Varianti.lv

Savaldīgie optimisti

Savaldīgie optimisti

Viens no Latvijā lielākās jauno projektu īres dzīvokļu paketes īpašniekiem – One Baltic Investment Group – gatavojas debitēt jauna dzīvojamā projekta pasūtītāja lomā. Ar šīs kompānijas līdzdalību Rīgā, Duntes ielas rajonā, 2019.gada sākumā ir jāparādās projektam ar 83 jauniem dzīvokļiem. Kas tas būs par projektu? Kādi puni tika uzsisti, iegūstot darba pieredzi īres tirgū? Kādas emocijas raisa situācija ar Latvijas nekustamajiem īpašumiem, un vai kompānija One Baltic Investment Group ir gatava palielināt savas investīcijas mūsu valstī? Visus šos jautājumus žurnāls  un portāls varianti.lv ir apspriedis ar One Baltic Investment Group reģionālo direktoru Robertu Romančuku.

Tirgus zemajā punktā

– One Baltic Investment Group ir starptautisks uzņēmums, kura galvenais birojs ir Lielbritānijā, Londonā. Lai gan mūsu grupas dibinātāju galvenais darbības virziens ir vērtspapīru tirgus, tā ir sanācis, ka Latvijā par galveno darbības virzienu ir kļuvusi nekustamo īpašumu joma, – par uzņēmuma vēsturi stāsta Roberts Romančuks. – Ideja pamēģināt sevi šajā biznesa segmentā radās pēc 2006.-2007.gada derivatīvu krīzes. Krīze ir iespēju laiks: kāds no tirgus aiziet, kāds cits jauns tajā ienāk. Tas ir liels virziens pasaules finanšu tirgos. Tad nu mēs sākām pētīt stresa aktīvu iegādes iespējas Baltijas valstīs, Krievijā un Ukrainā. Komfortabli ienākt Latvijas tirgū palīdzēja ciešā sadarbība ar Colliers International (šī sadarbība turpinās joprojām), kas bija mūsu konsultanti.

2009.gadā, kad Latvijas nekustamo īpašumu tirgus bija sasniedzis savu zemāko punktu, sākām izvērtēt un pirkt dzīvojamos un komerciālos stresa aktīvus – gan problemātiskos, kurus bija pārņēmušas banku struktūras, gan no īpašniekiem, kas nespēja tikt galā ar finanšu saistībām, kuras bija uzņēmušies. Visiem šiem īpašumiem bija nepieciešama papildu kapitalizācija – tie visi bija nepabeigti objekti, vai arī tos bija nepieciešams sakārtot. Skaidrs, ka krīzes apstākļos ņēmām tikai to, kas bija pievilcīgs, lēts un atbilstošas kvalitātes līmenī. Tagad, kad ir pagājuši gadi, konstatējam, ka tā ir bijusi pareiza stratēģija. Kad nekustamā īpašuma objekts tika pabeigts, mēs to ievadījām komerciālajā ekspluatācijā vai arī pārdevām. Absolūti visi mūsu pirkumi ir atnesuši peļņu.

– Spriežot pēc atsauksmēm presē, viens no One Baltic Investment Group visskaļākajiem darījumiem bija iespaidīgas dzīvokļu paketes projektā Kaivas ielā, Mežciemā, iegāde 2011.gadā par 15,6 mlj. eiro no Ektornet Residential Latvia

– Minētā darījuma priekšmets bija 353 jauni dzīvokļi. Projektā Kaivas Residential mēs nopirkām pilnībā vienu korpusu un apmēram pusi dzīvokļu divos citos korpusos, daļa no kuriem bija jau apdzīvota. Toreiz mazumtirdzniecība bija vāja, turklāt mūsu jaunais aktīvs atradās uz nomātas zemes. Mēs sākām ar to, ka korpusos, kuros bija nodrošināta apkalpošana, pabeidzām dzīvokļu apdari un piedāvājām tos īrēšanai. Šajā laikā One Baltic Investment Group bija viens no lielākajiem galvaspilsētas īres dzīvokļu tirgus spēlētājiem. Tas bija mums jauns uzņēmējdarbības virziens, un neiztikām bez punu uzsišanas. Sākumā dzīvokļus remontējām, ņemot vērā katra īrnieka prasības, centāmies piedāvāt kaut ko individuālu. Dažreiz piekritām mainīt dzīvokļa plānojumu vai ievilkt jaunu elektroinstalāciju. Pēc tam parādījās izpratne, ka no biznesa viedokļa pareizāk ir remontēt, ievērojot vienotus standartus. Šodien cenšamies tos ievērot.

