Varianti.lv

Иностранцы выходят на сделки

Иностранцы выходят на сделки

География интереса к латвийской недвижимости как к инвестиционному продукту расширяется. Если раньше среди потенциальных покупателей доминировали представители стран СНГ, то сегодня половина клиентов, с которыми работает  ООО Mercury Group Estate, – англоговорящие бизнесмены. И все они, как представители Европы, так и Азии, высоко ценят качество постройки рижских и юрмальских жилых и коммерческих объектов.  

– Нашей компании более полутора десятков лет, и с начала своего существования специализируемся на обслуживании нерезидентов, заинтересовавшихся латвийской недвижимостью. Оставаясь верными этому бизнесу и сейчас, в последний год развиваем и международное направление – помогаем клиентам с поиском объектов за пределами нашей страны. В начале осени, например, работали над закрытием сделок в Дубае (Объединенные Арабские Эмираты) и на Кипре.

Более близкое знакомство с недвижимостью других рынков расширяет кругозор и позволяет по-новому оценивать то, что предлагается в Латвии. Основываясь на собственных ощущениях, могу сказать, что элитные объекты первой линии Юрмалы лучше объектов на первых линиях большинства курортов Испании или Италии. И в визуальном плане, и в качественном. Да и сама первая линия Юрмалы более ухоженная. То же самое относится и к новым и отремонтированным домам центра Риги – достойная недвижимость по любым международным стандартам. Нашей стране лето бы потеплее, тогда и  конкурентоспособность латвийской недвижимости поднялась бы на еще более высокий уровень.

Но, пытаясь быть максималистом, не стоит сетовать на судьбу: Латвия всегда выделялась своим месторасположением, и иностранный покупатель на рижское и юрмальское жилье и коммерческое имущество есть и сейчас, в приемлемом количестве. Поменялся лишь его портрет. Если три года назад 95% нерезидентов брали латвийскую недвижимость с прицелом на получение видов на жительство (ВНЖ), то в последние годы таковых лишь 5%. Это цифры из практики Mercury Group Estate. Сегодняшние 95% нерезидентов рассматривают покупку недвижимости в нашей стране либо как инвестиционный объект, либо для собственного проживания.  И то, что для получения ВНЖ согласно латвийскому законодательству нерезидентам требуется жилое или коммерческое имущество стоимостью от 250 000 евро и выше, не является основным сдерживающим их фактором. Это вполне подъемные деньги для тех, кто ищет недвижимость за границей. В нашем случае негативную роль сыграло обязательное с осени 2014 года требование при получении ВНЖ заплатить государству пошлину в размере 5% от стоимости сделки. Массовый клиент воспринял это болезненно. Поэтому имеющаяся в 2017 году статистика незначительного числа ВНЖ, полученных при покупке недвижимости (за первую половину года это лишь 41 инвесторская заявка), никак не отражает реальной ситуации с покупками, в которых участвуют иностранцы. Карточки обладателя временного вида на жительство теперь оформляют лишь те, кто действительно планирует перебраться в нашу страну на постоянное проживание, либо те, кто испытывает в них острую необходимость.

Замечу, что у европейских покупателей латвийской недвижимости в ВНЖ нет вообще никакой необходимости, а их доля среди иностранных клиентов неуклонно растет.  В последний год половина обратившихся к нам за помощью в поиске недвижимости – это, как мы их определяем по языку общения с нашими специалистами, русскоговорящие. То есть не только россияне, но и представители стран СНГ. Вторая половина – англоговорящие, к которым, да простят они нас, относим и скандинавов, и англичан, и американцев, и немцев, и представителей Ближнего Востока, в силу того, что со всеми ними общаемся на английском.

По размеру средств, которые нерезиденты готовы вкладывать в покупку латвийской недвижимости, выделяются две основные группы. Одна – это небольшие частные инвесторы с суммами от 100 000 до 300 000 евро. Другая – крупные бизнес-структуры, готовые изучать вопрос покупки недвижимости стоимостью до 10 млн евро. Они смотрят торговые или офисные центры, большие домовладения.

А вот небольшие инвесторы сконцентрированы в первую очередь на поиске и приобретении компактных квартир, которые затем сдаются в аренду. Располагаться такие квартиры должны в центре Риги, в новостройках микрорайонов либо ремонтированных домах.

