Varianti.lv

CBRE Baltics: Latvija – zelta vidusceļš

 CBRE Baltics: Latvija – zelta vidusceļš

Lielos ārzemju investorus Latvijas komerciālie nekustamie īpašumi piesaista to labās ienesīguma likmes dēļ. Īpaši populāri ir pabeigtie nekustamie īpašumi ar stabilu naudas plūsmu ilgtermiņā. Taču, lai mūsu valstī tiktu izvietoti ārzemju kompāniju servisa centri un ražotnes, un tādējādi tiktu radītas jaunas darbavietas, ir jāizpilda liels mājasdarbs. Par šo tēmu žurnāls m2 un portāls varianti.lv sarunājas ar kompānijas CBRE Baltics tirgus izpētes un konsultāciju direktori Vinetu Vigupi un CBRE Baltics Vērtēšanas nodaļas vadītāju Artūru Lezdiņu.

– Mūsu sarunas sākumā atļaušos sniegt īsu uzziņu par CBRE – kompāniju, kuru jūs pārstāvat Latvijā. Tātad:

CBRE ir pasaulē lielākais konsultāciju uzņēmums komerciālo nekustamo īpašumu jomā. Tās galvenais birojs atrodas Losandželosā (ASV). Uzņēmuma akcijas tiek kotētas Ņujorkas fondu biržā, un tas ir iekļauts pasaules lielāko kompāniju reitingā Fortune 500. CBRE ir dibināts 1906.gadā, tomēr, ja ņem vērā, ka 1998.gadā tas pārņēma britu kompāniju Richard Ellis International Limited (līdz ar to arī paņemot no nosaukuma Richard Ellis pirmos sākumburtus un iekļaujot tos kā trešo un ceturto burtu sava uzņēmuma nosaukumā  − CBRE), var teikt, ka uzņēmuma pirmsākumi iesniedzas XVIII gadsimtā.

Šodien uzņēmums CBRE ir pārstāvēts vairāk nekā 60 pasaules valstīs. 2016.gadā tā apgrozījums sasniedza 13,1 miljardus ASV dolāru. Visā pasaulē CBRE darbinieku skaits ir vairāk nekā 75 000 cilvēku. Uzņēmums piedāvā pilnu pakalpojumu klāstu komerciālo nekustamo īpašumu segmentā: aktīvu un nekustamo īpašumu pārvaldību, starpniecības pakalpojumus, nekustamo īpašumu novērtēšanu un konsultācijas, investīciju projektu vadību, aktīvi darbojas arī finanšu kapitāla tirgos (uzņēmums iekļauts pasaules Top 10 sarakstā sveša kapitāla piesaistē). Un, lūk, šis pasaulē lielākais komerciālo nekustamo īpašumu uzņēmums ir pārstāvēts arī mūsu valstī.

Vineta Vigupe: – Var piebilst, ka pagājušajā gadā CBRE kopējais apgrozījums ir pieaudzis par 20 %, un arī to, ka uzņēmumam ir 450 biroju visā pasaulē. Latvijā CBRE ienāca 2011.gadā un līdz 2016.gada beigām mēs bijām lielās firmas sastāvā. Sākot no 2017.gada, mēs strādājam patstāvīgi kā CBRE tīkla filiāle. Pašlaik mēs esam CBRE ekskluzīvais part-neris Baltijas valstīs. Tas ļauj mums aktīvāk attīstīt uzņēmumu CBRE Baltics Baltijas reģionā. Mūsu uzņēmumā strādā vairāk nekā 20 cilvēku, un Rīgas birojs ir uzņēmuma vadošais birojs Baltijas valstīs. Nesen atvērām birojus Lietuvā un Igaunijā, kur šobrīd aktīvi piesaistām tiem darbiniekus.

Runājot par mūsu pārvaldāmo nekustamo īpašumu portfeli, CBRE Baltics pārvaldībā ir t/c Rīga Plaza Rīgā, t/c Baata Liepājā, A klases biroju centrs Rīgā, Zaļajā ielā 1, t/c RYO Lietuvas pilsētā Paņevežā (Panevéžys). Mūsu uzņēmums aktīvi nodarbojas arī ar starpniecības pakalpojumiem, mēs gatavojam analītiskos tirgus pārskatus, palīdzam investoriem izvēlēties finansiāli visizdevīgākās Latvijas un Baltijas reģiona nekustamo īpašumu tirgus nišas, aktīvi un sekmīgi attīstām nekustamo īpašumu vērtēšanas servisu.

