Varianti.lv

Likmes pagaidām vēl nepieaugs

Likmes pagaidām vēl nepieaugs

Pēdējā gada laikā Latvijas bankas visai dāsni ir izsniegušas kredītus mājokļa iegādei. Finansējums tiek piešķirts dzīvokļu iegādei gan jaunajos projektos, gan sekundārajā tirgū. Arī privātmāju pircējiem nav pamata sūdzēties par kreditēšanu. Turklāt izskatās, ka hipotekārais dāsnums turpināsies vēl ne vienu vien gadu. Kas ir šādas banku kreditēšanas politikas pamatā? Ko varam sagaidīt no nākotnes? Vai aktīvā kreditēšana neizraisīs cenu burbuļa veidošanos nekustamo īpašumu tirgū? Žurnāls  m2 un portāls varianti.lv, to izzinot, sarunājas ar nekustamo īpašumu tirgū strādājošo vadošo banku pārstāvjiem.

Veselīga aktivitāte

Latvijas hipotekāro kredītu tirgū ir vērojama rosība – palielinās jaunu izsniegto kredītu apmēri. Visi žurnāla m2 un portāla varianti.lv aptaujātie eksperti praktiski vienbalsīgi runā par veselīgu aktivitāti. Piemēram, SEB bankas Kreditēšanas pārvaldes vadītājs Māris Larionovs augošo pieprasījumu pēc kredītiem skaidro: „Ekonomika attīstās, iedzīvotāju ienākumi palielinās, un cilvēki jūt aizvien lielāku pārliecību par rītdienu. Līdz ar to rodas vēlēšanās uzlabot mājokļa apstākļus. Sava loma, protams, ir arī rekordzemajām hipotekāro aizdevumu procentu likmēm. Pieprasījums pēc kredītiem liecina arī, ka tiek dibinātas jaunas ģimenes, kam ir nepieciešams atsevišķs mājoklis. Jaunie ļaudis paliek valstī, nevis dodas peļņā uz ārzemēm.”

Vēlēšanos pirkt stimulē arī visai augstās galvaspilsētas mājokļu īres likmes. „Īres dzīvokļu tirgus Rīgā un tās apkaimē nav pietiekami attīstīts, un piedāvājums atpaliek no pieprasījuma. SEB bankas aprēķini rāda, ka bieži vien pirkt dzīvokli un maksāt hipotekāro kredītu ir pat izdevīgāk nekā īrēt tādu pašu mājokli un maksāt dzīvokļa saimniekam,” savu domu paskaidro Māris Larionovs.

DNB Kreditēšanas kategorijas vadītājs Kaspars Anckalniņš uzskata, ka pēdējā gada laikā vērojamais hipotekārās kreditēšanas kāpums varētu turpināties līdz pat nākamā gadu desmita sākumam, tas ir, vismaz tuvākajos divarpus trijos gados. Pašreizējais Latvijā izsniegto aizdevumu apmērs mājokļu iegādei, pēc viņa domām, ir visai zemā līmenī. Apstiprinājumam viņš nosauc faktu, ka Latvijas mājsaimniecību hipotēkas saistību apmērs ir 20 % no valsts IKP, savukārt Eiropas Savienībā šis rādītājs pārsniedz 60 %. Un vēl viens arguments: par labu bankām ir ieķīlāti kā finanšu saistību nodrošinājums  tikai 15 % Latvijas dzīvojamo nekustamo īpašumu. Tas zināmā mērā norāda uz iedzīvotāju aizņemšanās potenciālu.

Swedbank Privātpersonu finansēšanas lēmumu centra vadītājs Baltijā Ainars Balcers, papildinot iepriekš teikto, saka, ka pozitīvo kreditēšanas dinamiku pēdējos gados ir būtiski sekmējusi valsts finanšu institūcijas īstenojamā valsts atbalsta programma mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem. Tās ietvaros cilvēki var noformēt komercbankās hipotekāros aizdevumus ar ievērojami mazāku pirmo iemaksu.

Stabili un noturīgi

Jebkura kredīta viena no vissvarīgākajām sastāvdaļām ir procentu likme, kas parasti veidojas no bankas bāzes likmes un EURIBOR likmes. Tās lielums vistiešākajā veidā ietekmē aizņēmēju maku, un aizņēmēji ir ieinteresēti, lai pašreizējās zemās procentu likmes saglabātos iespējami ilgāk. Pēdējos gados hipotekāro aizdevumu likme privātpersonām ir vidēji 2,5-2,7 % līmenī. Taču kas aizņēmējus gaida nākotnē?

