Varianti.lv

Доходных объектов на всех не хватает

Доходных объектов на всех не хватает

Имеющая стабильных арендаторов коммерческая недвижимость Риги в последнее время вызывает высокий интерес у частных инвесторов. Это проявляется на уровне заявок. Превратить их в реальные сделки удается не столь часто, как хотелось бы. Особенно, если выделенный на покупку бюджет не превышает 300 000-500 000 евро. Почему это самый сложный сегмент рынка? К каким коммерческим объектам стоит присматриваться, а с покупкой каких, хоть и заявляемых с высоким показателем отдачи, лучше не рисковать? Своим мнением на этот счет с журналом m2  и порталом varianti.lv поделились специалисты трех латвийских компаний по недвижимости, к которым мы обратились за консультацией.

Журнал m2 и портал varianti.lv стараются использовать широкие и разнообразные каналы для получения информации с рынка. В том числе касающиеся ожиданий и спроса со стороны клиентов. Чувствовать их настроение позволяет и личное участие в зарубежных выставках, обеспечивающее прямое общение с возможными покупателями, и анализ различных латвийских баз данных, и доступ к заявкам, которые в латвийском разделе оставляют пользователи некоторых зарубежных порталов. И где-то с начала 2017 года мы стали ощущать рост интереса частных лиц к теме инвестирования в коммерческие объекты. Алгоритм рассуждений наших собеседников традиционно выглядел так: «Покупка квартирных активов в центре Риги и Юрмалы не дает высокой отдачи, да и стоимость такого имущества за последние годы снизилась. Имеется 250 000 евро (в других вариантах заявлялась сумма на уровне 350 000-400 000  евро. – m2). Быть может, разумнее и целесообразнее брать коммерческие помещения в центральной части города и сдавать их в аренду?». Последняя фраза обычно звучала как риторический вопрос.

Решив посодействовать в меру своих возможностей потенциальным инвесторам с формированием правильного представления о ситуации на рынке коммерческой недвижимости центра Риги, журнал  и портал varianti.lv обратились за советом к латвийским специалистам, помогающим с выбором инвестиционного имущества. И попросили их поделиться настроениями реальных клиентов и рассказать, на покупку каких объектов центра Риги могут рассчитывать обладатели свободных средств в размере до 250 000-300 000 евро, от 500 000 до 1 000 000 и свыше миллиона? Вот что из этого получилось.

 Александр Свиридов, партнер компании Corvin Real Estate:

– Мы не являемся классической компанией, которая специализируется исключительно на коммерческой недвижимости. Но клиентов, обращающихся к нам по рекомендации, обслуживаем. На самом деле, запросов на приобретение доходной недвижимости в Риге c ценой от 300 000 евро до миллиона много. В нашем случае в 90% они приходят от бизнесменов из России, Украины, Казахстана или Узбекистана. Большинство заявляют о желании получить имущество за 250 000-500 000 евро. Рассчитывают, что это будет красивый объект с высоким показателем доходности. Встречаются и такие, кто спрашивает отдачу от вложений на уровне 10% годовых. Но основная масса все же ограничивается заявкой на более реальные 6-7% годовых.

Сами мы можем предоставить клиентам недвижимость и с доходностью в 7-9% годовых, только нужно понимать: она не всегда будет обладать высокой ликвидностью. Есть доля риска в том, что после ухода старого арендатора нового придется усердно поискать. Потому как располагаться такое имущество будет за пределами популярного центра Риги. Это могут быть склады, какие-то магазинчики постройки советского времени или автобазы. Инвесторов подобные реальные предложения немного разочаровывают. Они же надеются за свои «до 500 000 евро» получить маленькое офисное здание в хорошем месте или даже в сердце Риги, с понятными и дисциплинированными в платежах арендаторами. Или красивый магазинчик с понятной концепцией. А таких объектов почти не осталось, конкуренция за них огромная. Все потенциальные инвесторы хотят сразу видеть поток денег и разбирают имущество, имеющее адекватную цену. Инвестировать в пустующие помещения, заниматься их ремонтом и поиском арендаторов соглашаются не многие. Хотя часто именно такие объекты в будущем способны обеспечить более высокий уровень отдачи.

Когда предлагается объект с понятными и долгосрочными арендаторами, состоятельные клиенты готовы покупать коммерческие площади вне центра Риги. Берут и в ближней Пардаугаве, и на Тейке, и в Пурвциемсе.

Об инвесторах, оперирующих суммами от миллиона евро и выше… Если это частники, то нередко они идут на покупку с целью сохранить свои деньги от инфляции и создать своеобразный пенсионный фонд. Такие клиенты согласны мириться даже с небольшим показателем чистого годового дохода. Основное для них – чтобы недвижимость была хорошей и с долгосрочными арендаторами, которых они стараются не беспокоить вопросами о повышении ставок даже при наличии для этого рыночного обоснования.