– Runājot par vērtēšanu, – noprotu, ka CBRE Baltic vairāk uzmanības velta komerciālo objektu vērtēšanai?

Artūrs Lezdiņš: – Ņemot vērā mūsu specializāciju, – jā. Mēs vērtējam tajās tirgus jomās, kur ir nepieciešamas dziļas, profesionālas zināšanas un starptautiska pieredze. Ar dzīvokļu un privātmāju vērtēšanu mēs tikpat kā nedarbojamies un tādēļ plašai publikai esam mazāk zināmi. Kompānija strādā B2B tirgū, tas ir, ar korporatīvajiem klientiem. CBRE Baltics vērtēšanas pakalpojumus izmanto starptautiskas kompānijas, kurām ir īpašumi Baltijas reģionā, kas vēlas ienākt Latvijas nekustamo īpašumu tirgū vai iziet no tā. Runa bieži vien ir par nozīmīgu starptautisku nekustamo īpašumu portfeli, kura novērtēšana tiek uzticēta kādai no CBRE apakšvienībām. Ja šajā portfelī ir Latvijas vai Baltijas nekustamie īpašumi, tad šādu klientu apkalpošana tiek uzticēta mums. Tas ļauj nodrošināt pasūtītājam dažādās valstīs esošu īpašumu vērtēšanu, izmantojot vienotu metodiku, vienotus kvalitātes standartus un centralizētu kontakta punktu.

CBRE Baltics patstāvīgi piedalās starptautiskos vērtēšanas pakalpojumu konkursos, kuros tā konkurē ar daudziem analoģiska profila uzņēmumiem. Vadošie investīciju fondi praktiski vienmēr strādā ar starptautiskām struktūrām, reti kad uzticot vērtēšanu vietējām, tā teikt, nacionāla līmeņa kompānijām. Šiem fondiem ir svarīga starptautiska līmeņa kvalifikācija un garantijas, jo lēmums par investīcijām tiek pieņemts ārzemēs.

– Ņemot vērā CBRE mērogu un to, ka jūsu kompānija atrodas notikumu centrā, kā jūs vērtējat Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgu? Ārzemju investoru kļūst vairāk vai viņi, tieši otrādi, cenšas atbrīvoties no Latvijas aktīviem?

Vineta Vigupe: – Precizēju uzreiz: mēs neizsekojam nelielus darījumus ar komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem. Savā statistikā ņemam vērā tikai tos, kuru vērtība ir vismaz miljons eiro un kuri ģenerē naudas plūsmu. Runājot par Latvijas tirgu, tas funkcionē sekmīgi.

Lielākā daļa investīciju fondu pēdējā laikā dod priekšroku nevis komerciāla īpašuma attīstīšanai no nulles, bet jau gatava produkta – biroju, tirdzniecības vai ražošanas un noliktavu centru – pirkšanai, lai tie nodrošinātu prognozējamu naudas plūsmu. Latvijā pēdējais komerciālo objektu īpašnieku maiņas maksimums notika 2015.gadā, kad tika noslēgti darījumi par turpat 350 miljoniem eiro. Pagājušā gada rezultāti bija mazliet pieticīgāki, tomēr tie ievērojami pārsniedza  2013. un 2014.gada investīciju aktivitātes rādītājus. Baltijas reģionā kopumā, līdzīgi kā Latvijā finanšu investīciju rādītāji biroju un tirdzniecības sektorā, ir visai tuvi. Pašlaik biroju un tirdzniecības centru darījumu aktivitāte Latvijā ir pierimusi, bet tas ir loģiski. Investīciju fondu lielo objektu valdījuma cikls parasti ilgst 5-7 gadus, un pagaidām tiem vēl nav pienācis laiks atstāt šos projektus. Protams, vairākums īpašnieku ir pasīvi gatavi savus objektus pārdot, ja saņem attiecīgu un viņiem pieņemamu piedāvājumu.

Lielo ārzemju investoru interese par Latviju pati par sevi saglabājas, jo Rīgas tirdzniecības un biroju centru ienesīguma likme ir augstāka nekā daudzās Eiropas valstīs. Pagājušajā gadā šāda īpašuma vidējais gada rentabilitātes rādītājs pie mums bija 7,5 %, atsevišķos gadījumos rūpnieciskie objekti sasniedza pat 8,5 %. Bez šaubām, arī riski Latvijā tiek vērtēti augstāki nekā Eiropā – valsts risku prēmija tiek aprēķināts 2-3 % robežās.