DNB bankas pārstāvis Kaspars Anckalniņš pieļauj, ka hipotekāro kredītu likmes Latvijā tuvākajā laikā būtiski nemainīsies. Tās pakāpeniski sāks palielināties vēlāk. „Viss ir atkarīgs no ekonomikas situācijas eiro zonā kopumā. Prognozējam, ka Eiropas Centrālā banka monetārās politikas normalizāciju īstenos pakāpeniski.” Mūsu piebilde: ar monetārās politikas normalizāciju speciālists domā lētās naudas perioda izbeigšanu.

 

 

Nordea bankas Kredītu analīzes daļas vadītājs Kaspars Dreimanis pauž apmierinātību: „2018.gadā mēs neprognozējam būtiskas eiro kredītu bāzes likmju izmaiņas. Pievienotās likmes līmenis ir stabils: pēdējo 12-18 mēnešu laikā būtiskas izmaiņas nav novērotas. Tomēr, runājot par ilgtermiņa perspektīvu, kredītņēmējiem ir pavisam noteikti jāsaprot, ka vēsturiskā kontekstā pašreizējās kredītu izmaksas ir ļoti zemas. Hipotekāro kredītu kopējā procentu likme nākotnē būs vismaz par diviem trim procentiem augstāka. Atgādinu: šodien trīs mēnešu EURIBOR likme ir aptuveni 0,3 %, iepriekšējā gadu desmitā tās maksimums pārsniedza 5 %.”

Sarunā ar žurnālu  un portālu varianti.lv eksperti uzsver nepieciešamību atgādināt potenciāliem kredītu ņēmējiem, ka procentu likmes bankas nosaka individuāli. Turklāt vērtēts tiek pats cilvēks un nevis nekustamais īpašums: bankas pamata likmes lielums ir atkarīgs no kredītņēmēja izglītības, viņa darba, ienākumu līmeņa, perspektīvām, kā arī darījuma summas.

Plašas iespējas pirmajai iemaksai

Un tā pieņemam postulātu, ka tuvākajos gados banku aizdevumu procentu likmes paliks zemā līmenī un ka Latvijas iedzīvotāju interese par mājokļu iegādi kredītā turpinās augt. Uz kādiem naudas piešķiršanas nosacījumiem var cerēt potenciālie kredītņēmēji? Baņķieru pirmā atbilde uz šo jautājumu ir visnotaļ prognozējama: tāds jēdziens kā standarta noteikumi Latvijā nepastāv. Katru gadījumu bankas izskata individuāli. Tomēr detalizētāka saruna ļāva noskaidrot vispārējus kritērijus. Piemēram, klienta līdzdalībai pirkumā jābūt vismaz 15 % apmērā no pirkuma cenas. Turklāt, ja runa ir par tāda nekustamā īpašuma iegādi, kas cilvēkam būs otrais vai trešais īpašums, tad pirmās iemaksas apmērs būs ievērojami lielāks.

Noformējot aizdevumu sērijveida mājokļa iegādei, bankas vēlas, lai klienta kontos būtu 20 %, bet biežāk arī vairāk par 30 % nekustamā īpašuma pirkumam nepieciešamās summas. Ir arī izņēmumi – tie ir gadījumi, kad tiek izmantota lielu popularitāti ieguvusī valsts atbalsta programma mājokļu iegādei ģimenēm ar bērniem, kuru īsteno finanšu institūcija Altum. SEB bankā ar šī instrumenta iesaisti tiek izsniegti aptuveni 40 % hipotekāro aizdevumu. DNB bankā to izmanto apmēram divas trešdaļas klientu, kas vēršas pēc hipotekārajiem aizdevumiem. Pirmā iemaksa, piesaistot valsts garantiju, ir vien 6-7 % no iegādājamā mājokļa cenas. Taču arī tā nav galējā robeža: Swedbank ir bijuši gadījumi, kad, iesaistoties Altum, aizdevums privātpersonām ir izsniegts ar pirmo iemaksu pat 5 % apmērā.

Ja runā par termiņu, uz kādu tiek izsniegti aizdevumi, iegādājoties dzīvokli jaunajos projektos, tie parasti tiek piedāvāti uz 30 gadiem, bet, iegādājoties dzīvokli sērijveida mājā, – uz 20 gadiem. Saskaņā ar SEB bankas iekšējās statistikas datiem 2017. gadā nedaudz ir palielinājies aizdevumu vidējais termiņš: no 17 līdz 19 gadiem, bet vidējā izsniegtā summa pēdējā gada laikā ir pieaugusi no 42 000 līdz 46 000 eiro.

