Varianti.lv

Арендные настроения латвийской столицы

Арендные настроения латвийской столицы

Цыплят по осени считают – эта поговорка как никакая другая подходит к завершившемуся в конце сентября очередному горячему периоду на столичном рынке арендного жилья. Теперь, когда бум спроса со стороны арендаторов прошел, можно спокойно подвести промежуточные итоги и поговорить о ценовых тенденциях, задающих настроение владельцам квартир и их арендаторам на ближайшее полугодие.

Рынок арендного жилья Риги дышит полной грудью круглый год. Те, кому необходимо решать вопрос с обретением крыши над головой, имеются всегда. Ведь в силу абсолютно разных причин довольно существенная часть людей при изучении данного вопроса останавливают свой выбор именно на арендном варианте. Так происходит летом, осенью, зимой и весной. И все же в этом относительно ровном и размеренном течении событий в сегменте столичного арендного жилья имеется период, которого профессиональные посредники каждый год ждут с особым нетерпением. Наступает он с конца июля и длится по вторую половину сентября. Именно в эти пару месяцев количество запросов на аренду рижских квартир возрастает и достигает своего годового максимума. Причин тому несколько. Прежде всего всплеск интереса к аренде обеспечивает большой приток студентов, в том числе иностранных, чьи запросы на необходимую им крышу над головой оказываются не способны удовлетворить учебные заведения, в которых они учатся или только поступили. Свою лепту в создание краткосрочного ажиотажа вносит и возрастающий во второй половине лета спрос на долгосрочную аренду со стороны местных клиентов. У кого-то дети поменяли школу, кто-то нашел новую работу. Вот люди и выбирают более удобное для своего проживания место жительства. «Что происходит с арендой жилья в Риге и о каких новых тенденциях можно говорить?» – с такими вопросами журнал m2 и портал varianti.lv обратились к представителям трех латвийских маклерских компаний, предложив им поделиться своими ощущениями от настроений клиентов, которых им довелось обслуживать в последние два месяца.

Лига Шихта, специалист по аренде и продаже недвижимости компании StayinRiga

– Август и сентябрь выдались действительно жаркими в плане работы. География наших объектов, которые предлагаем на аренду, включает в себя квартиры в центре Риги и в новостройках микрорайона Золитуде. Особые отношения с последним районом сложились исторически: когда-то наша компания помогала клиентам покупать здесь квартиры в новых проектах, теперь предлагаем в аренду те из них, что брались в качестве инвестиционных объектов. Классический арендатор жилья в Золитуде – местные жители и иностранцы, для которых важна близость к аэропорту Риги.

В заявках, которые получаем от латвийских клиентов, обычно фигурируют цифры от 350 до 400 евро в месяц. Иностранцы готовы платить 400-500 евро в месяц за 2-комнатную квартиру. Если нужна 3-комнатная квартира в новостройках, то она обходится в 500-600 евро в месяц плюс коммунальные платежи. Иностранцы готовы рассматривать лучшие варианты и за 700 евро в месяц. Такие объекты и запросы имелись и год назад, представлены они и сейчас. Это позволяет говорить об относительной стабильности данного сегмента. В то же время в Золитуде наблюдается высокий спрос и нехватка больших 4-комнатных квартир.

Основные по количеству клиенты прошедших августа и сентября – студенты. Предпочтительным для них являлось жилье центра Риги. Если студенты местные, то они редко оперируют суммами, превышающими 300-350 евро в месяц. Это включает в себя пожелание вписаться в них с коммунальными платежами.

У иностранных студентов бюджет может быть немного большим, но редко – достаточным, чтобы рассчитывать на хороший объект в центре Риги. Часто студенты кооперируются и в складчину снимают жилье с двумя или тремя спальнями и приличным ремонтом. Где-то за 650-900 евро в месяц (без коммунальных платежей) в зависимости от просторности квартиры.

