Varianti.lv

Izdevīgu pirkumu laiks

Izdevīgu pirkumu laiks

Kā klājas Latvijas visdārgāko dzīvokļu segmentam? Kādi pircēji tajā dominē? Kas ir mūsu valsts dārgāko dzīvokļu pircēju priekšgalā, un kādu luksusa klases mājokļu trūkst tirgu? Ar savām domām par šiem jautājumiem žurnālam "Kvadrātmetrs" un portālam varianti.lv stāsta kompānijas Baltic Sotheby`s International Realty pārdošanas direktore Līga Kohtanena.

– Pārlūkojot portāla Cenu banka datubāzes par laika posmu no 2016.gada augusta līdz 2017.gada augusta beigām, varam konstatēt, ka Latvijā īpašniekus ir nomainījuši 22 dzīvokļi, kuru cena ir lielāka par 500 000 eiro. Trijos darījumos to summa pat ir pārsniegusi vienu miljonu eiro. Kā jūs kopumā vērtējat pieprasījumu pēc Latvijas prestižākajiem dzīvokļu īpašumiem? – mēs pavaicājam Līgai Kohtanenai.

– Ja ņem vērā tikai luksusa klases dzīvokļu rezultatīvo darījumu statistiku, konstatējams, ka aizvadītā gada laikā to ir bijis nedaudz mazāk kā iepriekšējos gados. Tomēr tas nekādi nav ietekmējis darījumus, kas ir atstājuši savas pēdas Latvijas nekustamo īpašumu tirgus vēsturē. Pēdējos gados visdārgākais darījums ir noticis 2016.gada augustā Jūrmalas kompleksā Legend, Bulduru prospektā 17, – darījuma summa ir 2,17 miljoni eiro. Tā paša gada septembrī zemesgrāmatā reģistrēts trīsstāvu dzīvokļa sekcijas pirkšanas pārdošanas darījums galvaspilsētas kompleksā Ģipša fabrika, Balasta dambī 72, – par 1,99 mlj. eiro. 2017.gadā līdz šim lielākais darījums ir divstāvu dzīvokļa sestajā un septītajā stāvā Rīgā, Ausekļa ielā 4, pārdošana par 1,28 mlj. eiro.

Ir klienti, kas vēlas iegādāties Latvijas prestižākos mājokļus, ir arī to pārdevēji. Starp viņiem notiek sarunas par cenām. Ja cilvēks ir nodomājis pārdot savu īpašumu, viņš to pārdod, bet, ja kāds ir nodomājis pirkt, viņš to apskata un piedāvā savu cenu. Gadās, ka klienta piedāvātā cena neatbilst īpašuma reālajai vērtībai. Īpaši bieži šādi piedāvājumi tiek saņemti par Lielupes, Bulduru un Dzintaru labākajiem jaunajiem projektiem, kā arī Rīgas Klusā centra prestižajām mājām. Ja to īpašniekiem nav spiedīgas vajadzības piekrist finansiāli neapmierinošam darījumam, viņš nepiekrīt pircēja piedāvājumam un īpašumu nepārdod. To uzturēšana, protams, ir saistīta ar zināmiem izdevumiem, taču tie maku pārāk sāpīgi neplēš. Šādi īpašnieki turpina gaidīt savu pircēju. Mums tādi klienti ir. Viens  piemērs: ir dzīvoklis Klusajā centrā par 2,3 miljoniem eiro. Potenciālie pircēji piedāvāja par to gan 1,5 milj., gan 1,6 milj. eiro. Kā saprotams, piedāvātā cena ir turpat par ceturt-daļu zemāka par īpašnieka prasīto. Viņš tai nepiekrita un dzīvokli nepārdeva.