Dzīve mums ir iemācījusi būt pedantiskiem juridiskajās attiecībās ar īrniekiem. Pirms īrnieku pārcelšanās uz dzīvokli tiek parakstīts ne tikai īres līgums, bet arī dzīvokļa ekspluatācijas instrukcija, kurā ir iekļauts punkts par to, kādā tehniskā stāvoklī jābūt dzīvoklim, izbeidzot īres līgumu. Tas nepieciešams, lai ne īrniekiem, ne mums nebūtu nepatīkamu pārsteigumu. Katram ir savs priekšstats par to, kādā tehniskā stāvoklī jāatstāj dzīvoklis. Mēs, piemēram, uzskatām, ka nosūcējam virtuvē jābūt tīram un sakārtotam, un, ja tam ir jāmazgā filtri, tad tam ir jābūt izdarītam. Mēs īrniekam izīrējam sakoptu un labā tehniskā stāvoklī esošu dzīvokli, un mums ir tiesības prasīt, lai, atvadoties no īrnieka, tas būtu tāds pats. Citādi viens otrs aizejot, noņem no sienām savus plauktus kopā ar reģipša gabaliem un mēģina iestāstīt, kas tas esot dabiskais nolietojums – tā teikt, ko jūs no manis gribat?! Šajos jautājumos mēs esam nelokāmi.

Gan sociālajos tīklos, gan dažādos interneta portālos ir gadījies lasīt komentārus, kuros tiek apgalvots, ka mēs par to vien domājam, kā piesavināt sev drošības naudu. Tās ir blēņas! Tieši otrādi – pēdējos mēnešos dažiem nomniekiem, kas ilgus gadus bija īrējuši no mums dzīvokli un tagad pārceļas uz savu dzīvokli, ne tikai esam atgriezuši drošības naudu, bet arī piemaksājuši, lai arī saskaņā ar līgumu mums tas nav bijis jādara. Vienkārši šie cilvēki īrētajā dzīvoklī bija veikuši būtiskus uzlabojumus: kāds bija iebūvējis lielisku virtuvi, kāds cits – skapjus. Skaidrs, ka viņi nevarēs to visu paņemt līdzi uz jauno dzīvokli. Ja mēģinās kaut ko demontēt, tas var beigties ar izdevumiem grīdas seguma atjaunošanai un sienu remontam… Piemēram, viens no pēdējiem gadījumiem: vienai no mūsu pirmajām īrniecēm, kas dzīvokli bija īrējusi turpat piecus gadus, mēs izmaksājām 2000 eiro par dzīvoklī veiktajiem labojumiem. Dzīvoklis tika atstāts ideālā stāvoklī, kaut arī viņai ir divi bērni. Cits gadījums: ieradāmies pieņemt dzīvokli un konstatējām, ka viss flīzējums ir vienās plaisās. Īrnieki paskaidroja, ka bērns esot mazliet paspēlējies ar āmuru, un galu galā tas taču esot dabiskais nolietojums. Mums nepārprotami tā tas nav. Šādiem bojājumiem jābūt novērstiem.

– Cik liels ir īres dzīvokļu apjoms, ar kuru pašlaik darbojaties?

– Mums piederošajos četros dzīvojamajos projektos ir izīrēti vai tiek piedāvāti īrēšanai gandrīz 250 dzīvokļu. Tādējādi mēs šajā segmentā joprojām esam nozīmīgs spēlētājs.

– Cik stabils, jūsuprāt, ir jauno dzīvokļu īres tirgus galvaspilsētas mikrorajonos? Kādas ir īres likmes Kaivas ielas kompleksa dzīvokļiem?

– Divistabu dzīvokļus izīrējam par aptuveni 350 eiro/mēn., trīsistabu – sākot no 500 eiro/mēn. Visplašākos dzīvokļus piedāvājam par 750 eiro/mēn. Taču jāatzīst, ka tie nav īpaši pieprasīti. Runājot par vidējo īres likmi, Kaivas ielas kompleksā tā ir ap 7 eiro/m². Mežciemam tā ir laba cena. Nemēbelētiem īres dzīvokļiem kvadrātmetra cena ir pat augstāka nekā atsevišķiem pilnībā mēbelētiem dzīvokļiem ēkā, kas mums pieder Rīgas centrā, Raiņa bulvārī 3. Tiesa, tur dzīvokļi ir lielāki, un tas nozīmē, ka lielāka ir arī īres maksas kopējā summa.