В прошлом году у нас было много клиентов – военнослужащих натовского представительства в Латвии. Их фаворит номер один – новостройки в центре, например, тот же Centra nams. В этом году читала о зарубежных военных клиентах у других компаний, у нас в отношении них тишина. Не столь часто, как раньше, летом этого года обращались к нам с просьбой найти арендное жилье и латвийские бизнесмены. Небольшой спрос есть от сотрудников иностранных компаний и посольств. Из проектов, с которыми работаем, пользовались спросом квартиры в расположенном на ул. Рупниецибас, полностью реставрированном комплексе Residence Lumiere. Самые просторные меблированные 3-комнатные предложения уходили за 1 600 евро в месяц, 2-комнатные – за 900 евро в месяц, плюс коммунальные платежи. Очереди за ними не стоят, но сделки за такие суммы периодически заключаем.

Зато замечательным спросом в летний период пользовалась краткосрочная аренда. Она были интересна не только иностранным туристам, но и представителям латышской диаспоры, постоянно проживающим за рубежом и летом посетившим Латвию.

Самый частый запрос, с которым приходят клиенты на арендное жилье в центре, – 500-600 евро в месяц. Чтобы их все устраивало, это должна быть 3-комнатная квартира площадью порядка 80 кв. м. Значительная доля подходящего под эти критерии предложения стоит в объявлениях по более высокой цене. И вот тут уж как повезет с собственником: часто хозяева отказываются идти сразу на снижение цены. Лишь когда квартира постояла пару-тройку месяцев и не вызвала интереса, соглашаются на уступки. Да и первый дисконтный шаг у них  редко превышает 20-30 евро.

По местным клиентам видим, что повышенное внимание они уделяют размеру коммунальных платежей. Если у 2-комнатной квартиры коммунальные платежи летом в пределах 100 евро в месяц – это воспринимается спокойно, такой объект получает конкурентные преимущества. Если в счетах стоит цифра от 150 евро и выше – это становится определенным препятствием к заключению договора аренды. Тогда клиенты просят снизить сам арендный платеж.

Второй важный для местных клиентов и предпринимателей момент при выборе арендного жилья в центре – наличие места для парковки автомобилей. Если нет возможности оставить машину у дома – это минус. Говоря о крытых парковках, отмечу, что в нашей практике есть примеры их сдачи в аренду за 300 евро в  месяц.       

По моему мнению, сегмент арендного жилья центра Риги стабилен, как и объем предложения. Если пару лет назад часть девелоперов из-за слабого спроса на покупку квартир делала в них полную отделку и выводила на рынок аренды, то сейчас таких проектов больше нет. Те, кто настроен на продажу, не думает об аренде, а корректирует цены предложения.  В плане аренды центр был, есть и будет оставаться интересным для клиентов. В связи с этим никаких особых изменений в ставках не ожидают, хотя какие-то минимальные колебания в пределах двух-трех процентов, конечно, возможны.

Роланд Упитис, руководитель жилого фонда компании Realat:

– Все последние годы события в августе и сентябре развиваются по одному сценарию: в их преддверии владельцы предлагаемых на аренду квартир центра Риги немного повышают цену. Особенно ярко это проявляется в отношении больших квартир – тех, что с тремя-четырьмя спальнями. Это объясняется практикой прошлых лет: такие варианты охотно снимали иностранные студенты. Скидывались и платили, выходило дешевле, чем искать жилье в одиночку.

Тенденция 2017 года – скандинавская молодежь и немцы больше арендуют для себя. Искали в центре Риги, поближе к Старому городу. У кого финансовые возможности поскромнее, выбирали микрорайоны Дзирциемс и ближнюю Пардаугаву. C удивлением для себя обнаружил, что часть студентов заселилась в хостелы. На короткий срок, чтобы осмотреться и потом принимать решение о выборе арендного места жительства.

 С самим арендным рынком Риги все хорошо. Стабильный, все им довольны. Есть одна проблема – нехватка предложения, которое хотели бы получить арендаторы. И это относится как к центру, так и к микрорайонам. У клиентов ожидания выше реальности. Выбирать им приходилось из того, что есть, а не из того, что нравится и что хотелось бы получить. За какие деньги? Студенты обычно за 2-комнатные квартиры высказывали желание платить до 400 евро, местные – до 300 евро. За такие суммы можно найти жилье только в дальнем центре или микрорайонах, и это будет продукт не самого хорошего качества. То есть серийная 2-комнатная квартира, реже – 3-комнатная или компактная в новостройке бюджетного класса. 

