Varianti.lv

Kam Rīgas centrā laba dzīvošana?

Kam Rīgas centrā laba dzīvošana?

Kādus nekustamos īpašumus labi pērk Rīgas centrā? Cik reālie pircēji ir gatavi maksāt par ekskluzīvu mājokli, un vai bieži notiek darījumi ar šādiem objektiem? Pēc kādiem īpašumiem interesenti var veidot rindu? Kādas var būt sekas pārāk optimistiskiem tirgus apskatiem, un kas jāskaidro tiem klientiem, kam pieder mājokļi Latvijas galvaspilsētā? Par to visu intervijā žurnālam un portālam varianti.lv stāsta uzņēmuma Vestabalt valdes locekle Līga Uzkalne.

Vecrīga un Klusais centrs – vispirms tieši par šiem vispopulārākajiem ekskluzīvo mājokļu rajoniem žurnāls  un portāls varianti.lv bija nodomājis runāt ar Līgu Uzkalni. Par šādiem īpašumiem bieži mēdz runāt gandrīz vai ar aizturētu elpu: nopirkt tos var nedaudzi, bet tie, kuri var, to dara ļoti apdomīgi, turklāt rūpīgi izpētot piedāvājumus. Jāsaka, ka interesi par to, kas notiek pilsētas centrā, izrāda arī tie, kuri nedomā neko pirkt. Līga Uzkalne jau sarunas sākumā jokodama piebilst: „Par to pat tā īsti daudz it kā nemaz nav ko runāt. Rīgas centrā katru mēnesi tiek nopirkti vidēji mazliet vairāk par 100 dzīvokļiem, no tiem mazāk par 10 % attiecas uz Vecrīgu un Kluso centru. Biežāk tiek pārdoti trīs pieci dzīvokļi. Summas šajos darījumos atšķiras no tām, kas bija līdz 2014.gada rudenim, kad Latvijas termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanas uz nekustamā īpašuma pamata minimālais slieksnis pieauga līdz 250 000 eiro.”  Tomēr saruna mums izveidojās visai apjomīga.

Pastrādājuši ar portāla Cenu Banka datubāzi, žurnāls   un portāls varianti.lv noskaidroja, ka 2017.gadā laika posmā no 1.janvāra līdz aprīļa pēdējiem datumiem Rīgas centrā bija reģistrēti 19 dzīvokļu darījumu, kuros kvadrātmetra cena pārsniedza 2500 eiro. Maksimālā cena – 4607 eiro/m² – bija darījumā ar jaunā projekta mājokli Strēlnieku ielā 7 (raksta tapšanas brīdī ziņas bija pieejamas tikai par minēto laika posmu)

Mēģinājuma - tirgus vērienu vērtēt caur pirkšanas - pārdošanas darījumu kopējās cenas prizmu – rezultāti: jau iepriekš minētajā laika posmā par Rīgas dzīvokļiem 15 reižu tika samaksāts vairāk nekā 250 000 eiro. Visaugstākā cena – 1,25 miljoni eiro – tika samaksāta par dzīvokli Ausekļa ielā 4. Izrādījās, ka nedaudz bija to projektu, kuros dārgiem darījumiem nebija gadījuma raksturs: mājas Strēlnieku ielā 7, Elizabetes ielā 22, Dzirnavu ielā 81, Alfrēda Kalniņa ielā 6, Brīvības ielā 46. Tas diemžēl arī viss.

– Interesi par elites mājokļiem nevar salīdzināt ar to interesi, kas bija vērojama pirms trim četriem gadiem. Tas ir neapstrīdami. Iespējams, tādas masveidīgas intereses vairs nekad arī nebūs, – stāsta Līga Uzkalne, nemaz nemēģinot izskaistināt realitāti. – Tomēr elites klases mājokļiem vienmēr ir savs pircējs: par šo segmentu ir interesējušies agrāk, interesējas tagad un interesēsies arī turpmāk. Tikai pašreizējie klienti pirkuma līgumus noslēdz tikai un vienīgi tad, ja cena ir adekvāta un atbilst piedāvātās preces kvalitātei.