Pieprasījums pēc jauniem vai rekonstruētiem mūsdienīgiem mājokļiem prestižās vietās ir pastāvīgi. Taču klientiem ir savas prasības, kādas ērtības šādam īpašumam jānodrošina, − nepieciešams kvalitatīvs apdares līmenis, lifts un arī slēgta auto novietne mājā. Tāpat viņi vēlas, lai tiktu nodrošināti apsardzes un konsjerža pakalpojumi. Šāds īpašums raisa interesi pat vislielākā pirkuma budžeta gadījumā, ja tas kvalitātes raksturlielumu ziņā atbilst prasītajai summai. Rezultāts: noticis darījums 2016.gada oktobra beigās Elizabetes ielā 17 par 800 100 eiro un šā gada jūlijā elites klases namā Elizabetes ielā 3 par 680 000 eiro.

– Kas šodien, pēc Baltic Sotheby`s International Realty speciālistu domām, veido Latvijas piecu dārgāko dzīvokļu īpašumu sarakstu?

– Uzreiz brīdinu, ka atbilstoši līgumam, kas noslēgts ar klientu, mums nav tiesību atklāt dažu dzīvokļu precīzu vērtību. Teikšu tā – mūsu saraksta pirmajās vietās ir īpašumi, kuru cena pārsniedz divus miljonus eiro.

Saraksta galvgalī ir divi īpašumi. Pirmais ir penthauss ar 228 m² lielu platību un saulainu terasi 143,3 m² platībā kompleksā Legend, Jūrmalā, Bulduru prospektā 19. Tas ir ļoti kvalitatīvs luksusa klases nekustamais īpašums. Griestu augstums apartamentu zālē ir septiņi metri. Šajā īpašumā ir plaša viesistaba, kas ir apvienota ar pusdienu zonu, trīs guļamistabas, divas vannasistabas un tualete viesiem, kā arī saimniecības telpas.

Nākamais īpašums ir divstāvu apartamenti Vecrīgā, Teātra ielā 2,  piektajā un sestajā stāvā. Tā iekšējā platība ir 240,57 kvadrātmetri un plaša terase 77,23 kvadrātmetrus platībā. Šajos apartamentos ir trīs guļamistabas, trīs vannasistabas, bibliotēka, garderobes istaba un kabinets.

Arī saraksta otrajā vietā ir divi īpašumi ar vienādu cenu. Viens no tiem ir dzīvoklis ar 270 m² lielu platību Jūrmalā, Bulduru prospektā 147 v; īpašuma nosaukums − Bellevue. Otrs unikāls dzīvoklis arī ir Jūrmalā, Dzintaru prospektā 34. w Tas atrodas pirmajā stāvā, taču tam ir milzīgs bonuss − 500 m² plašs dārzs. Dzīvokļa platība ir 371,6 m²; tajā ir piecas guļamistabas un četras vannasistabas.

Trešajā vietā ir dzīvoklis Strēlnieku ielā 7 Rīgas jaunā projekta Art Luxury House augšējā – septītajā stāvā. Dzīvokļa platība ir 205,6 kvadrātmetri. Dzīvoklim ir arī 17,5 m² plaša terase un vēl arī jumta terase, kuras platība ir 177,2 m². Dzīvoklī ir četras guļamistabas, trīs vannasistabas un sanitārtehniskais mezgls viesiem.

Saraksta ceturtajā vietā ir 267,5 m² plašs dzīvoklis Rīgā, pilnībā rekonstruētajā namā, Elizabetes ielā 21a. Tas atrodas nama pēdējos stāvos – sestajā un septītajā. No šī luksusa klases nekustamā īpašuma logiem paveras lielisks skats uz tuvāko apkārtni un parku.

Saraksta piektajā vietā ir vēl viens kompleksa Art Luxury House dzīvoklis ar 214 m² lielu platību un divām (35,3 un 185,6 m²) plašām terasēm. Arī tas atrodas nama pēdējā – septītajā stāvā.

Tādējādi esmu jums nosaukusi Latvijas piecu visdārgāko dzīvokļu saraksta septiņus dzīvokļus.

