Varianti.lv

Īres noskaņojumi Galvaspilsētā

Īres noskaņojumi Galvaspilsētā

Cāļus skaita rudenī. Tieši šis sakāmvārds precīzi raksturo septembra beigās noslēgušos kārtējo rosīgo periodu galvaspilsētas īres mājokļu tirgū. Tagad, kad īrētāju pieprasījuma bums ir norimies, var apkopot rezultātus un parunāt par cenu tendencēm, kas nosaka dzīvokļu īpašnieku un īrētāju noskaņojumu tuvākajam pusgadam.

Rīgas īres mājokļu tirgus pilnvērtīgi funkcionē visu gadu. Cilvēki, kam vajadzīgs jumts virs galvas, ir vienmēr. Dažādu iemeslu dēļ liela daļa, apsverot šo problēmu, mājvietu izvēlas īrēt. Tas notiek vasarā, rudenī, ziemā un pavasarī. Tomēr šajā salīdzinoši rāmajā un vienmērīgajā notikumu plūdumā ir laikposms, kuru galvaspilsētas mākleri katru gadu gaida īpaši nepacietīgi. Tas sākas jūlija beigās un beidzas septembra otrajā pusē. Tieši šajā laikā īres mājokļu pieprasījumu skaits pieaug un sasniedz savu gada maksimumu. Tam ir vairāki iemesli. Pirmkārt jau īres mājokļu pieprasījuma uzplūdus nodrošina lielais studentu (tostarp arī ārzemnieku) pieplūdums, viņu vajadzības pēc jumta virs galvas izglītības iestādes, kurās viņi mācās vai kur ir tikko iestājušies, nespēj apmierināt. Zināmu ietekmi īslaicīgās ažiotāžas radīšanā vasaras otrajā pusē rada arī pieaugošais pieprasījums pēc ilgtermiņa īres mājokļiem, ko rada vietējie klienti. Vieniem bērni ir mainījuši skolu, kāds cits ir sameklējis jaunu darbu. Un tādēļ cilvēki lūko sameklēt ērtāku dzīvesvietu.

– Kas notiek Rīgas īres mājokļu tirgū, un par kādām jaunām tendencēm mēs varam runāt? –  ar šādu jautājumu žurnāls m2 un portāls varianti.lv vēršas pie trim Latvijas mākleru kompānijām, piedāvājot tām padalīties ar saviem iespaidiem par pēdējos divos mēnešos apkalpoto klientu noskaņojumiem.

Līga Šihta, kompānijas StayinRiga nekustamo īpašumu īrēšanas un pārdošanas speciāliste:

– Augustā un septembrī bija darba pilnas rokas. Piedāvājam dzīvokļus īrēšanai gan Rīgas centrā, gan Zolitūdē. Ar pēdējo no minētajiem rajoniem mums ir vēsturiski izveidojušās īpašas attiecības: savulaik mūsu kompānija palīdzēja klientiem šeit pirkt dzīvokļus jaunajos projektos, un tagad mēs piedāvājam īrēšanai tos, kuri tika pirkti kā investīciju objekti. Zolitūdes mājokļa īrnieks parasti ir vietējais iedzīvotājs vai ārzemnieks, kuram ir svarīgi, lai mājoklis būtu netālu no lidostas. Pieteikumos, kurus saņemam no Latvijas klientiem, parasti figurē summas no 350 līdz 400 eiro mēnesī. Ārzemnieki ir gatavi maksāt 400-500 eiro par divistabu dzīvokli. Trīsistabu dzīvoklis jaunajos projektos maksā 500-600 eiro mēnesī (neieskaitot komunālos maksājumus). Ārzemnieki ir gatavi izskatīt arī labākus variantus − par 700 eiro mēnesī. Šādi nekustamie īpašumi un pieprasījumi bija pirms gada un ir arī tagad. Tas ļauj runāt par šī segmenta zināmu stabilitāti. Tajā pašā laikā Zolitūdē ir vērojams liels pieprasījums pēc lieliem četristabu dzīvokļiem, un ir jūtams to deficīts.

Klientu lielākā daļa aizvadītajā augustā un septembrī bija studenti. Viņiem vēlamais mājokļu rajons ir Rīgas centrs. Vietējiem studentiem reti kad ir pieejamas summas, kas sniegtos pāri 300-350 eiro mēnesī. Vēlams, lai šajā summā būtu iekļauti arī komunālie maksājumi. Ārzemju studentu budžets var būt nedaudz lielāks, taču reti ir pietiekams, lai varētu cerēt uz labu dzīvokli Rīgas centrā.