В центре Риги практически не осталось предложений интересных доходных домов с понятным потоком денег. Как только появляется что-то стоящее, в течение месяца-двух находится новый владелец. При том, что в первые годы отдача от такой покупки может оказаться и ниже 4% годовых. Домовладения в центре латвийской столицы в основном продаются и покупаются за 1,5-4 млн евро.

В Старой Риге и сейчас представлены предложения фасадных торговых помещений за 4 000-6 000 евро за кв. м. Смысл брать их по таким ценам есть в том случае, если они находятся в самых проходимых, с точки зрения потока людей, местах. Там по-прежнему может действовать какой-то прибыльный ритейл (уличная торговля). По тем арендаторам, которые обслуживает наша компания, видим, что все большее давление на классических продавцов оказывает развитие интернет-торговли. В связи с этим инвесторам, особенно иностранным и плохо знакомым с нюансами нашего рынка, нужно знать, что покупка торговых помещений в центре Риги не является 100-процентной гарантией их хорошей заполняемости. Необходимо четкое видение, для каких целей и под кого приобретается объект.

Константин Куика, руководитель отдела коммерческих площадей Ober Haus:

– Запросы от инвесторов по так называемым объектам кеш-флоу (по-английски – cash flow, то есть “с потоком денег”. – m2) идут постоянно. Каждый день получаем по несколько звонков или писем на эту тему, и не только из Латвии.

К нам обращаются и международные инвесторы, выбирающие, в какую из стран Балтии направить свои средства. И скажу, что требования к латвийским объектам с их стороны немного строже касательно доходности. От нас хотят видеть большую отдачу, чем от соседних Вильнюса и Таллина, скорее всего потому, что считают риски инвестирования в Латвию более высокими. Причины тому разные, среди которых и непрогнозируемость латвийской налоговой политики. Это означает, что при равных показателях отдачи они делают выбор не в нашу пользу.

От соседей – литовцев и эстонцев – то и дело слышим: у себя все, что могли, купили, давайте нам то, что можем взять у вас. И так во всех озвученных журналом  ценовых сегментах. Готовы покупать и торговые центры дороже 5-10 млн евро, и небольшие помещения площадью  50-100 кв. м на самых топовых улицах центра Риги. Разумеется, с приемлемым показателем отдачи от вложений. Вот только топовые места у нас наперечет. Это начало улиц А. Чака, Кр. Барона, Тербатас и Бривибас до их пересечения с улицей Гертрудес, а где-то и до ул. Бруниниеку. Плюс часть улиц Старой Риги и Тихого центра. На этом пространстве сконцентрирован интерес как консервативных инвесторов, желающих получить сданные в аренду помещения, так и частников, готовых покупать пустующие участки либо требующие реновации старые строения. Все играют на довольно ограниченном пространстве доходной недвижимости, где все сметают и жмут доходность вниз. Что значит «жмут»?  На рынке мало владельцев, которые адекватно оценивают стоимость своей недвижимости с инвестиционной точки зрения. Считают, что раз их магазин находится в Тихом центре, то он должен быть в три раза дороже, чем, допустим, на ул. Кр. Барона.

И не учитывают, что процентные показатели отдачи у них могут быть абсолютно одинаковыми. В такой ситуации покупатель переносит свой взгляд на более дешевую недвижимость. Это логично. В пределах до 500 000 евро в центре Риги адекватных объектов с нормальным потоком денег очень мало.

Приоритетным почти для всех частных инвесторов считается сданный в аренду объект. В пустующие помещения вкладываются неохотно. Боятся, что отремонтируют, а кому сдать, не найдут. Мы же, как агентство недвижимости, видим в центре объекты под развитие. Видим их потенциал. Поэтому стараемся объяснять клиентам бонусы этого шага. С недвижимостью, которая требует дополнительных вложений, очень важно правильно поработать и позиционировать ее. Любому инвестору советуем привлечь пару толковых строителей, которые помогут определить возможные расходы на ремонт.

И лишь потом высчитывать инвестиционную привлекательность объекта. Думаю, потребуется еще какое-то время, чтобы иностранцы стали смелее и начали применять менее консервативный подход к латвийскому рынку. Пока же показатели отдачи и доходности того, что представлено в предложении, уменьшаются, и полностью готовых объектов коммерческого имущества становится все меньше.

Многие нынешние владельцы магазинов центра Риги вообще не горят желанием продавать их. Владеют ими по 10-20 лет и получают стабильный доход. При поиске вариантов для наших клиентов, случается, обращаемся к собственникам напрямую с вопросом: нет ли желания продать? Называем возможную цену. Стандартный ответ: «Еще лет десять не намерены ничего менять. В том числе и по той причине, что нет хорошей альтернативы для дальнейшего инвестирования полученных средств». 