– Vēl pirms pāris gadiem Latvijas visdārgāko dzīvokļu Top10, kuru veidoja žurnāls "Kvadrātmetrs" un portāls varianti.lv, stabili bija piedāvājumi, kuru cena sniedzās pāri trīs miljoniem eiro. Kāpēc šodien par tādiem neko nedzird?

– Ir nekustamie īpašumi, no kuriem tirgus, ja tā var teikt, ir paguris; ir tādi, kuru pieteiktā cena neatbilst

pašreizējām tirgus prasībām, un ir citi, attiecībā uz kuriem ir būtiski pazeminātas prasības. Mūsu uzņēmuma valdē bieži vien notiek sapulces, kurās spriežam, ko darīt, ja pie mums vēršas klients ar tā saucamo ilgstoši pārdodamu nekustamo īpašumu, tas ir, ar objektu, kura pieteiktā cena ir augstāka par reālu un saprātīgu cenu. Ja paņemam šādu īpašumu tirgošanai, cenšamies izskaidrot īpašniekam, ka tirgus augšējā segmentā mūziku pasūta pircējs un ka gribētāju nopirkt dzīvokli, kas maksā vairāk par miljonu eiro, nav nemaz tik daudz. Šādi klienti izvirza īpašumam savas augstās prasības, un, ja jūsu dzīvoklim ir veikts remonts pirms 7 vai 10 gadiem, lai arī superkvalitatīvs, to nevar uzskatīt par aktuālu piedāvājumu. Te ir divi iespējamie risinājumi: pirmais – ieguldīt papildu līdzekļus un paaugstināt apdares kvalitāti; otrais – samazināt cenas iedomāto daļu, ar kuru tiek saprasta šī pati tā dēvētā cenas apdare, tas ir, – cenas koriģēšana.

Pēdējā laikā sekundārā tirgus luksusa dzīvokļu īpašnieki biežāk sāk ieklausīties ekspertu padomos. Daudzi no viņiem, gadu vai divus pamēģinājuši pārdot savu īpašumu patstāvīgi, vēršas pie mums pēc palīdzības. Tas ļauj viņiem sākt izprast pieprasījumu. Viņi sāk analizēt tirgu, pētīt zemesgrāmatas publiskoto dārgo nekustamo īpašumu tirgus darījumu statistiku. Un, ja īpašnieki piekrīt strādāt ar cenu, ļauj tuvināt to pircējiem pieņemamam līmenim vai veikt citas izmaiņas, un darījums notiek. Dažreiz, meklējot reālo pieprasījumu tieši konkrētam nekustamajam īpašumam, motivētiem pārdevējiem ievērojami jāatkāpjas no sākotnēji pieteiktās cenas. Zinu kādu dzīvokli 200 m² platībā Strēlnieku ielas namā, tas kādreiz bija izlikts pārdošanai par 900 000 eiro. Galu galā tas tika pārdots par 450 000 eiro. Savu raksturlielumu dēļ pircējus tas ieinteresēja tikai par šādu cenu.

Neņemot vēra visu iepriekš minēto, tomēr ir pamats apgalvot, ka tirgū trūkst plašu elites klases dzīvokļu. Izvēle īpaši sašaurinās, ja potenciālais pircējs meklē luksusa dzīvokli ar četrām vai piecām guļamistabām. Jaunajā formātā tādu tikpat kā nav. Apbūvētāji baidās veidot šādu produktu, jo nav pārliecināti, ka pircējs atradīsies saprātīgi īsā laika posmā. Tādēļ tie, kuri būvē jaunus mājokļus Rīgas un Jūrmalas prestižās vietās, bieži vien lielas platības sāk sadalīt mazākās mājokļu vienībās, tādējādi atņemot kompleksam noteiktas elites klases pazīmes.

– Vai tuvākajā laikā var gaidīt jaunas mājas, kas varētu papildināt Latvijas dārgo dzīvokļu sarakstu?

