Varianti.lv

Rīgā vairojas viesnīcas

Rīgā vairojas viesnīcas

Jaunu viesnīcu numuriņu skaits, kas 2017.gadā parādīsies Rīgā, divkārt pārsniegs pagājušā gada rādītājus. Lai arī viesnīcu segments ir šķietami piesātināts, tirgū turpina ienākt jauni spēlētāji. Tādēļ, lai noturētu klientus, vecajām viesnīcām vajadzēs pievērst lielāku uzmanību savai pozicionēšanai. Līdztekus tiešajiem konkurentiem uz tām visai lielu spiedienu sāk rādīt arī īslaicīgai īrēšanai piedāvātie apartamenti.

Vineta Vigupe, kompānijas CBRE Baltics tirgus izpētes un konsultāciju direktore

Rīgā jaunu viesnīcu numuriņu kļūst aizvien vairāk: 2016.gadā to skaits pieauga par 358 vienībām. Vēl lielāks pieaugums ir gaidāms šogad. Saskaņā ar CBRE Baltics speciālistu aprēķiniem: ņemot vērā jau ekspluatācijā nodotos un nodošanai plānotos viesnīcu kompleksus, 2017.gadā Rīgā ir jāparādās 709 jauniem viesnīcu numuriņiem. Gaidāmā viesnīcas Grand Hotel Kempinski Riga atklāšana sola kļūt par gada spožāko notikumu. Tā būs Latvijā pirmā starptautiskā viesnīcu tīkla Kempinski viesnīca ar 141 luksusa numuriņu. Līdz ar to, sertificētu pieczvaigžņu numuriņu skaits Latvijā sasniegs 571 vienību. Skaitlis, iespējams, nav īpaši iespaidīgs, taču tas spēj apmierināt pašreizējo reālo pieprasījumu pēc šāda veida numuriņiem. Pagājušajā gadā pieczvaigžņu viesnīcas izvēlējās tikai 4 % Rīgas viesu. Tūristi vairāk (73 % no visiem pasūtījumiem) pieprasa četru zvaigžņu viesnīcas.

Saskaņā ar statistikas datiem Latvijas galvaspilsētā ir 6746 viesnīcu numuriņi, no kuriem 722 nepieder kādai konkrēti kategorijai. Interesanti, ka Rīgā 62,5 % ir no valsts viesnīcu numuriņu fonda. Paraugoties uz tirgu no viesnīcu skaita viedokļa, galvaspilsētā ir mazliet vairāk par divām trešdaļām (88) no 2017.gada sākumā strādājošajām Latvijas viesnīcām. Piebilde: to ir pavisam 233.

Vislielākais viesnīcu numuriņu fonds Rīgā pieder kompānijai Carlson Rezidor Hotel Group, kas Latvijā savu darbību veic, izmantojot Radisson Blu un Park Inn zīmolu, – tās pārvaldībā ir 26 % no galvaspilsētas viesnīcu numuriņu kopskaita. Šī daļa var pieaugt: drīzumā Rīgā parādīsies jau minētās kompānijas Carlson Rezidor Hotel Group viesnīca Radisson Red. Otra lielākā tirgus daļa – 14,2 % – pieder kompānijai Mogotel, kas ir viesnīcu Wellton un RIXWELL operators. Trešajā vietā (8,3 %) – kompāniju grupai Orbis Hotel Group, kas darbojas ar zīmolu Accor Hotels (viesnīcas: Pullman Riga Old Town, Hotel Mercure Riga Centre, Ibis Riga Centre hotel).

Saskaņā ar Centrālās statistikas pārvaldes rīcībā esošajām ziņām pagājušajā gadā Latvijas galvaspilsētā viesnīcu un citu atpūtas vietu pakalpojumus izmantoja 2,3 miljoni cilvēku. Tas ir par 7,7 % vairāk nekā 2015.gadā. Tomēr viesnīcu aizpildītības rādītāji jau otro gadu pēc kārtas uzrāda nelielu lejupslīdes tendenci: pagājušajā gadā šis rādītājs bija 44 %, 2014.gadā 46,5 %. Rīgā situācija bija nedaudz labāka: tās viesnīcu vidējais aizpildītības rādītājs bija 55 % (2014. gadā – 55,6 %). Ir samazinājies arī vidējais uzturēšanās laiks trīszvaigžņu un pieczvaigžņu viesnīcās. Tikai četrzvaigžņu viesnīcām ir izdevies saglabāt rādītājus 2015.gada līmenī. Uz tūrisma plūsmas palielināšanās fona galvenais šīs pretrunīgās ainas iemesls ir lielā alternatīvu naktsmītņu skaita parādīšanās. Latvijas Viesnīcu un restorānu asociācija atzīmē, ka tās rīcībā esošie dati liecina, ka 2016.gadā Rīgā kā naktsmītnes piedāvāja aptuveni tūkstoti apartamentu, kas tiek ieteikti, izmantojot specializētus īstermiņa naktsmītņu portālus. Tie, kam patīk dzīvot mājas apstākļos, kā arī tie ceļotāji, kuriem ir lielas ģimenes un kuri meklē finansiāli pieejamākus variantus, izvēlas apartamentus. Tikai neliela daļa šodien apmeklē konkrētas viesnīcas tīmekļvietni. Naktsmājas tiek meklētas, izmantojot portālus airbnb.com un booking.com, kā arī citus sludinājumu portālus, kur cilvēki var aplūkot cenu, fotogrāfijas un piedāvājuma pašreizējo reitingu. Apartamenti bieži vien ir izdevīgākā situācijā nekā viesnīcas. Apartamentu izīrēšanas bizness aug visā pasaulē, un to piedāvājums kļūst aizvien plašāks – jebkurai gaumei un maka biezumam. Latvija nav izņēmums, arī mūsu valstī ir konsultanti, kas palīdz pareizi izveidot apartamentu īslaicīgas izīrēšanas biznesu.

