti, kad tikai dienā kad nekustamā īpašuma ievietošanas tirgū dienā uz gadu tika nodots penthouse Jūrmalas jaunajā projektā par cenu 3 000 eiro mēnesī!
Aldis Lezdiņš, aģentūras Aldis. Jūrmala īpašnieks:
Manuprāt, 2020. gads ir zīmīgs ar lielu maksātspējīgu klientu pieprasījumu skaita kāpumu (jaunums - atkal arī no nerezidentu puses), kuru interesi ir pastiprinājusi labās norobežota privātuma iespējas (Covid-19 pandēmijas apstākļos) Jūrmalā, kā arī jau daudzkārt minēto Jūrmalas, kā dzīvesvietas objektīvi pozitīvo faktoru kopuma dēļ (tāds pasaulē tomēr ir retums, un vēl ar izcili labu dzīves kvalitātes / un tās uzturēšanas cenas attiecību). Bet šeit uzsvēršu, ka absolūtā vairākumā pieprasīti tiek tikai un vienīgi īpašumi ļoti labās (iespējami ekskluzīvās) vietās - jūras tiešā tuvumā (vislabāk kāpu zonā), ar kategoriski formulētu prasību – ne tālāk par 300-400 m no jūras, un vēl ar pircēju noteiktu intereses robežu Jūrmalā – Kāpu ielā līdz Rehabilitācijas centram. Reti, bet izskata arī īpašumus Lielupes krasta pirmajā apbūves līnijā, kas robežojas ar tās tauvas joslu. Beidzot arī pie mums tieši vietai ir izšķiroša nozīme, lemjot par pirkuma darījumu. Šīgada Jūrmalā realizēto darījumu rezultāts ir akūts deficīts - pieprasījumu nospiedošs pārsvars pār piedāvājumu, bet tikai un vienīgi luxury māju un zemju tirgus segmentā. Tomēr jāpiebilst, ka reāli darījumi notiek gan par augstām, bet tomēr tikai un vienīgi par kaulēšanas rezultātā panāktajām kompromisa cenām, un arī tikai tad, ja banku ieskatā viennozīmīgi tiek pierādīta pircēja naudas izcelsmes legalitāte. Jūrmalas īpašumu tirgus šīgada jaunums, bet domāju, ka paliekoša tendence - īpašumu meklējumos Jūrmalā atkal tiek meklētas, pieprasītas un pirktas apbūves zemes, un tikai tām pārskatāmi tuvā nākotnē redzu ievērojamu cenu celšanās potenciālu, jo Jūrmalas tirgū piedāvātās mājas ir novecojušas, gan morāli (projekti/tehnoloģijas/materiāli), gan fiziski, un par tām prasītās cenas ir pārspīlētas, bieži vien pat neadekvātas. Jo vēl joprojām vairumā gadījumu īpašnieki nosaka māju eksponēšanas cenu reklāmās, cerot uz veiksmi (un atceroties māju cenas „treknajos gados”). Un tāpēc potenciālie pircēji var gadiem turpināt „monitorēt” māju tirgu Jūrmalā, līdz tie nonāk pie atziņas, ka cenas ziņā adekvātu māju labā un pievilcīgā vietā pie jūras praktiski neatrast. Protams, ar laiku īpašnieki būs apstākļu spiesti cenas koriģēt (samazināt), izņemot gadījumus, kad māja atrodas izcilā vietā. Un saprotams – zemes pērk tāpēc, ka šobrīd jaunu, moderni būvētu māju, labā vietā, pie jūras Jūrmalas tirgū faktiski nav vispār. Izņēmums, kas tikai apstiprināja šo likumsakarību bija zibenīgi (un dārgi) pārdotās divas jaunbūves Kāpu ielā 58A. Tādas pašas likumsakarības attiecas arī uz dzīvokļu īpašumiem. Protams, Lielupē īpašumi ir pieprasīti arī no jūras tālāk esošajā Meža prospektā, bet jo īpaši augstas tās ir Rīgai tuvākajos rajonos jūras tiešā tuvumā, piem. pēc, par apbūves zemi 3335 m2 platībā Dzintaru prospektā 25 šogad tika samaksāta tā pirkuma cena 2 900 000 EUR (kas atbilst „trekno gadu” cenu līmenim). Bet vienlaikus īpašumi nosacīti tālākajās Jūrmalas vietās (rajonos), piem., dzelzceļa upes pusē, ir maz pieprasīti, un to cenu līmenis drīzāk atbilst Pierīgas citu pašvaldību īpašumu tirgus cenu līmenim.