– Ļoti minimāli. Sagatavošanas stadijā ir divi projekti, orientēti uz tirgus augstāko līmeni. Viens no tiem ir Klusajā centrā. Taču neesmu pilnvarota par tiem runāt.

Pateikšu, ka luksusa klases projektiem ir nepieciešama plaša mārketinga izpēte. Ir skaidri jāzina potenciālā klienta portrets. Agrāk ar to bija vienkāršāk – pieprasījumu veidoja ārzemnieki no Krievijas un NVS valstīm. Šodien parādās interesenti no Rietumeiropas un Skandināvijas valstīm, kļūst vairāk arī vietējo interesentu. Pēc mūsu novērojumiem, Jūrmalā puse par 150 000 eiro dārgāku dzīvokļu pircēju ir vietējie iedzīvotāji, bet otra puse – ārzemnieki. Rīgas prestižajā centrā vietējo pircēju īpatsvars tuvojas 60 %. Mūsu tautiešus piesaista cenu korekcija. Es atkal un atkal atkārtoju un aicinu: pašlaik ir elites mājokļu iegādei labākais laiks.

– Bet kas interesentus no Rietumeiropas un Skandināvijas motivē pirkt dzīvokļus Latvijā?

– Kādam ir saikne ar Latviju dzīvesdrauga dēļ, vēl kādam te ir liels bizness, un cilvēki nevēlas dzīvot īrētā mājoklī. No daudziem ārzemniekiem var dzirdēt uzslavas mūsu būvniekiem par to, ka viņi kvalitatīvi būvē un veic remontus. To ir teikuši cilvēki, kam ir nekustamie īpašumi dažādās valstīs. Viņi izskata iespēju investēt Latvijas elites mājokļos. Bet… Lielākajai daļai šķērsli ceļā uz luksusa nekustamā īpašuma iegādi rada kāds ekonomikas aspekts. Cilvēkiem nereti ir nesaprotams mūsu cenu līmenis. Pirms lēmuma pieņemšanas, viņi studē valsts attīstības ekonomiskos rādītājus, iedzīvotāju ienākumu līmeni utt. Viņi kļūst domīgi, sākot apsvērt situāciju, kad būs nepieciešams pārdot elites nekustamo īpašumu, to, cik ātri viņi to spēs izdarīt. Viņi izvērtē iespējamos rentabilitātes rādītājus. Tā ir Londona, Parīze, Ņujorka, kur mājokli var nopirkt par miljonu un ātri izīrēt, iegūstot 6-7 % gada rentabilitātes rādītāju. Latvijā augšējā līmeņa dzīvokļu grupā izīrēšanas rentabilitāte ir zema un ieguldījumi var atmaksāties tikai pēc 50 gadiem. Šajā sakarībā investīciju programma, iegādājoties Latvijā luksusa klases nekustamos īpašumu un pelnot uz izīrēšanas rēķina, nedarbojas. Iegūt kaut vai 5 % gada rentabilitāti var tikai uz galvaspilsētas biznesa klases mājokļu rēķina. Taču tie neatradīsies prestižākajās vietās.

– Rīgas centrā īpaša interese tiek izrādīta par Kluso centru, savukārt par Vecrīgu interese ir vāja. Pelnīt, iegādājoties dzīvokli vecpilsētā, var tikai, izīrējot īslaicīgi.

Runājot par luksusa klases dzīvokļu sekundāro tirgu, esmu pārliecināta, ka pašlaik ir lielisks laiks pirkumiem – tieši tādēļ, ka pastāv visas iepriekš aprakstītās grūtības un liela daļa pārdevēju ir kļuvuši piekāpīgāki. Tomēr tas neattiecas uz produktiem, kas pašlaik ir būvniecības stadijā vai tiek gatavoti pieņemšanai ekspluatācijā. Šiem īpašniekiem ir cita pieeja cenas veidošanai un ir iespēja pārdot īpašumu par maksimāli iespējamo cenu.