Taču studenti bieži apvienojas un kopīgi noīrē kvalitatīvi remontētu dzīvokli ar divām vai trim guļamistabām par aptuveni 650-900 eiro mēnesī (bez komunālajiem maksājumiem) atkarībā no dzīvokļa lieluma.

Pagājušajā gadā mums bija daudz klientu no militārpersonu vidus, kas strādā NATO pārstāvniecībā Latvijā. Viņu pieprasītākie mitekļi ir jaunajos projektos centrā, piemēram, projektā Centra nams. Šogad mums šajā ziņā ir klusums, bet esmu lasījusi, ka citām kompānijām ir ārzemju klienti.

Ne tik bieži kā agrāk šī gada vasarā pie mums ar lūgumu sameklēt īrējamu mājokli ir vērsušies arī Latvijas uzņēmēji. Ir neliels pieprasījums no ārzemju kompāniju un vēstniecību darbiniekiem. No projektiem, ar kuriem strādājam, pieprasīti ir dzīvokļi Rūpniecības ielas pilnībā restaurētajā kompleksā Residence Lumiere. Visplašākie mēbelētie trīsistabu dzīvokļu piedāvājumi tika izīrēti par 1600 eiro/m², divistabu – par 900 eiro/m² (bez komunālajiem pakalpojumiem). Rindu pēc šādiem dzīvokļiem nav, darījumi par šādām summām laiku pa laikam notiek.

Toties lielisks pieprasījums vasaras mēnešos ir pēc īstermiņa īres mājokļiem. Par tiem interesējas ne tikai ārzemju tūristi, bet arī ārzemju latviešu diasporas pārstāvji, kas vasarā apmeklē Latviju.

Visbiežāk klienti meklē īres mājokļus Rīgas centrā par 500-600 eiro mēnesī. Lai viņus viss apmierinātu, tam ir jābūt trīsistabu dzīvoklim ar aptuveni 80 m² lielu platību. Būtiska daļa šiem kritērijiem atbilstošo piedāvājumu sludinājumos figurē par augstāku cenu. Un tad viss ir atkarīgs no tā, kā paveiksies ar īpašnieku. Bieži vien viņi atsakās uzreiz piekāpties un samazināt cenu. Tikai tad, kad dzīvoklis divus trīs mēnešus ir stāvējis tukšs un par to neviens nav interesējies, viņi piekrīt piekāpties īrniekam. Un arī tad pirmā atlaide reti kad pārsniedz 20-30 eiro.

Vērojot vietējos klientus, redzam, ka liela uzmanība tiek pievērsta komunālo maksājumu apmēram. Divistabu dzīvoklim komunālie maksājumi ir ap 100 eiro/mēn., un šāds īpašums iegūst konkurences priekšrocības. Ja rēķinu kopsumma ir 150 eiro/mēn. un vairāk, tas jau var apgrūtināt īres līguma noslēgšanu. Šādā gadījumā klienti lūdz samazināt pašu īres likmi.

Vietējiem klientiem un uzņēmējiem otrs svarīgs jautājums, izvēloties īres mājokli centrā, ir par auto novietnes esamību. Ja nav iespējas atstāt mašīnu pie mājas, tas ir mīnuss. Runājot par segtajām garāžām, atzīmēšu, ka mūsu praksē ir bijuši gadījumi, kad tās ir izīrētas par 300 eiro mēnesī.

Manuprāt, Rīgas centra īres mājokļu segments ir stabils. Līdzīgi stabils ir arī piedāvājums. Pirms pāris gadiem daļa attīstītāju vājā dzīvokļu pārdošanas pieprasījuma dēļ dzīvokļus būvēja, veicot tiem pilno apdari, un pēc tam ievadīja tos īres tirgū, tagad šādu projektu vairs nav. Tie, kuri vēlas pārdot mājokļus, nedomā par to izīrēšanu un koriģē piedāvājuma cenas.

Īrēšanas ziņā pilsētas centrs bija, ir un būs interesants klientiem. Šajā sakarībā nekādas īpašas likmju izmaiņas nav sagaidāmas, lai arī zināmas minimālas svārstības divu triju procentu robežās, protams, ir iespējamas.

Rolands Upītis, kompānijas REALAT dzīvojamā fonda vadītājs:

– Pēdējos gados augustā un septembrī notikumi norisinās pēc viena un tā paša scenārija: īrēšanai izlikto dzīvokļu īpašnieki nedaudz paceļ cenu. Īpaši spilgti tas izpaužas attiecībā uz lielajiem dzīvokļiem ar trim un četrām guļamistabām. Tas izskaidrojams ar iepriekšējos gados ierasto praksi: šādus piedāvājumus labprāt īrēja ārzemju studenti, vairākiem apvienojoties grupās, jo tad īre izmaksāja mazāk, nekā īrējot katram savu mājokli.

