Varianti.lv

Ārzemnieki nolemj veikt darījumus

Ārzemnieki nolemj veikt darījumus

Paplašinās intereses par Latvijas nekustamo īpašumu kā investīciju produktu ģeogrāfija. Agrāk potenciālo pircēju vidū dominēja NVS valstu pārstāvji, šodien puse klientu, ar kuriem strādā SIA Mercury Group Estate, ir angliski runājošie uzņēmēji. Viņi visi – gan no Eiropas, gan Āzijas – augstu vērtē Rīgas un Jūrmalas dzīvojamo un komerciālo objektu būvniecības kvalitāti.

– Mūsu kompānija darbojas vairāk nekā pusotra gadu desmita, un kopš savas pastāvēšanas sākuma mēs esam specializējušies pakalpojumu sniegšanā ārzemniekiem, kas interesējas par Latvijas nekustamajiem īpašumiem. Saglabājot uzticību šim biznesam arī tagad, pēdējā gadā esam sākuši attīstīt arī darbības starptautisko virzienu – palīdzam klientiem objektu meklējumos ārpus mūsu valsts robežām. Piemēram, rudens sākumā slēdzām darījumus Dubaijā (AAE) un Kiprā.

Citu valstu nekustamo īpašumu tirgu iepazīšana paplašina redzesloku un ļauj novērtēt to no jauna skatpunkta, kas tiek piedāvāts Latvijā. Ņemot vērā savus iespaidus, varu teikt, ka Jūrmalas pirmās līnijas elites klases objekti pārspēj lielāko daļu Itālijas un Spānijas piekrastes pirmās līnijas objektus gan vizuāli, gan kvalitātes ziņā. Pati par sevi Jūrmalas pirmā līnija tiek labāk uzturēta. Tas pats attiecas arī uz Rīgas centra jaunajām un izremontētajām mājām – tās, vērtējot pēc jebkādiem starptautiskiem standartiem, ir cienīgi nekustamie īpašumi. Ja vien mūsu vasara būtu siltāka, tad Latvijas nekustamo īpašumu konkurētspēja paceltos vēl augstākā līmenī.

Tomēr, tiecoties būt maksimālistiem, nevajag sūroties par likteni. Latvija vienmēr ir izcēlusies savas labās vietas dēļ, un Rīgas un Jūrmalas mājokļiem un komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem ārzemju pircēji jau tagad ir vērā ņemamā skaitā. Ir mainījies tikai viņu portrets. Pirms trim gadiem 95 % ārzemnieku pirka Latvijas nekustamos īpašumus, lai iegūtu termiņuzturēšanās atļauju (TUA), pēdējos gados tādu ir vien 5 % (šie Mercury Group Estate rīcībā esoši skaitļi). Šodien 95 % ārzemnieku nekustamo īpašumu mūsu valstī uzlūko vai nu kā investīciju produktu, vai pērk to pašu vajadzībām. Tas, ka TUA iegūšanai ārzemniekiem saskaņā ar Latvijas Republikas tiesību aktiem ir jāiegādājas vismaz 250 000 eiro vērts nekustamais īpašums, nav galvenais bremzējošais faktors. Tā ir pieejama naudas summa tiem, kuri meklē nekustamo īpašumu ārzemēs. Mūsu gadījumā negatīvu lomu nospēlēja obligātā prasība (kopš 2014.gada rudens) iemaksāt, saņemot TUA, valsts nodevu 5 % apmērā no darījuma summas. Liela daļa klientu to uzņēma sāpīgi. Tādēļ 2017.gada nenozīmīgais pieprasīto TUA (uz nekustamā īpašuma iegādes pamata) skaits (pirmajā pusgadā – tikai 41 iesniegums) nekādi neatspoguļo reālo situāciju ar darījumiem, kuros piedalās ārzemnieki. TUA tagad noformē tikai tie, kuri tiešām plāno pārcelties uz mūsu valsti uz pastāvīgu dzīvi, vai arī tie, kuriem tā ir akūta nepieciešamība.

Piebilde: Rietumeiropas interesentiem vispār nav vajadzīga TUA, un viņu īpatsvars ārzemju klientu vidū pastāvīgi palielinās.

Pēdējā gada laikā puse no interesentiem, kas ir vērsušies pie mums pēc palīdzības nekustamā īpašuma meklējumos, bija, kā mēs to klasificējam pēc saziņas valodas, krieviski runājošie. Tas ir, ne tikai no Krievijas, bet arī no citām NVS valstīm. Otra daļa interesentu ir angliski runājošie; lai viņi mums piedod, ka ieskaitām pie viņiem gan skandināvus, gan britus, gan amerikāņus, gan vāciešus, gan Tuvo Austrumu pārstāvjus – tā darām vienkārša iemesla dēļ: saziņa ar viņiem notiek angļu valodā.

Ņemot vērā līdzekļu apmēru, kuru ārzemnieki ir gatavi ieguldīt Latvijas nekustamo īpašumu iegādē, viņus var iedalīt divās pamatgrupās. Viena – nelieli privātie investori, kuri varētu investēt no 100 000 līdz 300 000 eiro. Otra – lielās biznesa struktūras, kas ir gatavas izskatīt to nekustamo īpašumu iegādes iespēju, kuru vērtību ir līdz 10 miljoniem eiro. Viņi izskata tirdzniecības vai biroju centru, vai lielu namīpašumu iegādi. Savukārt mazie investori koncentrē savu uzmanību uz izīrēšanai paredzētu kompaktu dzīvokļu iegādi. Šādiem dzīvokļiem jābūt Rīgas centrā, mikrorajonu jaunajos projektos vai izremontētās mājās.

