Varianti.lv

Pārsniedzot visus orientierus

Pārsniedzot visus orientierus

Lai gan lielākajā daļā nekustamo īpašumu tirgu apskatos, kurus gatavo Latvijas kompānijas, sērijveida dzīvokļu vidējās cenas nepārsniedz 750 eiro/m², patiesībā būtiska daļa darījumu ar šādiem īpašumiem notiek par 950-1000 eiro/m² un nereti arī pārsniedz šo līmeni. Runa ir par dzīvokļiem populārākajos tipālajos projektos. Boriss Malogolovecs,  Etagi.com valdes loceklis

Sērijveida mājokļi Rīgā bija, ir un, acīmredzot, vēl ilgi būs pircēju vidū populārākais nekustamo īpašumu segments. Pēc dažādiem vērtējumiem, 60-65 % darījumu no visiem ik mēnesi noslēgtajiem ir veikti ar sērijveida dzīvokļiem. Jau otro gadu šis tirgus segments uzrāda vienu no augstākajiem cenu kāpuma rādītājiem. Spriežot pēc reālajiem darījumiem, šo tempu dinamika saglabājas. Tam ir vairāki iemesli. Svarīgākais – banku kreditēšanas politika, kas ir kļuvusi lojālāka klientiem, to zināmā mērā ir veicinājusi valsts atbalsta programma mājokļa iegādei ģimenēm ar bērniem, kuru īsteno finanšu institūcija Altum.

Otrkārt, nepārprotami samazinās piedāvājumu skaits: banku portfeļos tikpat kā nav palikuši sērijveida mājokļi. Tas nozīmē, ka pircēji, kas vēlas iegādāties tieši šī segmenta dzīvokļus, vairs nevar cerēt atrast dzīvokli par smieklīgām cenām. Tādēļ viņiem jāieklausās pārdevējos, tajā, ko viņi grib.

Treškārt, saskaņā ar oficiālo statistiku algu līmenis mūsu valstī ceļas. Un arī valsts ekonomikas attīstības prognozes tuvākajiem gadiem ir pozitīvas. Tas vairo optimismu, starp pircējiem, manuprāt, ir vērojama pat zināma ažiotāža. Labi, ka tā nekādi nav saistīta ar tiem iedzīvotāju noskaņojumiem, kas dominēja pirms pēdējās krīzes, kad cilvēkus, kārtojot darījumus, vadīja doma, ka jāpērk šodien, jo rīt jau būs dārgāk. Gribas cerēt, ka tagad tā vairs nenotiek. Vienkārši sērijveida dzīvokļu piedāvājumu kļūst aizvien mazāk un mazāk, un tas nevar neradīt spiedienu uz cenām. Pircējiem sērijveida mājokļi ir vajadzīgi šodien un tagad. Tādēļ viņi arī piekrīt cenām, kas vēl tikai pirms gada vai pusotra likās nesamērīgi uzpūstas.

Zemesgrāmatā reģistrēto darījumu statistiskā analīze rāda, ka tikai aprīlī vien Rīgā ir pārdoti gandrīz piecdesmit dzīvokļu padomju laikā būvētajās mājās, kvadrātmetra cena šajos darījumos pārsniedza 950 eiro/m². Atsevišķos gadījumos cena pat pārsniedza 1300 eiro/m². Jebkuram cilvēkam no malas tas, maigi izsakoties, var šķist pārsteidzoši, ņemot vērā, ka jauni budžeta klases mājokļi galvaspilsētā ir pieejami par 1400-1500 eiro/m². Kā te lai neatceras klasisko formulu, kas norāda uz veselīga tirgus situāciju: tipālo mājokļu un jauno projektu mājokļu cenu starpībai jābūt 30 %. Pie mums tā brīžiem nav, un tas var būt satraucošs signāls.

Tipālo mājokļu tirgū šodien ir izveidojusies situācija, ka pat Ķengaragā vienistabas dzīvokļi pirmajās padomju laika sērijveida mājās maksā 25 000-26 000 eiro. Ja vien-istabas dzīvoklis ir Mežciemā, pat tad, ja tas ir sliktā tehniskā stāvoklī, par to tiek prasīti 28 000 eiro, bet, ja tas ir remontēts, – ap 32 000 eiro. Purvciemā un Pļavniekos dzīvokļus, kas maksātu lētāk par 30 000 eiro, ir grūti atrast arī tā sauktajās mazģimeņu dzīvokļu mājās.

Mūsu kompānijas darbinieku veikto darījumu ar Rīgas sērijveida dzīvokļiem analīze rāda, ka iepriekš aprakstītajā kopējā tendencē neietilpst tikai divi darījumi. Vienā gadījumā bija steidzami jāpārdod divistabu dzīvoklis 48 m² platībā par 33 000 eiro. Turklāt tas bija ļoti sliktā tehniskā stāvoklī un atradās pirmajā stāvā. Otrs gadījums: trīsistabu dzīvoklis Āgenskalnā, par šo vecās paneļu mājas dzīvokli tā īpašnieks saņēma 45 000 eiro. Visu pārējo mūsu darījumu cenas ievērojami pārsniedza cenas, kas norādītas lielākajā daļā citu kompāniju publiskotajos tirgu apskatos.