Taču fondiem, kas ir gatavi akceptēt un pieņemt nedaudz lielākus riskus, Baltijas komercīpašumu tirgū esošais ienesīguma līmenis bija un joprojām ir motivējošs. Lai gan, jāsaka, ka tepat kaimiņos esošajā Krievijā komercīpašumu piedāvātais ienesīgums ir vēl augstāks, kaut gan arī risku rādītāji tur ir pavisam citi. Latvijas un Baltijas valstis investoriem ir sava veida zelta vidusceļš starp Rietumeiropu un Krieviju. Piemēram, Vācijā viss ir labi un mierīgi, tomēr pašlaik tur ir grūti cerēt uz rentabilitāti, kas būtu lielāka par 4-6 %.

CBRE Baltics veiktā analīze rāda, ka komerciālo nekustamo īpašumu darījumi Baltijas reģionā tiek slēgti dažādos sektoros. Piemēram, pagājušajā gadā 37 % investīciju tika novirzīti tirdzniecības platību iegādei, 36 % – biroju, 15 % – rūpniecisko, 10 % – viesnīcu platību iegādei. Kategorijā „pārējie” bija 2 %.

Viena no pēdējām spilgtākajām tendencēm: uzņēmēji turpina aktīvi ienākt Rīgas viesnīcu biznesā, investējot jaunu viesnīcu veidošanā. Lai arī viesnīcu vidējā aizpildītība nepārsniedz 55 %, investīciju ienesīguma likme šajā sekotrā ir robezāš no 7,0-8,5 %.

Konkurences cīņa par ārzemju investīcijām Eiropā ir ļoti sīva. Austrumeiropā līderi ir Polija un Čehija, kas nodrošina kaut arī zemāku, tomēr ar mums salīdzināmu investīciju ienesīguma likmi. Ceram, ka ar laiku, kad viņu rādītāji samazināsies, investori pievērsīs lielāku uzmanību Latvijai un citām Baltijas valstīm. Un to darīs arī Polijas, Austrijas un Čehijas investori, kas mūsu tirgū jūtas komfortablāk nekā Rietumeiropas un Amerikas investori.

– Tas ir, tie, kuri investē savu naudu Latvijas nekustamajos īpašumos, to dara ne jau mīlestības dēļ pret mūsu valsti?

Vineta Vigupe: – Viņi ievēro vienu principu: kur izdevīgāk. Investori ņem vērā biznesa matemātiku, likumdošanas aspektus, iespējamos riskus un izvērtē, kur ieguldīt naudu, un izvēlas, viņuprāt, interesantākos piedāvājumus. Par investoriem Latvija konkurē ne tikai ar Igauniju un Lietuvu. Gadās, ka mums zvana kolēģi no CBRE Londonas, Varšavas vai Āzijas birojiem un informē, ka viņiem, kā tas bija kādā konkrētā gadījumā, ir potenciāls investors, kam ražošanas izvietošanai Centrālajā vai Austrumu Eiropā ir vajadzīgi 30 ha. Konkrētajā uzņēmumā bija plānots 3 000 darbavietu. Mēs un mūsu kolēģi no visa reģiona sagatavojām piedāvājumu, norādot gruntsgabalus, sniedzot detalizētu informāciju par nodokļu slodzi, infrastruktūru, darbaspēka pieejamību, būvniecības izdevumiem utt. Investoru interesē ne tikai nekustamo īpašumu tirgus, bet valsts kopumā, un konkurence norisinās jau likumdošanu līmenī.

Artūrs Lezdiņš: – Tagad ir populāri spriest par starptautisko kompāniju ārpakalpojumu servisa centru piesaistīšanu Latvijai. Tomēr ar abstraktu spriedelēšanu šo jautājumu nevar aktivizēt. Svarīga ir nodokļu sistēma. Salīdzināšanas klasika: Latvija un Lietuva. Analizējot skaitļus, varētu likties, ka pie mums ir salīdzināma fiskālā slodze, bet, kad sāc izvērtēt efektivitāti, izrādās, ka uz katru nopelnīto eiro Latvijā tā ir lielāka. Tādēļ servisa centri pagaidām izvēlas Lietuvu, kur gan cilvēku ir vairāk, gan algas ir aptuveni par 15-20% zemākas, gan pavadošo pakalpojumu klāsts ir plašāks, gan arī plašā izvēlē pieejamas biroju platības. Tas ir līdzīgi sniega bumbas velšanai. Viena rietumu kompānija savu servisa centru izvieto Lietuvā, tai seko nākamā. Trešā sāk interesēties, kāpēc tās ir izdarījušas šādu izvēli, un seko pirmajām – sāk darboties reputācija.