Runājot par tendencēm, es teiktu, ka ir vērojama nenozīmīga likmju lejupslīde. Es to saistu ar piedāvājuma piesātināšanos gan mikrorajonos, gan Rīgas centrā, kur apbūvētāji, kas nav spējuši pārdot dzīvokļus renovētājos un jaunajos projektos, mēģina nodrošināt naudas plūsmu, tos izīrējot.

Pirkšanas pārdošanas darījumi notiek

– Tirgus analītiķi un eksperti apgalvo, bet bankas uzstāj, ka pirkt dzīvokļus Rīgas mikrorajonos uz kredīta esot izdevīgāk nekā to īrēt. Jūs savos projektos dzīvokļus piedāvājat arī pārdošanai?

– Runājot par jūsu jautājuma pirmo daļu, teikšu, ka situācija cilvēkiem ir dažāda. Ir daudz tādu, kas nevar paņemt hipotekāro kredītu. Daļa principiāli nevēlas apgrūtināt sevi ar šādām saistībām. Šeit varam atcerēties, ka Rietumeiropā liela daļa iedzīvotāju dzīvo īres mājokļos. Runājot par tirdzniecību, daļu dzīvokļu mēs piedāvājam arī pārdošanai. Pēdējos gados ir bijis nepilns simts šādu darījumu. Klienti ir bijuši dažādi. Raiņa bulvārī 3 tie ir galvenokārt ārzemnieki, kas ir orientēti uz termiņuzturēšanās atļaujas (TUA) iegūšanu. Nu jau vairākus gadus šī plūsma ir apsīkusi. To pašu var teikt arī par projektu Vāgnera Rezidence, dzīvokļu skaits gan tajā ir minimāls.

Mežciemā un Mārupē vairāk pērk vietējie. Daži no viņiem ir mūsu kādreizējie īrnieki, kas ir apskatījuši projektu un novērtējuši tā labās īpašības. Jo vairāk tāpēc, ka cenas mums ir konkurētspējīgas: Mārupē – ap 1300 eiro/m², bet Kaivas ielas kompleksā – 1200 eiro/m². Pirmajā gadījumā cenā ir iekļauta arī zemesgabala ideālā daļa un vieta auto novietnē.

Tos, kuri īrē dzīvokļus, speciāli prom nedzenam – pārdošanai izliekam to dzīvojamo fondu, kas pašlaik ir brīvs. Ja pēkšņi tiek izrādīta nopietna interese tieši par izīrēto dzīvokli, mēs īrniekiem dodam sešus mēnešus alternatīvu meklēšanai, un arī paši aktīvi piedalāmies šajā procesā. Lai labiem klientiem kompensētu neērtības, varam par to pašu naudu piedāvāt arī lielāku platību.

Kā jau minēju iepriekš, Mežciemā daļa dzīvokļu pieder pie dalītā īpašuma kategorijas, tas ir, māja ir uzbūvēta uz citam īpašniekam piederošas zemes. Konkrētajā gadījumā īpašnieks ir Grebenščikova vecticībnieku kopiena. Nomas maksas jautājumu viņi atrisināja saprātīgi: likums ļāva viņiem prasīt par nomu līdz 6 % no zemes kadastra vērtības; mūsu gadījumā noteiktā likme likme ir 4,5 %.

Labi tiek tirgoti dzīvokļi korpusā, kas uzbūvēts uz zemesgabala, par kuru mums ir noslēgts nomas līgums uz 40 gadiem. Latvijas bankas finansē šāda īpašuma iegādi privātpersonām, neraugoties uz dalīto īpašumu, jo nomas līguma termiņš ir lielāks par hipotēkas atmaksāšanas termiņu.

Ir vietā atgādināt, ka no 2020.gada saskaņā ar Saeimas lēmumu dalītā īpašuma gadījumos maksimālā nomas maksa nevarēs pārsniegt 3 % no kadastra vērtības.

Pirmā pieredze

– One Baltic Investment Group portfelī ir arī neapbūvēts gruntsgabals (līdzās Duntes ielai) Rīgā. Kādi plāni jums ir saistība ar to?