Piemēram, Purvciemā 104.sērijas mājas dzīvoklis (45 m²) tika pārdots par 42 000, tas ir, par 933 eiro/m².

Izremontēts un mēbelēts 467.sērijas mājas vienistabas dzīvoklis (32 m²) Imantā tika pārdots par 36 000 eiro, tas ir, par 1125 eiro/m².

Zolitūdē 119.sērijas mājas trīsistabu dzīvoklis (76 m²) ieguva jaunu īpašnieku par 72 000 eiro – tātad par 947 eiro/m². Gribu piebilst, ka dzīvoklis bija sliktā tehniskā stāvoklī.

Cits sliktā tehniskā stāvoklī esošs 602.sērijas mājas trīs-istabu dzīvoklis (62 m²) Ziepniekkalnā tika sekmīgi pārdots par 52 000 eiro jeb 838 eiro/m².

Imantā, Jūrmalas gatvē, vienistabas dzīvoklis (32 m²) 602.sērijas mājā tika nopirkts par 31 500 eiro, tas ir, par 984 eiro/m².

Mūsu kompānija ir kārtojusi darījumus Jūrmalas Kauguros un arī Bolderājā, tiek uzskatīts, ka cenu ziņā Bolderāja ir vislētākais Rīgas mikrorajons. Tiešām tā ir, ka vienistabas dzīvokļi sērijveida mājās tiek pārdoti par 18 000 eiro, divistabu – par 24 000-27 000 eiro. Taču jāsaka, ka šīs cenas ievērojami pārsniedz pirms pusotra diviem gadiem darījumos fiksētās cenas (it īpaši Kauguros).

Redzam, ka Rīgas mikrorajonos vispieprasītākie ir vienistabas un divistabu dzīvokļi. Beidzamajā laikā pircēju vidū palielinās, teiksim tā, mazo investoru īpatsvars. Nav noslēpums, ka sērijveida dzīvokļu izīrēšanas rentabilitāte nereti ir lielāka nekā citu nekustamo īpašumu tirgus segmentu rentabilitāte. Piemēram, nopērkot sekundārajā tirgū divistabu dzīvokli jaunajā projektā Skanstes ielas rajonā par 120 000-130 000 eiro un pēc tam to izīrējot, mēnesī var iegūt 550-600 eiro. Tajā pašā laikā, par to pašu naudu nopērkot četrus vienistabas dzīvokļus Rīgas mikrorajonos, investors ik mēnesi var iegūt ieņēmumus, kas pārsniedz 800 eiro. Lūk, jums arī stimuls investēt līdzekļus sērijveida mājokļu fondā, lai arī ilgtermiņa perspektīvā to likviditāte būs zemāka nekā dzīvokļiem jaunajos projektos.

Kādas ir galvaspilsētas sērijveida mājokļu turpmākās cenu perspektīvas īstermiņā? Visas pazīmes rāda, ka, turpinot pašreizējo kreditēšanas politiku, cenas turpinās pakāpeniski celties. Mājokļu īpašnieki vēl kādu laiku varēs diktēt cenas. Pagaidām budžeta jauno projektu vēl nav pārāk daudz, lai arī tos aizvien turpina būvēt.

Savukārt Rīgas sērijveida dzīvokļu cenu veidošanas psiholoģija īpašniekiem nav mainījusies: viņi ieiet specializētajos interneta portālos un skatās, kas, kur un cik maksā. Tālāk jau darbojas princips: mans īpašums ir nevis sliktāks, bet gan labāks un tātad, viņi spriež, arī dārgāks, un pievieno cenai vēl arī savu procentu par kaulēšanos.

Ja pārdevēju gaidas ir pārāk lielas, tad atbilde uz jautājumu, vai viņi piekāpsies pircējiem, ir atkarīga no pārdevēju motivācijas un vajadzībām. Ir tādi, kas vienkārši tausta tirgus,  situāciju un, kad viņiem atved pircēju, viņi sāk nervozēt: vai tikai cenu nav nolaidis par zemu. Mums reiz bija gadījums, kad īpašuma pircējs parādījās jau pēc otrās demonstrācijas. Un pārdevējs krita panikā: „Es taču biju tas, kurš varēja pārdot arī dārgāk!”, lai gan cena jau tā sniedzās pāri 1000 eiro/m².

Būdami starpnieki, kas strādā, lai saņemtu komisijas naudu, izteiktu procentos no darījuma summas, mēs esam ieinteresēti, lai cena būtu augstāka – tad arī mūsu peļņa ir lielāka. Tomēr iesaku visiem pārdevējiem: saglabājiet mieru un raugieties uz tirgu adekvāti!