– Vai mēs piedzīvosim ārzemju servisa centru ienākšanu Rīgā?

Vineta Vigupe: – Ar laiku un pie nosacījuma, ka tiks izvizīts šāds mērķis valstiskā līmenī, kā arī notiks mērķtiecīga, loģiska un proaktīva virzība uz to. Esošajos apstākļos biznesa sabiedrība un valdība nevar atļauties vienkārši sēdēt un gaidīt. Ir nepieciešama iniciatīva, izdevumu aprēķini − ar cerību uz ilgtermiņa peļņu. Piemēram, lai piesaistītu ražošanas giganta Tesla uzmanību Baltijas reģionam, Lietuva pirmā izveidoja ļoti interesantu video pieteikumu, ko nosūtīja kompānijas vadībai, nesen savu piedāvājumu ir izteikusi arī Igaunija. Par alternatīvu Latvijas piedāvājumu pagaidām vēl nekas nav dzirdēts. Iniciatīva par tik nozīmīgu kompāniju piesaistīšanu ir jārāda arī valsts struktūrām. To pienākums ir nodrošināt maksimālu komfortu šāda mēroga investoriem gan nodokļu atlaižu jautājumā, gan arī radot labu infrastruktūru, būvējot ceļus un pievadot nepieciešamās elektroenerģijas jaudas utt. Ir jāveido investīciju „iepakojums” – industriālie parki. Neviens pasaules līmeņa uzņēmums nevēlēsies sākt uzņēmējdarbību Latvijā tukšā laukā, bez komunikācijām un garantijām no valdības puses. Mums pirmajiem ir jāpanāk pretī.

– Vai Lielbritānijas izstāšanās no Eiropas Savienības sola Latvijai kādus bonusus?

Artūrs Lezdiņš: – ASV un Āzijas kompānijas, protams, centīsies palikt Eiropas Savienības vienotajā muitas telpā. Vislielāko ieguvumu no tā varētu iegūt Īrija. Tā ir vienīgā pa īstam anglofona ES valsts, kas gan kultūras, gan valodas ziņā ir tuva Lielbritānijai. Īrija jau sen tiek uzskatīta par priekšposteni ASV kompānijām, kas savu produkciju tirgo Eiropas Savienībā. Ievērojami bonusi gaida arī Frankfurti pie Mainas (Vācija), kas nostiprinās savas Eiropas banku un finanšu galvaspilsētas pozīcijas. Londona šo to zaudēs, par tās panīkumu es gan nerunātu – tas nenotiks.

Es piedāvātu Latvijai pievērst uzmanību citam svarīgam aspektam, kas parādījās tieši pēc Brexit. Ķīna lielāko daļu savas produkcijas nogādā Eiropas Savienībā ar kuģiem caur Roterdamas ostu Holandē un Antverpenes ostu Beļģijā, tās kalpo kā sadales punkti preču turpmākās izplatīšanai visā Eiropā. Arī Lielbritānija ir svarīga šajā ziņā. Tagad ķīnieši sāk nopietni aizdomāties par to, ka tad, ja viņi turpinās strādāt caur Lielbritāniju, būtiska daļa viņu preču tiks aplikta ar divkāršām muitas nodevām. Uz Roterdamu un Antverpeni preces nevarēs novirzīt, jo šo ostu jaudas jau ir noslogotas un pārkraušanas izdevumi gana lieli. Lūk, te tad arī parādās iespēja īstenot projektu par kravu transportēšanu no Ķīnas uz Baltijas valstīm pa dzelzceļu. Jo vairāk tāpēc, ka, pateicoties Rail Baltica projektam, tuvākajā nākotnē pie mums parādīsies intermodāls dzelzceļa mezgls gan pie Salaspils, gan citās Baltijas reģiona vietās. Pielieciet tam klāt Krievijas sliežu ceļu, iespēju paplašināt Liepājas un Ventspils jaudas, un iegūsim produktu, kas varētu interesēt Ķīnas kravu nosūtītājus. Šāda loģistika nodrošinās kravu transportēšanu no Ķīnas uz Eiropas Savienību dažu nedēļu laikā – ievērojami ātrāk nekā ar kuģiem. Tas kļūst par svarīgu konkurences priekšrocību starptautiskajā tirgū. Dzelzceļa satiksmes līnija Ķīna–Latvija ir perspektīva. Tiesa, esot pašreizējai infrastruktūrai, uzsākt to ir nereāli, bet nākotnē – ir iespējams. Šo plānu īstenošana lielā mērā, protams, ir atkarīga no attiecībām ar Krieviju.