Тенденция последнего времени – клиентские запросы на требующие ремонта домовладения стоимостью от 500 000 до миллиона евро. Купленную недвижимость они хотят привести в порядок, нарезать на маленькие квартиры и распродать либо создают на базе домовладения апарт-отель или небольшую гостиницу. Повышенный интерес к подобным активам в последнее время проявляют покупатели из ближневосточных стран. И им необязательно, чтобы дома располагались в центре, можно и на его окраинах.

Безусловно, нет такого, что покупки совершают все, кто обращается к нам за помощью. Значительное число иностранцев, особенно если это крупные инвесторы, собрав полную информацию о рыночной ситуации в сфере недвижимости нашей страны, познакомившись с законодательной базой и налогообложением, сопоставив объем инвестиций и возможную отдачу, все же отказываются от идеи покупки и отдают предпочтение вложениям в другие рынки, в том числе зачастую привлекая нас к сопровождению такой сделки. По нашей собственной статистике, если из десяти клиентов договор покупки подписывают двое – это отличный показатель. Работаем над тем, чтобы количество чаще перерастало в качество.

В центре Риги выделю покупки нерезидентами квартир для детей-студентов, начавших обучение в одном из латвийских высших учебных заведений. Они останавливаются на небольших по площадям объектах. Берут с прицелом на последующую продажу по завершении учебы, через пять-семь лет.

Покупают в центре Риги и иностранцы, которые любят отдыхать в Латвии, либо опять же ориентированные на получение ВНЖ. Активны и те обладатели ВНЖ, которые решили поменять свои жилищные условия. Цены, которые они нормально воспринимают и принимают? В проектах бизнес-класса предложение может быть до 2 500 евро за кв. м или чуть выше, с полной отделкой. Комплексы такой категории – Felicity Apartments или Сentrus. Если говорим о лучших проектах Риги, то цены могут достигать и 4 000 евро за кв. м. В наиболее достойных домах – таких как Сlub Central Residence, Elizabeth Residence или в Tal Residence. Те, кто подыскивает себе жилье такого уровня, платят не за квадратный метр как таковой, а за образ жизни, за проживание в соответствующем их статусу окружении. В таких комплексах и использованные стройматериалы, и отделка должны соответствовать ожиданиям клиентов. В то же время покупателей, согласных платить за жилье в Риге выше 5 000 евро за кв. м, давно не наблюдала.

На юрмальском рынке жилья ситуация, как видим, стала более спокойной и менее эмоциональной. Нерезиденты чаще, чем в последние годы, начинают выходить на сделки. У нас есть пара продаж и на первой линии, хотя большинство обратившихся к нам за помощью в этом году в основном берут готовые квартиры на второй линии по ценам, близким к 2 500 евро за кв. м.

Что в центре Риги, что в новых проектах Юрмалы озвучиваемые официально цены немного отличаются от тех, по которым реально совершаются продажи. Владельцы стараются быть гибкими и готовы подвигаться в пределах 5-10%. Больше? Это нонсенс, что нужно понимать и принимать потенциальным покупателям. Есть нерезиденты, которые приезжают, выбирают приглянувшийся объект и когда предлагаешь им озвучить их ценовое предложение, называют цифру на 25-30% ниже той, что стоит в официальном прайс-листе. Мол, мы слышали, у вас этот сегмент в кризисе. Переубеждать клиента в такой ситуации бессмысленно, хотя наперед знаем, что ни один латвийский застройщик не примет подобного предложения. Они готовы только к разумному диалогу. Ведь у любого проекта есть своя себестоимость, учитывающая стоимость покупки земли, расходы на строительство, на администрирование проекта. Опускаться ниже себестоимости ни один застройщик не станет. Чем работать себе в минус, логичнее сдать жилье в аренду и дождаться начала стадии роста рынка.

Тем не менее сейчас у нас рынок покупателей, и клиентам нужно этим пользоваться, пока есть такая возможность. Но это будет не всегда. На рынке недвижимости циклы подъема и коррекции цен периодически сменяют друг друга. И новый этап стабильной и немного положительной динамики цен на квартирные предложения центра Риги и Юрмалы не за горами.