2017.gada tendence: skandināvu jaunieši un vācieši sākuši vairāk īrēt savām vajadzībām. Viņi meklē mājokļus Rīgas centrā un tuvāk Vecrīgai. Tie, kuru finanšu iespējas ir pieticīgākas, izvēlas mikrorajonus – Dzirciemu un tuvējo Pārdaugavu. Sev par pārsteigumu esmu konstatējis, ka daļa studentu ir apmetusies hosteļos, tiesa, uz neilgu laiku, lai izvērtētu situāciju, iekams pieņemt lēmumu par mājokļa izvēli.

Ar Rīgas īres mājokļu tirgu viss ir kārtībā – tas ir stabils, un visi ar to ir apmierināti. Ir viena problēma: nepietiekams piedāvājums, kuru vēlētos saņemt īrnieki. Tas attiecas ne tikai uz centru, bet arī uz mikrorajoniem. Klientu gaidas pārsniedz realitāti. Viņiem jāizvēlas no tā, kas ir, un nevis no tā, kas viņiem patīk vai ko gribētu īrēt. Par kādām summām? Studenti, īrējot divistabu dzīvokli, izsaka vēlēšanos iekļauties īres maksā 400 eiro mēnesī, vietējie – līdz 300 eiro mēnesī. Par šādām summām mājokļus var sameklēt tikai tālajā centrā vai mikrorajonos, un tas būs ne jau tās labākās kvalitātes dzīvoklis. Tas ir, sērijveida divistabu dzīvoklis, retāk trīsistabu dzīvoklis vai kompakts dzīvoklis budžeta klases jaunajā projektā.

Daži Īpašnieki, aizbildinoties, ka esot dzirdējuši runas par pieprasījuma bumu, mēģināja augustā un septembrī izmantot šo iespēju un pacēla cenu par 10-15 % virs tirgus cenas. Ja septembra sākumā šāds dzīvoklis joprojām nebija izīrēts par iecerēto cenu, tā tika pakāpeniski pazemināta, mēģinot uztaustīt konkurētspējīgu pieprasījumu. Nākamais cenu pazemināšanas posms būs oktobrī, sākoties apkures sezonai. Iemesls: ja lielie dzīvokļi netiks izīrēti tagad, tie var tā arī palikt karājoties gaisā ne vienu vien mēnesi. Gribētāju tos īrēt par nopietnām naudas summām nav nemaz tik daudz. Bet pavasarī īpašnieki atkal sāks celt īres cenas.

Mūsu kompānijas klienti 70 % gadījumu meklē mājokļus par 400-450 eiro/mēn., vēl 20 % – par 500–700 eiro/mēn. Tiem jābūt trīsistabu vai četristabu dzīvokļiem mikrorajonu jaunajos projektos vai dzīvokļiem tā dēvētajā Klusajā centrā un tuvējā centrā. Lielāks budžets mēdz būt tikai 10 % darījumu. Par šādiem dzīvokļiem interesējas uzņēmēji un diplomāti, kam ir īpaši augstas prasības saistībā ar dzīvokļa vietu un kvalitāti. Taču viņi ir gatavi maksāt par to 1000-1500 eiro mēnesī.

Kādam jābūt dzīvoklim, lai īrēt gribētāji stāvētu rindā? Ir jātrāpa maksimālā pieprasījuma punktā. Šodien tas ir mēbelēts un ar tehniku aprīkots dzīvoklis centrā vai jaunajā projektā. Ja tāds tiek piedāvāts par 350-380 eiro/mēn., īrnieki tiek atrasti 3-5 dienu laikā.

Nevar teikt, ka tirgū piedāvājumu būt par daudz. Tajā pašā laikā ir skaidrs, ka vēl tikai pirms pāris gadiem Rīgas centrā dzīvokļus varēja izīrēt arī dārgāk. Piemēram, kompakts vienistabas dzīvoklis ar 25 m² lielu platību, ko agrāk varēja izīrēt par 300-330 eiro/mēn., tagad tiek piedāvāts par 250-270 eiro/m² − labākajā gadījumā.