Starptautiskā investoru piesaistīšanas prakse rāda, ka tas ir līdzīgi skaistumkonkursam – ir jāprot sevi pasniegt. Ja Latvija neradīs labākus apstākļus, tad Āzijas un Eiropas rūpniecības pārstāvji, izvērtējot vienādus nosacījumus, atkal izvēlēsies Poliju. Pasaules pieredze liecina, ka mazās ekonomikas spēj veiksmīgi konkurēt ar citām, nodrošinot individuālu pieeju investoriem, ātri reaģējot uz apstākļu maiņu, uztverot jaunas perspektīvas, kā arī samazinot birokrātisko slodzi biznesam. Latvija, manuprāt, vēl pilnībā nav iemācījusies izmantot savas potenciālās priekšrocības.

– Rīgā ir visai daudz kādreizējo rūpniecības teritoriju – brownfields. Vai tās varētu kādu ieinteresēt?

Vineta Vigupe: – Kā vieta ražošanas vai noliktavu izvietošanai? Diemžēl, nē. Tam ir tīri ekonomiski iemesli. Tās ir morāli un fiziski novecojušas, un to uzturēšana izmaksā dārgi. Rīgā un Pierīgā ir daudz lētu un tukšu gruntsgabalu, kurus apbūvētāji var nopirkt par 5-15 eiro/m² un, ieguldot būvniecībā 450-550 eiro/m², iegūt pilnīgi jaunas ražošanas vai noliktavu telpas. Šajā posmā attīstīt vecās būves ir neizdevīgi. Ir vajadzīgas subsīdijas, piemēram, Čehijā, kur valdība piešķir līdzekļus degradētu teritoriju attīrīšanai. Brīvā tirgus princips šādos gadījumos nestrādā. Kamēr veco rūpniecisko ēku pirkšana un nojaukšana nekļūs izdevīga, Rīgā tās tā arī stāvēs. Elementārs ekonomikas princips: pilsēta veiks būvniecību uz brīvas zemes līdz kļūs izdevīgāk augt augstumā. Kanādas Monreālā jau ir vērojama cita tendence – tur ir sākuši būvēt dziļumā. Zem zemes tiek izvietotas gan tirdzniecības platības, gan biroji un valsts infrastruktūras objekti. Tas ir nākamais solis pēc augstceltnēm. Vecajām rūpnieciskajām teritorijām ir jāveic sanācija, un šajā nolūkā jāizstrādā valsts programmas, kas palīdzēs īpašniekiem. Mūsu Rīga neaug tik strauji, un pašgaitā pilnā mērā pozitīvus procesus mēs nesagaidīsim vēl ilgi. Nekustamā īpašuma nodokļa paaugstināšana degradētiem industriāliem īpašumiem diez vai kaut ko mainīs.

– Ko, jūsuprāt, var sagaidīt Rīgas un Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu tirgus tuvākajā nākotnē?

Vineta Vigupe: – Lai arī mūsu šodienas sarunā nosaucām vairākus sāpīgus punktus, perspektīvas tomēr ir labas. Taču vienmēr gribas vairāk. Ceram, ka iespējamo strauji tuvojošā nekustamo īpašumu cenu burbuļa plīšanu Ķīnā spēsim pārdzīvot salīdzinoši sekmīgi. Tuvākajos gados Latvijai tiek prognozēts IKP pieaugums par 3,5 % gadā. Komerciālajiem nekustamajiem īpašumiem tas vienmēr ir stimuls. Lai arī lēni, mēs tomēr pakāpeniski tuvojamies Eiropas vidējam līmenim. Tas ir labi, taču jāsāk rēķināties ar “vidēja ienākuma” lamatu realitāti, ar to, ka valsts ekonomika vairs nespēj ātri augt, tikai balstoties uz lētu darbaspēku, zemām izmaksām un augstu rentabilitāti, kad tās ekonomika vēl nav pietiekami attīstījusies, lai konkurētu ar pakalpojumiem un produktiem ar pievienotu vērtību un inovācijām. Latvijai ir jāakcentē tehnoloģiju izmantošana. Ir jādomā globālāk un nav jābaidās pārņemt no citiem sekmīgu pieredzi.