Опытные агенты гарантий не дают, но всегда способны сделать прогноз, как будет развиваться рынок в дальнейшем. Мне кажется, тем, кто готов инвестировать до 300 000 евро, правильнее покупать в хороших местах свободные помещения, требующие вложений в доведение их до ума. При профессиональном подходе в будущем они получат отдачу выше минимально ожидаемых 6-7%. 

Тем, у кого имеется порядка 500 000 евро, предлагаю смотреть на маленький объект уличной торговли. Если это ритейлер, то стабильный и в хорошем месте. Офисные площади могут позволить получить чуть большую прибыль, но риски выше в долгосрочном плане: под сукном у застройщиков лежит много офисных проектов, готовых к строительству.

Как определить разумность цен при покупке коммерческих помещений? Приведу вам простой расчет, который может сделать любой. Если вы надеетесь на показатель доходности, например, в 8%, то при будущей или нынешней чистой прибыли с арендной ставкой в 5 евро за кв. м в месяц (не считая платежей за обслуживание и НДС) покупать выгодно при продажной цене, близкой к 750 евро за кв. м и ниже.

Если арендная ставка составляет 10 евро за кв. м. в месяц, то продажная должна быть

в пределах 1 500,

если 15 – то 2 250,

если 20 – то 3 000,

если 25 – то 3 750,

если 30 – то 4 500

и так далее.

 При иных показателях доходности рекомендации по цене покупки меняются.

Понятно, что продавцы стараются придерживаться своих взглядов на цену: хотят получить больше, чем им готовы заплатить. Тут мы должны проявить профессионализм: используя свой опыт и знания,  определить максимально возможную цену объекта на рынке, которая порой ниже ожиданий, но позволяет нам решить задачу по продаже недвижимости. А чтобы не было иллюзий, советуем собственникам, настроенным на продажу, сдавать пустующие помещения. После заключения реального арендного долгосрочного договора и вопрос с ценой становится яснее, и инвесторы готовы рассматривать такие объекты более серьезно.

Ивар Горбунов, руководитель коммерческого отдела компании Kivi Real Estate, Эвалд Павлов,  партнер компании  Kivi Real Estate:

– Сегмент объектов центра Риги за 250 000-300 000 евро сложный. Он обеспечивает небольшую часть нашей повседневной работы. Не потому, что не хотим заниматься такой недвижимостью. Все прозаичнее – узкое поле для работы. Инвесторы, как местные, так и иностранные, в центре в первую очередь требуют торговые помещения. Актив этот удобен и прост в управлении, там один арендатор и самому ничего обслуживать не нужно. Ищут и потому, что особой альтернативы нет. За сумму до 300 000 евро гостиницу или офисное здание не купишь. Такой бюджет не позволяет рассчитывать и на отдельно стоящее домовладение. Так что желающих – море, а реальных сделок – минимум. Все хорошее раскуплено. И если бы на главных торговых улицах центра Риги появлялось что-то достойное за 250 000 евро, то местные сами бы это забрали.

В то же время с такой ценой есть варианты помещений на второй или третьей линиях торговых улиц. Но здесь относительно низкое качество арендаторов. За последнее время рынок аренды коммерческих помещений в центре Риги на торговых улицах сильно поменялся: ставки снизились, потому как часть покупок совершается в интернете. Либо в больших торговых центрах. Бизнесу торговых улиц центра наносит вред и позиция Рижской думы, расширившей действие зон парковки и повысившей их стоимость.

К тому же создание новых велодорожек на проезжей части создает проблемы для остановки машин. Есть примеры, когда после появления велодорожки оборот магазина упал более чем на 30%: припарковаться поблизости стало невозможно.

Kivi Real Estate не рекомендует потенциальным инвесторам брать помещения в непопулярных местах центра Риги: и перспектива слабая, и риски высокие. Тогда уж лучше покупать магазины в спальных микрорайонах. В них мало что меняется и нет столь серьезной конкуренции с интернет-торговлей и большими торговыми центрами. Возвращаясь с работы домой, люди все равно будут заходить за покупками. Инвестировать в такие объекты целесообразнее, чем в помещения на периферии центра.

Когда компактные магазины на окраинах центра предлагаются с отдачей в пределах 5% годовых, это получается близко к тому, что способны обеспечить и квартиры. Опять же квартирой еще проще управлять, чем магазином: купил диван, кухню и бытовую технику – и сдавай в аренду. Плюс у квартиры существенно выше ликвидность в случае необходимости ее продажи.