Lai arī ir relatīvi liels Rīgas centra dzīvokļu piedāvājums, tādu objektu, kas atbilstu ideāla elites mājokļa kategorijas prasībām, ir ļoti maz – gan starp nesen uzbūvētajiem, gan tādiem, kas drīzumā tiks nodoti ekspluatācijā. Šodien vairs nepietiek uztaisīt šiku ieeju vai piedāvāt lieliski greznotu fasādi. Pašreizējais elites segmenta klients prasa, lai mājoklī būtu ņemts vērā liels jautājumu komplekss, sākot no ikdienas dzīvošanai pievilcīga, loģiska un pārdomāta plānojuma, visām nepieciešamajām komunikācijām, estētiska un patīkama skata no loga uz visām pusēm un beidzot ar to, kas sniegs pakalpojumus mājas apsaimniekošanai un cik tas maksās nākotnē un tā tālāk. Var teikt, ka šodienas pircējs ir kļuvis izglītotāks un pievērš lielāku uzmanību tam, ko pērk.

– Un kādu naudu potenciālie pircēji, jūsuprāt, šodien ir gatavi maksāt par šādu ideālu elites klases mājokli?

– Pēc pašreizējā pieprasījuma un reālo pircēju noskaņojuma, var runāt par 4000-5500 eiro/m². Taču tirgus analīze rāda, ka šādu darījumu ir maz, tostarp arī tādēļ, ka Klusajā centrā un Vecrīgā nav produkta, kas pēc absolūti visiem kritērijiem atbilstu augstajai cenai.

Piebildīšu, ka pēdējā laikā par Vecpilsētu praktiski ir pārstājuši interesēties klienti, kas apsver centru kā pastāvīgo dzīvesvietu. Piedāvājumu skaits ir ievērojami lielāks nekā pircēju. Vecrīgai aizvien vairāk nostiprinās tūrisma un tātad trokšņaina rajona reputācija. Namīpašnieki aizvien biežāk sev atstāj pirmajos stāvos esošās komerciālās telpas, bet augšējos stāvus, kuros izvietoti dzīvokļi, cenšas kādam pārdot vai arī maina to funkciju, piemēram, ierīko apartamentu viesnīcu.

– Tomēr tik un tā tiek turpināta tādu jaunu projektu būvniecība, kurus pasūtītāji pozicionē kā elites klases mājokļus – ne pašā Vecrīgā, bet Rīgas centrā vispār.

– Jā, turpinās, un tas iepriecina. Diemžēl ne visiem apbūvētājiem izdodas projekta sākotnējo ideju īstenot līdz galam. Gadās, ka no viņiem neatkarīgu iemeslu dēļ ir jāatsakās no galvenās „rozīnītes” un kaut kādām detaļām, kas ļautu uzskatīt, ka  projekts pieder elites kategorijai. Sava loma ir arī institūcijām: kamēr saskaņo visus projekta īstenošanai nepieciešamos dokumentus ar nepieciešamajām valsts institūcijām, būvniecības cenas un tirgus jau ir strauji mainījušies, un iepriekš plānotais budžets ir nepietiekams projekta realizācijai. Ļoti interesanti būs vērot, kā īstenosies tie jaunie projekti, kuri šobrīd ir projektēšanas stadijā – kāds būs GALA produkts. Apbūvētāji, kam ir oriģinālas idejas saistībā ar projektu attīstību Rīgas centrā, ir. Galvenais, atkārtoju vēlreiz, lai viņi varētu līdz pat sīkākajām detaļām īstenot sākotnēji iecerēto koncepciju. Kā piemēru var minēt, Alekseju Zagrebeļniju, kurš sola uzbūvēt elites klases kompleksu. Gribas cerēt, ka viņš spēs apmierināt visuzmanīgāko pircēju prasības un ka viņi pozitīvi pieņems piedāvātās cenas.

Mēs – Vestabalt – arī gatavojam savu projektu Klusajā centrā, Ausekļa ielā 14. Piedāvājam vietējam pieprasījumam adekvātu cenu par ekskluzīvu projektu – sākot no 2400 eiro/m². Dzīvokļu plānojums ir rūpīgi pārdomāts, izmantotas jaunākās komunikāciju sistēmas,   labiekārtots  iekšpagalms. Klusais centrs joprojām ir pievilcīgs dzīvošanai, un tā labās īpašības nekur nav pazudušas. Tādēļ projekti, kas spēs ieņemt vietu pareizajā cenu tendencē, tiks notirgoti.