Viesnīcu biznesa pārstāvji privātās sarunās atzīst, ka apartamentu bizness ietekmē tirgu. Tomēr nozares līderi to uztver mierīgi, būdami pārliecināti, ka perfekti pārzina mērķa auditoriju un strādā ar to. Nākotnē uzvarēs tās viesnīcas, kas spēs būt interesantas saviem viesiem, kā arī piedāvāt viņiem pievilcīgus noteikumus un pakalpojumus.

Vai Rīgā var gaidīt pauzes iestāšanos jaunu viesnīcu kompleksu būvniecībā, ņemot vērā, ka vidējais viesnīcu aizpildītības rādītājs 2016.gadā bija 44 %, bet Rīgā – 55 %? Manuprāt, nē. Jaunas viesnīcas tiek un tiks būvētas, jo tās ir konkurētspējīgākas nekā pirms 10-15 gadiem būvētais dzīvojamais fonds. Tirgū ienāks jauni zīmoli, līdzīgi kā jau minētie Radison RED un Hilton Garden Inn. Tie, bez šaubām, pārvilinās pie sevis daļu klientu no tūrisma plūsmas, jo ir energoefektīvāki un lētāki ekspluatācijā, uzbūvēti, izmantojot modernās tehnoloģijas, un apgādāti ar jaunāko tehniku. Tie spēj pārspēt ar savu šarmu un oriģinālo arhitektūru. Lai konkurētu ar jaunajām viesnīcām, vecās un nekonstruētās viesnīcas būs spiestas pazemināt cenas.

Tas savukārt var radīt to sniegto pakalpojumu kvalitātes pazemināšanos. Labākā situācijā būs tās viesnīcas, kuras pēdējos gados ir sekmīgi strādājušas ar savu mērķa auditoriju un kam ir noslēgti korporatīvi (starptautiski) līgumi. Tādēļ jaunu viesnīcu būvniecība un veco rekonstrukcija turpināsies. Būs arī gribētāji tās pirkt.

Tomēr jāsaka, ka Latvijā pēdējos gados saistībā ar viesnīcām ir bijis maz investīciju darījumu – tikai nelieli. Interese par šo biznesu gan saglabājas. Normālos apstākļos tā gada rentabilitāte ir 7-8,25 %. Līdz pēdējam laikam vislielāko pircēju un apbūvētāju aktivitāti izrādīja NVS valstu uzņēmēji no Ukrainas, Armēnijas, Azerbaidžānas, Krievijas… Kāpēc? Tāpēc, ka šiem investoriem nav valodas barjeras un tirgus viņiem ir vairāk vai mazāk saprotams.

Investorus piesaista arī Latvijā ienākošās tūrisma plūsmas ģeogrāfijas paplašināšanās. Agrāk starp viesiem visvairāk bija tūristu no Krievijas, tagad viņu vietu ir ieņēmuši tūristi no Vācijas. Trešajā vietā starp Latvijas viesnīcu un citu naktsmāju pakalpojumu sniedzēju viesiem ir tūristi no mums tepat kaimiņos esošās Lietuvas – to īpatsvars ir pieaudzis līdz 10,3 %. Mūsu valsti apmeklējušo viesu pirmajā desmitniekā ir tūristi no Igaunijas, Somijas, Lielbritānijas, Norvēģijas, Zviedrijas, Polijas un Itālijas. Piebilde: pagājušajā gadā būtiski ir pieaudzis ceļotāju skaits no Ķīnas, Ungārijas un ASV.

Otrs svarīgs faktors, kas tuvākajos gados var mainīt Rīgas centra viesnīcu tirgu un radīt spēcīgu impulsu attīstībai, ir ātrgaitas dzelzceļa līnijas Rail Baltica īstenošana un moderna dzelzceļa pasažieru mezgla būvniecība Rīgā. Tas nodrošinās gan papildu ļaužu plūsmu, gan mainīs galvaspilsētas veidolu. Vairāki viesnīcu apbūvētāji jau ir ķērušies pie jaunu viesnīcu projektu izstrādes Rīgā un noslēguši līgumus ar operatoriem.

Rīgā un Jūrmalā šodien pārdošanai tiek piedāvātas aptuveni desmit dažādu viesnīcu. Ir arī potenciālie pircēji. Bet ir arī problēma – cenu veidošanas politika. Investoriem un īpašniekiem ir pārāk dažāda izpratne par šo jautājumu. Pašreiz atšķirība starp investoru piedāvāto un īpašnieku prasīto cenu ir pārāk liela, un tādēļ darījumi nenotiek.