Поделимся еще такими наблюдениями: когда в предложении какого-то объекта центра Риги видим заявления о доходности в 10% годовых, относимся к этому скептически. Мало какой собственник, имея такие показатели отдачи, станет продавать имущество. Только, если он понимает, что вскоре красивая цифра превратится в 5-6% годовых. Двухзначные цифры отдачи в латвийских условиях – нонсенс. Рассматривать такую доходность в долгосрочной перспективе трудно. Опытные инвесторы приезжают, знакомятся с предложениями на пяти топовых улицах и садятся за расчеты. Некоторые, познакомившись с цифрами, на втором этапе меняют цель своей покупки. Бывает, кто-то и вовсе отказывается от замысла вкладывать деньги в нашу страну.

Хороших офисных помещений за 250 000-300 000 евро в центре почти не найти. И их берут больше под себя, чем как инвестиционный объект. То, что имеется в предложении, чаще всего находится в жилом здании. И такой симбиоз – не совсем понятный продукт для арендного рынка. Рисков здесь больше, чем с торговыми площадями. Для нас странно, что  коммерческие помещения первых этажей новых жилых проектов пытаются продавать по ценам квартир. Доходность последних в центре – 4-6% годовых. Знакомство с такой информацией накладывает отпечаток на восприятие рынка потенциальным инвестором: при одинаковом показателе отдачи он купит то, чем проще управлять. И что будет ликвиднее. Важно, насколько быстро в будущем, если понадобится продать недвижимость, удастся это сделать. В случае со второй и третьей линиями центра для этого потребуется больше времени.

Непосредственно на центральных торговых улицах Риги ничего толкового за разумные деньги не предлагается. Как только  появляется что-то достойное, сразу забирают местные инвесторы. Или давно работающие у нас иностранцы, уже имеющие несколько объектов.

При всей нехватке привлекательных по соотношению «цена-качество» объектов в сегменте, о котором говорим, сам рынок сделок с коммерческим имуществом хороший. Судим об этом по себе. Главный вклад в продажи вносят объекты от 500 000 до 1 000 000 евро. Они открывают перед инвесторами более широкие перспективы. Конкуренция ниже в силу меньшего количества местных игроков. При таких суммах уже можно получить небольшое домовладение в Ближнем центре под реставрацию и поквартирную распродажу, появляются также и торговые помещения на хороших улицах. Имеются предложения небольших гостиниц, но если у вас нет профессионального оператора для управления ими, рисковать не советуем.

По близким к миллиону суммам видим сделки с небольшими супермаркетами в микрорайонах. За эти же деньги можно приобрести отдельно стоящие складские и производственные помещения, небольшие офисные здания. Расчет там прост – здание 800-1 000 кв. м по 1 000-1 200 евро за кв. м, вот вам и миллион.

Практика показывает, что такими бюджетами оперируют опытные и работавшие в этой сфере инвесторы. Они стараются нанимать людей, которые будут смотреть за их бизнесом. Для них и банковские условия кредитования становятся понятными и интересными. Дорогих сделок с коммерческой недвижимостью (стоимостью свыше миллиона евро) в Риге также достаточно.

В них активны российские и украинские инвесторы, международные фонды. Берут офисные и торговые здания. Сделок в этом сегменте, как нам кажется, даже больше, чем продаж в центре объектов за 250 000-300 000 евро.

При бюджете выше миллиона имеется большой потенциал доходности при покупке зданий под реконструкцию и превращение в арендный дом. А вот готовые арендные дома покупают меньше. Погоду тут делают не частные инвесторы, а профессиональные фонды, которые приходят со своим пониманием, что они хотят и должны получить. Минимум отдачи, на которую они рассчитывают, – 7,5-8% годовых. Тогда как частный инвестор из России и Украины может согласиться и на меньшее. Местные среди покупателей коммерческой недвижимости дороже 2-3 млн евро встречаются нечасто.

Резюмируем все вышесказанное: найти хорошие объекты в центре Риги по цене 250 000-300 000 евро и с достойной отдачей затруднительно. При покупке нужно все тщательно проверять. В центре Риги ставки могут сильно различаться для объектов, находящихся друг от друга на расстоянии 200 метров, порой на 50%. В одном месте поток людей идет мимо, в другом – нет. Если не удается найти что-то достойное за 250 000 евро в центре, рекомендуем присмотреться к микрорайонам. Как вариант диверсификации рисков, купите на 250 000 евро три квартиры и сдавайте в аренду. Либо создайте фонд с привлечением двух-трех инвесторов и тогда обратите свой взор на более высокий по цене сегмент коммерческого имущества. 

Врезка Ивар Горбунов:

“Иностранные инвесторы практически не рассматривают варианты вложений денег в латвийские регионы. Сделок с их участием там мало, хотя отдача выше и объекты довольно хорошие. Проблема в слабой информированности зарубежных покупателей. Многие из них первым делом задают вопрос о демографии в региональных центрах, а она, к сожалению, грустная. Растущего тренда нет нигде. Поэтому акцент делается исключительно на изучение столичных предложений.”