– Pagaidām tas mums ir vienīgais šāda veida aktīvs. Ņemot vērā to, ka no tirgus ir izzuduši stresa nekustamie īpašumi, esam nodomājuši izmēģināt spēkus pilnvērtīga apbūvētāja lomā, tas ir, būvēsim objektu no nulles. Pededzes ielā 3 mums pieder 0,7 hektārus liels gruntsgabals, uz kura esam nodomājuši uzbūvēt divas mājas – četrstāvu un piecstāvu. To projekti ir apstiprināti, un pašlaik noslēguma stadijā ir detalizēta izstrāde un būvlaukuma sagatavošanas darbi. Plānojam uzsākt būvniecību 2018.gada sākumā un gada laikā uzbūvēt 83 jaunus dzīvokļus, kam būs veikta pilnā apdare. Ņemot vērā projekta vietu un mūsu konsultantu ieteikumus, būvēsim mājokļus, kas būs kaut kur pa vidu starp budžeta un biznesa klasi. Tas būs kvalitatīvs produkts ar labu automobiļu novietņu pieejamību. Ja pilsētas noteikumi nosaka, ka automobiļu novietņu koeficientam attiecībā pret dzīvokļu skaitu jābūt 0,5, tad šajā projektā tas būs 1,1. Būs gan pazemes garāža, gan virszemes novietne. Ir ieplānoti divi bērnu rotaļlaukumi, parks ar piknika vietām, kā arī atsevišķa telpa velosipēdu un ratiņu novietošanai. Mājas mēs projektējam atbilstoši jaunākajām Būvniecības likuma prasībām.

Paaugstinātas uzmanības zona

– Ja jau notiek projekta attīstīšana pilnā apjomā, vai tas nozīmē, ka jūsu uzņēmums Latvijas galvaspilsētas jauno mājokļu tirgū, orientējoties uz vietējiem klientiem, ir optimistiski noskaņots?

– Uz situāciju raugāmies ar piesardzīgu optimismu. Rīgā jebkādus projektus uzdrošināmies attīstīt no nulles tikai tad, ja tie ir mājokļi, – tie nav tik laikietilpīgi. Kad par zemu cenu pirkām nelabvēlīgus stresa aktīvus, mēs sapratām, ka tiem ir cenas spilvens, un, ja notiks tirgus lejupslīde, tad ar šo cenas spilvenu mums pietiks, lai nenonāktu mīnusos. Mājokļi – tas ir produkts, kuru var realizēt pietiekami īsā un prognozējamā laikā.

Mēs lieliski saprotam, ka Rīgas jauno projektu tirgus ar 1500-1700 eiro/m² cenām ir tālu no pārkaršanas. Daudzi tirgus spēlētāji tirgus tendences uztver tiki kā augšupejošas, mēs – One Baltic Investment Group – uz to raugāmies piesardzīgi, analizējam tās un saskatām riskus, kas varētu piebremzēt šo tendenci. Lai aizsargātu ieguldījumus, ir jābūt objektiem un projektiem, kam piemīt nepārprotamas konkurences priekšrocības. Tirgū rodoties problēmām, tas ļaus neiesēsties peļķē. Augoša tirgus periodā visiem patīk atkārtot vārdus, ko Donalds Tramps ir teicis, būdams projektu attīstītājs: ka nekustamā īpašuma panākumus nosaka vieta, vieta un vēlreiz vieta. Mūsu situācijā atļaušos šo formulu papildināt ar projekta ekonomiskajiem raksturlielumiem un dzīvokļu pārdošanas cenu. Kaut nedaudz pieaugot pārdošanas cenām, pircēji sāk pieprasīt dārgākus risinājumus. Un ir jāraugās, lai pircēju cenu iespējas un viņu prasības pēc augstākas kvalitātes neiegrūstu apbūvētāju mīnusos, tas ir, viņš jau uzbūvēs, bet nespēs pārdot, jo var izrādīties, ka klientiem pirkuma budžets ir par lielu.

Latvijā attīstīt projektus, esot šādām tirdzniecības cenām, ir grūti – peļņa ir minimāla. Iespējams, kāds to pamanās palielināt uz nodokļu optimizēšanas rēķina. Mēs – One Baltic Investment Group – ar tādām lietām nenodarbojamies. Mēs esam absolūti caurredzama kompānija un lielu uzmanību pievēršam tam, lai būtu rentabli dabīgā veidā. Mums ir investīciju potenciāls; dažādu projektu iegādē mēs savulaik ieguldījām vairāk nekā 50 miljonus eiro. Ir arī atdeve no pabeigtajiem aktīviem. Esam gatavi reinvestēt pamata summu un peļņu – mūsu uzņēmumam nav kapitāla aizplūdes.

Piebildīšu, ka nedaudz vairāk nekā pirms gada mūsu īpašnieki apsvēra iespēju divkāršot ieguldījumus Latvijas tirgū. Tomēr virkne faktoru lika attiekties no šīs idejas.

– Kas tie bija par faktoriem?