Grūtāk izīrēt dzīvokļus, kuru platība ir 100 m² un vairāk, ja tie nav elites segmenta dzīvokļi, bet tomēr ir ar kvalitatīvu apdari un labām mēbelēm. Ja šādi dzīvokļi ir tālajā centrā, iespējams, ka vajadzēs gaidīt klientu vairākus mēnešus. Daudz kas ir atkarīgs no cenas un komunālo maksājumu apmēra.

Neņemot visu iepriekš teikto, Rīgas centra īres mājokļu cenas, manuprāt, tuvākajā laikā būtiski nemainīsies – piedāvājuma apmērs vairs nepieaugs. Namīpašumus, kas ir pirkti, lai tos transformētu par īres namiem, var saskaitīt uz vienas rokas pirkstiem. Taču Rīgas mikrorajonos īres dzīvokļi var kļūt nedaudz dārgāki tieši tādēļ, ka to piedāvājums ir nepietiekams.

Dzintars Bērziņš, kompānijas Arco Real Estate Dzīvojamā fonda īres nodaļas vadītājs:

– No studentu puses šogad piedzīvojām absolūti dažādu rīcību mājokļu studiju laikam meklēšanā. Vieni ieradās Rīgā septembra sākumā un apmetās viesnīcās, gaidot brīdi, kad tirgū noplaks ažiotāža un kritīsies bez iemītniekiem palikušo dzīvokļu īres cenas. Citi, tieši otrādi, jau jūlijā bija atbraukuši kopā ar vecākiem un meklēja piemērotu variantu. Paši pieprasījumi, ar kuriem pie mums vēršas studenti, ir nemainīgi gadiem ilgi: 250–350 eiro/mēn. no personas. Viņi apvienojas un īrē dzīvokļus kopīgi, un katrs iegūst atsevišķu istabu. Tie, kuri dzīvokli meklē kopā ar vecākiem, apsver mājokļa īri tikai vienam cilvēkam. Šādi klienti ir gatavi maksāt par studentu mazliet vairāk – līdz 500 eiro mēnesī.

Pēdējo mēnešu laikā atšķirībā no pagājušā gada ir bijis maz pieteikumu no ārzemju uzņēmējiem un vietējām ģimenēm, kas vēlas pārcelties uz centru. To pašu var teikt arī par pieprasījumiem no vēstniecībām. Tieši tās formē pieprasījumu pēc dārgajiem īres dzīvokļiem, kuru īres cenām ir ļoti plaša amplitūda. Salīdzinoši liela piedāvājumu izvēle ir cenu kategorijā ap 2500 eiro/mēn. Absolūts pieteiktās cenas rekords, par kuru man savā darbā ir gadījies dzirdēt, ir 18 000 eiro/mēn. Runa ir par ļoti plašiem apartamentiem (platība ap 480 m²) prestižā Rīgas centra vietā.

Analizējot mūsu kompānijas pēdējā laika darījumus un mēģinot izcelt no tiem kādu vienu, kas mani ir pārsteidzis, minēšu dvīņu mājas īres darījumu Mārupē. Māja tika noīrēta uz ilgu laiku (trim gadiem) par 2000 eiro/mēn. Interese par augsto īres mājokļu segmentu ir laba, ja prasītā cena atbilst īpašuma tehniskajam stāvoklim. Nav tā, ka par dzīvokli prasītu 5000 eiro/mēn., bet tajā ir tikai divas guļamistabas. Šādos piedāvājumos ir jābūt vismaz četrām piecām guļamistabām.

No pēdējo mēnešu netriviāliem gadījumiem var atcerēties arī šādu: britu pāris lūdzās sameklēt augsta līmeņa mājokli. Sameklējām, sagatavojām nomas līgumu, pat parakstījām to. Pēc tam pāris paziņoja, ka dosies uz banku, un pazuda bez pēdām. Šādas krasas noskaņojumu maiņas mēdz būt arī studentiem. Parasti no 25-30 klientiem, kam gatavojam līgumu, ir kāds viens, kas mēdz šādi rīkoties. Neko darīt – profesijas riski.

No mūsu vietējo iedzīvotāju puses plašs pieprasījums pēc īres dzīvokļiem ir cenu diapazonā no 300 līdz 600 eiro mēnesī, ja runājam par centru. Visbiežāk dzīvokļi tiek meklēti Rīgas mikrorajonos. Šeit vietā ir piebilde: vēl pavisam nesen tika uzskatīts, ka sērijveida dzīvokļa nopirkšana un izīrēšana nodrošina superlielu atdevi. Tomēr tirdzniecības cenu kāpuma dēļ sērijveida dzīvokļu rentabilitāte Rīgas mikrorajonos ir mainījusies un reti pārsniedz 6-8 % gadā.