Jaunie mājokļi pret sērijveida mājokļi

Latvijas mājokļu tirgus realitāte: lai gan daudzi sapņo par moderniem jaunajiem projektiem, lielākā daļa darījumu tiek veikti sekundārajā tirgū un ar sērijveida mājokļiem. Žurnāla  un portāla varianti.lv aptaujātajās bankās mājokļu iegādei jaunajos projektos izsniegto kredītu īpatsvars kopējā paņemto hipotekāro kredītu skaitā ir aptuveni 15 %. Tiesa, DNB bankas pārstāvji norāda, ka šogad šādu kredītu īpatsvars ir pieaudzis līdz 18 %.

Vēl aptuveni 15 % hipotēkas aizdevumu tiek noformēts privātmāju iegādei vai būvēšanai. Bet visi pārējie ir kredīti, kas tiek ņemti dzīvokļu iegādei sērijveida projektos un – galvenokārt Rīgā.

Kāpēc nedominē jaunie projekti? Ekspertiem ir divi skaidrojumi šim fenomenam. Pirmkārt, dzīvokļi jaunajos projektos un privātmājas maksā ievērojami dārgāk, un ne katrs var atļauties šādus izdevumus. Otrkārt, piedāvājums jauno mājokļu segmentā ir ierobežots – budžeta klases jaunajos projektos joprojām nav uzbūvētas tādā daudzumā, kas spētu apmierināt pieprasījumu konkrētā budžeta robežās.

Gan hipotēka, gan cenas

Banku pārstāvji, protams, ir apmierināti ar pašlaik hipotekārās kreditēšanas nozarē fiksēto dinamiku. Tomēr arī šim procesam ir sava medaļas otra puse – ietekme uz cenām. „Kreditēšana palielina mājokļa iegādei pieejamās naudas daudzumu, tomēr tas paaugstina arī cenas. Tomēr bankas daudz rūpīgāk nekā 2005.-2007.gadā izvērtē kredītņēmējus. Arī kreditēšanas līmenis ir salīdzinoši zemā līmenī, kaut gan tam nākotnē nevajadzētu radīt būtiskus draudus,” mierina DNB Kreditēšanas kategorijas vadītājs Kaspars Anckalniņš.

Nordea bankas pārstāvji ir pārliecināti, ka galvaspilsētas nekustamo īpašumu tirgū jauna cenu burbuļa nav, un tas arī neveidojas. „Hipotēka pati par sevi neveicina cenu kāpumu vai kritumu, jo ir tikai nodrošinājuma instruments. Īpašumu cenu līmeni nosaka piedāvājums tirgū, pircēju pieprasījums un demogrāfijas tendences, situācija ekonomikā, komercbanku finansējuma pieejamība un citi faktori. Ir pietiekami daudz priekšnosacījumu, lai nekustamo īpašumu cenu burbulis kopumā šobrīd nebūtu aktuāls jautājums. Par nekustamo īpašumu iegādi un attīstīšanu domā galvenokārt tikai tie aizņēmēji, kuriem ir brīvi līdzekļi un objektīva nepieciešamība pēc īpašuma iegādes vai attīstīšanas, kas ir pilnīgi pretēja situācija 2006. un 2007.gadam, kad nekustamais īpašums līdzās sporta aktualitātēm un laika apstākļiem bija viena no galvenajām apspriešanas tēmām visos sabiedrības līmeņos,” piebilst Kaspars Dreimanis.

Nepārspīlēt un nemeklēt problēmu tur, kur tās nav, aicina arī Māris Larionovs: „Iedzīvotāju ienākumi ir tādi, kādi tie ir. Un, ja pārdevēji sāks paaugstināt cenas, tad ļoti viegli var pārkāpt to neredzamo robežu, aiz kuras Latvijas iedzīvotāji vienkārši nevarēs atļauties iegādāties jaunu dzīvokli − neatkarīgi no tā, cik pieejami ir un būs hipotekārie aizdevumi. Turklāt ir arī pirmā iemaksa, par kuru runājot, bankas nav gatavas īpaši piekāpties. Pirmā iemaksa apstiprina atbildīgu attieksmi pret kreditēšanu.