– Sāksim ar nodokļu likumdošanas nestabilitāti visos līmeņos. Runājot par būvniecību, kā zināms, daudzas apdares darbu kompānijas darbojās mikrouzņēmuma nodokļa režīmā. Agrāk kopā ar budžeta virtuves un sadzīves tehnikas uzstādīšanu apdares darbos iekļāvāmies 150 eiro uz kvadrātmetru, tagad šādu skaitli sasniegt neizdodas.

Otrs moments – nekustamā īpašuma nodoklis un kadastra bāzes palielinājums. Tas nozīmē, ka mums kā juridiskajai personai šis izdevumu postenis palielinās 7,5 reizes.

Trešais jaunais moments – tiek apspriesta prasība reģistrēt zemesgrāmatā visus īres līgumus. Šo praksi pašlaik piemērojam lielajiem dzīvokļiem – noformējam gan līguma reģistrēšanu, gan uzreiz arī tā dzēšanu – gadījumam, ja īrnieks ātri atbrīvos dzīvokli. Tas viss ir jānoformē notariāli, tas katram dzīvoklim rada papildu slodzi aptuveni 200 eiro apmērā.

Turklāt baida projektu saskaņošanas termiņi. Lai arī tiek deklarēts, ka turp-māk viss tiks vienkāršots, pagaidām nekas tāds nav manāms. Rezultāts: projekti kļūst neprognozējami un neaprēķināmi. Tirgū ir daudzu piemēru par to, ka birokrātisku šķēršļu dēļ kompānijas nav spējušas uzsākt projektu vai savlaikus to nodot ekspluatācijā.

Man ir radies iespaids, ka tirgū prevalē optimistiski noskaņojumi, bet neviens nepaskaidro, kas ir to pamatā. Visi tikai skandina, ka Igaunijā un Lietuvā mājokļi ir par 15-20 % dārgāki un ka šīs virsotnes būs jāsasniedz arī Rīgā. Taču tās ir tikai emocijas bez dziļa procesu makroekonomiska pamatojuma.

Manuprāt, ja pasaules tirgos nenotiks nekas ļauns, protams, varam cerēt, ka pakāpeniski parādīsies ilgtermiņa izaugsmes vai stabilitātes tendence. Pagaidām vairāk dzīvojam, cerot, ka nebūs negatīvas ietekmes, ka neveidosies cenu burbulis…

– Spriežot pēc noliktavu kompleksa 1B Logistics darbības rezultātiem, jūsuprāt, Latvijas ekonomikai klājas labāk vai sliktāk?

– Ja paraugāmies uz skaitļiem, ekonomika ir stabila. Ir piepildītas gandrīz visas platības. Viens otrs no klientiem bija gatavs paplašināties, tomēr nolēma nogaidīt un pavērot. Pašlaik daudz tiek runāts par nekustamo īpašumu tirgus deviņu gadu dzīves cikla beigu tuvošanos…

– Zināt, darba gados ir dzirdēts gan par septiņu, gan deviņu, gan divpadsmit gadu cikliem nekustamo īpašumu tirgū.

– Piekrītu, viedokļu ir daudz. Liela loma ir tam, ka cilvēki, atceroties par cikliem, sāk tiem laikus gatavoties un veic kaut kādas darbības, kas šo ciklu iekustina un virza. Sākas kustība, kurai daudzi pievienojas, un izveidojas sava veida sniega bumba. Spriežot pēc visa, nekustamo īpašumu nozarei attiecībā pret citiem tirgiem piemīt procesu aizkave. Tādēļ arī saku, ka esam uzmanīgi optimisti: esam gatavi investēt, taču pagaidām šī paradigma mums nav obligāta. Mēs meklējam gruntsgabalus un objektus, tomēr rūpīgi veicam aprēķinus un apsveram visas nianses.

-----

One Baltic Investment Group tieši vai ar savu meitasuzņēmumu starpniecību ir investējusi Latvijas nekustamo īpašumu iegādē vairāk nekā 50 mlj. eiro. Dažādos laikos ir nopirkti:

– biroju ēka Rīgā, Vienības gatvē, 87h;

– biroju ēka Rīgā, Tērbatas ielā 14;

– namīpašums Rīgā, Raiņa bulvārī 3;

– dzīvojamā māja ar 76 dzīvokļiem Mārupē, Zeltrītu ielā 26;

– 353 dzīvokļi kompleksā Kaivas Residential Rīgā, Kaivas ielā;

– dzīvojamais komplekss Vāgnera Rezidence Vecrīgā;

– loģistikas komplekss 1B Logistics Ķekavas pagastā;

– 0,7 ha liels gruntsgabals Rīgā, Pededzes ielā 3.