Manuprāt, nav laba prakse, kad izplata informāciju, ka projektā viss ir izpārdots par sākotnēji noteiktajām augstajām cenām, bet oficiāla apstiprinājuma tam nav. Šādu informāciju izlasot, klienti sāk uzdot neizpratnes pilnus jautājumus: kāpēc mēs sakām, ka ir jāpazemina cenas, lai pārdotu? Tirgus apskatos cenas taču kāpj, un daudzi runā par veiksmīgiem pārdošanas darījumiem. Lieki jātērē daudz laika, lai paskaidrotu reālo situāciju: ka centrs ir dažāds, ka tie, kuri meklē elites klases mājokļus, izvēlas adekvātu cenu, ka Klusajā centrā un Vecrīgā darījumi notiek, ja tiek piedāvāta saprātīga atlaide. Elites mājokļu segmenta cenas joprojām tiek koriģētas lejupslīdoši. Tā saucamajam masveidīgajam pieprasījumam pilsētas centrā ir pilnīgi cits ģeogrāfiskais un cenu raksturs.

– Kāds tieši?

– Budžets ir stipri ierobežots. Lielākā daļa klientu taujā pēc tālā centra, maziem dzīvokļiem un bez remonta. Viņi tos pērk, lai pakāpeniski remontētu un pēc tam izīrētu. Visbiežāk šādi darījumi notiek Krišjāņa Valdemāra, Tērbatas, Krišjāņa Barona un Blaumaņa ielā. Cilvēki pērk iepriekš minētos mājokļus par cenām līdz 1500 eiro/m². Šādu biznesu pirmām kārtām praktizē vietējie. Starp klientiem, kas pie mums vēršas pēc palīdzības, vietējo pieprasījums pārsniedz 60%. Viņi šādā veidā risina savu ietaupījumu saglabāšanas un palielināšanas problēmu.

Vecrīgā un Klusajā centrā mūsu iedzīvotāji pērk dzīvokļus par 100 000-150 000 eiro. Skaidrs, ka par šādu naudu uz ekskluzīviem mājokļiem nav ko cerēt. Runājot par tirgus noskaņojumiem, var teikt, ka ar grūtībām izdodas pārdot lielos dzīvokļus (250 m² un lielākā platībā) pat labi renovētās mājās. To uzturēšanas izdevumi ir lieli, un klienti novērtē šādu lielu platību iegādes saprātīgumu pat tad, ja centrā tās tiek piedāvātas lētāk par 1400 eiro/m². Liela vērība tiek pievērsta nekustamā īpašuma nodokļa apmēram.

Runājot par centru un tā augšējo segmentu, jāsaka, ka vairāk vai mazāk pieprasījumu raksturo šādi kritēriji: tie ir dzīvokļi 80-100 m² platībā, mājās, kas ir labā tehniskā stāvoklī, ar jaunām komunikācijām, cena 2000-2500 eiro/m².

Galvaspilsētas centrā tiešām liels pieprasījums ir pēc namīpašumiem un apbūves gabaliem stratēģiskās vietās. Pirkt un pārdot vēlas daudzi.

– Tad kāpēc ir aizķeršanās?

– Kā vienmēr – finanses. Klusajā centrā ir tukši grunts-gabali, piemēram, Rūpniecības, Strēlnieku un Elizabetes ielā. To pārdevēji cenu aprēķina, ņemot vērā maksimālo šeit atļauto apbūves intensitāti, pamatojoties uz apbūves rādītājiem un pirmajām skaistajām skicēm. Viņi prasa 400 eiro/m² un vairāk. Savukārt investori ir gatavi maksāt 250 eiro/m², retu reizi – 300. Viņi taču saprot, ko spēs reāli paveikt un kā attīstīsies projekts. Praksē redzu, ka par namīpašumiem, piemēram, Antonijas un Ausekļa ielā, kam ir nepieciešama pilnīga rekonstrukcija un par kuriem pārdevēji prasa 1000-1200 eiro/m², pircēji ir gatavi maksāt 500-600 eiro/m².

Daudzu gan elites dzīvokļu, gan namīpašumu pārdevēju kļūda ir tā, ka, nosakot savu cenu, viņi bieži vien orientējas pēc tā, ka kaimiņš vai konkurents savu īpašumu ir pārdevis par kaut kādu cenu. Bieži vien maldos ieved arī starpnieki, kas vēlas izpatikt klientam un piekrīt tirgot par nepārprotami uzpūstām cenām. Tas viss kropļo cenu un traucē noslēgt reālus darījumus. Jebkurā tirdzniecībā galvenais ir pieprasījums – uz ko ir gatavs pircējs.