Rīgas īres mājokļu tirgus ir absolūti rāms un mierīgs. Tiesa, mulsina politiķu mēģinājumi to izsist no līdzsvara. Ar to es domāju plānus, ieviešot vienkāršāku īres līguma reģistrāciju, mainīt nodokļa likmi, kas pašlaik ir 10 %. Bija piedāvājums to palielināt līdz 20 %, vienlaikus atļaujot norakstīt dažus izdevumus, tostarp arī nekustamā īpašuma nodokli.

Tomēr esmu pārliecināts, ka tad, ja tas notiks, izīrētāji atkal sāks meklēt iespējas pāriet pelēkajā zonā, un valsts no tā tikai zaudēs. Tie, kuri izvirza priekšlikumus palielināt nodokļu likmes, spriež šādi: 2015.gadā ieņēmumi no līgumu reģistrācijas ienesa piecus miljonus eiro, 2016.gadā − deviņus miljonus eiro. Palielināsim likmi, un nākamajā gadā ienāks 18 miljoni eiro. Nekā tamlīdzīga! Tā tas nebūs! Ierēdņiem ir jākomunicē ar mākleru biznesa pārstāvjiem, lai izprastu reālo situāciju, nevis jālidinās mākoņos. Mums joprojām nav normāla dzīvojamo telpu īres likuma – joprojām nav pilnā mērā aizsargātas īpašnieku tiesības. Viņi nevar cīnīties ar īrniekiem, kas ir pārstājuši maksāt telpu īri. Nesen bija gadījums, kad īrnieks, iemaksājis depozītu un norēķinājies par pirmo mēnesi, pārstāja maksāt, izlikt viņu no dzīvokļa nebija iespējams, jo likums nosaka, ka tiesā pret nemaksātāju var vērsties tikai tad, kad ir radies trīs mēnešu parāds. Ja pēc trīs mēnešiem īrnieks līgumā paredzēto 500 vai 800 eiro vietā pārskaita 50 eiro, jūs zaudējat tiesības vērsties tiesā. Tas attiecas uz gadījumiem, ja abas puses ir privātpersonas.

Mūsu sarunas noslēgumā varu pateikt, ka mikrorajonos normālā tehniskā stāvoklī esoši vienistabas un divistabu dzīvokļi par attiecīgi 225 eiro/mēn. un 275 eiro/mēn. atrod īrniekus pāris nedēļu laikā. Divistabu dzīvokļi mikrorajonu jaunajos projektos tiks izīrēti nedēļas laikā, ja piedāvājuma cena atkarībā no mikrorajona būs 350-400 eiro mēnesī. Centrā divistabu dzīvokļi jaunajos projektos vai renovētās mājās ir ļoti pieprasīti, ja tiek piedāvāti par 500-550 eiro/mēn.  Šādu situāciju mēs novērojam jau otro gadu, lai arī pats piedāvājums Rīgas centrā, kā liecina Arco Real Estate speciālistu novērojumi, tagad ir lielāks. Ir vērojama vēl šāda tendence: tikko remontēti dzīvokļi tiek izlikti piedāvājumā par tādām pašām cenām kā dzīvokļi, kuri remontēti pirms 5-10 gadiem. Tādējādi pēdējo īpašnieki, cīnoties par klientiem, ir spiesti samazināt savu cenu.

----

Likuma burts Saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem visu izīrēto dzīvokļu īpašniekiem ir jāmaksā ienākumu nodoklis no ieņēmumiem, kas gūti no šādu dzīvokļu izīrēšanas. Ir paredzēti divi varianti. Pirmais (vienkāršotais): nereģistrējot saimniecisko darbību. Šādā gadījumā likme ir 10 % no gūtajiem ienākumiem. Īres līgumam jābūt reģistrētam VID piecu darba dienu laikā pēc līguma parakstīšanas. Nodoklis jāmaksā reizi gadā, kad persona iesniedz gada ienākumu deklarāciju. Turklāt netiek norakstīti nekādi attaisnotie izdevumi. Otrs variants – 23 % nodoklis no ienākumiem, kas gūti no dzīvokļu izīrēšanas, atrēķinot izdevumus, kas saistīti ar dzīvokļa uzturēšanu un remontu. Šādā gadījumā saimnieciskā darbība ir jāreģistrē. Turklāt, ja starpība starp ieņēmumiem un izdevumiem pārsniedz 380 eiro (no 2018. gada 1. janvāra – 430 eiro), jāmaksā arī sociālais nodoklis 31,13 % apmērā.