Многие Хозяева, ссылаясь на то, что слышали о буме спроса в августе и сентябре, старались использовать такую возможность и назначали цену на 10-15% выше рынка. С началом сентября, если квартира так и не была сдана за придуманную ими цену, шли на понижение, постепенно пытаясь найти уровень конкурентного спроса. Следующий этап снижения цен произойдет в октябре, с началом отопительного сезона. Ведь если большие квартиры не уйдут сейчас, то могут простоять в предложении не один месяц. Желающих снять их и платить серьезные суммы не так уж  много. А вот весной собственники снова начнут повышать арендные расценки.

Клиенты нашей компании в 80% случаев ищут объекты с ценой до 400-450 евро в месяц, еще 10% – это 500-700 евро. Это должны быть 3-4- комнатные квартиры в новых проектах микрорайона или квартиры в Тихом и ближнем центрах. Более высокий бюджет встречается только в 5% сделок. Их спрашивают предприниматели и дипломаты, у которых особо высокие требования по локации и качеству жилья. И они готовы платить за это 1 000-1 500 евро в месяц. 

Какой должна быть квартира, чтобы за ней выстроилась очередь? Она должна попасть в точку максимального спроса. На сегодня это 2-комнатная квартира с мебелью и техникой в центре или новостройке. Если таковая появляется за 350-380 евро в месяц, то уходит за три – пять дней.

Переизбытка предложения на рынке вроде бы  нет. В то же время ясно, что в центре Риги пару лет назад можно было сдать квартиры и подороже. Так, компактная 1-комнатная квартира в 25 кв. м раньше уходила за 300-330 евро в месяц, теперь предлагается в лучшем случае за 250-270.

Трудно уходят квартиры площадью от 100 кв. м и более, если это не элитный сегмент, но с качественной отделкой и хорошей мебелью. Если располагаются в дальнем центре, то клиента придется ждать и пару месяцев. Многое зависит от цены и размера коммунальных платежей.

При всем вышесказанном в ценах на аренду жилья центра Риги, как мне кажется, в ближайшее время ничего существенно не поменяется – прироста объема предложения больше нет. На пальцах руки можно сосчитать те домовладения, которые куплены для их превращения в доходные дома. А вот в микрорайонах Риги арендные квартиры могут слегка подорожать. Именно потому, что предложения там не хватает. 

Дзинтарс Берзиньш, руководитель отдела аренды жилого фонда компании Arco Real Estate:

– Со стороны студентов в этом году видели абсолютно разный подход к поиску жилья на период учебы. Кто-то приехал в Ригу в начале сентября и поселился в гостинице в ожидании того момента, когда на рынке схлынет ажиотаж, а цены на оставшиеся без постояльцев квартиры несколько снизятся. Кто-то, наоборот, еще в июле гостил с родителями и искал подходящий вариант. Сами запросы, с которыми обращаются студенты, не меняются из года в год – это от 250 до 350 евро в месяц за персону. Они объединяются и берут квартиры на компанию, в которых каждый получает отдельную комнату.

Те, кто приезжает искать варианты с родителями,  присматривают жилье исключительно для одного человека. Соответственно, и платить такие клиенты готовы чуть больше – до 500 евро в месяц за студента.

В отличие от прошлого года в последние месяцы мало обращений от зарубежных предпринимателей и местных семей, желающих перебраться в центр. Это же касается и запросов от посольств. А ведь именно они и формируют спрос на дорогие арендные квартиры. Цены на которые имеют широчайшую амплитуду. Сравнительно большой выбор предложений представлен в категории дороже 2 500 евро в месяц. При этом абсолютный рекорд по заявленной цене, о котором доводилось слышать в своей практике, – 18 000 евро в месяц. Это за очень просторные, площадью около 480 кв. м, апартаменты в престижном месте центра Риги.

Если проанализировать последние сделки нашей компании и попробовать выделить среди них какую-то одну, удивившую меня, то назову аренду дома в Марупе. Его взяли на долгий период – на три года – за 2 000 евро в месяц. К самому высокому сегменту арендного жилья интерес хороший, если запрашиваемая цена соответствует объекту. Не так, что просят за квартиру 5 000 евро в месяц, а в ней лишь две спальни. Подобные предложение должны иметь четыре-пять спален как минимум.