– Vai komerctelpas Klusajā centrā un Vecrīgā raisa interesi?

– Milzīgu, it īpaši, ja tās ir iznomātas un nes saprotamu naudas plūsmu. Šādu objektu pirkšanas cenas var stipri atšķirties pat vienā vietā: ielas pretējās pusēs cenas var atšķirties par 20 %. Šādu telpu pārdošanas cenas? Vecrīgā Kaļķu, Vaļņu vai Šķūņu ielā ir objekti arī par 6000 eiro/m². Šāda cena ir pamatota un var būt arī augstāka. Piemēram, līdzās Doma laukumam ir telpas, kas tiek iznomātas par 45-50 eiro/m². Ja īpašnieki vēlēsies tās pārdot, var paprasīt arī 6000 eiro/m². Tomēr tūristu vidū nepopulārās ielās ir vitrīnu telpas bez nomniekiem, kuras jau sen nevar pārdot arī par cenām, kas ir zemākas par 1500 eiro/m².

Runājot vispārīgi, gribētu teikt, ka Rīgas centra komerciālo nekustamo īpašumu perspektīvas, manuprāt, ir visai labas. Pie mums aktīvi sāk vērsties starptautiski investīciju fondi, kas meklē objektus ar 7-8 % gada rentabilitāti.

Šo fondu pārstāvji Latvijas nekustamajos īpašumos ir gatavi investēt vairākus desmitus miljonus eiro – sākumā komerciālajā segmentā, bet vēlāk, ja viss veiksies labi, – arī mājokļu segmentā. Un tas nozīmē, ka šie investori nav spekulējošie investori. Viņi saskata mūsu tirgum ilglaicīgu perspektīvu un gatavi šeit palikt vismaz 7 – 10 gadus.

Atgriežoties pie namīpašumu un apbūves gabalu tirdzniecības tendencēm Rīgas Klusajā centrā, jāsaka, ka aktivitāte šajā segmentā lielā mērā ir atkarīga no cenas noturības tirgus vidē. Vēl tikai pirms trim gadiem tās bija gatavas „sēdēt” uz savas cenas un atteicās to samazināt lielajiem namīpašumiem, bet tagad piekrīt dot atlaides. Un gala cena beigās ir samērojama ar patieso vērtību.  Ir gadījumi, kad objekti, kas sākotnēji bija izlikti pārdošanai par sešiem miljoniem eiro, ir saņēmuši piedāvājumu zem diviem miljoniem, un īpašnieki ir izrādījuši gatavību sākt sarunas. Tiklīdz pārdošanas cenas nokrītas līdz minētajiem 600 eiro/m², ap šādu īpašumu sāk parādīties interese. Turklāt daļa pircēju nav orientēti uz ātru pārdošanu, bet pārvērš savu īpašumu par pilnvērtīgu peļņu nesošu objektu. Atgriežas uzņēmēji, kas vēlas attīstīt savu nekustamo īpašumu ilgtermiņā. Ir gadījumi, kad investori pauž vēlēšanos pārveidot tukšas ēkas par atklātā tipa biroju centriem vai kvalitatīviem jauniem SPA centriem. Tas nozīmē, ka parādās spēlētāji, kas meklē namīpašumiem citu – ne dzīvojamo – pielietojumu. Un tas ir pareizi. Tas viss nāk par labu Rīgai. Mūsu valsts galvaspilsēta ar katru gadu kļūst aizvien vairāk starptautiska pilsēta – gan airBaltic paplašina savu maršrutu tīklu un pārvadā aizvien lielāku skaitu pasažieru, gan arī drīzumā tiks uzsākta starptautiskās ātrgaitas dzelzceļa maģistrāles Rail Baltic būvniecība. Mūsu nekustamiem īpašumiem ir jābūt tās auditorijas interesēm atbilstošiem un jākļūst vēl pievilcīgākām investīcijām, lai uzņēmējiem rastos vēlēšanās būvēt vairāk objektu, kam piemīt attīstoša biznesa slodze un kas nodrošina labu rentabilitātes līmeni.