Pēdējā laika tendence: klientu pieprasījumi par remontējamiem namīpašumiem par 500 000 − 1 000 000 eiro. Nopirktos nekustamos īpašumus viņi vēlas savest kārtībā, sadalīt mazos dzīvoklīšos un pārdot, vai arī izveidot no īpašuma tā dēvēto apart-hotel vai nelielu viesnīcu. Paaugstinātu interesi par šādiem aktīviem pēdējā laikā izrāda pircēji no Tuvo Austrumu valstīm. Viņiem nav obligāti vajadzīgs, lai mājas būtu centrā – tās var būt arī nomalēs.

Bez šaubām, nav tā, ka pirktu visi, kas vēršas pie mums pēc palīdzības. Ievērojams skaits ārzemnieku (it īpaši, ja viņi ir lielie investori), apkopojuši pilnu informāciju par tirgus situāciju, iepazinušies ar likumdošanu un nodokļu sistēmu, salīdzinājuši investīciju apjomu un iespējamo rentabilitāti, tomēr atsakās no pirkšanas idejas un dod priekšroku citiem tirgiem, tostarp bieži vien piesaistot mūs šādiem darījumiem. Saskaņā ar mūsu rīcībā esošajām ziņām, ja no desmit klientiem divi paraksta pirkšanas pārdošanas līgumu, to jau var uzskatīt par lielisku rezultātu. Strādājam, lai kvantitāte biežāk pār-augtu kvalitātē.

Gribu pievērst uzmanību un izcelt ārzemnieku to dzīvokļu iegādes darījumus Rīgas centrā, kurus viņi nopērk saviem bērniem, kas ir sākuši studēt kādā no Latvijas augstskolām. Viņi izvēlas platības ziņā nelielus objektus un pērk tos, zinot, ka studiju beigās, tas ir, pēc pieciem septiņiem gadiem, dzīvokli pārdos.

Nekustamos īpašumus Rīgas centrā pērk arī ārzemnieki, kam Latvijā patīk atpūsties, vai arī tie, kuri vēlas iegūt termiņuzturēšanās atļauju. Aktīvi ir arī tie TUA īpašnieki, kas ir nolēmuši mainīt mājokļa apstākļus. Kādas ir cenas, kuras viņi uztver mierīgi un pieņem? Biznesa klases projektos (ar veiktu pilno apdari) piedāvājums var būt līdz 2500 eiro/m² vai nedaudz vairāk. Šādas kategorijas komplekss ir Felicity Apartments vai Centrus. Ja runājam par Rīgas labākajiem projektiem, tādi, piemēram, ir Сlub Central Residence, Elizabeth Residence un Tal Residence, to cenas var sasniegt arī 4000 eiro/m². Tie, kuri meklē šāda līmeņa mājokli, maksā nevis par kvadrātmetru kā tādu, bet par dzīvesveidu, par dzīvošanu viņu statusam atbilstošā vidē. Šādos kompleksos gan būvniecības materiāliem, gan apdarei ir jāatbilst klientu gaidām. Tajā pašā laikā pircējus, kas būtu ar mieru maksāt par mājokli Rīgā vairāk par 5000 eiro/m², sen neesmu manījusi.

Jūrmalas mājokļu tirgū situācija, mūsuprāt, ir kļuvusi mierīgāka un ne tik emocionāla. Ārzemnieki biežāk nekā iepriekšējos gados izšķiras veikt darījumu. Mums ir pāris darījumi Jūrmalas pirmajā līnijā, lai gan lielākā daļa, kas šogad ir vērsušies pie mums pēc palīdzības, galvenokārt pērk dzīvokļus otrajā līnijā par cenām tuvu 2500 eiro/m².

Gan Rīgas centrā, gan Jūrmalas jaunajos projektos oficiāli pieteiktās cenas nedaudz atšķiras no tām, par kurām reāli tiek slēgti darījumi. Īpašnieki cenšas būt elastīgi un ir gatavi manevrēt 5-10 % robežās. Vairāk? Tas ir nonsenss. Un tas potenciālajiem pircējiem ir jāsaprot un jāpieņem. Gadās ārzemnieki, kas atbrauc, izvēlas viņiem iepatikušos nekustamo īpašumu un, kad tiek lūgti atklāt viņu cenas piedāvājumu, nosauc summu, kas ir par 25-30 % mazāka nekā oficiālajā cenu sarakstā norādītā. Viņi, redziet, esot dzirdējuši, ka pie mums šajā segmentā esot krīze. Mēģināt pārliecināt klientu mainīt savu viedokli ir bezjēdzīgi, jo droši zinām, ka neviens Latvijas apbūvētājs šādu piedāvājumu nepieņems. Viņi ir gatavi tikai saprātīgam dialogam. Jebkuram projektam ir taču sava pašizmaksa, kas ietver gan zemes iegādes, gan būvniecības un projekta administrēšanas izdevumus. Neviens apbūvētājs nekad nepazeminās cenu, kamēr tā būs mazāka par pašizmaksu. Tā vietā, lai strādātu ar zaudējumiem, loģiskāk ir izīrēt mājokli un gaidīt, kad situācija tirgū normalizēsies.

Pašlaik pie mums ir pircēju tirgus, un klientiem tas ir jāizmanto, kamēr vien ir tāda iespēja. Tā tas būs ne vienmēr. Nekustamo īpašumu tirgū cenu kāpuma un korekciju cikli periodiski nomaina cits citu, un Rīgas centra un Jūrmalas dzīvokļu piedāvājumu stabilas un nedaudz pozitīvas cenu dinamikas jaunais posms vairs nav aiz kalniem.