Ir arī bankas prasības saistībā ar ikmēneša maksājumu maksimālo apmēru: tie nedrīkst pārsniegt noteiktu daļu no ikmēneša ienākumiem (parasti – 40 %), lai saistības ģimenei nekļūtu par nepanesamu nastu. Starp citu, Rīgā apbūvētāju piedāvājumi tagad galvenokārt ir orientēti uz vietējiem klientiem un viņu ienākumiem, nevis uz ārzemniekiem, kā tas bija agrāk. Arī tas iegrožo cenu kāpumu un vienlaikus ir garantija tam, ka cenu burbuļa nebūs.”

Nodrošināšanās pret parādu

Par tirgus atveseļošanos un labāku maksājumu disciplīnu liecina arī tas, ka kredītsaistību nepildīšanas gadījumi šodien ir ļoti reti. Bankas to saista ar atbildīgu attieksmi gan no finanšu iestāžu, gan arī no klientu puses. Protams, mēdz būt gadījumi, kad cilvēki pēkšņi zaudē darbu vai kredītņēmējam rodas veselības problēmas. Šādos gadījumos problēma tiek risināta individuāli. Labs veids, kā nodrošināties nebaltai dienai, ir kredītmaksājumu apdrošināšana. „Pašlaik šo pakalpojumu izvēlas divi no trim kredītņēmējiem, taču mēs gribētu, lai šāds drošības spilvens būtu katram mūsu klientam,” atzīst SEB bankas Kredītu pārvaldes vadītājs.

Pēc Nordea bankas speciālista Kaspara Dreimaņa vārdiem, neparedzētos gadījumos var palīdzēt ne tikai laba finanšu plānošana, bet arī regulāra un disciplinēta uzkrājumu veidošana ne tikai pirms, bet arī pēc nekustamā īpašuma iegādes.

Sarunas gaitā banku pārstāvji visi kā viens uzsver, ka potenciālie aizņēmēji ļoti rūpīgi un pragmatiski apsver kredīta ņemšanu. Tomēr, lai arī ir augsts atbildības līmenis, joprojām gadās, ka aizdevums tiek atteikts. SEB bankas un Swedbank pārstāvji neatkarīgi viens no otra minēja trīs galvenos šādas pozīcijas iemeslus. „Galvenais faktors, kas bremzē hipotekārās kreditēšanas attīstība, joprojām ir ēnu ekonomika – potenciālie kredītņēmēji bieži vien nevar pierādīt savus ienākumus,” paskaidro Māris Larionovs. „Tas ir galvenais iemesls, kura dēļ mēs esam spiesti atteikt aizdevuma piešķiršanu. Otrs iemesls – nepietiekama pirmā iemaksa. Tā ir problēma jaunajām ģimenēm, − it īpaši tad, ja viņiem tajā pašā laikā katru mēnesi jāmaksā dzīvokļa īres maksa. Tādēļ mēs tiešām esam priecīgi par finanšu institūcijas Altum īstenoto valsts atbalsta programmu mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem. Uzskatām, ka valsts atbalsts būtu jānodrošina ne tikai ģimenēm ar bērniem, bet arī, piemēram, jaunajiem speciālistiem. Tas būtu apliecinājums tam, ka valstij viņi ir svarīgi un valsts sniedz dažādu veidu atbalstu. Trešais faktors – kredītvēsture. Mēs ņemam vērā, cik bieži kredītņēmējs ir ņēmis kredītus iepriekš un kā ticis galā ar saistībām. Ir svarīgi, lai mēs redzētu, ka klients spēj pārvaldīt savas finanses un ka kredīti viņam nekalpo kā līdzeklis iepriekš ņemto saistību dzēšanai.”

„Kad cilvēki uzņemas ilgtermiņa saistības, būtiskākais ir sabalansēts mājsaimniecības budžets. Pozitīvs konta atlikums mēneša beigās ir labs pamats, lai plānotu lielākus pirkumus. Tāpat ir ļoti svarīgi, lai pirkums būtu atbilstošs mājsaimniecības ienākumiem, un kredīta maksājumiem noteikti būtu jāparedz zināms ''drošības buferis'' gadījumiem, kad ienākumu/izdevumu līdzsvars pamainās vai arī pieaug procentu likmes mājokļa kredītam, kura līgums ir noslēgts ar mainīgo procentu likmi,” mūsu sarunu par kreditēšanu rezumē Ainars Balcers.