Из нетривиальных историй последних месяцев вспомню и такую. Пара из Великобритании запросила подыскать жилье высокого уровня. Нашли, подготовили договор аренды, даже подписали его, люди сказали, что пошли в банк вносить депозит и на этом пропали. Такими резкими перепадами деловых настроений любят грешить и студенты. Обычно хоть один из 25-30 клиентов, для которых готовим договор, возьмет да и перестанет выходить на связь. Что тут поделаешь – издержки профессии.

Массовый спрос на аренду квартир в Риге со стороны наших соотечественников находится в пределах от 300 до 600 евро в месяц. Чаще всего просят варианты в микрорайонах Риги. Здесь замечу: еще совсем недавно считалось, что покупка серийной квартиры и ее последующая сдача в аренду обеспечивают суперотдачу. Однако из-за роста продажных цен показатель отдачи от серийных квартир микрорайонов Риги скорректировались и редко превышают 6-8% годовых. 

Рынок арендного жилья Риги абсолютно ровный и спокойный. Смущают, правда, искусственные попытки политиков вывести его из равновесия. Это я об озвучивании планов по изменению налоговой ставки при упрощенной регистрации договоров аренды. На данный момент ставка составляет 10%. Было предложение увеличить ее до 20%, разрешив списывать некоторые расходы, в том числе и налог на недвижимость. Однако убежден, что если это произойдет, то арендодатели снова начнут искать возможность уйти в серую зону. И государство от этого только потеряет. Те, кто выступает с предложениями об увеличении ставок налогообложения, рассуждают так: в 2015 году поступления от регистрации договоров аренды жилья принесли 5 млн евро,

в 2016-м 9 млн евро. Увеличим ставку – и в следующем году увидим18 млн евро. Ничего подобного! Так не будет! Чиновникам необходимо общаться с представителями маклерского бизнеса, чтобы понимать реальную ситуацию, а не витать в облаках. Мы до сих пор так и не дождались нормальной версии закона «Об аренде жилых помещений». У нас остаются не обеспеченными защитой в полной мере права собственников. Они не могут бороться с теми арендаторами, которые перестают платить за аренду помещений. В недавней практике был пример, когда человек, предоставив депозит и рассчитавшись за первый месяц, в дальнейшем переставал платить и выселить его не представлялось возможным. Закон таков, что обращаться в суд на неплательщика-арендатора можно лишь по прошествии трех месяцев задолженности. И если через три месяца человек перечислит на счет собственника 50 евро вместо положенных по договору 500 или 800, то вы лишаетесь права идти в суд. Это если обе стороны являются частными лицами.

Завершая наш разговор, скажу, что серийные 1- и 2-комнатные квартиры в нормальном состоянии в микрорайонах с ценой в первом случае – до 225 евро в месяц, во втором – до 275 находят своего постояльца в течение пары недель. 2-комнатные в новостройках микрорайонов уйдут за неделю, если будут предлагаться за 350-400 евро в месяц, в зависимости от микрорайона. В центре «двушки» в новостройках или реновированных домах пользуются высоким спросом, если предлагаются за 500-550 евро в месяц. Такую ситуацию мы наблюдаем  второй год. Хотя само предложение, как видим мы в Arco Real Estate, в центре Риги нынче чуть побольше. И прослеживается вот какая тенденция: квартиры со свежим ремонтом выставляются в предложение по тем же ценам, что и имеющие отделку 5-10-летней давности. В результате на последние в поисках клиента вынуждены снижать цену.

врезка

Буква закона Согласно действующему законодательству, все владельцы сданных в аренду квартир должны платить за них подоходный налог. Предусмотрены два варианта. Первый – упрощенный, без регистрации ведения хозяйственной деятельности. Тогда ставка составляет 10% от полученных доходов. В таком случае договор должен быть зарегистрирован в СГД в течение пяти дней после его подписания. Налог выплачивается раз в год, при подаче годовой декларации. Никакие расходы при этом не списываются. Второй способ – оплата 23% налога от доходов, полученных при сдаче квартиры в аренду и расходов на ее содержание и ремонт. В этом случае нужно регистрировать хозяйственную деятельность.  А если разница между доходами и расходами будет превышать 380 евро (с 1 января 2018 года – 430 евро),  то необходимо будет заплатить еще и социальный налог в размере 31,13%.